【正文】 發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的， 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 如納稅人不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行 調(diào)整面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)完工 開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理 l（一）開發(fā)產(chǎn)品完工的 三個(gè)條件（成本對象）； （成本對象）；（成本對象）l三個(gè)條件孰早； 關(guān)于完工標(biāo)準(zhǔn)？立足湖南 未完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施 ① 等 開發(fā)產(chǎn)品， 在未完工前采取 ② 預(yù)售方式 銷售的，其預(yù)售收入先按 ③ 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期 ④ 應(yīng)納稅所得額 ， 待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算 ⑤ 計(jì)稅成本 后再行調(diào)整。服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策立足湖南 但是隨著 31號(hào)文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。 國稅發(fā)【 2023】 142號(hào) 文件。 首先提出了預(yù)售收入征稅的概念 ，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)產(chǎn)生重大變化。 房地產(chǎn)所得稅政策變遷外資企業(yè)所得稅167。167。 83號(hào)文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。 國稅發(fā)【 2023】 31號(hào)文件 的制定。 本政策參照了外商投資企業(yè)所得稅國稅發(fā)【 2023】 142號(hào)文件， 對內(nèi)資企業(yè)的預(yù)售收入開始征稅 ，該文件的發(fā)布，有力的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查。 專門針對房地產(chǎn)企業(yè) 制定了企業(yè)所得稅政策。 2023年制定了 國稅發(fā) [2023]83號(hào) 文件。 事實(shí)上房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等于國家放棄了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其 “ 經(jīng)濟(jì)的巨人，納稅的侏儒 ”形象。 這一階段并沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅 適用于一般工商企業(yè)的稅收原則 。服務(wù)社會(huì)?房地產(chǎn)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)所得稅政策變遷內(nèi)資企業(yè)所得稅167。立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容銷售階段及利潤分配階段財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容l房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的核算－主要包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入l利潤分配階段的財(cái)務(wù)核算－通過 “利潤分配 ”科目立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)階段財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容l房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算－土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本：全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配。立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容l取得土地使用權(quán)的核算l取得項(xiàng)目借款－ “長期借款 ”核算；核算難點(diǎn)、重點(diǎn)：對借款利息費(fèi)用的核算l開發(fā)前物資準(zhǔn)備－核算要點(diǎn)：購入物資計(jì)價(jià)及領(lǐng)用發(fā)出時(shí)的成本核算。立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)利潤分配形式的特殊性常見的：項(xiàng)目投資合作（企業(yè)并不在工商管理部門進(jìn)行注冊資本變更登記）利潤分配形式有：現(xiàn)金、產(chǎn)品等立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)營業(yè)收入核算的特殊性l營業(yè)收入具有多樣性l營業(yè)收入的壞賬風(fēng)險(xiǎn)較小立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) l 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) ? 《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ 服務(wù)社會(huì) 資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。立足湖南 二是涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來對象多。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) n 立項(xiàng) —— 計(jì)委n 選址 —— 規(guī)劃局n 拿地 —— 國土局n 建設(shè)用地規(guī)劃 —— 規(guī)劃局n 建設(shè)工程規(guī)劃 —— 規(guī)劃局n 建設(shè)工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) —— 設(shè)計(jì)單位n 施工許可證 —— 建委n 招投標(biāo) —— 招投標(biāo)辦n 開工 —— 建委n 預(yù)售 —— 房產(chǎn)局n 竣工驗(yàn)收 —— 建委等n 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 房產(chǎn)局n 正式銷售 現(xiàn)銷 —— 房產(chǎn)局n 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 —— 房產(chǎn)局n 清盤 —— 注銷n 物業(yè)管理 （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（ 4）房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)頒發(fā)的測繪明細(xì)等登記表產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)業(yè)的十大特點(diǎn)不可移動(dòng)獨(dú)一無二壽命長久數(shù)量有限用途多樣相互影響易受限制價(jià)值巨大難以實(shí)現(xiàn)保值增值立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)l房地產(chǎn)業(yè) 是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)業(yè)土地建筑物其他地上附著物立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 主講 蔣菊香 副教授 注冊稅務(wù)師 聯(lián)系： 13467637161 大家好面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)稅收政策分析與管理立足湖南 服務(wù)社會(huì)主要內(nèi)容? 房地產(chǎn)概述? 房地產(chǎn)稅收政策? 房地產(chǎn)稅收管理長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 立足湖南 服務(wù)社會(huì) 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者結(jié)合實(shí)物權(quán)益區(qū)位長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是從事城市建設(shè)場地、房屋等建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營業(yè)務(wù)? 土地 （建設(shè)場地）的開發(fā)經(jīng)營；? 商品房 的開發(fā)經(jīng)營；? 城市基礎(chǔ) 設(shè)施 和配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)；? 代建 房屋和工程的建設(shè)；? 經(jīng)營房屋的 出租和經(jīng)營 ；? 其他 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。立足湖南 服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營流程?項(xiàng)目設(shè)想和可行性 研究?項(xiàng)目 立項(xiàng) 及企業(yè)審批?項(xiàng)目 規(guī)劃?土地 使用權(quán)取得?征地 拆遷?工程 施工?銷售 或經(jīng)營?物業(yè) 管理房地產(chǎn)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請投資計(jì)劃 立項(xiàng)批復(fù) 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理 “ 兩證一書 ” 即 “ 建筑工程規(guī)劃許可證 ” 、 “ 規(guī)劃用地許可證 ” 、 “ 選址意見書 ” （確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （ 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù) )施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé) （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證（ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出銷售審批 依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對稅收影響 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。 經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 一是經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過程。 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 原因? 建住房 [2023]217號(hào)規(guī)定：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。立足湖南 服務(wù)社會(huì)l 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 l 承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。立足湖南 服務(wù)社會(huì) 購房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。立足湖南 服務(wù)社會(huì) 房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管特點(diǎn)n房地產(chǎn)按項(xiàng)目建設(shè)，稅法是 以企業(yè)為納稅人n房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)在 時(shí)間上不配比n房地產(chǎn)銷售 收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 會(huì)計(jì)與稅法上不盡相同n房地產(chǎn)部分 費(fèi)用?？缙诎l(fā)生 ，需進(jìn)行追溯調(diào)整長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性l成本構(gòu)成核算難度大l核算時(shí)間跨度大l不同項(xiàng)目核算差異性較大l滾動(dòng)開發(fā)核算難度大長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容設(shè)立階段財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容l核算重點(diǎn)－注冊資本金及籌建費(fèi)用的核算l核算難點(diǎn)－對投資方投入的非現(xiàn)金資產(chǎn)的計(jì)價(jià)長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 l房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算－設(shè)置 “開發(fā)產(chǎn)品 ”長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 立足湖南 服務(wù)社會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及 稅種u前期準(zhǔn)備階段 契稅 .耕地占用稅 .印花稅 .城鎮(zhèn)土地使用稅u建設(shè)施工階段 營業(yè)稅 .增值稅 .印花稅 .車輛購置稅 .車船稅 .城建稅及教育費(fèi)附加u銷售階段 營業(yè)稅 .土地增值稅 .企業(yè)所得稅 .城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 .u保有階段 城鎮(zhèn)土地使用稅 .房產(chǎn)稅u出租環(huán)節(jié) 營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 1994年 2023年167。167。 房地產(chǎn)所得稅政策變遷內(nèi)資企業(yè)所得稅167。 167。167。房地產(chǎn)所得稅政策變遷內(nèi)資企業(yè)所得稅167。167。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào) 精細(xì)化管理 的大前提下，國家稅務(wù)總局于 2023年制定了 31號(hào)文件。 31號(hào)文件的制定與實(shí)施，對房地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了 深遠(yuǎn)的影響 。 國稅發(fā)【 1995】 153號(hào) 文件。167。 使外資企業(yè)房地產(chǎn)所得稅政策 進(jìn)一步明確 。 房地產(chǎn)所得稅政策變遷房地產(chǎn)所得稅政策的統(tǒng)一：l2023年 ：新企業(yè)所得稅法及其條例l2023年 ：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 國稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào) 新 31號(hào)文件 — 變化？？長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 思考：l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅 預(yù)繳問題探討 ？？長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 面向全國 立足湖南 服務(wù)社會(huì)完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理l（二）開發(fā)產(chǎn)品完工銷