【文章內容簡介】 日支付其應付的款項，則管理者有權采取下列措施收取相應費用：1） 收取未繳付的款項和自應繳付之日起至支付日的每日千分之一的滯納金。2） 管理者有權對欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“****新城”的公共設施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費為止。而重新接駁供應設施的費用或為追討欠款、利息和手續(xù)費所支出的費用概由該業(yè)主、租戶、用戶負責。3） 業(yè)主欠款管理費和其他費用超過三個月時，調釋無效的情況下，管理者有權向人民法院提請訴訟，依法追繳所欠管理費和因追繳行為所引起的費用、欠款、滯納金及手續(xù)費。4） 所有付給管理者的因遲交管理費而產(chǎn)生的利息及手續(xù)的款項應存入管理費戶口。5） 各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關款項連同前條所述的利息及手續(xù)費，以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生的或與之相聯(lián)系的費用，否則管理者可通過民事訴訟予以收取。在該訴訟中管理者可要求被訴訟方業(yè)主（若其敗訴）支付律師費用及管理者作為一方當事人的費用。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。6） 上述訴訟中索回的款項應存入管理者費用帳戶，管理者可按財務管理原則運用該款項。管理費按金1） “****新城”全體業(yè)主應在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時間內繳交三個月的管理費作為管理費押金。2） 如“****新城”管理帳戶出現(xiàn)赤字，管理者有權在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會書面同意后從管理費押金中提出適當金額以墊支不足的帳目數(shù)，并可在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會以及政府有關部門同意后，增加管理費以償還上述所墊支的款項。3） 業(yè)主入住時所繳交的管理費押金概不退回，但可以在出售、轉讓、贈與、遺贈其名下單元時轉至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。轉讓人在辦妥政府的有關手續(xù)后十五天日內到管理處辦理有關手續(xù)。維修基金1） 維修基金只能用于“****新城”的保養(yǎng)及維修?；鹗褂煤笕缑繎舫霈F(xiàn)不足原數(shù)額，將出通告，由業(yè)主補足原數(shù)額。2） 維修基金在物業(yè)轉讓時不予退回，將自動轉入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉讓人可在轉讓時向受讓人協(xié)議收回。帳目審核及保存1） 管理者應聘請中國注冊會計事務所至少一年審核一次“****新城”的管理帳目，并將審核報告張貼在“****新城”告示欄。2） 管理者須妥當?shù)乇４婀芾硎罩つ俊?） 發(fā)展商和業(yè)主委員會可聘請中國注冊會計事務所審核“****新城”管理帳目。4） 管理者被辭退或職務被終止時，須在被辭退或終止后的三個月內移交所有有關“****新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會。管理者根據(jù)本公約作出的決定及任何合理行為對所有業(yè)主均有法律約束力。管理者及其雇員在下列情況下無須對業(yè)主或用戶負責：1） 為履行本公約所進行的一切管理工作，但涉及故意或嚴重過失而造成的損失不包括在內。2） 因下列原因造成的服務中斷：A、任何設施、裝置進行必要的保養(yǎng)和更換導致中斷服務。B、火災、水災等不可抗力導致中斷服務；C、無法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；D、管理者無法控制的其他一切原因。3） 非因管理者及其雇員的過失而引發(fā)的任何偷竊、劫案或暴亂等。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。四、 管理者酬金1． 管理者酬金是管理者履行公約的職責后，由“****新城”全體業(yè)主支付給管理者的報酬。該酬金數(shù)額按每月“****新城”管理費的百份之十計算支付給管理者。2． 管理者無須從管理者酬金中支付因聘用作為“****新城”的管理、運作、會計、審核等方面人員的一切開支費用。3． 管理者酬金由管理者在每月的第一個工作日從“****新城”管理費帳戶中自動扣取。第五章 會所及其設施一、 所的性質及目標本會所專為“****新城”住戶設置，為會員提供：1） 運動及康樂活動的場所。2） 相互社交的場所。3） 與上述兩項有關聯(lián)或因而進行的活動場所。二、 會所的設施 會所可就其附屬園地、設施（包括游泳池、網(wǎng)球場、咖啡廳和游樂場所等）向會員提供各種收費的康樂服務。三、 會員資格、使用規(guī)章及規(guī)則 1. 業(yè)主及“****新城”住戶均可申請成為會員，但十二歲以下兒童不予辦理登記入會。2. 發(fā)展商和會所管理機構擁有全權制訂會所的入會標準及收費標準，審核申請者資格，接受或否決該申請；制定及修改會所使用規(guī)則。3. 公約的規(guī)定同樣適用于會所的管理。4. 會所及相關設施的具體運作由會所規(guī)則制定。第六章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、 業(yè)主大會發(fā)展商須于管理公約簽署后，根據(jù)政府部門有關法規(guī)規(guī)定協(xié)助有關業(yè)主，組織及召開“****新城”的業(yè)主大會會議，選出主席和業(yè)主委員，決定業(yè)主委員會的職責、人數(shù)、各成員任期及其它事項。業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個月召開一次業(yè)主大會會議。管理者、業(yè)主委員會和不少于“****新城”當時已合格竣工單元（以下簡稱[當時已竣工單元]）的百分之二十的業(yè)主均有資格召開特別業(yè)主大會會議，以便討論或決定關于“****新城”已交付使用部分的事項，或為當時全體業(yè)主的利益就“****新城”已交付使用部分的保養(yǎng)管理向管理者提供意見。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會會議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2. 召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定，應當有過半數(shù)以上投票的業(yè)主同意才能通過，決定通過后應當予以公布。1. 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。3. 業(yè)主的投票權，住宅按每戶計算表決權；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權：每100平方米按一票計算，超出部分按四舍五入處理。4. 每次召開業(yè)主大會會議須不少于十五個工作日前以書面形式通知各業(yè)主，列明開會時間、地點及討論事項，并將通知張貼于****新城告示欄內。5. 業(yè)主大會會議成員可為超過“****新城”當時已竣工單元百分之五十的單元業(yè)主親自或書面委派代表出席，出席者達法定人數(shù)，會議方可進行。6. 業(yè)主委員會須確保將出席者及業(yè)主大會會議程序記錄存檔。7. 每單元擁有一票表決權。表決時如有過半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項除外）；如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。8. 業(yè)主大會會議在決定下列事項時，必須取得百分之五十或以上的單元投票贊同方可視為正式和有效的決議，并將決定通過予以公布：1） 變更或終止管理者；2） 發(fā)展商或管理者按實際需要作出的管理費收費標準調整的要求。1. 業(yè)主可親自或書面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開會三天前交予管理者。2. 在正式召開的會議上，由業(yè)主親自或書面委派代表出席投票通過的任何有關“****新城”事項的決議案對全體業(yè)主均有約束力，但須注意做到如下幾點：1） 開會通知須事先公布會議議程。2） 除非“****新城”當時全體業(yè)主均親自或委派代表出席會議，否則會上就上述（1）項以外的其他事項所通過的任何決議案均屬無效。有關修改公約的任何決議案均須經(jīng)“****新城”當時百分之七十五的單元通過方為有效，否則，任何抵觸公約或土地出讓合同的決議案均屬無效。3） 任何修改均依據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權利。3. 偶然漏發(fā)上述開會通知給個別業(yè)主的，不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議案無效。“****新城”住宅小區(qū)在入住率達50%時，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二、業(yè)主委員會 業(yè)主委員會經(jīng)由各業(yè)主依據(jù)中華人民共和國有關法規(guī)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并于第一次業(yè)主大會會議舉行時決定人數(shù)、任期、職位等。 任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“****新城”獨立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時每單元一票。 業(yè)主委員會表決議案時，每位委員一票，如有過半數(shù)的出席業(yè)主委員會投票贊同的提議即成為決議，如贊同票數(shù)和反對票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。 業(yè)主委員會有權監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責及業(yè)主大會會議通過的決議。 業(yè)主委員會有權按本公約規(guī)定，監(jiān)督發(fā)展商和管理者在行使其權力時不得超出本公約規(guī)定。本業(yè)主所擁有的物業(yè)（1） 住 宅： 號 單位（2） 商業(yè)用房： 號（3） 車 位： 號 服務處所： 住宅電話： 聯(lián)絡電話： 業(yè)主身份證號碼： 業(yè)主（簽章）： 二OO二年 月 日第二節(jié) 《住戶手冊》第一章 前 言僑鑫集團和廣州********物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住****新城，并祝各位安居樂業(yè)、萬事勝意！為了便于各業(yè)主及住戶能進一步了解****新城的物業(yè)管理運作情況，管理公司特編寫此住戶手冊，以供參考之用。****新城的管理規(guī)則及各單位使用規(guī)定，旨在保障****新城全體業(yè)主/住戶的利益。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購置之物業(yè)，從而保值并升值。希望各業(yè)主/住戶攜手合作，共創(chuàng)美好家園，管理公司將竭誠為各業(yè)主/住戶提供盡善盡美的管理服務。第二章 廣州****新城簡介****新城位于廣州市天河東部的文教區(qū)，整個小區(qū)占地面積逾80萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達124萬平方米，為廣州市區(qū)超大型國際豪宅社區(qū)。****新城區(qū)內林木環(huán)抱、綠草如茵、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，、省級重點中小學、國際幼兒園、“3S”尊貴住戶專用會所、休閑商業(yè)步行街、綜合醫(yī)院、超級市場、肉菜市場、書店、藥店、銀行、郵局、社區(qū)文化活動中心、車庫等設施，生活配套齊全，令****新城居民的日常生活十分便利。各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：聯(lián)系地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城號室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務一、 管理公司的服務范圍廣州********物業(yè)管理有限公司被委托為“****新城”的物業(yè)管理機構，以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24小時全面提供優(yōu)質管理服務予各業(yè)主。管理公司的主要服務范圍如下：1. 保持****新城服務系統(tǒng)正常及有效地運作；2. 保持****新城所有公共地方，包括停車場及公共設施、樓梯、外墻等地方的清潔；3. 保持小區(qū)內所有公共地方之綠化、景觀、設施良好狀況；4. 確保****新城的保安及公共秩序；5. 管理公司配備技術力量雄厚的維修隊伍，為小區(qū)提供全天候的維修公共設備服務；6. 保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境，包括小區(qū)的節(jié)日裝飾等；7. 聯(lián)絡市政府有關部門及協(xié)調工作；8. 解答業(yè)主/住戶有關小區(qū)管理的投訴及查詢；9. 管理公司在小區(qū)內適當?shù)胤?，設立公布欄，公布管理公司的通告或有關管理的其他事項。10. 管理和維護小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項信息服務。二、 管理公司的權限1. 管理公司全權負責小區(qū)的管理運作，對違反《業(yè)主公約》《住戶手冊》和《裝修手冊》的行為，有權糾正及按章處理，以保障全體業(yè)主/住戶的利益；2. 管理公司有權按章收取管理費及其他分攤費用；對違反規(guī)定拖欠費用的住戶有權根據(jù)本手冊規(guī)定處理；3. 對于發(fā)生違反國家法律的行為，管理公司有權配合公安機關執(zhí)行維護治安的任務；4. 管理公司有權拒絕業(yè)主/住戶提出與小區(qū)管理無關的私人服務要求，但可通過有償服務的途徑協(xié)商解決；5. 對于管理公司員工過失造成業(yè)主/住戶不便或損失，應由管理公司對其員工進行處理，而業(yè)主/住戶無權擅自處罰管理公司員工；6. 管理公司對本手冊有解釋權，對住戶提出的疑問及投訴作出解答。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。2. 管理公司接獲投訴信息后，將認真慎重調查，盡快給投訴者滿意答復；3. 對于業(yè)主/住戶提出的合理化建議，管理公司將認真研究，在必要時公布采納情況。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質管理服務。各業(yè)主/住戶如對管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有效員工證。5. 個別業(yè)主/住戶無權要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無關的服務。6. 各業(yè)主/住戶無權直接懲戒小區(qū)管理員工，如對該員工不滿，應向管理公司提出，由小區(qū)管理公司采取適當?shù)拇胧?. 各業(yè)主/住戶無須提供額外服務小費予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務后索取小費，敬請立即通知小區(qū)管理公司，以便對該管理員工采取適當措施。四、 管理公司的辦公時間及聯(lián)系方式1． 管理公司的日常辦公時間為：星期一至星期五：上午九時至中午十二時，下午一時半至五時三十分（星期六、日及法定節(jié)假日休息）除上述時間外，管理公司仍有值班人員每天24小時為業(yè)主/住戶效勞。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。2． 管理公司的地址：中國廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城會所三樓3． 物業(yè)管理中心電話：88888888（24小時）傳真：13149394第四章 遷入/出手續(xù)及程序一、 遷入手續(xù)及程序1． 業(yè)主/住戶請帶齊有關遷入通知往物業(yè)管理公司辦理遷入手續(xù)及繳交應付小區(qū)物業(yè)管理公司的