【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，要舒適，功能很齊全，現(xiàn)在又提倡節(jié)能，在用材上，包括建筑的結(jié)構(gòu)，我們?cè)谧龇孔拥臅r(shí)候，中國(guó)2000年以前的多層大部分是磚混結(jié)構(gòu)，2000年以后才走向框架，現(xiàn)在又開始框架一型柱結(jié)構(gòu)等等，這都說明房子的技術(shù)含量都在提高，技術(shù)含量、功能含量都在不斷地完善，所以產(chǎn)品的舒適性主要指這些。 環(huán)境的宜人性包括哪些方面呢？廣告里經(jīng)常可以聽到我這個(gè)小區(qū)有親和力，有歸屬感，什么叫親和力，什么叫歸屬感？很多發(fā)展商可能還不理解。所謂的親和力、歸屬感就是說你回到了這個(gè)家，它并不是說你從大門進(jìn)來直接回到家就有歸屬感，有歸屬感的家一定要和鄰里之間進(jìn)行溝通和交流，要有人性的才叫歸屬感，沒有人性的，回家住了2年，旁邊都不認(rèn)識(shí)這沒有歸屬感，中國(guó)古話，遠(yuǎn)親不如近鄰，你住了2年了連旁邊是誰都不知道，有什么歸屬感，歸屬是社團(tuán)性質(zhì)，是社會(huì)性的，作為我們的景觀設(shè)計(jì)怎么能在一個(gè)新的小區(qū)里邊設(shè)計(jì)出他的歸屬感來呢？這就要落實(shí)在物的表現(xiàn)上。 我們?cè)?jīng)去參觀西安、沈陽(yáng)、包頭，像這些過去國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)實(shí)施很強(qiáng)的城市，有一些蘇聯(lián)人50年代蓋的社區(qū)，給這些大的兵工廠蓋的社區(qū)，到那里面絕對(duì)有歸屬感，別看它的房子破，當(dāng)你走到里邊的時(shí)候所有的人都用異樣的眼光看著你，你是外來的，你侵犯了他的領(lǐng)域，歸屬感和領(lǐng)域感很重要，領(lǐng)域感不是一個(gè)人造成的，而是一群人造成的，別看那兒破，但是那兒特別安全，沒有保安，老兵工廠請(qǐng)不起保安，退休老頭站崗，但是那兒的盜竊率特別低，為什么？人與人之間有著強(qiáng)烈的溝通，鄰居與鄰居之間都認(rèn)識(shí)，都幫忙，齊心合力一個(gè)小偷是跑不掉的，像我們?cè)谛碌男^(qū)里面就缺少這些東西，這才叫歸屬感。 這些東西我們?cè)趺醋瞿兀课覀冊(cè)?jīng)在南昌做了一個(gè)嘗試，我們把一個(gè)房子底下少做一戶，形成大家聚合的空間，左鄰右舍下了樓坐在這兒，就有人慢慢過來，可能會(huì)在這個(gè)空間里面下棋、聊天、溜狗、逗鳥，有一個(gè)活動(dòng)的地方，這是需要開發(fā)商設(shè)計(jì)的，不能到處都是請(qǐng)勿踐踏，只能順著它給你的小路走，一走就走回家了，所有的景觀都缺乏人性，看起來挺漂亮，好看不中用，特別是北方好多景觀弄了很多水，冬天就結(jié)冰，夏天過了一段時(shí)間石頭上就臟了，然后拿水龍頭洗石頭，所以我們?cè)诃h(huán)境的親和性和宜人性上要給這個(gè)社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)提供人與人聚合的空間。 環(huán)境的宜人性還有人與自然的融合和接觸，剛才是人與人之間在社區(qū)里面怎么溝通，人與自然怎么溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個(gè)綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹，把你的綠化層次化，可能根據(jù)不同的季節(jié)，比如說這個(gè)條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開不同的花，有不同的綠色，在北方就稍微難一點(diǎn)。上次我跟北方景觀咨詢的時(shí)候，給他們提供了一些參考，比如日本現(xiàn)在有一種叫做枯景觀的設(shè)計(jì)，冬天很好看，盡管很黃，但它可以變得很滄桑，很有品位，這都是景觀設(shè)計(jì)，枯景觀設(shè)計(jì)也是最近我研究的一個(gè)課題。人與自然和人與人兩項(xiàng)都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術(shù)性，你做了很好看的景觀，看起來很棒，到處都是水，這兒噴水，那兒噴水，我覺得這不是考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)，考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)就是剛才我講的兩條，一個(gè)是人與人之間能有溝通的場(chǎng)所，一個(gè)是人與自然能夠很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供服務(wù)，而不是人把自然分開。 方便，一個(gè)好的小區(qū)要做到方便不是那么簡(jiǎn)單，各方面的方便，你圍繞著如何使你的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個(gè)去思考你們所設(shè)定的條件，去創(chuàng)造這些條件。 總結(jié)一下，當(dāng)我們把握了這些市場(chǎng)思考點(diǎn)的時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展階段等級(jí)怎么分析、判斷，我得出一個(gè)結(jié)論，如果這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是屬于初級(jí)階段的時(shí)候，說明這些買房人主要是以居住為主要目的的購(gòu)房目的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的第一階段，也就是說大部分的人買房主要是為了改善自己的生活條件或者沒有房去買一套房，在房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段它的價(jià)格特征是什么樣呢？它上升是緩慢的。比如說一個(gè)城市今年開發(fā)量是100萬，消化量是80萬，明年同步提高，開發(fā)量110萬，消化量90萬，像這種指標(biāo)都是初級(jí)階段。到了高級(jí)階段，投資者的引入，城市號(hào)召力加大，外地的購(gòu)房者涌入，這是兩個(gè)變量，有哪兩個(gè)變量起到?jīng)Q定作用呢？一個(gè)是原來準(zhǔn)備過兩年買房的，他并不愁房住的，騎著馬找馬的人提前釋放自己的購(gòu)房能量，這樣就加速了城市房地產(chǎn)需求量的發(fā)展。一個(gè)是外地人購(gòu)房大量涌入，這兩個(gè)變量促成了房地產(chǎn)從低級(jí)走向高級(jí)。導(dǎo)致的結(jié)果是這個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展今年100萬，明年可能150萬，而且價(jià)格今年是1000，突然一下漲到2000，就說明這個(gè)市場(chǎng)有大量投資客的出現(xiàn)，有大量的并非買房是為了住房的人出現(xiàn)，提前釋放，造成了房地產(chǎn)的價(jià)格猛然的攀升，房地產(chǎn)的開發(fā)量陡然的加大，中國(guó)有很多城市都出現(xiàn)了這樣的情況。 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀的觀察和開發(fā)水平的觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀主要是觀察它的開發(fā)量，而房地產(chǎn)開發(fā)水平的觀察主要是觀察它的開發(fā)質(zhì)量，一個(gè)是數(shù)量，一個(gè)是質(zhì)量，現(xiàn)狀從數(shù)量上看它的速度是怎么樣的，往下看它的水平究竟如何，是高還是低。 第十，城市文脈與文化能力的研究，房地產(chǎn)界曾經(jīng)有過一句話，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)到最后是一種文化的競(jìng)爭(zhēng)。舉個(gè)例子，像萬科進(jìn)駐到一個(gè)城市的時(shí)候它已經(jīng)不是在進(jìn)行產(chǎn)品的推廣，也不是進(jìn)行企業(yè)形象推廣，而是在進(jìn)行萬科文化的推廣，典型的就是去年好像萬科在武漢有一期開盤，一個(gè)整版講萬科和美國(guó)文化街區(qū)文化的融合，因?yàn)樗鼊?chuàng)造了一條純粹的美國(guó)風(fēng)味的街，汽車文化，美國(guó)很重要的文化方面就是汽車文化，所以它在墻頭上弄了一個(gè)吉普車嵌出來的頭，如何是美國(guó)街的風(fēng)情，通篇講這些東西，已經(jīng)不說自己的產(chǎn)品了，就講區(qū)里的這條街傳播的是一種包容的、開放的外來文化，而且這種文化是年輕的，有活力的，有創(chuàng)造性的，它像老百姓、買房者透視著這樣的信息，也就意味著它的消費(fèi)者層面是有文化的、有素質(zhì)的高級(jí)白領(lǐng)、職員，甚至年輕的35歲左右，40歲以下有活力的年輕人，鎖定這個(gè)年齡層面。 同樣，我們?cè)谀靡粔K地的時(shí)候?qū)σ粋€(gè)城市的研究也應(yīng)該考察它的文化，城市競(jìng)爭(zhēng)到最后實(shí)際上也是文化之間的較量，為什么胡錦濤總書記提倡要迎接中華民族偉大的文化復(fù)興，為什么深圳那么新的城市很多人都說這是一夜暴富的城市，為什么它還向國(guó)家提出自己是一個(gè)歷史文化名城，人家都覺得好笑，怎么深圳能評(píng)歷史文化名城呢？深圳硬是在自己這塊土地上找到了160多處帶有文化遺址性的東西，我們也有文化，不要以為深圳沒有文化，不要以為深圳是一個(gè)小漁村建設(shè)起來一夜暴富的城市，它也有文化含量，所以深圳的文化最典型的就是一個(gè)拓荒牛的雕塑，連這么新的城市它都覺得要把自己的文化作為它的競(jìng)爭(zhēng)力提出來，況且中國(guó)有多少故事的城市，現(xiàn)在城市越老故事越多，有一首歌叫做《小城故事多》，這個(gè)小城絕對(duì)是有歷史的，你一琢磨小城故事多，這個(gè)小城就像周莊的感覺了，是很優(yōu)美的，蘇州，文化底蘊(yùn)很厚的城市它在未來的城市傳播，未來的潛在競(jìng)爭(zhēng)力有非常大的挖掘價(jià)值，當(dāng)我們考察土地的時(shí)候，這個(gè)城市不錯(cuò)，未來有包裝價(jià)值，有外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注價(jià)值，看我們?cè)趺慈グb了，我覺得當(dāng)你進(jìn)駐一個(gè)城市的時(shí)候要充分的對(duì)這個(gè)城市的文脈進(jìn)行研究。 文化能力也很有意思，當(dāng)然這個(gè)文化能力和文脈有一定的關(guān)聯(lián)性，只是我們要求它去了解而已，它是一個(gè)研究課題。所謂的文化能力，就是這個(gè)區(qū)域的民族思維特征、行為特征，舉個(gè)例子，李光耀當(dāng)年考察中國(guó)的時(shí)候，首先中央推薦李光耀到山東考察，李光耀到了山東以后覺得山東的文化能力和新加坡特別袖珍城市的文化能力可能不太吻合，這是我的分析，所以他看了山東覺得不滿意，后來我們國(guó)家又讓他到無錫去考察了一下，他看了無錫也覺得不滿意，就準(zhǔn)備到上?；匦录悠铝耍撬谔K州看的時(shí)候，蘇州人就給他拿了三件東西，蘇州的盆景、蘇州的刺繡、帶他看了蘇州的園林，這三樣?xùn)|西都是典型的蘇州文化的底蘊(yùn)，代表了蘇州的文化能力，蘇州人手巧，這種手巧可能多少帶著基因傳下來的刺繡工藝，他能把一根頭發(fā)絲分成十幾個(gè)頭兒，把蠶絲還剝成十幾個(gè)頭繡上去，北方人沒有這個(gè)功夫，這是文化能力問題，他覺得文化能力可能跟新加坡彈丸之地的國(guó)家有點(diǎn)兒吻合，所以就把錢扔到了蘇州，所以蘇州的工業(yè)區(qū)就是新加坡工業(yè)區(qū)。 最近在全國(guó)53個(gè)開發(fā)區(qū)里面新加坡投資的開發(fā)區(qū)是名列前茅的，這跟文化能力有關(guān)，過去不是有兩個(gè)秀才斗嘴嗎，江南的秀才就說我們江南是多山多水多才子，山東的秀才說我們山東是一山一水一圣人，大文化和小文化，所以山東人做事情的文化遺傳到現(xiàn)在，山東干的全是大的，海爾，青島啤酒大的，但是到了江南全是小的，它的企業(yè)也是如滿天星斗，山東的企業(yè)就是一個(gè)個(gè)月亮，文化能力影響了這一代一代人的思維，一代一代人做事情的風(fēng)格，你到這個(gè)城市里面要了解這個(gè)東西，像西安，我曾經(jīng)也把它作為一個(gè)城市研究。 有一個(gè)電視劇叫《大明宮祠》，這個(gè)電視劇是講唐朝鼎盛的時(shí)期，大明宮相當(dāng)于國(guó)務(wù)院辦公的地方，那就是皇帝辦公的地方，那么大一個(gè)大明宮只用了2年多的時(shí)間就蓋起來了，大雁塔建造時(shí)間是7個(gè)月，這就是文化能力，讓蘇州人蓋一個(gè)大雁塔可能要2年，精雕細(xì)刻，西北人干東西粗獷，壘著不倒就行，結(jié)實(shí)，這是它的文化能力，它能干大東西，當(dāng)你了解這些文化能力的時(shí)候，我們?cè)趯?duì)這個(gè)城市研究，西安的城市文脈、未來發(fā)展方向是什么？西安是十三朝古都，栗戰(zhàn)書現(xiàn)在調(diào)到了黑龍江省當(dāng)副書記，當(dāng)時(shí)他是西安市的市委書記，我們?cè)诟劤鞘羞\(yùn)作的時(shí)候，一個(gè)城市應(yīng)該怎么包裝，我曾經(jīng)給他一個(gè)口號(hào)，叫做“中國(guó)西安西部最佳”，當(dāng)時(shí)他聽了覺得很不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)我為什么要提中國(guó)西安西部最佳呢？因?yàn)槲靼苍陂L(zhǎng)安的時(shí)候，在唐朝的時(shí)候曾經(jīng)是世界上最好的城市，最大的城市，最發(fā)達(dá)的城市，曾經(jīng)代表著中華民族文化的5000年光輝燦爛的巔峰，日本人到我們這兒來叫遣唐使，留學(xué)生就是從那個(gè)時(shí)候來的，那時(shí)候我們的建筑、科技、文化都向世界上傳播，那個(gè)時(shí)候唐朝是萬幫來朝拜，所以曾經(jīng)輝煌過，西安應(yīng)該重拾歷史的輝煌，復(fù)興偉大的中華民族文化，而且在各個(gè)領(lǐng)域應(yīng)該爭(zhēng)創(chuàng)最佳，現(xiàn)在落后了不要緊，我們看到落后才有動(dòng)力向前，當(dāng)時(shí)栗戰(zhàn)書就很高興，把這個(gè)口號(hào)寫到了政府工作報(bào)告里邊。 這兩年我對(duì)西安又有了新的認(rèn)識(shí)，在傳播城市的時(shí)候我提了八個(gè)字，叫做“盛世大唐，世界古都”，這就是這個(gè)城市的傳播口號(hào)，這八個(gè)字只有西安能用，別的城市不能用，這就是它的傳播價(jià)值，一個(gè)城市的特色和它的傳播點(diǎn)，抓住盛世大唐在西安，抓住它是中國(guó)唯一的一個(gè)可以號(hào)稱世界古都的東西，這不是小城故事多，這是大城。這里有將近100個(gè)皇帝的足跡，到曲江一看土地，覺得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以挖掘，只要把這些做好，我覺得世界古都，打古都就是生產(chǎn)力這張牌是中國(guó)任何一個(gè)城市都不能比的，西安未來的發(fā)展方向應(yīng)該充分的以文化立市來發(fā)展自己，有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，不要跟別人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時(shí)候，一個(gè)管招商的告訴我，他說周老師陜西省的引資和江蘇省沒法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟別人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟別人比文化，盡管目前西安是一個(gè)旅游資源的大市，但它不是一個(gè)強(qiáng)市，人家說西安有文無物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國(guó)70％是地上的，地上有70％是在山西省境內(nèi)，如何改變西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢？應(yīng)該做這方面的事情，這就是城市發(fā)展的方向，所以當(dāng)我們?nèi)チ私庖粋€(gè)城市的時(shí)候，摸清了這個(gè)城市的文脈，覺得這個(gè)城市的發(fā)展有沒有后勁，這個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)城市的關(guān)懷度如何都很重要，這就是我們研究城市文脈與文化能力的一些思考點(diǎn)。 南京是一個(gè)找不到靈魂的城市，有人對(duì)南京的評(píng)價(jià)是很慘的，當(dāng)年秦始皇開通了一條大運(yùn)河，據(jù)說切斷了南京的王氣，盡管它是七朝古都還是幾朝，現(xiàn)在把太平天國(guó)和民國(guó)加起來也號(hào)稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不管怎么說南京的發(fā)展，最近的南京城市規(guī)劃才決定，因?yàn)檫^去講南京很多都是“粉脂器”文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒有雄性剛陽(yáng)的揚(yáng)子文化發(fā)展，最近南京市新的規(guī)劃深刻的總結(jié)了歷史的教訓(xùn)，提出了自己的剛陽(yáng)文化的一面，發(fā)揚(yáng)揚(yáng)子文化，跨江發(fā)展，我們?cè)谘芯恳粋€(gè)城市的時(shí)候應(yīng)該去了解這個(gè)城市，你才能在這個(gè)城市里面做好房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)槟愕拈_發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的人。當(dāng)我們到城市選地的時(shí)候，要了解自身的資源，要充分的對(duì)自己的資源進(jìn)行評(píng)估。 到這里我就把方法論講完了，為什么讓大家坐成這樣，就給大家留作業(yè)呢，我們課堂分析。有三道作業(yè)題，第一道比較簡(jiǎn)單，250畝地的選地方向，我會(huì)把條件放在這兒。第二道題稍微難一點(diǎn)兒是地產(chǎn)運(yùn)作，250畝是房產(chǎn)運(yùn)作，大概8000畝左右的地是房產(chǎn)運(yùn)作。第三道題比較難，城市運(yùn)作，我想大家在進(jìn)行了房產(chǎn)運(yùn)作、地產(chǎn)運(yùn)作之后，我們應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)更高層次的城市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，下面主要由你們做三道題。 我畫了一個(gè)簡(jiǎn)單的西安大的概況，這塊是西安的城市中心，這邊是工業(yè)區(qū)，東郊，剛才說的東方紅，這是澶河，過去長(zhǎng)安流傳了一句話叫做八水繞長(zhǎng)安，但是現(xiàn)在經(jīng)過了上千年的地理變遷，現(xiàn)在就剩下灞河和澶河、渭河三條河流，其他那幾條都不知道哪兒去的。這邊是咸陽(yáng)，咸陽(yáng)和西安的接口大概10公里左右，很近的，這塊是南郊文化區(qū)，這邊是秦嶺，這邊是臨潼兵馬俑，這是西安大致的布局。它的土地狀況，這邊東郊90萬一畝，西郊80萬一畝，北郊70萬一畝，南郊150萬一畝，這塊屬于旅游度假區(qū)，這兒的地很貴，幾乎已經(jīng)沒有地了，但是它的房子并沒有這兒高，我說的4000塊錢一平方米是在它的旅游度假區(qū)旁邊，那兒是代表西安最高房?jī)r(jià)的地方，大平均沒有這么高，只是在它周邊一點(diǎn)點(diǎn)地方，這兒平均大概3000塊錢，這邊是3500塊錢，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的平均房?jī)r(jià)比旅游度假區(qū)的平均房?jī)r(jià)要高500塊錢，但是頂尖的房?jī)r(jià)還是在這邊，因?yàn)橹苓吢糜螀^(qū)開發(fā)環(huán)境特別好。 現(xiàn)在我們作為一個(gè)企業(yè)，你們現(xiàn)在代表著自己的企業(yè)到西安去選地，這個(gè)地的規(guī)模大概是250畝左右，你們就根據(jù)我剛才上課所講的這些思考方法，我說了11條思考方法，你們來判斷你們的企業(yè)到哪里去開發(fā)比較合適，因?yàn)檫@和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，它的特點(diǎn)是這邊是文化教育區(qū)，北郊這里有一個(gè)大明宮遺址，這邊是阿房宮和漢代的宮都在這兒，北邊基本上沒怎么開發(fā)，機(jī)場(chǎng)在北邊，這兒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，這個(gè)叫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)不同的開發(fā)區(qū)，這塊叫做灞柳生態(tài)區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)地方的環(huán)境非常好，據(jù)說海南的博鰲中心把會(huì)議的論壇曾經(jīng)就放到灞柳生態(tài)區(qū)，這是它的基本特點(diǎn)。我們根據(jù)這個(gè)基本特點(diǎn)你們提出選地的思路，為什么要選這兒，我剛才就說可能你們會(huì)碰到兩難，比如這兒