【正文】 比利潤空間還是有的。另外這個(gè)盤要選擇250畝，這250畝可以做幾十萬平方，可以做一個(gè)城的計(jì)劃，可以在這個(gè)地方造城，所以250畝便于我發(fā)揮，如果我只有50畝的話這個(gè)地方我不考慮了，但是250畝我有能力發(fā)揮。另外這個(gè)地方還連著咸陽，靠咸陽比較近，就一般的感覺來講，咸陽有相當(dāng)大的一批人，如果說想加入到西安這個(gè)范圍之內(nèi)，他有可能在連接體的部分買房，所以說我不僅有工業(yè)區(qū)的人群，西安還有肉吃。綜合評(píng)估一下，這個(gè)評(píng)估我主要是從思考方法上去評(píng)估，并不一定代表我們確實(shí)往哪邊選。當(dāng)我遷到北方的時(shí)候就避開其競(jìng)爭(zhēng)的鋒芒，辣椒不跟冬瓜比大，跟它比紅，我從北邊用市場(chǎng)的紅櫻槍挑出一條血路，有利于我的生存，所以這里就有一個(gè)戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略、長期和短期對(duì)企業(yè)發(fā)展的投資。 至于西邊，剛才這位學(xué)員提出了一個(gè)非常令人振奮的觀點(diǎn)，西邊好像沒有什么，但我可以創(chuàng)新，我覺得從這個(gè)出發(fā)點(diǎn)來說是對(duì)的，但是實(shí)際操作起來可能會(huì)有這樣的問題，比如說當(dāng)你創(chuàng)新出一個(gè)賣點(diǎn)的時(shí)候，它要靠一定的物質(zhì)載體去承擔(dān)或者需要很多資金去承擔(dān)，我相信西邊怎么樣創(chuàng)造賣點(diǎn)都創(chuàng)造不出來比市政府北遷更偉大的賣點(diǎn)，市政府北遷確實(shí)是政府的投資導(dǎo)向、人員的引導(dǎo)導(dǎo)向、移民導(dǎo)向，這些導(dǎo)向只有市政府北遷才做得到。什么叫做城市的味道？我說你再說具體一點(diǎn)兒，他說好像這兒到了晚上就沒有人了，到了浦西很方便，后來我才請(qǐng)教了浦東，有一次大概七、八點(diǎn)鐘的時(shí)候到浦東的一個(gè)朋友那兒，我想在浦東買點(diǎn)兒水果和吃的上去，結(jié)果我打了的轉(zhuǎn)了四條街都沒有買到水果，后來我就跟我的朋友說，他說我們買東西到超市七點(diǎn)鐘以前要做好準(zhǔn)備，七點(diǎn)鐘以后買東西就很難，這里城市的味道可能包括很多夜生活，可能包含很多方便度，所以當(dāng)我們?cè)谝粋€(gè)新區(qū)去創(chuàng)造賣點(diǎn)的時(shí)候難度是非常大的，它有相當(dāng)長的建設(shè)時(shí)期和完善時(shí)期。下面舉一個(gè)南京的例子，河西是城運(yùn)會(huì)的舉辦地，很多南京的體育場(chǎng)館都集中在這兒，而且這兒的房地產(chǎn)代表了南京房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。第二，我們的運(yùn)作目標(biāo)是什么，你通過這么大一塊地想達(dá)到什么目標(biāo)。 對(duì)運(yùn)作結(jié)果的要求，這是一個(gè)比較難的題，也是一個(gè)地產(chǎn)運(yùn)作的題，大家可以根據(jù)我給你們提供的思路，圍繞著這些思路談一談假設(shè)你們的老板委托了你們或者你們?cè)谧谋旧砭褪抢习?，你們?cè)趺慈ニ伎歼@塊地的運(yùn)作。 下面各個(gè)組根據(jù)我剛才設(shè)定的東西來談一下。這個(gè)項(xiàng)目從它現(xiàn)在給的條件來看，不利的問題就是長江大橋，跟老的南京市的溝通非常困難，如果中期或者遠(yuǎn)期規(guī)劃里面有過江隧道或者再有南江幾橋出來，可能對(duì)地塊會(huì)產(chǎn)生一些積極的作用，如果說不是那樣的話，不要有過多的跟老城區(qū)聯(lián)系的想法，這個(gè)溝通起來非常困難，跨江是非常困難的。如果不依靠老南京城單獨(dú)去搞是非常困難的，依托它交通就非常成問題，給出一個(gè)隧道和橋比開始的條件好一點(diǎn)，可能我的決策會(huì)有所調(diào)整。 大家關(guān)心的是定位的問題，這是樓盤是非常矛盾的，它不利的地方就是跟老南京的溝通，它的好處就是長江是在這個(gè)地盤的南邊，可以面江而居，中國人喜歡分水，擇水而居是智者?？吹綏l件以后大家有一個(gè)造城的概念，但現(xiàn)在這是住宅區(qū)非常明確的定位，造城又造不了，只能在開發(fā)的過程中，像順馳那樣的，把政府搞的開發(fā)區(qū)一樣先成立一個(gè)管理機(jī)構(gòu)或者成立一個(gè)運(yùn)營商，我把規(guī)劃做得好一點(diǎn)，相當(dāng)于法定圖則我做出來，然后大家一塊一塊做，地產(chǎn)和房產(chǎn)合起來做，也許有這個(gè)可能?！? 你出的題目太大，不是房地產(chǎn)商考慮的項(xiàng)目，是南京市政府聘請(qǐng)的顧問，因?yàn)槭裁茨兀?00萬平米這么多住宅要住7萬左右人口需要建一個(gè)新城，尤其是在江北不光住，還得有工作、學(xué)習(xí)、生活，這個(gè)事情是開發(fā)商完成不了的，是南京市政府的行為，所以你給我們學(xué)生出這個(gè)題目太大，不能考慮，你得出一個(gè)對(duì)我們有價(jià)值，有用的去思考，搞這么大一個(gè)城市不是開發(fā)商能干的，再說老城里的人不會(huì)上江北去住，除非買不起房子的人，你的房子特別便宜，居住和生活密切聯(lián)合在一起，要和工作、子女教育等方面結(jié)合，所以建一座江北新城就相當(dāng)于一個(gè)縣級(jí)市，如果說10萬戶就是30萬人口，所以這個(gè)規(guī)模任何開發(fā)商都做不了，他也無法思考，所以我就想這個(gè)題目到此結(jié)束，你出一個(gè)有用的題目大家去思考。第二組： 我想先請(qǐng)教一個(gè)問題，剛才8600畝是一家房地產(chǎn)開發(fā)，原來給的條件是每年推出500畝，－，根據(jù)老師的命題，我認(rèn)為首先應(yīng)該跟南京市政府的總體規(guī)劃對(duì)這個(gè)小區(qū)進(jìn)行遠(yuǎn)景規(guī)劃，剛才老師出的題是建立在五個(gè)條件之上的，思路、模式、平臺(tái)、順序、成功的條件，我想是在南京市政府大的總體遠(yuǎn)景規(guī)劃的前提下制定小區(qū)的規(guī)劃，這個(gè)不能說是小區(qū)，因?yàn)樗鼘⒔?00萬建筑平方米，我們的思路是首先先把商業(yè)中心區(qū)、教育中心區(qū)、文化廣。我講的案例既是現(xiàn)實(shí)，又是超前，讓大家面對(duì)新的情況有新的認(rèn)識(shí)，我想這對(duì)提高大家的思維能力、思考能力是有幫助的。周勇： 本來因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域沒有打算讓大家往很細(xì)的方面思考，第一個(gè)課堂案例講的是房產(chǎn)運(yùn)作，第二個(gè)課堂案例講的是地產(chǎn)運(yùn)作，比方說它周圍的小方塊，這兒已經(jīng)在開發(fā)，大概40－50萬平方米的房子賣3000塊錢，南京的河西板塊在5000－6000塊錢，這兒大概也是4000多塊錢，這已經(jīng)在做了。 樓盤定位的問題，如果說有這么好的條件，難得的機(jī)會(huì)，當(dāng)然往奔高了走，做一個(gè)頂尖樓盤，看到這個(gè)區(qū)域一下子集中了幾十萬人，等于要把江蘇的有錢人一網(wǎng)打盡才行，這又是一個(gè)問題。周勇： 既然你把帳算得這么細(xì)，我再告訴你一個(gè)條件，這個(gè)地方是南京的浦口區(qū)，浦口區(qū)整個(gè)人口30萬。周勇： 過江隧道有計(jì)劃要開工。更多的是代表我個(gè)人的意見，沒有很好的總結(jié)大家的意見。南崗浦口區(qū)，銷售還可以。任何一個(gè)成功的策劃運(yùn)作都需要很多條件去支撐，這些條件構(gòu)成了項(xiàng)目運(yùn)作的因果關(guān)系，我們?nèi)ミ\(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候要想讓它達(dá)到成功，實(shí)際上我們是在挖掘、創(chuàng)造運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目的成功條件，一旦你找到了這些條件，這個(gè)項(xiàng)目肯定成功。900萬是什么概念？相當(dāng)于南京市一年的開發(fā)銷售量，這就是一個(gè)大概的情況。 我們不做結(jié)論，你們自己可以再深入的思考。 舉一個(gè)例子，我們過去在很多城市都有這樣的說法，比如說上海寧愿浦西一張床，不愿浦東一間房，在廣州也是這樣的，廣州分河南、河北，在河北大家也不愿意去河南，珠江的南邊是工業(yè)區(qū)，所以說廣州市政府用了10年的時(shí)間去改造工業(yè)區(qū)，它的房價(jià)現(xiàn)在才翻過來，上海浦東也進(jìn)行了15年的開發(fā)，才把人們的觀念稍微改變過來。至于東邊還是西邊，剛才你們提出了不同的方法，也有可取的地方。 我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上有一個(gè)概率叫做“二八概率”，品牌的開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率是二八開的，你有強(qiáng)大的品牌競(jìng)爭(zhēng)力，你在這個(gè)市場(chǎng)上可以獲得80％的市場(chǎng)規(guī)模，剩下的20％可能就是不如你的品牌或者很差的品牌他們來瓜分20％的市場(chǎng)。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，跟其他人可能不太一樣。令人耳目一新，在這個(gè)地方競(jìng)爭(zhēng)少，可以做到?！? 補(bǔ)充，我看了那么多人都選那三個(gè)方向，我的考慮有點(diǎn)兒截然不同，你們都去那邊爭(zhēng)吧，這邊留給我玩兒，這么大的地區(qū)我覺得有幾個(gè)觀點(diǎn)我們可以考慮一下，因?yàn)槲也皇歉惴康禺a(chǎn)開發(fā)的，但是我假設(shè)有一家房地產(chǎn)公司有相應(yīng)的能力。商貿(mào)配套，麥德龍、易初蓮花和愛家超市配套、公路配套也是最好的。南面的功能比較齊全，各種配套設(shè)施完善，而且從地價(jià)來講，北面和南面的地價(jià)就相差500多塊錢，但是售房價(jià)格1700－1800多塊錢，依托南面現(xiàn)有城市環(huán)境分期進(jìn)行，那么就是小高層和多層為主，而且以100左右的平米占的比例比較大。在北面有相對(duì)成熟的先天條件，而又有250畝的規(guī)模，內(nèi)環(huán)境和產(chǎn)品本身可以打造出一定的品質(zhì)，它在這方面的性價(jià)比是非常突出的。所以除了南面，再考慮其余三面，首先是北面，因?yàn)樗牡赜蛳忍鞐l件比較好，既有人文的、自然的，還有類似于大明宮這些皇家的東西在里面，還有交通等等都是比較方便的，所以它的先天條件非常好，又不像東西兩翼更多的有工業(yè)污染等等，所以它的先天條件比較好。周勇： 三、四組又補(bǔ)充了一些條件，新選了一個(gè)地方，我們可以讓三、四組存在兩種觀點(diǎn)。從某種意義來講應(yīng)該說90萬的位置在河的對(duì)岸，它的升值潛力還比較大，因?yàn)樗x南邊和中部、北部都不遠(yuǎn)。第二組： 我有一點(diǎn)兒不一樣的意見，還有一部分人選在90萬的位置，就是右上角，為什么選這個(gè)位置呢？有幾個(gè)理由，第一，南部以前已經(jīng)發(fā)展過快了，北邊比較空，而且好像這邊還有一些大的旅游景點(diǎn)要建設(shè)，所以從交通上來講不利于跟旅游景點(diǎn)放在一起。第二組： 我們這組也是選70萬，我們的理由是，根據(jù)剛才老師講的，一個(gè)是西安的品牌形象，一個(gè)是盛世大堂，一個(gè)是世界古都，在西安的北部有大明宮，還有漢代遺址，在它的北部偏東一點(diǎn)有灞柳生態(tài)區(qū)，它的市政府也要向北遷移，同時(shí)它又臨近機(jī)場(chǎng)，因?yàn)槲靼彩且粋€(gè)陸路城市，機(jī)場(chǎng)對(duì)整個(gè)城市的進(jìn)步和進(jìn)一步的拓展應(yīng)該是有很大區(qū)別的，雖然2300塊錢是目前北部的平均價(jià)格，但是由于有了生態(tài)區(qū)，有了古文化遺址，同時(shí)又有一些相關(guān)的政治、文化和經(jīng)濟(jì)的綜合因素，雖然現(xiàn)在是2300平米的平均價(jià)格，由于高品質(zhì)的樓盤，綜合的設(shè)計(jì)，同時(shí)250畝的樓盤，我相信在北部會(huì)有很高的升值空間。第二點(diǎn)，旁邊生態(tài)有兩條河，雖然有幾條河沒有了，但是靠近北面還有河。選擇城市我前面講了那么多，首先要對(duì)這個(gè)城市進(jìn)行認(rèn)識(shí)，因?yàn)槟銈兗僭O(shè)都是外地的開發(fā)商，你們到了這個(gè)城市，我為什么剛才講了這么多有關(guān)城市的，其實(shí)選地是第二步，當(dāng)你選了地以后，你對(duì)西安的發(fā)展應(yīng)該有充分認(rèn)識(shí)的時(shí)候，你才會(huì)去投資西安，然后你才會(huì)選地，大家不要一下子就落實(shí)到選地上，你對(duì)這個(gè)城市的理解，它的發(fā)展要有一定思考的時(shí)候你才能進(jìn)行第二步選地，所以說你們?cè)诘贸鲞@個(gè)結(jié)論的時(shí)候還是要談一下對(duì)西安的認(rèn)識(shí)和發(fā)展，我為什么舉了這么多例子呢？就是啟發(fā)大家。西安是典型的大陸性氣候。 現(xiàn)在我們作為一個(gè)企業(yè)，你們現(xiàn)在代表著自己的企業(yè)到西安去選地，這個(gè)地的規(guī)模大概是250畝左右，你們就根據(jù)我剛才上課所講的這些思考方法，我說了11條思考方法，你們來判斷你們的企業(yè)到哪里去開發(fā)比較合適，因?yàn)檫@和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，它的特點(diǎn)是這邊是文化教育區(qū)，北郊這里有一個(gè)大明宮遺址，這邊是阿房宮和漢代的宮都在這兒，北邊基本上沒怎么開發(fā)，機(jī)場(chǎng)在北邊，這兒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，這個(gè)叫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)不同的開發(fā)區(qū)，這塊叫做灞柳生態(tài)區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)地方的環(huán)境非常好，據(jù)說海南的博鰲中心把會(huì)議的論壇曾經(jīng)就放到灞柳生態(tài)區(qū)，這是它的基本特點(diǎn)。第三道題比較難，城市運(yùn)作，我想大家在進(jìn)行了房產(chǎn)運(yùn)作、地產(chǎn)運(yùn)作之后，我們應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)更高層次的城市經(jīng)營運(yùn)作，下面主要由你們做三道題。當(dāng)我們到城市選地的時(shí)候，要了解自身的資源，要充分的對(duì)自己的資源進(jìn)行評(píng)估。 有一個(gè)電視劇叫《大明宮祠》，這個(gè)電視劇是講唐朝鼎盛的時(shí)期，大明宮相當(dāng)于國務(wù)院辦公的地方，那就是皇帝辦公的地方，那么大一個(gè)大明宮只用了2年多的時(shí)間就蓋起來了，大雁塔建造時(shí)間是7個(gè)月，這就是文化能力，讓蘇州人蓋一個(gè)大雁塔可能要2年，精雕細(xì)刻，西北人干東西粗獷，壘著不倒就行，結(jié)實(shí)，這是它的文化能力，它能干大東西，當(dāng)你了解這些文化能力的時(shí)候，我們?cè)趯?duì)這個(gè)城市研究，西安的城市文脈、未來發(fā)展方向是什么？西安是十三朝古都，栗戰(zhàn)書現(xiàn)在調(diào)到了黑龍江省當(dāng)副書記，當(dāng)時(shí)他是西安市的市委書記，我們?cè)诟劤鞘羞\(yùn)作的時(shí)候，一個(gè)城市應(yīng)該怎么包裝，我曾經(jīng)給他一個(gè)口號(hào)，叫做“中國西安西部最佳”，當(dāng)時(shí)他聽了覺得很不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)我為什么要提中國西安西部最佳呢？因?yàn)槲靼苍陂L安的時(shí)候，在唐朝的時(shí)候曾經(jīng)是世界上最好的城市，最大的城市，最發(fā)達(dá)的城市，曾經(jīng)代表著中華民族文化的5000年光輝燦爛的巔峰，日本人到我們這兒來叫遣唐使，留學(xué)生就是從那個(gè)時(shí)候來的，那時(shí)候我們的建筑、科技、文化都向世界上傳播，那個(gè)時(shí)候唐朝是萬幫來朝拜，所以曾經(jīng)輝煌過，西安應(yīng)該重拾歷史的輝煌，復(fù)興偉大的中華民族文化，而且在各個(gè)領(lǐng)域應(yīng)該爭(zhēng)創(chuàng)最佳，現(xiàn)在落后了不要緊，我們看到落后才有動(dòng)力向前，當(dāng)時(shí)栗戰(zhàn)書就很高興，把這個(gè)口號(hào)寫到了政府工作報(bào)告里邊。 同樣，我們?cè)谀靡粔K地的時(shí)候?qū)σ粋€(gè)城市的研究也應(yīng)該考察它的文化，城市競(jìng)爭(zhēng)到最后實(shí)際上也是文化之間的較量，為什么胡錦濤總書記提倡要迎接中華民族偉大的文化復(fù)興，為什么深圳那么新的城市很多人都說這是一夜暴富的城市，為什么它還向國家提出自己是一個(gè)歷史文化名城，人家都覺得好笑，怎么深圳能評(píng)歷史文化名城呢？深圳硬是在自己這塊土地上找到了160多處帶有文化遺址性的東西，我們也有文化，不要以為深圳沒有文化，不要以為深圳是一個(gè)小漁村建設(shè)起來一夜暴富的城市，它也有文化含量，所以深圳的文化最典型的就是一個(gè)拓荒牛的雕塑，連這么新的城市它都覺得要把自己的文化作為它的競(jìng)爭(zhēng)力提出來，況且中國有多少故事的城市，現(xiàn)在城市越老故事越多，有一首歌叫做《小城故事多》，這個(gè)小城絕對(duì)是有歷史的，你一琢磨小城故事多，這個(gè)小城就像周莊的感覺了，是很優(yōu)美的，蘇州，文化底蘊(yùn)很厚的城市它在未來的城市傳播，未來的潛在競(jìng)爭(zhēng)力有非常大的挖掘價(jià)值，當(dāng)我們考察土地的時(shí)候，這個(gè)城市不錯(cuò)，未來有包裝價(jià)值，有外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注價(jià)值，看我們?cè)趺慈グb了，我覺得當(dāng)你進(jìn)駐一個(gè)城市的時(shí)候要充分的對(duì)這個(gè)城市的文脈進(jìn)行研究。導(dǎo)致的結(jié)果是這個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展今年100萬，明年可能150萬，而且價(jià)格今年是1000，突然一下漲到2000，就說明這個(gè)市場(chǎng)有大量投資客的出現(xiàn)，有大量的并非買房是為了住房的人出現(xiàn)，提前釋放，造成了房地產(chǎn)的價(jià)格猛然的攀升，房地產(chǎn)的開發(fā)量陡然的加大，中國有很多城市都出現(xiàn)了這樣的情況。 總結(jié)一下，當(dāng)我們把握了這些市場(chǎng)思考點(diǎn)的時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展階段等級(jí)怎么分析、判斷，我得出一個(gè)結(jié)論，如果這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是屬于初級(jí)階段的時(shí)候，說明這些買房人主要是以居住為主要目的的購房目的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的第一階段，也就是說大部分的人買房主要是為了改善自己的生活條件或者沒有房去買一套房，在房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段它的價(jià)格特征是什么樣呢？它上升是緩慢的。 環(huán)境的宜人性還有人與自然的融合和接觸，剛才是人與人之間在社區(qū)里面怎么溝通，人與自然怎么溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個(gè)綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹，把你的綠化層次化，可能根據(jù)不同的季節(jié)，比如說這個(gè)條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開不同的花，有不同的綠色，在北方就稍微難一點(diǎn)。 環(huán)境的宜人性包括哪些方面呢？廣告里經(jīng)?？梢月牭轿疫@個(gè)小區(qū)有親和力，有歸屬感，什么叫親和力，什么叫歸屬感？很多發(fā)展商可能還不理解。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，炒菜的時(shí)間沒有配菜、洗菜的時(shí)間長，把配菜、