【正文】 六大關(guān)注要素，這是基礎(chǔ)性的東西，我已經(jīng)帶了七個(gè)班了，我發(fā)現(xiàn)今天的人好像特別多，比其他的班稍微多一點(diǎn)，每一個(gè)來到這兒的學(xué)員都在房地產(chǎn)一線操作過，我想這些因素都是最基本的因素，所以大家看一下就行了，我不在這里做太多的闡述。另外從辯證法的角度來講，當(dāng)你學(xué)會(huì)生存的時(shí)候，你選擇的時(shí)候還要有一定的限度，不能無限的去適應(yīng)，最后達(dá)到理想的狀況。 剛剛說到正式的特色，實(shí)際上就決定了這個(gè)城市未來的包裝價(jià)值和它的傳播價(jià)值，決定了這個(gè)城市未來的號(hào)召力如何，每一個(gè)城市都有它的號(hào)召力，由于它的個(gè)性特殊、個(gè)性鮮明，所以它的號(hào)召力越大。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)城市特色的時(shí)候要去了解一個(gè)城市的功能布局，每個(gè)城市都有自己的規(guī)劃，每個(gè)城市都有自己的功能布局，我們國家建國50多周年了，但是我們的城市規(guī)劃發(fā)展還不如房地產(chǎn)發(fā)展的這么迅猛，因?yàn)樵缙谠谖覀兘夥懦醯臅r(shí)候北京的規(guī)劃是毛澤東規(guī)劃的，毛主席站在天安門城樓上說了一句話，南邊要見到很多煙囪，所以南邊就是一個(gè)工業(yè)區(qū)，那時(shí)候工業(yè)救國，我們打了仗以后中國一窮二白，我們需要工業(yè)來救國，而且那個(gè)時(shí)候我們沒有城市規(guī)劃，我們就叫蘇聯(lián)老大哥幫我們規(guī)劃，中國有150多個(gè)城市是蘇聯(lián)人幫著規(guī)劃的，但是蘇聯(lián)人，也就是現(xiàn)在的俄羅斯，他們當(dāng)時(shí)是中央集權(quán)性的體制，經(jīng)濟(jì)上的集權(quán)、政治上的集權(quán)，所以它在給我們做規(guī)劃的時(shí)候，把中國所有的城市幾乎都做了一個(gè)單中心制的規(guī)劃，后來城市規(guī)劃上經(jīng)常說，單中心制的規(guī)劃導(dǎo)致了我們現(xiàn)在攤大餅式的發(fā)展，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)中心城市，所以就往外擴(kuò)展，典型的就是北京，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)，沒辦法，不能帶狀發(fā)展，后來中國很多城市開始走帶狀發(fā)展和多中心發(fā)展的道路，這個(gè)跟規(guī)劃理念有關(guān)。反過來，北邊沉不住氣了，也掛了一個(gè)大標(biāo)語叫“朝北走”，當(dāng)時(shí)我跟北邊的一個(gè)未央?yún)^(qū)的區(qū)長，我說朝北走干什么去？有什么說頭，我們?nèi)绾尾邉澰诔鞘羞\(yùn)營方面把向南看和朝北走都拉到一個(gè)平臺(tái)上來對(duì)話，目前向南看有看頭，朝北走沒有什么干頭，我們應(yīng)該把朝北走落實(shí)到一個(gè)具體的干項(xiàng)目的基點(diǎn)上才能建立南北之間的對(duì)話。包括本地人口、外地人口、年齡、知識(shí)結(jié)構(gòu)、新婚戶數(shù)。非剛性需求取決于城市的號(hào)召力，它是相對(duì)需求人口，包括幾類人。這也是一個(gè)市場分析的關(guān)節(jié)點(diǎn)，通常我們?cè)谂馁u土地的時(shí)候，曾經(jīng)我在給一個(gè)學(xué)員班專門講土地拍賣的情況，土地拍賣我也曾經(jīng)幫著房地產(chǎn)老板去決策了幾塊土地，我記得有一次很有意思，在一個(gè)城市當(dāng)時(shí)土地的報(bào)價(jià)是200萬元一畝，這是投暗標(biāo)，不是舉牌，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)，根據(jù)企業(yè)的開發(fā)量，根據(jù)企業(yè)的資金狀況它列了很多條件，把條件一規(guī)定你就可以來投標(biāo)。 第七個(gè)，整體消費(fèi)的心理狀況。就像有一個(gè)客戶他來買房，他說這個(gè)廳好像有點(diǎn)兒浪費(fèi)，不合理，多余，是，因?yàn)樯狭?50平方米屬于豪華的，故意設(shè)計(jì)出多余的，這多余就顯示出你的奢侈，這不是浪費(fèi)，浪費(fèi)緊巴巴的你就買130平方米剛好，功能和價(jià)格各方面都不錯(cuò)，所以170平方米的房子缺少儲(chǔ)藏室，缺少工人房。人與自然和人與人兩項(xiàng)都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術(shù)性，你做了很好看的景觀，看起來很棒，到處都是水，這兒噴水，那兒噴水，我覺得這不是考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)，考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)就是剛才我講的兩條，一個(gè)是人與人之間能有溝通的場所，一個(gè)是人與自然能夠很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供服務(wù)，而不是人把自然分開。 第十，城市文脈與文化能力的研究，房地產(chǎn)界曾經(jīng)有過一句話，房地產(chǎn)競爭到最后是一種文化的競爭。這里有將近100個(gè)皇帝的足跡，到曲江一看土地，覺得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以挖掘，只要把這些做好，我覺得世界古都，打古都就是生產(chǎn)力這張牌是中國任何一個(gè)城市都不能比的，西安未來的發(fā)展方向應(yīng)該充分的以文化立市來發(fā)展自己，有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，不要跟別人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時(shí)候，一個(gè)管招商的告訴我，他說周老師陜西省的引資和江蘇省沒法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟別人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟別人比文化，盡管目前西安是一個(gè)旅游資源的大市，但它不是一個(gè)強(qiáng)市，人家說西安有文無物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國70％是地上的，地上有70％是在山西省境內(nèi)，如何改變西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢？應(yīng)該做這方面的事情，這就是城市發(fā)展的方向，所以當(dāng)我們?nèi)チ私庖粋€(gè)城市的時(shí)候，摸清了這個(gè)城市的文脈，覺得這個(gè)城市的發(fā)展有沒有后勁，這個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)城市的關(guān)懷度如何都很重要，這就是我們研究城市文脈與文化能力的一些思考點(diǎn)。這邊是咸陽，咸陽和西安的接口大概10公里左右，很近的，這塊是南郊文化區(qū)，這邊是秦嶺，這邊是臨潼兵馬俑，這是西安大致的布局。每一個(gè)組推選一個(gè)組長，把大家的意見集中起來，最后由組長來介紹。周勇： 我總結(jié)一下，一、二組提出選擇北面的地提了四點(diǎn)理由，第一是政府北遷；第二是東北邊有一個(gè)灞柳生態(tài)區(qū)，比較適合于人居??；第三是北邊的房地產(chǎn)由于政府北遷，政府這些口號(hào)的提出有一定的升值空間；第四是他們算了一筆帳，覺得價(jià)格上可以有一定的利潤。第三，自然風(fēng)光比較好，如果要是放在90萬那幾個(gè)字的位置正好是面水，面水從規(guī)劃設(shè)計(jì)來講房子的南側(cè)可以看到水，要是放在下面工業(yè)區(qū)的位置肯定不行，因?yàn)槿藗兌家h(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，過了河對(duì)面還有一個(gè)生態(tài)園，景觀效果比較好。第三組： 我們選擇的區(qū)域跟前面兩組也是一樣的，選擇的北面，我們主要是結(jié)合了東西南北四個(gè)方面的區(qū)域競爭關(guān)系以及升值空間和消費(fèi)者有可能的流向，還有投資這幾個(gè)方面進(jìn)行考慮的。謝謝。第六組： 首先我考慮西安的城市定位是以旅游文化為主的，西邊黃陵很多，風(fēng)水上不是很好，東邊是工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染大，很難有好的環(huán)境，現(xiàn)在大家評(píng)估南北兩個(gè)方向覺得投資比較合適，但這個(gè)要根據(jù)每個(gè)企業(yè)自己的資金實(shí)力定位一個(gè)目標(biāo)，企業(yè)自身的目標(biāo)，如果是短期行為有資金實(shí)力的，像剛才西安的同志來說南邊是好的，終南山腳下已經(jīng)形成了高科技、高文化區(qū)，它的樓板價(jià)不是很高，跟房價(jià)比利潤空間還是有的。另外這個(gè)地方還連著咸陽，靠咸陽比較近，就一般的感覺來講，咸陽有相當(dāng)大的一批人，如果說想加入到西安這個(gè)范圍之內(nèi)，他有可能在連接體的部分買房，所以說我不僅有工業(yè)區(qū)的人群，西安還有肉吃。當(dāng)我遷到北方的時(shí)候就避開其競爭的鋒芒，辣椒不跟冬瓜比大，跟它比紅，我從北邊用市場的紅櫻槍挑出一條血路，有利于我的生存，所以這里就有一個(gè)戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略、長期和短期對(duì)企業(yè)發(fā)展的投資。什么叫做城市的味道？我說你再說具體一點(diǎn)兒，他說好像這兒到了晚上就沒有人了，到了浦西很方便，后來我才請(qǐng)教了浦東，有一次大概七、八點(diǎn)鐘的時(shí)候到浦東的一個(gè)朋友那兒，我想在浦東買點(diǎn)兒水果和吃的上去，結(jié)果我打了的轉(zhuǎn)了四條街都沒有買到水果，后來我就跟我的朋友說，他說我們買東西到超市七點(diǎn)鐘以前要做好準(zhǔn)備，七點(diǎn)鐘以后買東西就很難，這里城市的味道可能包括很多夜生活，可能包含很多方便度，所以當(dāng)我們?cè)谝粋€(gè)新區(qū)去創(chuàng)造賣點(diǎn)的時(shí)候難度是非常大的，它有相當(dāng)長的建設(shè)時(shí)期和完善時(shí)期。第二，我們的運(yùn)作目標(biāo)是什么，你通過這么大一塊地想達(dá)到什么目標(biāo)。 下面各個(gè)組根據(jù)我剛才設(shè)定的東西來談一下。如果不依靠老南京城單獨(dú)去搞是非常困難的，依托它交通就非常成問題，給出一個(gè)隧道和橋比開始的條件好一點(diǎn)，可能我的決策會(huì)有所調(diào)整?？吹綏l件以后大家有一個(gè)造城的概念，但現(xiàn)在這是住宅區(qū)非常明確的定位，造城又造不了，只能在開發(fā)的過程中，像順馳那樣的，把政府搞的開發(fā)區(qū)一樣先成立一個(gè)管理機(jī)構(gòu)或者成立一個(gè)運(yùn)營商，我把規(guī)劃做得好一點(diǎn)，相當(dāng)于法定圖則我做出來，然后大家一塊一塊做，地產(chǎn)和房產(chǎn)合起來做，也許有這個(gè)可能。第二組： 我想先請(qǐng)教一個(gè)問題，剛才8600畝是一家房地產(chǎn)開發(fā)，原來給的條件是每年推出500畝，－，根據(jù)老師的命題，我認(rèn)為首先應(yīng)該跟南京市政府的總體規(guī)劃對(duì)這個(gè)小區(qū)進(jìn)行遠(yuǎn)景規(guī)劃，剛才老師出的題是建立在五個(gè)條件之上的，思路、模式、平臺(tái)、順序、成功的條件，我想是在南京市政府大的總體遠(yuǎn)景規(guī)劃的前提下制定小區(qū)的規(guī)劃，這個(gè)不能說是小區(qū)，因?yàn)樗鼘⒔?00萬建筑平方米，我們的思路是首先先把商業(yè)中心區(qū)、教育中心區(qū)、文化廣。周勇： 本來因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域沒有打算讓大家往很細(xì)的方面思考，第一個(gè)課堂案例講的是房產(chǎn)運(yùn)作，第二個(gè)課堂案例講的是地產(chǎn)運(yùn)作，比方說它周圍的小方塊，這兒已經(jīng)在開發(fā)，大概40－50萬平方米的房子賣3000塊錢，南京的河西板塊在5000－6000塊錢，這兒大概也是4000多塊錢，這已經(jīng)在做了。周勇： 既然你把帳算得這么細(xì)，我再告訴你一個(gè)條件，這個(gè)地方是南京的浦口區(qū)，浦口區(qū)整個(gè)人口30萬。更多的是代表我個(gè)人的意見，沒有很好的總結(jié)大家的意見。任何一個(gè)成功的策劃運(yùn)作都需要很多條件去支撐，這些條件構(gòu)成了項(xiàng)目運(yùn)作的因果關(guān)系，我們?nèi)ミ\(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候要想讓它達(dá)到成功，實(shí)際上我們是在挖掘、創(chuàng)造運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目的成功條件，一旦你找到了這些條件，這個(gè)項(xiàng)目肯定成功。 我們不做結(jié)論，你們自己可以再深入的思考。至于東邊還是西邊，剛才你們提出了不同的方法，也有可取的地方。這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，跟其他人可能不太一樣。……： 補(bǔ)充，我看了那么多人都選那三個(gè)方向，我的考慮有點(diǎn)兒截然不同，你們都去那邊爭吧，這邊留給我玩兒，這么大的地區(qū)我覺得有幾個(gè)觀點(diǎn)我們可以考慮一下，因?yàn)槲也皇歉惴康禺a(chǎn)開發(fā)的，但是我假設(shè)有一家房地產(chǎn)公司有相應(yīng)的能力。南面的功能比較齊全，各種配套設(shè)施完善，而且從地價(jià)來講，北面和南面的地價(jià)就相差500多塊錢，但是售房價(jià)格1700－1800多塊錢，依托南面現(xiàn)有城市環(huán)境分期進(jìn)行，那么就是小高層和多層為主，而且以100左右的平米占的比例比較大。所以除了南面，再考慮其余三面，首先是北面，因?yàn)樗牡赜蛳忍鞐l件比較好，既有人文的、自然的，還有類似于大明宮這些皇家的東西在里面，還有交通等等都是比較方便的，所以它的先天條件非常好，又不像東西兩翼更多的有工業(yè)污染等等，所以它的先天條件比較好。從某種意義來講應(yīng)該說90萬的位置在河的對(duì)岸，它的升值潛力還比較大，因?yàn)樗x南邊和中部、北部都不遠(yuǎn)。第二組： 我們這組也是選70萬，我們的理由是，根據(jù)剛才老師講的，一個(gè)是西安的品牌形象，一個(gè)是盛世大堂，一個(gè)是世界古都，在西安的北部有大明宮，還有漢代遺址，在它的北部偏東一點(diǎn)有灞柳生態(tài)區(qū)，它的市政府也要向北遷移，同時(shí)它又臨近機(jī)場，因?yàn)槲靼彩且粋€(gè)陸路城市，機(jī)場對(duì)整個(gè)城市的進(jìn)步和進(jìn)一步的拓展應(yīng)該是有很大區(qū)別的，雖然2300塊錢是目前北部的平均價(jià)格，但是由于有了生態(tài)區(qū)，有了古文化遺址，同時(shí)又有一些相關(guān)的政治、文化和經(jīng)濟(jì)的綜合因素，雖然現(xiàn)在是2300平米的平均價(jià)格，由于高品質(zhì)的樓盤，綜合的設(shè)計(jì)，同時(shí)250畝的樓盤，我相信在北部會(huì)有很高的升值空間。選擇城市我前面講了那么多，首先要對(duì)這個(gè)城市進(jìn)行認(rèn)識(shí)，因?yàn)槟銈兗僭O(shè)都是外地的開發(fā)商，你們到了這個(gè)城市，我為什么剛才講了這么多有關(guān)城市的，其實(shí)選地是第二步，當(dāng)你選了地以后，你對(duì)西安的發(fā)展應(yīng)該有充分認(rèn)識(shí)的時(shí)候，你才會(huì)去投資西安，然后你才會(huì)選地，大家不要一下子就落實(shí)到選地上，你對(duì)這個(gè)城市的理解，它的發(fā)展要有一定思考的時(shí)候你才能進(jìn)行第二步選地，所以說你們?cè)诘贸鲞@個(gè)結(jié)論的時(shí)候還是要談一下對(duì)西安的認(rèn)識(shí)和發(fā)展，我為什么舉了這么多例子呢？就是啟發(fā)大家。 現(xiàn)在我們作為一個(gè)企業(yè)，你們現(xiàn)在代表著自己的企業(yè)到西安去選地，這個(gè)地的規(guī)模大概是250畝左右，你們就根據(jù)我剛才上課所講的這些思考方法，我說了11條思考方法，你們來判斷你們的企業(yè)到哪里去開發(fā)比較合適，因?yàn)檫@和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，它的特點(diǎn)是這邊是文化教育區(qū)，北郊這里有一個(gè)大明宮遺址，這邊是阿房宮和漢代的宮都在這兒，北邊基本上沒怎么開發(fā)，機(jī)場在北邊，這兒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，這個(gè)叫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)不同的開發(fā)區(qū)，這塊叫做灞柳生態(tài)區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)地方的環(huán)境非常好，據(jù)說海南的博鰲中心把會(huì)議的論壇曾經(jīng)就放到灞柳生態(tài)區(qū)，這是它的基本特點(diǎn)。當(dāng)我們到城市選地的時(shí)候，要了解自身的資源，要充分的對(duì)自己的資源進(jìn)行評(píng)估。 同樣，我們?cè)谀靡粔K地的時(shí)候?qū)σ粋€(gè)城市的研究也應(yīng)該考察它的文化，城市競爭到最后實(shí)際上也是文化之間的較量，為什么胡錦濤總書記提倡要迎接中華民族偉大的文化復(fù)興，為什么深圳那么新的城市很多人都說這是一夜暴富的城市，為什么它還向國家提出自己是一個(gè)歷史文化名城，人家都覺得好笑，怎么深圳能評(píng)歷史文化名城呢？深圳硬是在自己這塊土地上找到了160多處帶有文化遺址性的東西，我們也有文化，不要以為深圳沒有文化，不要以為深圳是一個(gè)小漁村建設(shè)起來一夜暴富的城市，它也有文化含量，所以深圳的文化最典型的就是一個(gè)拓荒牛的雕塑，連這么新的城市它都覺得要把自己的文化作為它的競爭力提出來，況且中國有多少故事的城市，現(xiàn)在城市越老故事越多，有一首歌叫做《小城故事多》，這個(gè)小城絕對(duì)是有歷史的，你一琢磨小城故事多，這個(gè)小城就像周莊的感覺了，是很優(yōu)美的，蘇州，文化底蘊(yùn)很厚的城市它在未來的城市傳播，未來的潛在競爭力有非常大的挖掘價(jià)值，當(dāng)我們考察土地的時(shí)候，這個(gè)城市不錯(cuò)，未來有包裝價(jià)值，有外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注價(jià)值，看我們?cè)趺慈グb了，我覺得當(dāng)你進(jìn)駐一個(gè)城市的時(shí)候要充分的對(duì)這個(gè)城市的文脈進(jìn)行研究。 總結(jié)一下，當(dāng)我們把握了這些市場思考點(diǎn)的時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展階段等級(jí)怎么分析、判斷，我得出一個(gè)結(jié)論，如果這個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是屬于初級(jí)階段的時(shí)候，說明這些買房人主要是以居住為主要目的的購房目的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的第一階段，也就是說大部分的人買房主要是為了改善自己的生活條件或者沒有房去買一套房，在房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段它的價(jià)格特征是什么樣呢？它上升是緩慢的。 環(huán)境的宜人性包括哪些方面呢？廣告里經(jīng)?？梢月牭轿疫@個(gè)小區(qū)有親和力，有歸屬感，什么叫親和力，什么叫歸屬感？很多發(fā)展商可能還不理解。 第八個(gè)，對(duì)人均居住面積的了解。 舉一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)上海拍賣自來水的權(quán)利，跟很多國外公司，標(biāo)的是12個(gè)億，最后翻標(biāo)的時(shí)候一個(gè)法國公司以24億中標(biāo)，誰都沒有想到，他就智在必得，他算自己的帳，他不管你12億還是多少億，我一定要把它拿下，就翻了一倍，所以說在這種情況下最后翻標(biāo)的時(shí)候到了那天算帳，按照200萬元一畝跟當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)水平算就不掙錢了，只有5％的毛利，可能還會(huì)虧損，所以一般來說房地產(chǎn)商都不敢報(bào)200萬元一畝，現(xiàn)在房子就賣4000塊錢，200萬得賣5000－6000塊錢，現(xiàn)在賣不到，所以房地產(chǎn)在競標(biāo)投標(biāo)的時(shí)候還要算一個(gè)預(yù)期帳，房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展如何還得有一個(gè)估計(jì)，還有一