【正文】 投資渠道，藝術(shù)品包括畫、國畫、油畫、瓷器、郵票、古家具等等，有很多門類，昨天我到市場上去買書，我發(fā)現(xiàn)一個人專門收藏連環(huán)畫，他在那兒議論，50年代一套三國演義現(xiàn)在能賣到2萬多了，這也是一個投資渠道，包括信托，現(xiàn)在銀行又推出了理財?shù)鹊龋羞@些渠道對老百姓來說房地產(chǎn)是最實在，他能看得到的，所以投資作為房子來說有兩種功能，除了使用功能以外，還有投資功能，只不過房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的功能兌現(xiàn)率差一點，兌現(xiàn)起來不像買黃金那么方便，比較麻煩，所以上海在兌現(xiàn)的渠道上做的比較好，在買賣二手房屋的時候做的比其他城市好得多。 第九個，對產(chǎn)品品質(zhì)狀況的了解。比如說一個城市今年開發(fā)量是100萬，消化量是80萬，明年同步提高，開發(fā)量110萬，消化量90萬，像這種指標都是初級階段。 到這里我就把方法論講完了，為什么讓大家坐成這樣，就給大家留作業(yè)呢，我們課堂分析。 下面請第一組的代表來談?wù)勀銈兇蟾诺目捶ā５谖?，西安它本身是一個古文化很強的城市，很多人比較信奉這個，房子建在河的南面和建在河的北面對于一些人來講可能會有不同的認識。周勇： 我告訴你們李嘉誠選擇的南邊，這個數(shù)就是李嘉誠拍出來的，當時李嘉誠選了南邊以后他們就打了個大標語，“來了李嘉誠，房價升幾成”，當然這個并不影響你們的思考，各自以闡述各自的理由，因為我在最后一點曾經(jīng)提到過，你們要了解自身的企業(yè)資源，為什么李嘉誠敢選南邊？因為他是李嘉誠，如果是王嘉誠來了以后就不一定選南邊了。周勇： 很高興，大家從各個角度都提出了自己的觀點，各有各的道理，從選擇面上來看，東南西北都有人選了現(xiàn)在，東邊一個，西邊一個，其余的就是南北?，F(xiàn)在我們馬上進行第二個作業(yè)，這個操作比剛才的難度要大一點，它涉及到了地產(chǎn)運作，剛才我們是房產(chǎn)運作。這個項目如果說有選擇的話，我放棄，現(xiàn)在是沒有選擇。我剛才為什么給大家出了一些運作思路和運作順序，就是想讓大家面對著這樣一個盤怎么去思考，先別忙著做，老虎吃天無法下口，我們先要考慮的不是說我怎么給它定位，做一個什么樣的樓盤，我們首先把這塊東西怎么弄，策劃本身你們現(xiàn)在感覺到有難度，它就是常常在沒有路的情況下，我們按照正常的思維去思考沒有路，能不能有旁門左道呢？跳出原來傳統(tǒng)的思維。如果說你要做一個低檔的樓盤，將吸引蘇北的人來買，有可能嗎？這又是一個問題，所以說在樓盤定位上就非常痛苦，如果做低端的樓盤你糟蹋了那么好的長江，如果你是低檔、高檔、中檔的都有，這個樓盤就又不像樓盤了，所以定位上這是一個大的問題。在長江的北面。有一次我到上海浦東去講課，當時我問一個司機，我說你看浦東現(xiàn)在建設(shè)的這么好，這么寬的馬路，這么高的樓房，這么漂亮的街區(qū)，你買房愿意買浦東還是愿意買浦西？結(jié)果這個司機告訴我，他還是愿意買浦西，我說為什么？他說盡管浦東很漂亮，但是覺得它缺乏城市的味道。 第三，這個地方是工業(yè)區(qū)，有很大的弊端，污染等等，但是作為一個工業(yè)區(qū)來講，它必然有一大批的人群在這個地方生活、居住，其他的開發(fā)商對這塊都不感興趣，都沒有人來開發(fā)，如果我開發(fā)，這250畝造個城的話會吸引多少人過來，你們來買我的產(chǎn)品，這個地方我沒有競爭，我是唯一的，有優(yōu)勢。再加上政府過去之后，它的增長空間應(yīng)該是優(yōu)于東西兩翼的，所以我們考慮選擇北面的地塊。第二，市政府北遷，可能人流也要跟著往北去。西安為什么氣候跟這邊的漢中不一樣，漢中叫小江南，就是因為西安在秦嶺的北邊，大家在東南西北郊任何一個地方可以選地，不局限在哪兒，價格大概就是這樣，你們可以去挑選。 這兩年我對西安又有了新的認識，在傳播城市的時候我提了八個字，叫做“盛世大唐，世界古都”，這就是這個城市的傳播口號，這八個字只有西安能用，別的城市不能用，這就是它的傳播價值，一個城市的特色和它的傳播點，抓住盛世大唐在西安，抓住它是中國唯一的一個可以號稱世界古都的東西，這不是小城故事多，這是大城。上次我跟北方景觀咨詢的時候，給他們提供了一些參考，比如日本現(xiàn)在有一種叫做枯景觀的設(shè)計，冬天很好看，盡管很黃，但它可以變得很滄桑，很有品位，這都是景觀設(shè)計，枯景觀設(shè)計也是最近我研究的一個課題。 第六個，移民拆遷疏導的結(jié)果。什么叫剛性需求？取決于尋找住所的絕對需求人口或者需求人數(shù)，包括幾方面，第一方面，城市拆遷量；第二方面，城市新結(jié)婚人數(shù)，我們做了一些分析和調(diào)查，一般新結(jié)婚的人數(shù)有幾類，新結(jié)婚的人數(shù)可能跟父母居住，但是目前從統(tǒng)計來說這樣的人比較少了，所以大部分新結(jié)婚的人口進入房地產(chǎn)市場，各個城市不一樣，其中有60％的進入一手房市場，40％左右的人口進入二手房市場，這些都叫做剛性需求；第三方面，城市新遷入的人口戶數(shù)，所以剛性需求大概就包括這些內(nèi)容，這些內(nèi)容我們可以查閱到，當我們發(fā)展商進軍一個城市的時候，去考察一個城市土地的時候，你要對這些剛性需求有了解， 第二個，非剛性需求。 現(xiàn)在西安整個城市布局，一出城門就有很大的標語，上面寫了三個大字，一個字大概有2－3米高，叫做“向南看”，這是政府行為，南邊有看頭，有10年的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的成功運作，有曲江旅游度假區(qū)，大雁塔，所以旅游和高科技都集中在南邊，讓你向南看。同樣，楊麗萍在去年推了“云南印象”這樣一個原汁原味的反映云南文化的舞蹈，她把云南推向了世界，推向了中國，引起了外界的強烈關(guān)注等等，我們通過什么去認識城市的特色，比如說北京是以政治為特色，上海是以經(jīng)濟為特色，文化是以西安為特色，這些實際上就是這個城市的傳播點，我們在選地的時候為什么要考慮這些？因為你通過對這個城市的認識，你能把握它未來的發(fā)展速度，當你要到一個地方去投資的時候，你首先要了解這個城市未來如何，這個很重要，對于每一個選地的發(fā)展商來說是非常重要的。 我從獨自開發(fā)到引資開發(fā)，實際上反映了這些年中國的房地產(chǎn)在開發(fā)模式上走過的道路，從一個低級的到高級的，因為本身房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融運作，找設(shè)計院技術(shù)上的操作還不是房地產(chǎn)商主要做的事兒，通過找土地，通過金融的運作，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康、良好的發(fā)展勢頭，因為房地產(chǎn)商很重要的是找土地和找錢。今天我給大家講的內(nèi)容就是開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務(wù)。思考的方法論，在我們工作當中，包括立項當中都面臨著很多矛盾現(xiàn)象，當我們處于矛盾現(xiàn)象的時候，我們就要學會兼顧，因為矛盾現(xiàn)象從哲學的高度上來講它是唯物論，它是客觀存在的，對于客觀存在我們要學會辯證法，在運用辯證法的時候我們要合理的找到一個最佳的度，哲學上講質(zhì)量，質(zhì)變、量變和度，度是一個哲學概念，實際上就是一個恰到好處的關(guān)節(jié)點，用這個方法論不僅可以處理選地的問題，還可以處理我們在日常生活中面臨的許許多多的問題，所以我為什么提倡大家在思考問題的時候先學一下方法論。上海房地產(chǎn)的比較不是跟中國其他城市比較，而是跟香港、跟東京這樣國際上的城市比較，所以跟香港一比上海的房價并不高，香港目前的房價和上海目前的房價比大概差5－8倍，實際上東京的房子是最貴的，更別說跟東京比了，如果拿上海和這三個城市比，上海的房價還有升的可能，也許上海未來的功能，未來的定位是朝著他們定位的，所以上海的房子就這個比較而言還有上揚的空間，就看你跟誰比，定位怎么樣，所以我們?yōu)槭裁丛谶x地的時候要觀察城市的定位。 第四，當我們了解到城市布局的時候，我們還要觀察一個城市重點發(fā)展方向是什么，因為每一個城市不可能有那么多的資金，在一個城市里面四面八方出擊的發(fā)展，它只有一個發(fā)展的重點，我們要在拿土地的時候?qū)ふ业竭@個發(fā)展的重點在哪里。江浙一帶二手市場遠遠發(fā)達于廣州，更發(fā)達于西北、東北。一個房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)它絕不是指一個建筑單體，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)由四個方面構(gòu)成，它是建筑單體、環(huán)境、配套、物業(yè)管理，這四個方面的最佳組合，最完善的組合決定了這個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的高和低，所以我在研究房地產(chǎn)產(chǎn)品的時候曾經(jīng)提出了一個概念，抓住房地產(chǎn)產(chǎn)品的三大特征你就能做出好的房子，哪三大特征呢？第一，建筑單體的舒適性；第二，環(huán)境景觀的宜人性；第三，生活出行的方便性，抓住這三性，圍繞著這三性去做你的產(chǎn)品我覺得就能出好東西。到了高級階段，投資者的引入，城市號召力加大，外地的購房者涌入，這是兩個變量，有哪兩個變量起到?jīng)Q定作用呢？一個是原來準備過兩年買房的，他并不愁房住的，騎著馬找馬的人提前釋放自己的購房能量，這樣就加速了城市房地產(chǎn)需求量的發(fā)展。有三道作業(yè)題，第一道比較簡單，250畝地的選地方向，我會把條件放在這兒。第一組： 大家一致想買北面70萬一畝的。第六，從機場方向來講看這個位置也不是特別遠，因為從發(fā)展來看都是越接近于機場的方向發(fā)展的越快。第五組： 我是從西安來的，所以對西安比較了解，我們選的是南邊，南邊首先有終南山，秦嶺，自然環(huán)境比較好，秦嶺相當于一個大空調(diào)機，空氣也是比較好的，從南山過了長安區(qū)以后，進入高新區(qū)以后基本上看不到星星，但是在南山腳下星星和月亮非常清晰，說明空氣質(zhì)量差別很大。綜合評估一下，這個評估我主要是從思考方法上去評估，并不一定代表我們確實往哪邊選。下面舉一個南京的例子，河西是城運會的舉辦地，很多南京的體育場館都集中在這兒，而且這兒的房地產(chǎn)代表了南京房地產(chǎn)價格的風向標。這個項目從它現(xiàn)在給的條件來看，不利的問題就是長江大橋，跟老的南京市的溝通非常困難，如果中期或者遠期規(guī)劃里面有過江隧道或者再有南江幾橋出來，可能對地塊會產(chǎn)生一些積極的作用，如果說不是那樣的話，不要有過多的跟老城區(qū)聯(lián)系的想法，這個溝通起來非常困難，跨江是非常困難的?！? 你出的題目太大，不是房地產(chǎn)商考慮的項目，是南京市政府聘請的顧問，因為什么呢？900萬平米這么多住宅要住7萬左右人口需要建一個新城，尤其是在江北不光住，還得有工作、學習、生活，這個事情是開發(fā)商完成不了的，是南京市政府的行為，所以你給我們學生出這個題目太大，不能考慮，你得出一個對我們有價值，有用的去思考，搞這么大一個城市不是開發(fā)商能干的，再說老城里的人不會上江北去住，除非買不起房子的人，你的房子特別便宜，居住和生活密切聯(lián)合在一起，要和工作、子女教育等方面結(jié)合，所以建一座江北新城就相當于一個縣級市，如果說10萬戶就是30萬人口，所以這個規(guī)模任何開發(fā)商都做不了，他也無法思考，所以我就想這個題目到此結(jié)束，你出一個有用的題目大家去思考。 樓盤定位的問題，如果說有這么好的條件，難得的機會，當然往奔高了走，做一個頂尖樓盤，看到這個區(qū)域一下子集中了幾十萬人，等于要把江蘇的有錢人一網(wǎng)打盡才行，這又是一個問題。南崗浦口區(qū)，銷售還可以。 舉一個例子，我們過去在很多城市都有這樣的說法，比如說上海寧愿浦西一張床，不愿浦東一間房，在廣州也是這樣的，廣州分河南、河北，在河北大家也不愿意去河南，珠江的南邊是工業(yè)區(qū)，所以說廣州市政府用了10年的時間去改造工業(yè)區(qū)，它的房價現(xiàn)在才翻過來，上海浦東也進行了15年的開發(fā)，才把人們的觀念稍微改變過來。令人耳目一新，在這個地方競爭少，可以做到。在北面有相對成熟的先天條件，而又有250畝的規(guī)模，內(nèi)環(huán)境和產(chǎn)品本身可以打造出一定的品質(zhì)，它在這方面的性價比是非常突出的。第二組： 我有一點兒不一樣的意見，還有一部分人選在90萬的位置，就是右上角，為什么選這個位置呢？有幾個理由，第一，南部以前已經(jīng)發(fā)展過快了，北邊比較空，而且好像這邊還有一些大的旅游景點要建設(shè)，所以從交通上來講不利于跟旅游景點放在一起。西安是典型的大陸性氣候。 有一個電視劇叫《大明宮祠》，這個電視劇是講唐朝鼎盛的時期，大明宮相當于國務(wù)院辦公的地方，那就是皇帝辦公的地方，那么大一個大明宮只用了2年多的時間就蓋起來了，大雁塔建造時間是7個月，這就是文化能力，讓蘇州人蓋一個大雁塔可能要2年，精雕細刻，西北人干東西粗獷，壘著不倒就行，結(jié)實，這是它的文化能力，它能干大東西，當你了解這些文化能力的時候，我們在對這個城市研究，西安的城市文脈、未來發(fā)展方向是什么？西安是十三朝古都，栗戰(zhàn)書現(xiàn)在調(diào)到了黑龍江省當副書記，當時他是西安市的市委書記，我們在跟他談城市運作的時候，一個城市應(yīng)該怎么包裝，我曾經(jīng)給他一個口號，叫做“中國西安西部最佳”，當時他聽了覺得很不錯，當時我為什么要提中國西安西部最佳呢？因為西安在長安的時候，在唐朝的時候曾經(jīng)是世界上最好的城市，最大的城市，最發(fā)達的城市，曾經(jīng)代表著中華民族文化的5000年光輝燦爛的巔峰，日本人到我們這兒來叫遣唐使，留學生就是從那個時候來的，那時候我們的建筑、科技、文化都向世界上傳播，那個時候唐朝是萬幫來朝拜，所以曾經(jīng)輝煌過，西安應(yīng)該重拾歷史的輝煌，復(fù)興偉大的中華民族文化，而且在各個領(lǐng)域應(yīng)該爭創(chuàng)最佳，現(xiàn)在落后了不要緊，我們看到落后才有動力向前，當時栗戰(zhàn)書就很高興，把這個口號寫到了政府工作報告里邊。 環(huán)境的宜人性還有人與自然的融合和接觸，剛才是人與人之間在社區(qū)里面怎么溝通，人與自然怎么溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹，把你的綠化層次化，可能根據(jù)不同的季節(jié)，比如說這個條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開不同的花，有不同的綠色，在北方就稍微難一點。 第五個，政府的關(guān)注重點。也就是說我們?nèi)シ治鲆粋€城市房地產(chǎn)階段等級怎么分析，所謂階段等級，也就是說一個房地產(chǎn)市場分為初級階段和高級階段，在什么樣的情況下它是初級階段，在什么樣的情況下它是高級階段呢？初級階段所表現(xiàn)出來的市場特征是什么？高級階段它表現(xiàn)出來的市場特征是什么？我們在分析市場的時候要把握13個市場分析的關(guān)鍵點，第一個，剛性需求。成都也有類似的情況。過去也有這樣的現(xiàn)象，比方說鄭緒嵐一首歌，那是80年代，就把哈爾濱的知名度在全國進行了推廣，而且把太陽島也推廣出去了，所以說哈爾濱市非常感謝鄭緒嵐，把他作為哈爾濱市的榮譽市民，由于他的一首歌引起了很多人、很多城市對哈爾濱的關(guān)注，刺激了它旅游的發(fā)展。外資現(xiàn)在引進的條件是非常優(yōu)惠的，因為很多外資在賭我們?nèi)嗣駧诺纳?，比如說他們碰到一個好的項目，把錢貸給你，貸給你以后他不跟你參與股東的分紅，跟你簽一個協(xié)議，比如說在6年之內(nèi)你把錢還給我就行了，在這個期間他們可能想象到人民幣在6年左右的時間里會升值，他就通過套匯的原則，比如現(xiàn)在是人民幣1：，到時候人民幣可能就變成6塊人民幣可以換1美金了，實際上它的利潤就在一進一出上，所以在銀行利息這塊他不損失，還拿到了一塊利潤，很多基金就是虎視眈眈的瞄準了中國經(jīng)濟快速發(fā)展的大市場，這是引資開發(fā)。從標題來看我覺得很重要的方式，今天主要是講選地