【正文】 的一句話，這句話符合上面的原則，你進(jìn)入社會的時(shí)候會發(fā)現(xiàn)很多和學(xué)校不一樣、和家庭不一樣，當(dāng)你們充滿美好理想的時(shí)候，你想改變這個(gè)社會的時(shí)候不是你想象的那樣，當(dāng)你面對客觀社會改變不了的時(shí)候，你就必須要學(xué)會適應(yīng)，在達(dá)爾文進(jìn)化論里面他說到真正的物種它的生存并不是因?yàn)樗膹?qiáng)大，也并不是因?yàn)樗鼈兊穆斆?，而是它們最會適應(yīng)，所以說最會適應(yīng)的物種才有能力生存下來，這是從唯物論的角度來講。 下面主要講我們在選一塊地的時(shí)候應(yīng)該想什么，應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行思考。 我從獨(dú)自開發(fā)到引資開發(fā)，實(shí)際上反映了這些年中國的房地產(chǎn)在開發(fā)模式上走過的道路，從一個(gè)低級的到高級的，因?yàn)楸旧矸康禺a(chǎn)的本質(zhì)是金融運(yùn)作，找設(shè)計(jì)院技術(shù)上的操作還不是房地產(chǎn)商主要做的事兒，通過找土地，通過金融的運(yùn)作，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康、良好的發(fā)展勢頭，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商很重要的是找土地和找錢。 在過程當(dāng)中凸現(xiàn)了一種開發(fā)叫做品牌開發(fā)，品牌開發(fā)一種是以產(chǎn)品品牌為先導(dǎo)的開發(fā)，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一個(gè)很獨(dú)特的產(chǎn)品帶動他企業(yè)的品牌，比如說張寶的蘋果社區(qū)，還有一種現(xiàn)象就是企業(yè)的品牌，比如說萬科，它是以企業(yè)的形象帶動產(chǎn)品，統(tǒng)帥產(chǎn)品，比如說中海。我講課的特點(diǎn)是用很多時(shí)間把答案、題目、過程教給大家，你們自己去思考，我只講方法論，因?yàn)榉康禺a(chǎn)操作千變?nèi)f化，只要我們掌握了方法論就可以以不變應(yīng)萬變。周勇： 謝謝大家。今天我給大家講的內(nèi)容就是開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實(shí)務(wù)。 從房地產(chǎn)的開發(fā)模式來講，我列了五個(gè)開發(fā)模式，反映了房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，房地產(chǎn)最早開發(fā)是傳統(tǒng)的由小到大，很多房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際上也和城市建設(shè)連在一起的，比方說很多城市建設(shè)由于缺乏資金，讓一些工程隊(duì)或者建筑公司他們幫著城市修路，修一些公建的設(shè)施，然后城市就把一塊土地作為補(bǔ)償給他們，早期很多都是這樣的形式。 到了第四個(gè)階段我們叫做統(tǒng)籌開發(fā)，所謂的統(tǒng)籌開發(fā)就是一個(gè)很大的發(fā)展商擁有很大的資源，比如說1000畝地以上，這些資源在短期里邊無法由一個(gè)發(fā)展商獨(dú)資承受它的開發(fā)量，比如說有2000畝地，我舉的紫薇就是西安的紫薇田園都市，它大概有100萬平方米的開發(fā)量，100萬平方米的開發(fā)量如果放在一個(gè)省會城市大概要開發(fā)10年，如果采取串聯(lián)的方法開發(fā)，就是一個(gè)省會的城市它每年的銷售量，作為房地產(chǎn)商來說，如果他能賣到10萬平方米，這個(gè)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)就是很優(yōu)秀的，所以按照100萬算的話，它在一個(gè)省會城市要賣10年，這個(gè)時(shí)候就要引入并聯(lián)開發(fā)，要把很多企業(yè)通過某一個(gè)品牌的號召力統(tǒng)帥起來，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一實(shí)施，統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，在這樣的狀況下我們叫做統(tǒng)籌開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)用地六大關(guān)注要素，這是基礎(chǔ)性的東西，我已經(jīng)帶了七個(gè)班了，我發(fā)現(xiàn)今天的人好像特別多，比其他的班稍微多一點(diǎn)，每一個(gè)來到這兒的學(xué)員都在房地產(chǎn)一線操作過，我想這些因素都是最基本的因素，所以大家看一下就行了，我不在這里做太多的闡述。思考的方法論，在我們工作當(dāng)中，包括立項(xiàng)當(dāng)中都面臨著很多矛盾現(xiàn)象，當(dāng)我們處于矛盾現(xiàn)象的時(shí)候，我們就要學(xué)會兼顧，因?yàn)槊墁F(xiàn)象從哲學(xué)的高度上來講它是唯物論，它是客觀存在的，對于客觀存在我們要學(xué)會辯證法，在運(yùn)用辯證法的時(shí)候我們要合理的找到一個(gè)最佳的度，哲學(xué)上講質(zhì)量，質(zhì)變、量變和度，度是一個(gè)哲學(xué)概念，實(shí)際上就是一個(gè)恰到好處的關(guān)節(jié)點(diǎn)，用這個(gè)方法論不僅可以處理選地的問題，還可以處理我們在日常生活中面臨的許許多多的問題，所以我為什么提倡大家在思考問題的時(shí)候先學(xué)一下方法論。另外從辯證法的角度來講，當(dāng)你學(xué)會生存的時(shí)候，你選擇的時(shí)候還要有一定的限度，不能無限的去適應(yīng)，最后達(dá)到理想的狀況。它的定位特色決定了城市未來的發(fā)展方向，每一個(gè)城市都應(yīng)該有它的特色、它的本質(zhì)，這個(gè)特色和本質(zhì)就是這個(gè)城市未來的傳播點(diǎn)，因?yàn)橐粋€(gè)城市未來發(fā)展的快和慢很重要的因素就是外界對這個(gè)城市的關(guān)注度如何，而不是它過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代或者是在信息不發(fā)達(dá)的時(shí)代，城市發(fā)展在于它內(nèi)在的動力，但是在信息時(shí)代的背景下城市發(fā)展很大程度取決于外界對這個(gè)城市的關(guān)注度，外界的關(guān)注度越高，城市快速發(fā)展的可能性就越大。 剛剛說到正式的特色，實(shí)際上就決定了這個(gè)城市未來的包裝價(jià)值和它的傳播價(jià)值，決定了這個(gè)城市未來的號召力如何，每一個(gè)城市都有它的號召力，由于它的個(gè)性特殊、個(gè)性鮮明，所以它的號召力越大。上海房地產(chǎn)的比較不是跟中國其他城市比較，而是跟香港、跟東京這樣國際上的城市比較，所以跟香港一比上海的房價(jià)并不高，香港目前的房價(jià)和上海目前的房價(jià)比大概差5－8倍，實(shí)際上東京的房子是最貴的，更別說跟東京比了，如果拿上海和這三個(gè)城市比，上海的房價(jià)還有升的可能，也許上海未來的功能，未來的定位是朝著他們定位的，所以上海的房子就這個(gè)比較而言還有上揚(yáng)的空間，就看你跟誰比，定位怎么樣，所以我們?yōu)槭裁丛谶x地的時(shí)候要觀察城市的定位。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)城市特色的時(shí)候要去了解一個(gè)城市的功能布局，每個(gè)城市都有自己的規(guī)劃，每個(gè)城市都有自己的功能布局，我們國家建國50多周年了，但是我們的城市規(guī)劃發(fā)展還不如房地產(chǎn)發(fā)展的這么迅猛，因?yàn)樵缙谠谖覀兘夥懦醯臅r(shí)候北京的規(guī)劃是毛澤東規(guī)劃的，毛主席站在天安門城樓上說了一句話，南邊要見到很多煙囪，所以南邊就是一個(gè)工業(yè)區(qū)，那時(shí)候工業(yè)救國，我們打了仗以后中國一窮二白，我們需要工業(yè)來救國，而且那個(gè)時(shí)候我們沒有城市規(guī)劃，我們就叫蘇聯(lián)老大哥幫我們規(guī)劃，中國有150多個(gè)城市是蘇聯(lián)人幫著規(guī)劃的，但是蘇聯(lián)人，也就是現(xiàn)在的俄羅斯，他們當(dāng)時(shí)是中央集權(quán)性的體制，經(jīng)濟(jì)上的集權(quán)、政治上的集權(quán)，所以它在給我們做規(guī)劃的時(shí)候，把中國所有的城市幾乎都做了一個(gè)單中心制的規(guī)劃，后來城市規(guī)劃上經(jīng)常說，單中心制的規(guī)劃導(dǎo)致了我們現(xiàn)在攤大餅式的發(fā)展，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)中心城市，所以就往外擴(kuò)展，典型的就是北京，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)，沒辦法，不能帶狀發(fā)展，后來中國很多城市開始走帶狀發(fā)展和多中心發(fā)展的道路，這個(gè)跟規(guī)劃理念有關(guān)。比如典型城市西安，西安的城市規(guī)劃，因?yàn)槲靼矂偤檬且蛔?，城外南郊全部是教育文化，大學(xué)在南郊，當(dāng)時(shí)把上海交大、北京理工大學(xué)，比較好的學(xué)校都往西安搬。反過來，北邊沉不住氣了，也掛了一個(gè)大標(biāo)語叫“朝北走”，當(dāng)時(shí)我跟北邊的一個(gè)未央?yún)^(qū)的區(qū)長，我說朝北走干什么去？有什么說頭，我們?nèi)绾尾邉澰诔鞘羞\(yùn)營方面把向南看和朝北走都拉到一個(gè)平臺上來對話，目前向南看有看頭，朝北走沒有什么干頭，我們應(yīng)該把朝北走落實(shí)到一個(gè)具體的干項(xiàng)目的基點(diǎn)上才能建立南北之間的對話。 第四，當(dāng)我們了解到城市布局的時(shí)候，我們還要觀察一個(gè)城市重點(diǎn)發(fā)展方向是什么，因?yàn)槊恳粋€(gè)城市不可能有那么多的資金，在一個(gè)城市里面四面八方出擊的發(fā)展，它只有一個(gè)發(fā)展的重點(diǎn)，我們要在拿土地的時(shí)候?qū)ふ业竭@個(gè)發(fā)展的重點(diǎn)在哪里。包括本地人口、外地人口、年齡、知識結(jié)構(gòu)、新婚戶數(shù)。一個(gè)城市的拆遷狀況從市場角度來說把它叫做剛性需求，比方說上海大概每年有5萬戶的拆遷量，既然是拆遷了，有拆就有遷，遷到什么地方實(shí)際上就是一種房地產(chǎn)市場的需求補(bǔ)給，像南京最多一年遷4萬多戶，、2萬，最高一年大概4萬多戶，這些拆遷量就是市場的剛性需求，我們在進(jìn)入一個(gè)城市的時(shí)候，這是一個(gè)非常值得關(guān)注的剛性指標(biāo)。非剛性需求取決于城市的號召力，它是相對需求人口，包括幾類人。江浙一帶二手市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)達(dá)于廣州，更發(fā)達(dá)于西北、東北。這也是一個(gè)市場分析的關(guān)節(jié)點(diǎn)，通常我們在拍賣土地的時(shí)候，曾經(jīng)我在給一個(gè)學(xué)員班專門講土地拍賣的情況，土地拍賣我也曾經(jīng)幫著房地產(chǎn)老板去決策了幾塊土地，我記得有一次很有意思，在一個(gè)城市當(dāng)時(shí)土地的報(bào)價(jià)是200萬元一畝，這是投暗標(biāo)，不是舉牌，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)，根據(jù)企業(yè)的開發(fā)量，根據(jù)企業(yè)的資金狀況它列了很多條件，把條件一規(guī)定你就可以來投標(biāo)。 我們從土地拍賣的勢頭可以發(fā)現(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展的階段。 第七個(gè)，整體消費(fèi)的心理狀況。一個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)它絕不是指一個(gè)建筑單體，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)由四個(gè)方面構(gòu)成，它是建筑單體、環(huán)境、配套、物業(yè)管理，這四個(gè)方面的最佳組合，最完善的組合決定了這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的高和低，所以我在研究房地產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)候曾經(jīng)提出了一個(gè)概念，抓住房地產(chǎn)產(chǎn)品的三大特征你就能做出好的房子，哪三大特征呢？第一，建筑單體的舒適性；第二，環(huán)境景觀的宜人性；第三，生活出行的方便性，抓住這三性，圍繞著這三性去做你的產(chǎn)品我覺得就能出好東西。就像有一個(gè)客戶他來買房，他說這個(gè)廳好像有點(diǎn)兒浪費(fèi)，不合理，多余，是，因?yàn)樯狭?50平方米屬于豪華的，故意設(shè)計(jì)出多余的，這多余就顯示出你的奢侈，這不是浪費(fèi)，浪費(fèi)緊巴巴的你就買130平方米剛好，功能和價(jià)格各方面都不錯(cuò)，所以170平方米的房子缺少儲藏室，缺少工人房。 我們曾經(jīng)去參觀西安、沈陽、包頭，像這些過去國家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)實(shí)施很強(qiáng)的城市，有一些蘇聯(lián)人50年代蓋的社區(qū)，給這些大的兵工廠蓋的社區(qū)，到那里面絕對有歸屬感，別看它的房子破，當(dāng)你走到里邊的時(shí)候所有的人都用異樣的眼光看著你，你是外來的，你侵犯了他的領(lǐng)域，歸屬感和領(lǐng)域感很重要，領(lǐng)域感不是一個(gè)人造成的，而是一群人造成的，別看那兒破，但是那兒特別安全，沒有保安，老兵工廠請不起保安，退休老頭站崗，但是那兒的盜竊率特別低，為什么？人與人之間有著強(qiáng)烈的溝通，鄰居與鄰居之間都認(rèn)識，都幫忙，齊心合力一個(gè)小偷是跑不掉的，像我們在新的小區(qū)里面就缺少這些東西，這才叫歸屬感。人與自然和人與人兩項(xiàng)都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術(shù)性，你做了很好看的景觀，看起來很棒，到處都是水，這兒噴水，那兒噴水，我覺得這不是考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)，考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)就是剛才我講的兩條，一個(gè)是人與人之間能有溝通的場所，一個(gè)是人與自然能夠很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供服務(wù)，而不是人把自然分開。到了高級階段，投資者的引入，城市號召力加大，外地的購房者涌入，這是兩個(gè)變量，有哪兩個(gè)變量起到?jīng)Q定作用呢？一個(gè)是原來準(zhǔn)備過兩年買房的，他并不愁房住的，騎著馬找馬的人提前釋放自己的購房能量，這樣就加速了城市房地產(chǎn)需求量的發(fā)展。 第十，城市文脈與文化能力的研究，房地產(chǎn)界曾經(jīng)有過一句話，房地產(chǎn)競爭到最后是一種文化的競爭。所謂的文化能力，就是這個(gè)區(qū)域的民族思維特征、行為特征，舉個(gè)例子，李光耀當(dāng)年考察中國的時(shí)候，首先中央推薦李光耀到山東考察，李光耀到了山東以后覺得山東的文化能力和新加坡特別袖珍城市的文化能力可能不太吻合，這是我的分析，所以他看了山東覺得不滿意，后來我們國家又讓他到無錫去考察了一下，他看了無錫也覺得不滿意，就準(zhǔn)備到上海回新加坡了，但是他在蘇州看的時(shí)候，蘇州人就給他拿了三件東西，蘇州的盆景、蘇州的刺繡、帶他看了蘇州的園林，這三樣?xùn)|西都是典型的蘇州文化的底蘊(yùn)，代表了蘇州的文化能力，蘇州人手巧，這種手巧可能多少帶著基因傳下來的刺繡工藝，他能把一根頭發(fā)絲分成十幾個(gè)頭兒，把蠶絲還剝成十幾個(gè)頭繡上去，北方人沒有這個(gè)功夫，這是文化能力問題，他覺得文化能力可能跟新加坡彈丸之地的國家有點(diǎn)兒吻合，所以就把錢扔到了蘇州，所以蘇州的工業(yè)區(qū)就是新加坡工業(yè)區(qū)。這里有將近100個(gè)皇帝的足跡，到曲江一看土地，覺得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以挖掘，只要把這些做好，我覺得世界古都，打古都就是生產(chǎn)力這張牌是中國任何一個(gè)城市都不能比的，西安未來的發(fā)展方向應(yīng)該充分的以文化立市來發(fā)展自己，有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，不要跟別人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時(shí)候，一個(gè)管招商的告訴我，他說周老師陜西省的引資和江蘇省沒法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟別人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟別人比文化，盡管目前西安是一個(gè)旅游資源的大市，但它不是一個(gè)強(qiáng)市，人家說西安有文無物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國70％是地上的，地上有70％是在山西省境內(nèi)，如何改變西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢？應(yīng)該做這方面的事情，這就是城市發(fā)展的方向，所以當(dāng)我們?nèi)チ私庖粋€(gè)城市的時(shí)候，摸清了這個(gè)城市的文脈，覺得這個(gè)城市的發(fā)展有沒有后勁，這個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)對這個(gè)城市的關(guān)懷度如何都很重要，這就是我們研究城市文脈與文化能力的一些思考點(diǎn)。有三道作業(yè)題，第一道比較簡單，250畝地的選地方向，我會把條件放在這兒。這邊是咸陽，咸陽和西安的接口大概10公里左右，很近的，這塊是南郊文化區(qū)，這邊是秦嶺，這邊是臨潼兵馬俑，這是西安大致的布局。下面各組你們根據(jù)認(rèn)識討論，拿出自己的方案，我再來點(diǎn)評一下，這是第一道題，給15分鐘時(shí)間。每一個(gè)組推選一個(gè)組長，把大家的意見集中起來，最后由組長來介紹。第一組： 大家一致想買北面70萬一畝的。周勇： 我總結(jié)一下，一、二組提出選擇北面的地提了四點(diǎn)理由，第一是政府北遷；第二是東北邊有一個(gè)灞柳生態(tài)區(qū)，比較適合于人居?。坏谌潜边叺姆康禺a(chǎn)由于政府北遷，政府這些口號的提出有一定的升值空間；第四是他們算了一筆帳，覺得價(jià)格上可以有一定的利潤。正是因?yàn)樗?50畝地，所以我們選擇北部增值空間大，而且不一定是一次性開發(fā)，可能是分七次開發(fā)，搞成多層次、多種需求，不同價(jià)位的，但是高品質(zhì)的房子。第三，自然風(fēng)光比較好，如果要是放在90萬那幾個(gè)字的位置正好是面水，面水從規(guī)劃設(shè)計(jì)來講房子的南側(cè)可以看到水，要是放在下面工業(yè)區(qū)的位置肯定不行，因?yàn)槿藗兌家h(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，過了河對面還有一個(gè)生態(tài)園，景觀效果比較好。第六，從機(jī)場方向來講看這個(gè)位置也不是特別遠(yuǎn)，因?yàn)閺陌l(fā)展來看都是越接近于機(jī)場的方向發(fā)展的越快。第三組： 我們選擇的區(qū)域跟前面兩組也是一樣的，選擇的北面，我們主要是結(jié)合了東西南北四個(gè)方面的區(qū)域競爭關(guān)系以及升值空間和消費(fèi)者有可能的流向，還有投資這幾個(gè)方面進(jìn)行考慮的。第二方面肯定它會加大對這個(gè)區(qū)域的傳播和推廣力度，在老百姓心目當(dāng)中會造成熱點(diǎn)的勢頭。謝謝。第五組： 我是從西安來的，所以對西安比較了解，我們選的是南邊，南邊首先有終南山，秦嶺，自然環(huán)境比較好，秦嶺相當(dāng)于一個(gè)大空調(diào)機(jī)，空氣也是比較好的，從南山過了長安區(qū)以后，進(jìn)入高新區(qū)以后基本上看不到星星，但是在南山腳下星星和月亮非常清晰，說明空氣質(zhì)量差別很大。第六組： 首先我考慮西安的城市定位是以旅游文化為主的，西邊黃陵很多，風(fēng)水上不是很好，東邊是工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染大，很難有好的環(huán)境，現(xiàn)在大家評估南北兩個(gè)方向覺得投資比較合適，但這個(gè)要根據(jù)每個(gè)企業(yè)自己的資金實(shí)力定位一個(gè)目標(biāo)，企業(yè)自身的目標(biāo)，如果是短期行為有資金實(shí)力的，像剛才西安的同志來說南邊是好的，終南山腳下已經(jīng)形成了高科技、高文化區(qū)，它的樓板價(jià)不是很高，跟房價(jià)