【正文】 考作用。產(chǎn)品的舒適性主要指產(chǎn)品功能的完善性，過去房地產(chǎn)產(chǎn)品從6大功能走向現(xiàn)在的9大功能，我講的功能是它的內(nèi)在使用功能，功能不斷地在完善，比如說我們曾經(jīng)在2000年就提出一個“雙廚房”的概念，過去我們的廚房都是一個，現(xiàn)在我們從一個中式廚房里面再開辟出一個西式廚房，為什么要有西式廚房呢？西式廚房可以和廳連接起來設(shè)計，因為中國人都是以炒菜為主，有很多油煙，所以在中式炒菜的廚房里把它密封起來就可以在里面炒菜。因為我們可能是南方過來的，在南方170平方米的房子絕對要有工人房的設(shè)計，就是保姆房，過去設(shè)計房的時候沒有保姆房，請阿姨來做飯或者你們家請保姆她必須要占一間房，過去都是三房一廳、四房一廳，她占一間房，你兩口子住大的，但是你兩口子一平均還沒有保姆的房間大，可能設(shè)計上不太合理，所以設(shè)計一個比較小的工人房，因為170平方米屬于豪華房，你家庭經(jīng)濟狀況各方面都允許你這樣做，所以我們在設(shè)計的時候就盡量設(shè)計的像個豪華的樣子，這就是對產(chǎn)品的要求，要舒適，功能很齊全，現(xiàn)在又提倡節(jié)能，在用材上，包括建筑的結(jié)構(gòu)，我們在做房子的時候，中國2000年以前的多層大部分是磚混結(jié)構(gòu)，2000年以后才走向框架，現(xiàn)在又開始框架一型柱結(jié)構(gòu)等等，這都說明房子的技術(shù)含量都在提高，技術(shù)含量、功能含量都在不斷地完善，所以產(chǎn)品的舒適性主要指這些。 這些東西我們怎么做呢？我們曾經(jīng)在南昌做了一個嘗試，我們把一個房子底下少做一戶，形成大家聚合的空間，左鄰右舍下了樓坐在這兒，就有人慢慢過來，可能會在這個空間里面下棋、聊天、溜狗、逗鳥，有一個活動的地方，這是需要開發(fā)商設(shè)計的，不能到處都是請勿踐踏，只能順著它給你的小路走，一走就走回家了，所有的景觀都缺乏人性，看起來挺漂亮，好看不中用，特別是北方好多景觀弄了很多水，冬天就結(jié)冰，夏天過了一段時間石頭上就臟了，然后拿水龍頭洗石頭，所以我們在環(huán)境的親和性和宜人性上要給這個社區(qū)的景觀設(shè)計提供人與人聚合的空間。 方便，一個好的小區(qū)要做到方便不是那么簡單，各方面的方便，你圍繞著如何使你的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個去思考你們所設(shè)定的條件，去創(chuàng)造這些條件。一個是外地人購房大量涌入，這兩個變量促成了房地產(chǎn)從低級走向高級。舉個例子，像萬科進駐到一個城市的時候它已經(jīng)不是在進行產(chǎn)品的推廣，也不是進行企業(yè)形象推廣，而是在進行萬科文化的推廣，典型的就是去年好像萬科在武漢有一期開盤，一個整版講萬科和美國文化街區(qū)文化的融合，因為它創(chuàng)造了一條純粹的美國風(fēng)味的街，汽車文化，美國很重要的文化方面就是汽車文化，所以它在墻頭上弄了一個吉普車嵌出來的頭，如何是美國街的風(fēng)情，通篇講這些東西，已經(jīng)不說自己的產(chǎn)品了，就講區(qū)里的這條街傳播的是一種包容的、開放的外來文化，而且這種文化是年輕的，有活力的，有創(chuàng)造性的，它像老百姓、買房者透視著這樣的信息，也就意味著它的消費者層面是有文化的、有素質(zhì)的高級白領(lǐng)、職員，甚至年輕的35歲左右，40歲以下有活力的年輕人，鎖定這個年齡層面。 最近在全國53個開發(fā)區(qū)里面新加坡投資的開發(fā)區(qū)是名列前茅的，這跟文化能力有關(guān)，過去不是有兩個秀才斗嘴嗎，江南的秀才就說我們江南是多山多水多才子，山東的秀才說我們山東是一山一水一圣人，大文化和小文化，所以山東人做事情的文化遺傳到現(xiàn)在，山東干的全是大的，海爾，青島啤酒大的，但是到了江南全是小的，它的企業(yè)也是如滿天星斗，山東的企業(yè)就是一個個月亮，文化能力影響了這一代一代人的思維，一代一代人做事情的風(fēng)格，你到這個城市里面要了解這個東西，像西安，我曾經(jīng)也把它作為一個城市研究。 南京是一個找不到靈魂的城市，有人對南京的評價是很慘的，當(dāng)年秦始皇開通了一條大運河，據(jù)說切斷了南京的王氣，盡管它是七朝古都還是幾朝，現(xiàn)在把太平天國和民國加起來也號稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不管怎么說南京的發(fā)展，最近的南京城市規(guī)劃才決定，因為過去講南京很多都是“粉脂器”文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒有雄性剛陽的揚子文化發(fā)展，最近南京市新的規(guī)劃深刻的總結(jié)了歷史的教訓(xùn)，提出了自己的剛陽文化的一面，發(fā)揚揚子文化，跨江發(fā)展，我們在研究一個城市的時候應(yīng)該去了解這個城市，你才能在這個城市里面做好房地產(chǎn)開發(fā)，因為你的開發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個現(xiàn)實的人。第二道題稍微難一點兒是地產(chǎn)運作，250畝是房產(chǎn)運作，大概8000畝左右的地是房產(chǎn)運作。它的土地狀況，這邊東郊90萬一畝，西郊80萬一畝，北郊70萬一畝，南郊150萬一畝，這塊屬于旅游度假區(qū)，這兒的地很貴，幾乎已經(jīng)沒有地了，但是它的房子并沒有這兒高，我說的4000塊錢一平方米是在它的旅游度假區(qū)旁邊，那兒是代表西安最高房價的地方，大平均沒有這么高，只是在它周邊一點點地方，這兒平均大概3000塊錢，這邊是3500塊錢，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的平均房價比旅游度假區(qū)的平均房價要高500塊錢，但是頂尖的房價還是在這邊，因為周邊旅游區(qū)開發(fā)環(huán)境特別好。 昌市政府未來選址就在北邊這塊，在大明宮遺址的旁邊。也就是說都要蓋小高層以上的，不能選多層的。理由有幾點，第一點，因為剛才您講了政府要往北面移，朝北看，所以我覺得政治文化要往那邊移，政府機構(gòu)往那邊移也是跟著民眾的集聚地很有關(guān)系的。 下面請第三、四組的組長闡述一下理由。周勇： 三、四組的代表又提出了新的概念，選北邊還有一個很重要的原因就是西安城市的文化品牌，因為西安大明宮的遺址，曾經(jīng)我提到一個概念，當(dāng)北邊提出朝北走，去干什么，我提了一個口號叫做“重建大明宮”，因為西安的旅游我還沒有說清楚，在南邊有一個叫做曲江旅游新區(qū)，完全作為曲江新的旅游新區(qū)，后來我們參與了這個項目的論證，、基礎(chǔ)建設(shè)投入回收不了城市運營成本，就把它作為一個行政單位考慮了，所以現(xiàn)在旅游這邊西安市加大了碼，但是這個旅游區(qū)過去在講故事的時候是皇上的后花園，他的正宮還在北邊，也就是說旅游線路，比如我們下了飛機，如果朝北走有兩個大項目，一個重建大明宮，把當(dāng)時西安最鼎盛的文化，代表西安唐文化的建筑蓋起來，讓西安過去有文無物真正變成有文又有物，市政府北遷勢必這里會形成強大的品牌，這樣的話南北就可以有一個溝通的平臺，我們向南看有看頭，有北走有干頭，新的行政區(qū)還沒有干，新的大明宮還沒有起來，也就是說弘揚西安文化復(fù)興偉大的建筑還沒有實現(xiàn)，當(dāng)這一點實現(xiàn)的時候我們相信西安整體的城市文化，對外號召能力會進一步得到加強，我認(rèn)為他們認(rèn)識到了這一點非常重要。第四，地價既不是太低，也不是太高，90萬，從某種意義來講如果去追求過低的價格可能就會像老師說的，做第一個拓荒者了，它的利潤可能不會特別好。第七，因為這里一共涉及到了兩個工業(yè)區(qū)，如果設(shè)在河的對岸，這兩個工業(yè)區(qū)都稍微遠(yuǎn)一些，既遠(yuǎn)離了工業(yè)區(qū)，又遠(yuǎn)離了旅游區(qū)。從目前的情況來看，熱點是在南面，土地供應(yīng)價格和銷售價格應(yīng)該來說都是最高的，這個區(qū)域可能發(fā)展的時間比較長了，它作為一個熱點可能市場供應(yīng)量應(yīng)該很大，它的房價也應(yīng)該是最高的，作為房地產(chǎn)它在未來的走勢當(dāng)中應(yīng)該有一個自然的增長率，由于它的房價已經(jīng)到了一個比較高的區(qū)域，相應(yīng)來說比如它增加10％和北面增加10％空間是不一樣的，所以我們在考慮競爭關(guān)系的時候，競爭壓力挺大的。 消費者有可能的流向，因為作為2的容積率，是小高層，消費者的針對性還是比較廣泛的，當(dāng)南面的價格漲到一定程度的時候，可能消費者承受起來有困難，有困難的時候他就會選擇性價比更合適的地方，有可能在西面房價會更低一些，但是消費者在選擇房子的時候可能更看重性價比。第四組： 我們根據(jù)周老師提供的內(nèi)容全面分析了一下，東面是工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)的污染比較多，所以人文居住不傾向于那面，北面是市政府遷移的地方，說明這個地方是皇糧，各種基礎(chǔ)設(shè)施不到位，基礎(chǔ)設(shè)施不到位投資沒有那么多精力，東面是個生態(tài)園林區(qū)，各種配置功能欠缺，生態(tài)園和人互相之間有差異感，政府也不怎么傾斜，所以我們整天觀點是傾斜在南面，因為南面起碼來說文化園區(qū)多，而且現(xiàn)在住房很多傾向于孩子有好的環(huán)境，孩子的教育和培養(yǎng)方面。從居住來說，終南山旅游資源現(xiàn)在已經(jīng)形成了，而且政府投了一個環(huán)山公路，現(xiàn)在高山流水，露茗園別墅區(qū)也是銷售的非常好，而且有大學(xué)城、電子城和高新技術(shù)，全部集中在這個地方，也是人口增長最快、人口素質(zhì)最高、年輕人最集中、工作崗位最多，種種條件反映這個區(qū)域是最好的。北邊發(fā)展的前景應(yīng)該說是可以的，利潤空間也是有的，但是作為中長期投資短期內(nèi)不是很好，一般市政府行政中心北遷起碼要5－10年的形成過程，如果一個企業(yè)想在2－3年回收的話我估計是不太可能的，而且風(fēng)險也很大，北邊的2300跟南面的4000雖然樓板價相差只有500－600塊錢，但是房價相差了1700塊錢，所以如果有經(jīng)濟實力的，像剛才周老師說的李嘉誠就選擇南邊，他有實力，馬上可以投資見效回收，如果企業(yè)的資金不是很多，如果看到北邊3－5年以后的發(fā)展前景，可以用少量的投資，高手段的運作，北邊還是有可運作的機會的，尤其是它東北角的環(huán)境還是可以的。 第二，這個區(qū)域好像大家都看到?jīng)]有什么自然資源，也沒有太多的文化、教育、旅游什么的，所以說在這個地方我便于創(chuàng)新，其他地方都玩兒古文化和歷史文化了，但是對于現(xiàn)代人來說我們不能只有這一點，都吃慣了中國傳統(tǒng)的豆腐，我們來點兒日本的魚翅好不好，在這個地方來點兒創(chuàng)新，我可以提新的觀點，在景觀和其他方面進行發(fā)揮。 第四，土地成本也并不是很高，風(fēng)險比較低，但是我的消費人群在這個地方目前已經(jīng)能夠接受到2400元每平方了，我剛才感覺很納悶，這個地方?jīng)]有特點，為什么他還能接受2400元，至少給我們一個信息，這個地方的消費人群對于價格有一定的接受能力，對于新產(chǎn)品恐怕也會比較有興趣，所以綜合我這幾點感覺，如果我作為一個開發(fā)商，我可能會到這個區(qū)域進行詳細(xì)的市場調(diào)研，進行分析，我希望在這個地方能找到我開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)項目的切入點。我覺得倒數(shù)第二個同學(xué)的發(fā)言涉及到了我一開始講的兩難問題，一個是戰(zhàn)略問題，一個是戰(zhàn)術(shù)問題，我覺得這兩點他把握的很好，李嘉誠到南邊開發(fā)，他敢于強強競爭，因為南邊開發(fā)的比較完善，回報率比較高，大家都認(rèn)識到了，各方面都比較難，包括居住臺灣等等，但是它面臨強強競爭的局面，李嘉誠之所以敢去，因為他這條船一靠岸，所有的船都要讓道，他代表著投資方向，所以他敢到南邊去爭，荒田無人耕，耕了就有人爭，李嘉誠到南邊他的品牌和資源可以到南邊去，他把所有的競爭目光可以一下子吸引到自己的焦距上來，從企業(yè)快回收率來講他的戰(zhàn)略是對的，沒有絕對正確的戰(zhàn)略，只有相對正確的戰(zhàn)略，正確的戰(zhàn)略就源自于你的企業(yè)資源如何。 南邊也好，北邊也好，大家對它的文化資源都做了比較詳盡的分析，大家還是非常不錯的，聽到你們的談話我覺得從你們的操作實踐上和認(rèn)識問題的能力上都不錯。我們要創(chuàng)新賣點是可以的，但是在整個西郊如果要創(chuàng)新出它的賣點是要靠強大的資金去支持，這不是我們一個樓盤能解決的問題。 別說我們在南邊開一個250畝的中大型的盤，就是來1000畝的盤要帶動這個區(qū)域的發(fā)展都是很困難的，廣州洛溪大橋這塊集中了大概10家很有品牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)了將近10年才形成了廣州的一個新的開發(fā)區(qū)域，自己創(chuàng)造出來的賣點，我們與其說自己創(chuàng)造的，不如去利用現(xiàn)在現(xiàn)有的賣點去打我們的號召力，當(dāng)你創(chuàng)新出一個賣點的時候，你還要去進行巨額的傳播投資，這是一個發(fā)展商做不到的，而政府北遷這些巨額的傳播投資政府自己會去投，媒體會關(guān)注，所以說我們在創(chuàng)新的時候、利用資源的時候盡量去利用現(xiàn)有的城市資源，所以我們?yōu)槭裁粗v城市運營要提資源組合，而很少提資源創(chuàng)新，創(chuàng)新是可以的，但難度很大。這兒是老城，這兒是江寧板塊，這兒是長江大橋，這里有一塊地總計8600畝，但是這塊地是分開的，中間這條有兩個村莊還沒有拆，這兩塊地相隔800米，這個邊上大概4000畝左右，這個后邊4600畝，中間有一塊空地是兩個村子還沒有拆，這兩塊地假設(shè)屬于同一個開發(fā)商，而且這個開發(fā)商已經(jīng)在這個角進行了開發(fā)，以一期500畝的規(guī)模進行開發(fā)，－，我們大致測算了一下，這塊地可以開發(fā)大概900多萬平方米的建筑。第三，你的運作思路是什么樣的，運作思路包括：運作順序、運作模式、運作理念、運作平臺、運作成功的條件。這是一個別人正在開發(fā)的項目，已經(jīng)蓋好房子，是很大的社區(qū)，40多萬平方米。第一組： 因為這個題目太大，沒有集中討論，大家七嘴八舌。我是從杭州來的，我們江南、江北有八個橋，按照浙江的經(jīng)濟實力來講在全國還算不錯，每天到了上下班的時候聯(lián)系橋的高架橋全部是停車場，多了一個橋會方便一點，但是交通還會很困難。現(xiàn)在這么大一個盤，從它的量上來算，900萬平方米，如果平均一戶100平方米就是9萬戶，9萬戶按照現(xiàn)在中國的人口結(jié)構(gòu)3個人一戶，27萬，也就是30萬人，如果只是把它理解為一個住宅區(qū)或者一個大區(qū)來講恐怕這個觀念定位。這個地方有這么好的江景定位又有問題，現(xiàn)在上海炒得最厲害的是濱江園，黃埔江的概念火爆得很，杭州這個地方沿著湖的沒有了，沿著錢塘江，沿著江的就是1萬以上，房地產(chǎn)開發(fā)商謀取了最高利潤，往高端做有沒有可能，首先給它定位，做頂尖的樓盤和豪宅有沒有可能，馬上引出來的話題就是購買群體能不能聚集這么多南京有錢人過來，根據(jù)我們現(xiàn)在對南京的了解，浙江人對南京市場看起來是一個謎，南京的GDP和財政收入不比浙江差，但它的房子為什么那么便宜，而且很多江蘇人都在罵浙江人，就是因為你們這些人把我們江蘇的房價抬高了，南京到底是老百姓沒有錢還是老百姓沒有找到適合自己的房子，這個市場我沒有發(fā)言權(quán)，因為我不了解，但是浙江人看起來就是南京的房子便宜，不知道為什么那么便宜，所以大量涌入了浙江的開發(fā)商過去。所以說這個項目我們覺得很累，很難做，假如說你有很高的水平或者有很雄厚的資金當(dāng)然很刺激，能夠流芳百世做一個好的項目出來，這個項目要做成功了確實不容易。周勇： 因為你們這個班從教學(xué)管理上給我的要求就是帶有研究生性質(zhì)的班，要求的水平，包括我們講課的復(fù)雜內(nèi)容應(yīng)該跟我們在外面一般的講課是不一樣的，對你們的要求是非常高的，剛才說到這塊地是不是政府開發(fā)和是不是房地產(chǎn)開發(fā)，我覺得不是最重要的，確實這個項目在一個開發(fā)商的手里，這就是我剛才跟大家講的統(tǒng)籌開發(fā)的概念，它是房地產(chǎn)發(fā)展高級階段的必然趨勢，現(xiàn)在房地產(chǎn)大家接觸的可能都是一塊地，一塊地，我們可能走聯(lián)合開發(fā)，未來的道路是一個聯(lián)合開發(fā)、品牌統(tǒng)籌開發(fā)，這都是房地產(chǎn)現(xiàn)實的模式，并不是它在現(xiàn)實生活中不存在，如果這個案例在現(xiàn)實生活中不存在我不可能把這個案例講