【正文】 個放量。 第二類，本市準備投資的房產(chǎn)者，他買房不是換一套房子住，而是為了投資，有點兒閑錢，因為中國現(xiàn)在老百姓的投資渠道并不多，比如說股票，股票市場傷透了老百姓的心，股市上流傳著一句話，“好了就了，了了就好”，勢頭好了想把它了了，了了就好，接著后面兩句是“總也好不了，總也了不了”，這是對股市的概括，所以股市這個投資渠道曾經(jīng)讓老百姓激動一時，甚至讓老百姓中的一些少數(shù)人發(fā)了一些財，但是從整體來說中國的股市確實讓老百姓有點兒心寒。我們通過外地人、本地人、年齡結(jié)構(gòu)、新婚數(shù)量考察人口購房特征。兩年前我們研究北京城市房地產(chǎn)價格的時候，以長安街為限，它的價格相差1000塊錢，南北發(fā)展是不一樣的。所以說60年代當蘇聯(lián)專家撤回到莫斯科的時候，他反省自己，莫斯科根據(jù)中國的經(jīng)驗和教訓(xùn)，重新把莫斯科規(guī)劃了一下變成多中心了。反過來，廣州這樣的大城市在過去的幾年里，廣州房地產(chǎn)價格上升度是在大城市里面排在最后面的，為什么？這里面就跟城市號召力有關(guān)系、城市影響力有關(guān)系，如果是廣州來的都知道，周邊城市的東莞、中山乃至番禺、南海這些小地方，他們到廣州辦事情都不愿意在廣州住一個晚上，都愿意回家，當然交通發(fā)達也是一個因素，很少有廣州周邊城市的到廣州市去買房子，這跟浙江、大連都不一樣，因為廣州對珠三角旁邊的小城市缺乏吸引力，所以說在廣州賣房只是自我累積、自我發(fā)展，靠自己內(nèi)部，它很少像浙江杭州那樣靠外部刺激帶動它的發(fā)展，這樣的話就決定了一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和水平，它的價格升值水平，寧波杭州這樣的房地產(chǎn)在幾年里面翻了幾倍，他們在跳著走，廣州在爬著走，這就是差異，這就是城市影響力和號召力帶來的差異，對房地產(chǎn)的影響。按照這樣的速度，我們的城市在這20年當中有了突飛猛進的發(fā)展，但是在過去城市20年的發(fā)展過程當中是沒有先例可以參照的，大家也許都在摸著石頭過河，或者說當一個城市不自信的時候，它主要是模仿別人，我們國家這20年來的城市發(fā)展都走向了一個趨同化的發(fā)展，很多都找不到自己的城市個性，因為房地產(chǎn)這塊的信息為什么發(fā)展的這么快？因為房地產(chǎn)的知識產(chǎn)權(quán)這塊還沒有列入到知識產(chǎn)權(quán)保護的范圍里面，在東北做一個盤廣州可能就會模仿或者在廣州做一個盤上海也會模仿，因為目前這都不涉及到侵權(quán)的問題，這樣的話很多發(fā)展商為了省事、省時間，大多時候都是拿來主義，一拿就變成了長沙也覺得是南國風(fēng)光，武漢也覺得是南國風(fēng)光，這邊從上海拿的都是歐陸風(fēng)等等，造成了很多城市同質(zhì)化的發(fā)展。在幾大基礎(chǔ)要素里面又分了很多細項，這些大家可以通過屏幕上的信息觀察。開發(fā)到后來這些小的房地產(chǎn)商不斷地在發(fā)展，不斷地在壯大，他們由小到大，最后到聯(lián)合，就叫做合作開發(fā)，進行企業(yè)之間的合作，進行資源之間的合作，比如說有些企業(yè)有資源，但是可能缺乏資金或者缺乏品牌，這樣的企業(yè)就可以走聯(lián)合開發(fā)的道路，這是第二階段。開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務(wù)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——周勇主持人： 大家下午好，房地產(chǎn)開發(fā)的前期如何拿地、選地及開發(fā)模式的選擇，還有開發(fā)成本的控制，這些問題都是開發(fā)商所關(guān)注的問題，今天非常高興的請到了廣州本日TUT公司總經(jīng)理周勇先生為我們講授這次課程。傳統(tǒng)的開發(fā)我們過去叫做套現(xiàn)開發(fā)、短線開發(fā)，這種傳統(tǒng)的開發(fā)從城市的規(guī)劃戰(zhàn)略布局來講是不夠的，層次是很低的，所以導(dǎo)致了很多城市的開發(fā)無序現(xiàn)象?；A(chǔ)設(shè)施要關(guān)注的，交通要關(guān)注的，環(huán)境。 第二，我們在選地的時候最重要的是要去了解這個城市的定位觀察，我們知道中國城市的發(fā)展是非?？斓?，國家紀委曾經(jīng)有一個要求，要求中國的城市化率以每年1％的速度往前推進，也就是說到2020年我們國家的城市化率要達到世界中等發(fā)展國家的水平，即50％的城市化率。號召力大小和選地有什么關(guān)系呢？有非常大的關(guān)系，我可以舉兩個例子，比方說大連是在80年代就有城市運營的意識，開始自己的城市運營，運營自己的影響力和號召力，所以它的高檔房子大概60－70％都是面對東三省的，廈門的高檔房子70％左右是對閩三角的，杭州的房子是對整個浙江周邊小城市的。 比如說，單中心制的發(fā)展導(dǎo)致了現(xiàn)在的塞車現(xiàn)象，因為大家都在城里上班，同一時間、同一地點、同時往外出和進肯定造成塞車，交通上是怎么也解決不了的，如果徹底的把同時出入上班、下班的問題解決，那就告訴你不下班的時候整個馬路上就沒車了，這是矛盾，這是留下來的后患。西安現(xiàn)在做出了一個巨大的決定，把政府北遷，朝北走有干頭了，政府行政中心到了北邊，這是很大拉動北邊經(jīng)濟發(fā)展的砝碼，因為西安有一個怪現(xiàn)象，凡是城市的機場在哪邊，一般來說那個方向就發(fā)達，比如說重慶的江北，機場在江北，所以于北地區(qū)發(fā)展非?？?，好的房地產(chǎn)都在江北，包括北京，北京的機場也在東北邊，所以北京的北邊比南邊發(fā)達。例如在廣州，廣州白領(lǐng)目前是購房的主力軍，因為在80年代末和80年代中期的時候，百萬移民下珠江，從全國各地都跑到廣州去淘金，這些80年代來廣州的全國各地的人才，他們已經(jīng)到了購房的年齡段了，所以廣州統(tǒng)計有相當一部分是外地來的白領(lǐng)階層，他們幾乎都在廣州的郊區(qū)，比如說麗江花園、奧園、雅居樂，像這樣的郊區(qū)大盤買房子，上海就不同了，因為上海的房子是比較掌柜的，相當多的臺灣企業(yè)老板，包括全國各地的老板都到上海去買房，因為上海買一套好的房子一般工薪基層是比較難承受的。第一類，本市更換房子的人，為什么說它是相對需求呢？就是他有房，祖上留下的或者是單位分的，但是這個房可能住的條件不好，他需要更換一套新的，他可以湊合著住下去，這種人我們把他叫做騎著馬找馬的人，他可以再賴、再等一段時間，當然這些人也可以提前釋放需求量，本來明年想買的，一看勢頭好了嘩一下就提前透支的，本來準備過兩年買房的，一下房價漲得不行，所以城市號召力一大，宣傳力度一大，城市發(fā)展規(guī)模越大，外地發(fā)展商進來一刺激，這些人覺得住著不滿意了，就購買房。當時我記得在上海開會，董事長和總經(jīng)理把我邀過去開一個秘密的會議，當時我記得很清楚，董事長和總經(jīng)理都問我，他說周老師你琢磨另外幾家會出什么價，因為是暗標，200萬元一畝，如果你報200萬，別人都出150萬你豈不是很虧，比別人多拿50萬出來，但如果你不出到200萬可能拿不到，比如我180萬，可能別人190萬就把這個土地拿到了，所以我就跟他說，我說這塊土地是否要智在必得，他們說是，我說那就好，如果智在必得你就出滿這個價，別管別人報多少，算自己的帳，你問我報多少，我也不是孫悟空變到鐵杉公主的肚子里邊，知道他弄多少，況且投暗標拍賣會很有意思，很多老板他們商量了一個策略，但是都不在紙上填，第二天到會議現(xiàn)場的時候就看現(xiàn)場，因為現(xiàn)場是很激動的，昨天晚上想好的，一看，來的人都不對頭了，都是有備而來，這時候你會臨時變化，所以說我們很難猜測我們的對方是干什么的。這個怎么解釋？也就是說在一個城市老百姓在買房的時候他考慮什么最重要，有一句話曾經(jīng)說到：“地段誠可貴，品質(zhì)價更高，若為價格顧，兩者皆可拋”，在這樣的情況下老百姓的敏感度在于價格，在城市發(fā)展的高級階段老百姓的敏感度在于品質(zhì)，因為他買過一輪房子，覺得房子很差，盡管便宜，真是便宜沒好貨，房子是70年的使用期，買的時候舒服，用的時候就不舒服了，反過來到了品質(zhì)期可能買的時候不舒服，用的時候就舒服，買的時候確實貴了點兒，但是一搬進去確實跟別人的不一樣，連窗戶都不一樣，真空的，窗戶都比你們家窗戶貴100多塊錢一平方米，所以考察整體消費者的心理狀況對于我們制定價格策略、決定產(chǎn)品的品質(zhì)有著很重要的參考作用。因為我們可能是南方過來的，在南方170平方米的房子絕對要有工人房的設(shè)計，就是保姆房，過去設(shè)計房的時候沒有保姆房，請阿姨來做飯或者你們家請保姆她必須要占一間房，過去都是三房一廳、四房一廳，她占一間房，你兩口子住大的，但是你兩口子一平均還沒有保姆的房間大，可能設(shè)計上不太合理，所以設(shè)計一個比較小的工人房，因為170平方米屬于豪華房，你家庭經(jīng)濟狀況各方面都允許你這樣做，所以我們在設(shè)計的時候就盡量設(shè)計的像個豪華的樣子，這就是對產(chǎn)品的要求，要舒適，功能很齊全，現(xiàn)在又提倡節(jié)能，在用材上，包括建筑的結(jié)構(gòu)，我們在做房子的時候，中國2000年以前的多層大部分是磚混結(jié)構(gòu)，2000年以后才走向框架，現(xiàn)在又開始框架一型柱結(jié)構(gòu)等等，這都說明房子的技術(shù)含量都在提高，技術(shù)含量、功能含量都在不斷地完善，所以產(chǎn)品的舒適性主要指這些。 方便，一個好的小區(qū)要做到方便不是那么簡單，各方面的方便，你圍繞著如何使你的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個去思考你們所設(shè)定的條件，去創(chuàng)造這些條件。舉個例子，像萬科進駐到一個城市的時候它已經(jīng)不是在進行產(chǎn)品的推廣，也不是進行企業(yè)形象推廣，而是在進行萬科文化的推廣，典型的就是去年好像萬科在武漢有一期開盤，一個整版講萬科和美國文化街區(qū)文化的融合，因為它創(chuàng)造了一條純粹的美國風(fēng)味的街，汽車文化，美國很重要的文化方面就是汽車文化，所以它在墻頭上弄了一個吉普車嵌出來的頭，如何是美國街的風(fēng)情，通篇講這些東西，已經(jīng)不說自己的產(chǎn)品了，就講區(qū)里的這條街傳播的是一種包容的、開放的外來文化，而且這種文化是年輕的，有活力的，有創(chuàng)造性的，它像老百姓、買房者透視著這樣的信息，也就意味著它的消費者層面是有文化的、有素質(zhì)的高級白領(lǐng)、職員，甚至年輕的35歲左右，40歲以下有活力的年輕人，鎖定這個年齡層面。 南京是一個找不到靈魂的城市，有人對南京的評價是很慘的，當年秦始皇開通了一條大運河，據(jù)說切斷了南京的王氣，盡管它是七朝古都還是幾朝，現(xiàn)在把太平天國和民國加起來也號稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不管怎么說南京的發(fā)展，最近的南京城市規(guī)劃才決定，因為過去講南京很多都是“粉脂器”文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒有雄性剛陽的揚子文化發(fā)展，最近南京市新的規(guī)劃深刻的總結(jié)了歷史的教訓(xùn)，提出了自己的剛陽文化的一面，發(fā)揚揚子文化，跨江發(fā)展，我們在研究一個城市的時候應(yīng)該去了解這個城市，你才能在這個城市里面做好房地產(chǎn)開發(fā)，因為你的開發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個現(xiàn)實的人。它的土地狀況，這邊東郊90萬一畝，西郊80萬一畝，北郊70萬一畝，南郊150萬一畝，這塊屬于旅游度假區(qū)，這兒的地很貴，幾乎已經(jīng)沒有地了，但是它的房子并沒有這兒高，我說的4000塊錢一平方米是在它的旅游度假區(qū)旁邊，那兒是代表西安最高房價的地方，大平均沒有這么高，只是在它周邊一點點地方，這兒平均大概3000塊錢，這邊是3500塊錢，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的平均房價比旅游度假區(qū)的平均房價要高500塊錢，但是頂尖的房價還是在這邊，因為周邊旅游區(qū)開發(fā)環(huán)境特別好。也就是說都要蓋小高層以上的，不能選多層的。 下面請第三、四組的組長闡述一下理由。第四，地價既不是太低，也不是太高，90萬，從某種意義來講如果去追求過低的價格可能就會像老師說的，做第一個拓荒者了，它的利潤可能不會特別好。從目前的情況來看，熱點是在南面，土地供應(yīng)價格和銷售價格應(yīng)該來說都是最高的，這個區(qū)域可能發(fā)展的時間比較長了，它作為一個熱點可能市場供應(yīng)量應(yīng)該很大，它的房價也應(yīng)該是最高的，作為房地產(chǎn)它在未來的走勢當中應(yīng)該有一個自然的增長率，由于它的房價已經(jīng)到了一個比較高的區(qū)域，相應(yīng)來說比如它增加10％和北面增加10％空間是不一樣的，所以我們在考慮競爭關(guān)系的時候，競爭壓力挺大的。第四組： 我們根據(jù)周老師提供的內(nèi)容全面分析了一下，東面是工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)的污染比較多，所以人文居住不傾向于那面，北面是市政府遷移的地方，說明這個地方是皇糧，各種基礎(chǔ)設(shè)施不到位，基礎(chǔ)設(shè)施不到位投資沒有那么多精力，東面是個生態(tài)園林區(qū)，各種配置功能欠缺，生態(tài)園和人互相之間有差異感，政府也不怎么傾斜，所以我們整天觀點是傾斜在南面，因為南面起碼來說文化園區(qū)多，而且現(xiàn)在住房很多傾向于孩子有好的環(huán)境，孩子的教育和培養(yǎng)方面。北邊發(fā)展的前景應(yīng)該說是可以的，利潤空間也是有的，但是作為中長期投資短期內(nèi)不是很好，一般市政府行政中心北遷起碼要5－10年的形成過程，如果一個企業(yè)想在2－3年回收的話我估計是不太可能的，而且風(fēng)險也很大，北邊的2300跟南面的4000雖然樓板價相差只有500－600塊錢，但是房價相差了1700塊錢，所以如果有經(jīng)濟實力的，像剛才周老師說的李嘉誠就選擇南邊，他有實力，馬上可以投資見效回收，如果企業(yè)的資金不是很多，如果看到北邊3－5年以后的發(fā)展前景，可以用少量的投資，高手段的運作，北邊還是有可運作的機會的，尤其是它東北角的環(huán)境還是可以的。 第四，土地成本也并不是很高，風(fēng)險比較低，但是我的消費人群在這個地方目前已經(jīng)能夠接受到2400元每平方了，我剛才感覺很納悶，這個地方?jīng)]有特點，為什么他還能接受2400元，至少給我們一個信息，這個地方的消費人群對于價格有一定的接受能力，對于新產(chǎn)品恐怕也會比較有興趣，所以綜合我這幾點感覺，如果我作為一個開發(fā)商，我可能會到這個區(qū)域進行詳細的市場調(diào)研，進行分析，我希望在這個地方能找到我開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)項目的切入點。 南邊也好，北邊也好，大家對它的文化資源都做了比較詳盡的分析，大家還是非常不錯的，聽到你們的談話我覺得從你們的操作實踐上和認識問題的能力上都不錯。 別說我們在南邊開一個250畝的中大型的盤，就是來1000畝的盤要帶動這個區(qū)域的發(fā)展都是很困難的，廣州洛溪大橋這塊集中了大概10家很有品牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)了將近10年才形成了廣州的一個新的開發(fā)區(qū)域，自己創(chuàng)造出來的賣點，我們與其說自己創(chuàng)造的，不如去利用現(xiàn)在現(xiàn)有的賣點去打我們的號召力，當你創(chuàng)新出一個賣點的時候，你還要去進行巨額的傳播投資，這是一個發(fā)展商做不到的，而政府北遷這些巨額的傳播投資政府自己會去投，媒體會關(guān)注，所以說我們在創(chuàng)新的時候、利用資源的時候盡量去利用現(xiàn)有的城市資源，所以我們?yōu)槭裁粗v城市運營要提資源組合，而很少提資源創(chuàng)新，創(chuàng)新是可以的，但難度很大。第三，你的運作思路是什么樣的，運作思路包括：運作順序、運作模式、運作理念、運作平臺、運作成功的條件。第一組： 因為這個題目太大，沒有集中討論，大家七嘴八舌?，F(xiàn)在這么大一個盤，從它的量上來算，900萬平方米，如果平均一戶100平方米就是9萬戶，9萬戶按照現(xiàn)在中國的人口結(jié)構(gòu)3個人一戶，27萬，也就是30萬人，如果只是把它理解為一個住宅區(qū)或者一個大區(qū)來講恐怕這個觀念定位。所以說這個項目我們覺得很累，很難做，假如說你有很高的水平或者有很雄厚的資金當然很刺激，能夠流芳百世做一個好的項目出來，這個項目要做成功了確實