【正文】 所以說這個項目我們覺得很累，很難做，假如說你有很高的水平或者有很雄厚的資金當然很刺激，能夠流芳百世做一個好的項目出來，這個項目要做成功了確實不容易。第一組： 因為這個題目太大，沒有集中討論，大家七嘴八舌。 別說我們在南邊開一個250畝的中大型的盤，就是來1000畝的盤要帶動這個區(qū)域的發(fā)展都是很困難的，廣州洛溪大橋這塊集中了大概10家很有品牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)了將近10年才形成了廣州的一個新的開發(fā)區(qū)域，自己創(chuàng)造出來的賣點，我們與其說自己創(chuàng)造的，不如去利用現(xiàn)在現(xiàn)有的賣點去打我們的號召力，當你創(chuàng)新出一個賣點的時候，你還要去進行巨額的傳播投資，這是一個發(fā)展商做不到的，而政府北遷這些巨額的傳播投資政府自己會去投，媒體會關注，所以說我們在創(chuàng)新的時候、利用資源的時候盡量去利用現(xiàn)有的城市資源，所以我們?yōu)槭裁粗v城市運營要提資源組合，而很少提資源創(chuàng)新，創(chuàng)新是可以的，但難度很大。 第四，土地成本也并不是很高，風險比較低，但是我的消費人群在這個地方目前已經(jīng)能夠接受到2400元每平方了，我剛才感覺很納悶，這個地方?jīng)]有特點，為什么他還能接受2400元，至少給我們一個信息，這個地方的消費人群對于價格有一定的接受能力，對于新產(chǎn)品恐怕也會比較有興趣，所以綜合我這幾點感覺，如果我作為一個開發(fā)商，我可能會到這個區(qū)域進行詳細的市場調(diào)研，進行分析，我希望在這個地方能找到我開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)項目的切入點。第四組： 我們根據(jù)周老師提供的內(nèi)容全面分析了一下，東面是工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)的污染比較多，所以人文居住不傾向于那面，北面是市政府遷移的地方，說明這個地方是皇糧，各種基礎設施不到位，基礎設施不到位投資沒有那么多精力，東面是個生態(tài)園林區(qū)，各種配置功能欠缺，生態(tài)園和人互相之間有差異感，政府也不怎么傾斜，所以我們整天觀點是傾斜在南面，因為南面起碼來說文化園區(qū)多，而且現(xiàn)在住房很多傾向于孩子有好的環(huán)境，孩子的教育和培養(yǎng)方面。第四，地價既不是太低，也不是太高，90萬，從某種意義來講如果去追求過低的價格可能就會像老師說的，做第一個拓荒者了，它的利潤可能不會特別好。也就是說都要蓋小高層以上的，不能選多層的。 南京是一個找不到靈魂的城市，有人對南京的評價是很慘的，當年秦始皇開通了一條大運河，據(jù)說切斷了南京的王氣，盡管它是七朝古都還是幾朝，現(xiàn)在把太平天國和民國加起來也號稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不管怎么說南京的發(fā)展，最近的南京城市規(guī)劃才決定，因為過去講南京很多都是“粉脂器”文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒有雄性剛陽的揚子文化發(fā)展，最近南京市新的規(guī)劃深刻的總結(jié)了歷史的教訓，提出了自己的剛陽文化的一面，發(fā)揚揚子文化，跨江發(fā)展，我們在研究一個城市的時候應該去了解這個城市，你才能在這個城市里面做好房地產(chǎn)開發(fā)，因為你的開發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個現(xiàn)實的人。 方便，一個好的小區(qū)要做到方便不是那么簡單，各方面的方便，你圍繞著如何使你的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個去思考你們所設定的條件，去創(chuàng)造這些條件。這個怎么解釋？也就是說在一個城市老百姓在買房的時候他考慮什么最重要，有一句話曾經(jīng)說到：“地段誠可貴，品質(zhì)價更高，若為價格顧，兩者皆可拋”，在這樣的情況下老百姓的敏感度在于價格，在城市發(fā)展的高級階段老百姓的敏感度在于品質(zhì)，因為他買過一輪房子，覺得房子很差，盡管便宜，真是便宜沒好貨，房子是70年的使用期，買的時候舒服，用的時候就不舒服了，反過來到了品質(zhì)期可能買的時候不舒服，用的時候就舒服，買的時候確實貴了點兒，但是一搬進去確實跟別人的不一樣，連窗戶都不一樣，真空的，窗戶都比你們家窗戶貴100多塊錢一平方米，所以考察整體消費者的心理狀況對于我們制定價格策略、決定產(chǎn)品的品質(zhì)有著很重要的參考作用。第一類，本市更換房子的人，為什么說它是相對需求呢？就是他有房，祖上留下的或者是單位分的，但是這個房可能住的條件不好，他需要更換一套新的，他可以湊合著住下去，這種人我們把他叫做騎著馬找馬的人，他可以再賴、再等一段時間，當然這些人也可以提前釋放需求量，本來明年想買的，一看勢頭好了嘩一下就提前透支的，本來準備過兩年買房的，一下房價漲得不行，所以城市號召力一大，宣傳力度一大，城市發(fā)展規(guī)模越大，外地發(fā)展商進來一刺激，這些人覺得住著不滿意了，就購買房。西安現(xiàn)在做出了一個巨大的決定，把政府北遷，朝北走有干頭了，政府行政中心到了北邊，這是很大拉動北邊經(jīng)濟發(fā)展的砝碼，因為西安有一個怪現(xiàn)象，凡是城市的機場在哪邊，一般來說那個方向就發(fā)達，比如說重慶的江北，機場在江北，所以于北地區(qū)發(fā)展非?？?，好的房地產(chǎn)都在江北，包括北京，北京的機場也在東北邊，所以北京的北邊比南邊發(fā)達。號召力大小和選地有什么關系呢？有非常大的關系，我可以舉兩個例子，比方說大連是在80年代就有城市運營的意識，開始自己的城市運營，運營自己的影響力和號召力，所以它的高檔房子大概60－70％都是面對東三省的，廈門的高檔房子70％左右是對閩三角的，杭州的房子是對整個浙江周邊小城市的?；A設施要關注的，交通要關注的，環(huán)境。開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——周勇主持人： 大家下午好，房地產(chǎn)開發(fā)的前期如何拿地、選地及開發(fā)模式的選擇，還有開發(fā)成本的控制，這些問題都是開發(fā)商所關注的問題，今天非常高興的請到了廣州本日TUT公司總經(jīng)理周勇先生為我們講授這次課程。在幾大基礎要素里面又分了很多細項，這些大家可以通過屏幕上的信息觀察。反過來，廣州這樣的大城市在過去的幾年里，廣州房地產(chǎn)價格上升度是在大城市里面排在最后面的，為什么？這里面就跟城市號召力有關系、城市影響力有關系，如果是廣州來的都知道，周邊城市的東莞、中山乃至番禺、南海這些小地方，他們到廣州辦事情都不愿意在廣州住一個晚上，都愿意回家，當然交通發(fā)達也是一個因素，很少有廣州周邊城市的到廣州市去買房子，這跟浙江、大連都不一樣，因為廣州對珠三角旁邊的小城市缺乏吸引力，所以說在廣州賣房只是自我累積、自我發(fā)展，靠自己內(nèi)部，它很少像浙江杭州那樣靠外部刺激帶動它的發(fā)展，這樣的話就決定了一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和水平，它的價格升值水平，寧波杭州這樣的房地產(chǎn)在幾年里面翻了幾倍，他們在跳著走，廣州在爬著走，這就是差異，這就是城市影響力和號召力帶來的差異，對房地產(chǎn)的影響。兩年前我們研究北京城市房地產(chǎn)價格的時候，以長安街為限，它的價格相差1000塊錢，南北發(fā)展是不一樣的。 第二類，本市準備投資的房產(chǎn)者，他買房不是換一套房子住，而是為了投資，有點兒閑錢，因為中國現(xiàn)在老百姓的投資渠道并不多，比如說股票，股票市場傷透了老百姓的心，股市上流傳著一句話，“好了就了，了了就好”，勢頭好了想把它了了，了了就好，接著后面兩句是“總也好不了，總也了不了”，這是對股市的概括，所以股市這個投資渠道曾經(jīng)讓老百姓激動一時，甚至讓老百姓中的一些少數(shù)人發(fā)了一些財，但是從整體來說中國的股市確實讓老百姓有點兒心寒。 第八個，對人均居住面積的了解。 總結(jié)一下，當我們把握了這些市場思考點的時候，一個房地產(chǎn)發(fā)展階段等級怎么分析、判斷，我得出一個結(jié)論，如果這個房地產(chǎn)市場的發(fā)展是屬于初級階段的時候，說明這些買房人主要是以居住為主要目的的購房目的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的第一階段，也就是說大部分的人買房主要是為了改善自己的生活條件或者沒有房去買一套房，在房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段它的價格特征是什么樣呢？它上升是緩慢的。當我們到城市選地的時候，要了解自身的資源，要充分的對自己的資源進行評估。選擇城市我前面講了那么多，首先要對這個城市進行認識，因為你們假設都是外地的開發(fā)商，你們到了這個城市，我為什么剛才講了這么多有關城市的，其實選地是第二步，當你選了地以后，你對西安的發(fā)展應該有充分認識的時候，你才會去投資西安，然后你才會選地，大家不要一下子就落實到選地上，你對這個城市的理解，它的發(fā)展要有一定思考的時候你才能進行第二步選地，所以說你們在得出這個結(jié)論的時候還是要談一下對西安的認識和發(fā)展，我為什么舉了這么多例子呢？就是啟發(fā)大家。從某種意義來講應該說90萬的位置在河的對岸，它的升值潛力還比較大，因為它離南邊和中部、北部都不遠。南面的功能比較齊全，各種配套設施完善，而且從地價來講，北面和南面的地價就相差500多塊錢，但是售房價格1700－1800多塊錢，依托南面現(xiàn)有城市環(huán)境分期進行，那么就是小高層和多層為主，而且以100左右的平米占的比例比較大。這是我個人的觀點，跟其他人可能不太一樣。 我們不做結(jié)論，你們自己可以再深入的思考。更多的是代表我個人的意見，沒有很好的總結(jié)大家的意見。周勇： 本來因為這個區(qū)域沒有打算讓大家往很細的方面思考，第一個課堂案例講的是房產(chǎn)運作，第二個課堂案例講的是地產(chǎn)運作，比方說它周圍的小方塊，這兒已經(jīng)在開發(fā)，大概40－50萬平方米的房子賣3000塊錢，南京的河西板塊在5000－6000塊錢，這兒大概也是4000多塊錢，這已經(jīng)在做了。看到條件以后大家有一個造城的概念，但現(xiàn)在這是住宅區(qū)非常明確的定位，造城又造不了，只能在開發(fā)的過程中，像順馳那樣的，把政府搞的開發(fā)區(qū)一樣先成立一個管理機構(gòu)或者成立一個運營商，我把規(guī)劃做得好一點，相當于法定圖則我做出來，然后大家一塊一塊做，地產(chǎn)和房產(chǎn)合起來做，也許有這個可能。 下面各個組根據(jù)我剛才設定的東西來談一下。什么叫做城市的味道？我說你再說具體一點兒，他說好像這兒到了晚上就沒有人了，到了浦西很方便，后來我才請教了浦東，有一次大概七、八點鐘的時候到浦東的一個朋友那兒，我想在浦東買點兒水果和吃的上去，結(jié)果我打了的轉(zhuǎn)了四條街都沒有買到水果，后來我就跟我的朋友說，他說我們買東西到超市七點鐘以前要做好準備，七點鐘以后買東西就很難，這里城市的味道可能包括很多夜生活，可能包含很多方便度，所以當我們在一個新區(qū)去創(chuàng)造賣點的時候難度是非常大的，它有相當長的建設時期和完善時期。另外這個地方還連著咸陽，靠咸陽比較近，就一般的感覺來講，咸陽有相當大的一批人，如果說想加入到西安這個范圍之內(nèi)，他有可能在連接體的部分買房，所以說我不僅有工業(yè)區(qū)的人群，西安還有肉吃。謝謝。第三，自然風光比較好，如果要是放在90萬那幾個字的位置正好是面水，面水從規(guī)劃設計來講房子的南側(cè)可以看到水，要是放在下面工業(yè)區(qū)的位置肯定不行，因為人們都要遠離工業(yè)區(qū)，過了河對面還有一個生態(tài)園，景觀效果比較好。每一個組推選一個組長，把大家的意見集中起來，最后由組長來介紹。這里有將近100個皇帝的足跡，到曲江一看土地，覺得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以挖掘，只要把這些做好，我覺得世界古都，打古都就是生產(chǎn)力這張牌是中國任何一個城市都不能比的，西安未來的發(fā)展方向應該充分的以文化立市來發(fā)展自己，有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，不要跟別人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時候，一個管招商的告訴我，他說周老師陜西省的引資和江蘇省沒法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟別人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟別人比文化，盡管目前西安是一個旅游資源的大市，但它不是一個強市，人家說西安有文無物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國70％是地上的，地上有70％是在山西省境內(nèi)，如何改變西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢？應該做這方面的事情，這就是城市發(fā)展的方向，所以當我們?nèi)チ私庖粋€城市的時候，摸清了這個城市的文脈，覺得這個城市的發(fā)展有沒有后勁，這個城市的領導對這個城市的關懷度如何都很重要，這就是我們研究城市文脈與文化能力的一些思考點。人與自然和人與人兩項都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術性，你做了很好看的景觀，看起來很棒，到處都是水，這兒噴水，那兒噴水，我覺得這不是考察好景觀的標準，考察好景觀的標準就是剛才我講的兩條，一個是人與人之間能有溝通的場所，一個是人與自然能夠很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供服務，而不是人把自然分開。 第七個，整體消費的心理狀況。非剛性需求取決于城市的號召力，它是相對需求人口，包括幾類人。反過來，北邊沉不住氣了，也掛了一個大標語叫“朝北走”，當時我跟北邊的一個未央?yún)^(qū)的區(qū)長，我說朝北走干什么去？有什么說頭，我們?nèi)绾尾邉澰诔鞘羞\營方面把向南看和朝北走都拉到一個平臺上來對話，目前向南看有看頭，朝北走沒有什么干頭，我們應該把朝北走落實到一個具體的干項目的基點上才能建立南北之間的對話。 剛剛說到正式的特色，實際上就決定了這個城市未來的包裝價值和它的傳播價值，決定了這個城市未來的號召力如何，每一個城市都有它的號召力，由于它的個性特殊、個性鮮明，所以它的號召力越大。 房地產(chǎn)開發(fā)用地六大關注要素，這是基礎性的東西，我已經(jīng)帶了七個班了，我發(fā)現(xiàn)今天的人好像特別多，比其他的班稍微多一點，每一個來到這兒的學員都在房地產(chǎn)一線操作過，我想這些因素都是最基本的因素，所以大家看一下就行了，我不在這里做太多的闡述。周勇： 謝謝大家。 下面主要講我們在選一塊地的時候應該想什么，應該從哪些方面進行思考。 比如說上海，不管國家采取什么政策，宏觀也好，調(diào)控也好，對上海奈何不了，上海的房地產(chǎn)該升就升，該漲就漲，因為它是以國際大都市的姿態(tài)來定位的。 西邊是咸陽，咸陽是中華第一帝都，皇帝的時候就是一個都，現(xiàn)在號稱是中華第一帝都，它的電話號碼跟西安連成一體了，所以它講吸引力，城市一體化，城市往西發(fā)展連接咸陽，打造西安大的都市圈，它有它的口號，東邊就沒什么說頭了，所以它叫東方紅，為什么？因為當時的東邊是非常繁榮的，國家把大部分的國防工業(yè)，當時國家定位都放在了東邊，所以秦川有一個什么汽車，秦川機械廠、東方機械廠、昆侖、黃河，最早黃河照相機，華山照相機都是那兒出來的，當時國家為了配備重工業(yè)，因為當時國家計劃經(jīng)濟的時候重工業(yè)從上海拉了6個紡織廠，招一些女工來配重工業(yè)，不僅工業(yè)配套，人員也配套，男女也配套，這就是計劃經(jīng)濟時代的布局，這時候西安也提出來東方紅，讓老的國營企業(yè)更加煥發(fā)出青春，這時候當我們?nèi)チ私獬鞘胁季謱ξ覀兊姆康禺a(chǎn)也有很大的認識作用，當我們選地的時候也有認識作用。藝術品是個投資渠道，但是藝術品有很多專業(yè)知識，老百姓覺得操作起來比較復雜，最近中央電視臺辦了一個《鑒寶》欄目，很多人還是比較愿意看的，因為這是一個