【正文】 周勇： 因?yàn)槟銈冞@個(gè)班從教學(xué)管理上給我的要求就是帶有研究生性質(zhì)的班，要求的水平，包括我們講課的復(fù)雜內(nèi)容應(yīng)該跟我們?cè)谕饷嬉话愕闹v課是不一樣的，對(duì)你們的要求是非常高的，剛才說(shuō)到這塊地是不是政府開發(fā)和是不是房地產(chǎn)開發(fā)，我覺得不是最重要的，確實(shí)這個(gè)項(xiàng)目在一個(gè)開發(fā)商的手里，這就是我剛才跟大家講的統(tǒng)籌開發(fā)的概念，它是房地產(chǎn)發(fā)展高級(jí)階段的必然趨勢(shì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)大家接觸的可能都是一塊地，一塊地，我們可能走聯(lián)合開發(fā)，未來(lái)的道路是一個(gè)聯(lián)合開發(fā)、品牌統(tǒng)籌開發(fā)，這都是房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的模式，并不是它在現(xiàn)實(shí)生活中不存在，如果這個(gè)案例在現(xiàn)實(shí)生活中不存在我不可能把這個(gè)案例講給大家。這個(gè)地方有這么好的江景定位又有問題，現(xiàn)在上海炒得最厲害的是濱江園，黃埔江的概念火爆得很，杭州這個(gè)地方沿著湖的沒有了，沿著錢塘江，沿著江的就是1萬(wàn)以上，房地產(chǎn)開發(fā)商謀取了最高利潤(rùn)，往高端做有沒有可能，首先給它定位，做頂尖的樓盤和豪宅有沒有可能，馬上引出來(lái)的話題就是購(gòu)買群體能不能聚集這么多南京有錢人過來(lái)，根據(jù)我們現(xiàn)在對(duì)南京的了解，浙江人對(duì)南京市場(chǎng)看起來(lái)是一個(gè)謎，南京的GDP和財(cái)政收入不比浙江差，但它的房子為什么那么便宜，而且很多江蘇人都在罵浙江人，就是因?yàn)槟銈冞@些人把我們江蘇的房?jī)r(jià)抬高了，南京到底是老百姓沒有錢還是老百姓沒有找到適合自己的房子，這個(gè)市場(chǎng)我沒有發(fā)言權(quán)，因?yàn)槲也涣私猓钦憬丝雌饋?lái)就是南京的房子便宜，不知道為什么那么便宜，所以大量涌入了浙江的開發(fā)商過去。我是從杭州來(lái)的，我們江南、江北有八個(gè)橋，按照浙江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)講在全國(guó)還算不錯(cuò)，每天到了上下班的時(shí)候聯(lián)系橋的高架橋全部是停車場(chǎng)，多了一個(gè)橋會(huì)方便一點(diǎn)，但是交通還會(huì)很困難。這是一個(gè)別人正在開發(fā)的項(xiàng)目，已經(jīng)蓋好房子，是很大的社區(qū)，40多萬(wàn)平方米。這兒是老城，這兒是江寧板塊，這兒是長(zhǎng)江大橋，這里有一塊地總計(jì)8600畝，但是這塊地是分開的，中間這條有兩個(gè)村莊還沒有拆，這兩塊地相隔800米，這個(gè)邊上大概4000畝左右，這個(gè)后邊4600畝，中間有一塊空地是兩個(gè)村子還沒有拆，這兩塊地假設(shè)屬于同一個(gè)開發(fā)商，而且這個(gè)開發(fā)商已經(jīng)在這個(gè)角進(jìn)行了開發(fā)，以一期500畝的規(guī)模進(jìn)行開發(fā)，－，我們大致測(cè)算了一下，這塊地可以開發(fā)大概900多萬(wàn)平方米的建筑。我們要?jiǎng)?chuàng)新賣點(diǎn)是可以的，但是在整個(gè)西郊如果要?jiǎng)?chuàng)新出它的賣點(diǎn)是要靠強(qiáng)大的資金去支持，這不是我們一個(gè)樓盤能解決的問題。我覺得倒數(shù)第二個(gè)同學(xué)的發(fā)言涉及到了我一開始講的兩難問題，一個(gè)是戰(zhàn)略問題，一個(gè)是戰(zhàn)術(shù)問題，我覺得這兩點(diǎn)他把握的很好，李嘉誠(chéng)到南邊開發(fā)，他敢于強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)槟线呴_發(fā)的比較完善，回報(bào)率比較高，大家都認(rèn)識(shí)到了，各方面都比較難，包括居住臺(tái)灣等等，但是它面臨強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，李嘉誠(chéng)之所以敢去，因?yàn)樗@條船一靠岸，所有的船都要讓道，他代表著投資方向，所以他敢到南邊去爭(zhēng)，荒田無(wú)人耕，耕了就有人爭(zhēng)，李嘉誠(chéng)到南邊他的品牌和資源可以到南邊去，他把所有的競(jìng)爭(zhēng)目光可以一下子吸引到自己的焦距上來(lái)，從企業(yè)快回收率來(lái)講他的戰(zhàn)略是對(duì)的，沒有絕對(duì)正確的戰(zhàn)略，只有相對(duì)正確的戰(zhàn)略，正確的戰(zhàn)略就源自于你的企業(yè)資源如何。 第二，這個(gè)區(qū)域好像大家都看到?jīng)]有什么自然資源，也沒有太多的文化、教育、旅游什么的，所以說(shuō)在這個(gè)地方我便于創(chuàng)新，其他地方都玩兒古文化和歷史文化了，但是對(duì)于現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)我們不能只有這一點(diǎn)，都吃慣了中國(guó)傳統(tǒng)的豆腐，我們來(lái)點(diǎn)兒日本的魚翅好不好，在這個(gè)地方來(lái)點(diǎn)兒創(chuàng)新，我可以提新的觀點(diǎn)，在景觀和其他方面進(jìn)行發(fā)揮。從居住來(lái)說(shuō)，終南山旅游資源現(xiàn)在已經(jīng)形成了，而且政府投了一個(gè)環(huán)山公路，現(xiàn)在高山流水，露茗園別墅區(qū)也是銷售的非常好，而且有大學(xué)城、電子城和高新技術(shù)，全部集中在這個(gè)地方，也是人口增長(zhǎng)最快、人口素質(zhì)最高、年輕人最集中、工作崗位最多，種種條件反映這個(gè)區(qū)域是最好的。 消費(fèi)者有可能的流向，因?yàn)樽鳛?的容積率，是小高層，消費(fèi)者的針對(duì)性還是比較廣泛的，當(dāng)南面的價(jià)格漲到一定程度的時(shí)候，可能消費(fèi)者承受起來(lái)有困難，有困難的時(shí)候他就會(huì)選擇性價(jià)比更合適的地方，有可能在西面房?jī)r(jià)會(huì)更低一些，但是消費(fèi)者在選擇房子的時(shí)候可能更看重性價(jià)比。第七，因?yàn)檫@里一共涉及到了兩個(gè)工業(yè)區(qū)，如果設(shè)在河的對(duì)岸，這兩個(gè)工業(yè)區(qū)都稍微遠(yuǎn)一些，既遠(yuǎn)離了工業(yè)區(qū)，又遠(yuǎn)離了旅游區(qū)。周勇： 三、四組的代表又提出了新的概念，選北邊還有一個(gè)很重要的原因就是西安城市的文化品牌，因?yàn)槲靼泊竺鲗m的遺址，曾經(jīng)我提到一個(gè)概念，當(dāng)北邊提出朝北走，去干什么，我提了一個(gè)口號(hào)叫做“重建大明宮”，因?yàn)槲靼驳穆糜挝疫€沒有說(shuō)清楚，在南邊有一個(gè)叫做曲江旅游新區(qū)，完全作為曲江新的旅游新區(qū)，后來(lái)我們參與了這個(gè)項(xiàng)目的論證，、基礎(chǔ)建設(shè)投入回收不了城市運(yùn)營(yíng)成本，就把它作為一個(gè)行政單位考慮了，所以現(xiàn)在旅游這邊西安市加大了碼，但是這個(gè)旅游區(qū)過去在講故事的時(shí)候是皇上的后花園，他的正宮還在北邊，也就是說(shuō)旅游線路，比如我們下了飛機(jī)，如果朝北走有兩個(gè)大項(xiàng)目，一個(gè)重建大明宮，把當(dāng)時(shí)西安最鼎盛的文化，代表西安唐文化的建筑蓋起來(lái)，讓西安過去有文無(wú)物真正變成有文又有物，市政府北遷勢(shì)必這里會(huì)形成強(qiáng)大的品牌，這樣的話南北就可以有一個(gè)溝通的平臺(tái)，我們向南看有看頭，有北走有干頭，新的行政區(qū)還沒有干，新的大明宮還沒有起來(lái)，也就是說(shuō)弘揚(yáng)西安文化復(fù)興偉大的建筑還沒有實(shí)現(xiàn)，當(dāng)這一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候我們相信西安整體的城市文化，對(duì)外號(hào)召能力會(huì)進(jìn)一步得到加強(qiáng)，我認(rèn)為他們認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)非常重要。理由有幾點(diǎn)，第一點(diǎn)，因?yàn)閯偛拍v了政府要往北面移，朝北看，所以我覺得政治文化要往那邊移，政府機(jī)構(gòu)往那邊移也是跟著民眾的集聚地很有關(guān)系的。 昌市政府未來(lái)選址就在北邊這塊，在大明宮遺址的旁邊。第二道題稍微難一點(diǎn)兒是地產(chǎn)運(yùn)作，250畝是房產(chǎn)運(yùn)作，大概8000畝左右的地是房產(chǎn)運(yùn)作。 最近在全國(guó)53個(gè)開發(fā)區(qū)里面新加坡投資的開發(fā)區(qū)是名列前茅的，這跟文化能力有關(guān)，過去不是有兩個(gè)秀才斗嘴嗎，江南的秀才就說(shuō)我們江南是多山多水多才子，山東的秀才說(shuō)我們山東是一山一水一圣人，大文化和小文化，所以山東人做事情的文化遺傳到現(xiàn)在，山東干的全是大的，海爾，青島啤酒大的，但是到了江南全是小的，它的企業(yè)也是如滿天星斗，山東的企業(yè)就是一個(gè)個(gè)月亮，文化能力影響了這一代一代人的思維，一代一代人做事情的風(fēng)格，你到這個(gè)城市里面要了解這個(gè)東西，像西安，我曾經(jīng)也把它作為一個(gè)城市研究。一個(gè)是外地人購(gòu)房大量涌入，這兩個(gè)變量促成了房地產(chǎn)從低級(jí)走向高級(jí)。 這些東西我們?cè)趺醋瞿?？我們?cè)?jīng)在南昌做了一個(gè)嘗試，我們把一個(gè)房子底下少做一戶，形成大家聚合的空間，左鄰右舍下了樓坐在這兒，就有人慢慢過來(lái)，可能會(huì)在這個(gè)空間里面下棋、聊天、溜狗、逗鳥，有一個(gè)活動(dòng)的地方，這是需要開發(fā)商設(shè)計(jì)的，不能到處都是請(qǐng)勿踐踏，只能順著它給你的小路走，一走就走回家了，所有的景觀都缺乏人性，看起來(lái)挺漂亮，好看不中用，特別是北方好多景觀弄了很多水，冬天就結(jié)冰，夏天過了一段時(shí)間石頭上就臟了，然后拿水龍頭洗石頭，所以我們?cè)诃h(huán)境的親和性和宜人性上要給這個(gè)社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)提供人與人聚合的空間。產(chǎn)品的舒適性主要指產(chǎn)品功能的完善性，過去房地產(chǎn)產(chǎn)品從6大功能走向現(xiàn)在的9大功能，我講的功能是它的內(nèi)在使用功能，功能不斷地在完善，比如說(shuō)我們?cè)?jīng)在2000年就提出一個(gè)“雙廚房”的概念，過去我們的廚房都是一個(gè)，現(xiàn)在我們從一個(gè)中式廚房里面再開辟出一個(gè)西式廚房，為什么要有西式廚房呢？西式廚房可以和廳連接起來(lái)設(shè)計(jì)，因?yàn)橹袊?guó)人都是以炒菜為主，有很多油煙，所以在中式炒菜的廚房里把它密封起來(lái)就可以在里面炒菜。 第四個(gè)，銀行的支持力度。 還有一些非剛性需求，外邊城市的房產(chǎn)投資者，除了本市的以外還有一些外地的來(lái)投資，還有外地的遷入者，外地的遷入者為什么沒有把他放在剛性需求里呢？因?yàn)橥獾剡w入有兩類人，一類是屬于人才性的，把他放到剛性需求里邊，我們這個(gè)城市要吸引一批人才，你來(lái)了我就給你房子，特別是在大專院校、科研機(jī)構(gòu)、寶貴性的各大公司引進(jìn)一個(gè)人才首先給他一套房，把他安定下來(lái)，中國(guó)一句古話是安身才能立命，不把人家身安下來(lái)人家不好給你干活。 第七，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段的等級(jí)，這個(gè)概念也非常重要。舉兩個(gè)例子，比如說(shuō)北京奧運(yùn)據(jù)說(shuō)要投2000個(gè)億，它的資金投向重點(diǎn)我們應(yīng)該了解，因?yàn)榉康禺a(chǎn)它本身不會(huì)升值，房子自從交給老百姓那一天起就在貶值，就開始折舊，它為什么要升值？主要是在它周圍的公建基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)家投資力度決定了它的升值，所以房地產(chǎn)的升值是連帶升值，是由于周邊土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套的不斷完善而導(dǎo)致這塊土地的升值，最后連帶到房地產(chǎn)升值，這個(gè)時(shí)候我們就要學(xué)會(huì)去尋找城市發(fā)展的重點(diǎn)。東邊國(guó)防工業(yè)，西邊電力工業(yè)，北邊是文物保護(hù)區(qū)，加上火車道在北邊叫道北，這種規(guī)劃現(xiàn)象到現(xiàn)在變成了房地產(chǎn)南邊熱了，因?yàn)?0年代初的時(shí)候把高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也放在了南邊，把次一等的經(jīng)濟(jì)開放區(qū)放在了北邊，所以本身就有土地區(qū)域的歧視概念在里面，所以問西安的孩子，南邊的孩子考上大學(xué)了沒有，北邊的孩子犯了沒有，西安北邊就不成器，小偷小摸，北邊的房子還比南邊差1000塊錢左右，在計(jì)劃體制下這就是過去城市功能布局，我們要研究，根據(jù)城市功能的布局我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的文脈，城市發(fā)展的文脈包括居住文脈，對(duì)房地產(chǎn)是有很大影響的。 有些城市在自己定位的時(shí)候是很模糊的，找不到自己的定位，最近中央電視臺(tái)在播一個(gè)中國(guó)山東威海很短的口號(hào)，它喊了一句口號(hào)，“中國(guó)威海是最適合于人居住的地方”，這是一個(gè)口號(hào)而已，而且這個(gè)口號(hào)是可以被取代的，因?yàn)橹袊?guó)有好多地方都可以喊這個(gè)口號(hào)，這個(gè)口號(hào)不是城市所獨(dú)有，所以這個(gè)口號(hào)不具備很高的傳播價(jià)值，從傳播學(xué)上來(lái)講，因?yàn)閯e人也可以喊，珠海也可以說(shuō)我這個(gè)城市是最適宜人居住的地方，青島也可以喊，凡是在海邊的地方都可以這么說(shuō)，所以我們?cè)趥鞑コ鞘袀€(gè)性的時(shí)候如何通過一句話，一個(gè)特色，把城市的定位更好的傳播出來(lái)，當(dāng)然這個(gè)是跟我們這次選地關(guān)系不是很大。 比方說(shuō)一個(gè)博鰲會(huì)就可以把博鰲小小的地方近5年里進(jìn)行了快速的發(fā)展，發(fā)展成了一個(gè)旅游城市，一個(gè)會(huì)議城市。 比方說(shuō)方法論還有一些成語(yǔ)、俚語(yǔ)、俗語(yǔ)來(lái)解釋，我們經(jīng)常說(shuō)熊掌與魚不能兼得或者說(shuō)我們?cè)谀骋粋€(gè)公司打工，覺得這兒做的不滿意我們就會(huì)面臨一些選擇，很多是處于二難的境界，這樣不是，那樣也不是，這就是一種矛盾，包括我們?cè)谶x地的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)這塊地也可以，那塊地也可以的時(shí)候，就要根據(jù)各方面的因素進(jìn)行兼顧、綜合的判斷。 最早階段是引資開發(fā)，我沒有確切的資料，據(jù)說(shuō)順馳在這一兩年當(dāng)中它的品牌凸現(xiàn)是飛速的，這種情況下它哪來(lái)的資金？很可能有海外的基金介入，因?yàn)楝F(xiàn)在海外的基金都瞄準(zhǔn)了中國(guó)的開放，瞄準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，但是外資進(jìn)入中國(guó)是要有指標(biāo)的，不能盲目的有多少錢就進(jìn)來(lái)多少錢，不行，我們國(guó)家要配給外資糧票，像過去的情況，這種情況下有多種渠道可以把外資引進(jìn)，項(xiàng)目引進(jìn)或者說(shuō)在海外注冊(cè)一個(gè)上市公司，一起引進(jìn)外資。從標(biāo)題來(lái)看我覺得很重要的方式，今天主要是講選地思考，實(shí)際上這是教給大家選地的方法論。通過我們?nèi)绾芜M(jìn)行選地的思考，解決我們實(shí)際的操作問題，因?yàn)槲覀冊(cè)谶x地的時(shí)候都要經(jīng)過很多的思考，結(jié)合我自己的經(jīng)驗(yàn)和我自己的操作實(shí)踐，到這兒來(lái)很重要的一點(diǎn)就是和大家共同的交流。外資現(xiàn)在引進(jìn)的條件是非常優(yōu)惠的，因?yàn)楹芏嗤赓Y在賭我們?nèi)嗣駧诺纳?，比如說(shuō)他們碰到一個(gè)好的項(xiàng)目，把錢貸給你，貸給你以后他不跟你參與股東的分紅，跟你簽一個(gè)協(xié)議，比如說(shuō)在6年之內(nèi)你把錢還給我就行了，在這個(gè)期間他們可能想象到人民幣在6年左右的時(shí)間里會(huì)升值，他就通過套匯的原則，比如現(xiàn)在是人民幣1：，到時(shí)候人民幣可能就變成6塊人民幣可以換1美金了，實(shí)際上它的利潤(rùn)就在一進(jìn)一出上，所以在銀行利息這塊他不損失，還拿到了一塊利潤(rùn)，很多基金就是虎視眈眈的瞄準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大市場(chǎng)，這是引資開發(fā)。只有這樣我們才能在我們立項(xiàng)的工作當(dāng)中找到合理的方法。過去也有這樣的現(xiàn)象，比方說(shuō)鄭緒嵐一首歌，那是80年代，就把哈爾濱的知名度在全國(guó)進(jìn)行了推廣，而且把太陽(yáng)島也推廣出去了，所以說(shuō)哈爾濱市非常感謝鄭緒嵐，把他作為哈爾濱市的榮譽(yù)市民，由于他的一首歌引起了很多人、很多城市對(duì)哈爾濱的關(guān)注，刺激了它旅游的發(fā)展。 比如鄭州的特色，它的市長(zhǎng)說(shuō)我這個(gè)城市的特色一個(gè)是中，一個(gè)是通，中間代表著輻射力，我在中國(guó)的中心，通就是交通發(fā)達(dá)，代表著物流，大連是以港口和物流為特色，沈陽(yáng)是以制造為特色等等，每個(gè)城市它都會(huì)抓自己的特點(diǎn)，我們?nèi)タ疾焱恋氐臅r(shí)候首先要去了解這個(gè)城市的特色，抓住這個(gè)城市的本質(zhì)，從而我們發(fā)現(xiàn)去研究這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展方向。成都也有類似的情況。像南京它為了城運(yùn)會(huì)，市政府投資300多個(gè)億打造河西新區(qū)，所以說(shuō)當(dāng)政府在投資城運(yùn)會(huì)的時(shí)候，在南京的河西也上演了房地產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)員，幾乎全國(guó)有名的發(fā)展商都擁擠到那里進(jìn)行開發(fā)，所以河西已經(jīng)變成了南京房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，這也是我們要觀察的。也就是說(shuō)我們?nèi)シ治鲆粋€(gè)城市房地產(chǎn)階段等級(jí)怎么分析，所謂階段等級(jí)，也就是說(shuō)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為初級(jí)階段和高級(jí)階段，在什么樣的情況下它是初級(jí)階段，在什么樣的情況下它是高級(jí)階段呢？初級(jí)階段所表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)特征是什么？高級(jí)階段它表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)特征是什么？我們?cè)诜治鍪袌?chǎng)的時(shí)候要把握13個(gè)市場(chǎng)分析的關(guān)鍵點(diǎn)，第一個(gè)，剛性需求。但是中級(jí)以下的新遷入者首先進(jìn)入二手的租房市場(chǎng)，他們何時(shí)買房是一股潛在的力量，所以放在非剛性需求里邊。 第五個(gè)，政府的關(guān)注重點(diǎn)。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，炒菜的時(shí)間沒有配菜、洗菜的時(shí)間長(zhǎng)，把配菜、洗菜的時(shí)間可以放到西式廚房里，西式廚房實(shí)際上是一個(gè)電氣化的廚房，未來(lái)隨著家電的發(fā)展，像微波爐、電磁爐，早晨做早餐都可以在西式廚房里面，另外它還很人性，因?yàn)樵谂洳说臅r(shí)候可以和廳里面的人進(jìn)行交流，要不然一個(gè)大廚房，當(dāng)家的坐在里邊弄菜、洗菜、炒菜，屋里看電視，廚房門一關(guān)沒有交流，一個(gè)敞開式的西式廚房可以配菜、洗菜，她在洗菜過程中可以和廳里的人進(jìn)行交流，這個(gè)廚房更人性，就多了一個(gè)功能。 環(huán)境的宜人性還有人與自然的融合和接觸，剛才是人與人之間在社區(qū)里面怎么溝通，人與自然怎么溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個(gè)綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹，把你的綠化層次化，可能根據(jù)不同的季節(jié)，比如說(shuō)這個(gè)條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開不同的花，有不同的綠色，在北方就稍微難一點(diǎn)。導(dǎo)致的結(jié)果是這個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展今年100萬(wàn)，明年可能150萬(wàn)，而且價(jià)格今年是1000，突然一下漲到2000，就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)有大量投資客的出現(xiàn)，有大量的并非買房是為了住房的人出現(xiàn)，提前釋放，造成了房地產(chǎn)的價(jià)格猛然的攀升，房地