【正文】 洗菜的時間可以放到西式廚房里，西式廚房實際上是一個電氣化的廚房，未來隨著家電的發(fā)展，像微波爐、電磁爐，早晨做早餐都可以在西式廚房里面，另外它還很人性，因為在配菜的時候可以和廳里面的人進行交流，要不然一個大廚房，當(dāng)家的坐在里邊弄菜、洗菜、炒菜，屋里看電視，廚房門一關(guān)沒有交流，一個敞開式的西式廚房可以配菜、洗菜，她在洗菜過程中可以和廳里的人進行交流，這個廚房更人性，就多了一個功能。 第八個，對人均居住面積的了解。 第五個，政府的關(guān)注重點。 舉一個例子，當(dāng)時上海拍賣自來水的權(quán)利，跟很多國外公司，標(biāo)的是12個億，最后翻標(biāo)的時候一個法國公司以24億中標(biāo)，誰都沒有想到，他就智在必得，他算自己的帳，他不管你12億還是多少億，我一定要把它拿下，就翻了一倍，所以說在這種情況下最后翻標(biāo)的時候到了那天算帳，按照200萬元一畝跟當(dāng)時的房地產(chǎn)水平算就不掙錢了，只有5％的毛利，可能還會虧損，所以一般來說房地產(chǎn)商都不敢報200萬元一畝，現(xiàn)在房子就賣4000塊錢，200萬得賣5000－6000塊錢，現(xiàn)在賣不到，所以房地產(chǎn)在競標(biāo)投標(biāo)的時候還要算一個預(yù)期帳，房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展如何還得有一個估計，還有一個放量。但是中級以下的新遷入者首先進入二手的租房市場，他們何時買房是一股潛在的力量，所以放在非剛性需求里邊。 第二類，本市準(zhǔn)備投資的房產(chǎn)者，他買房不是換一套房子住，而是為了投資，有點兒閑錢，因為中國現(xiàn)在老百姓的投資渠道并不多，比如說股票，股票市場傷透了老百姓的心，股市上流傳著一句話，“好了就了，了了就好”，勢頭好了想把它了了，了了就好，接著后面兩句是“總也好不了，總也了不了”，這是對股市的概括，所以股市這個投資渠道曾經(jīng)讓老百姓激動一時，甚至讓老百姓中的一些少數(shù)人發(fā)了一些財，但是從整體來說中國的股市確實讓老百姓有點兒心寒。也就是說我們?nèi)シ治鲆粋€城市房地產(chǎn)階段等級怎么分析，所謂階段等級，也就是說一個房地產(chǎn)市場分為初級階段和高級階段，在什么樣的情況下它是初級階段，在什么樣的情況下它是高級階段呢？初級階段所表現(xiàn)出來的市場特征是什么？高級階段它表現(xiàn)出來的市場特征是什么？我們在分析市場的時候要把握13個市場分析的關(guān)鍵點，第一個，剛性需求。我們通過外地人、本地人、年齡結(jié)構(gòu)、新婚數(shù)量考察人口購房特征。像南京它為了城運會，市政府投資300多個億打造河西新區(qū)，所以說當(dāng)政府在投資城運會的時候，在南京的河西也上演了房地產(chǎn)的運動員，幾乎全國有名的發(fā)展商都擁擠到那里進行開發(fā)，所以河西已經(jīng)變成了南京房地產(chǎn)價格的風(fēng)向標(biāo)，這也是我們要觀察的。兩年前我們研究北京城市房地產(chǎn)價格的時候，以長安街為限，它的價格相差1000塊錢，南北發(fā)展是不一樣的。成都也有類似的情況。所以說60年代當(dāng)蘇聯(lián)專家撤回到莫斯科的時候，他反省自己，莫斯科根據(jù)中國的經(jīng)驗和教訓(xùn)，重新把莫斯科規(guī)劃了一下變成多中心了。 比如鄭州的特色，它的市長說我這個城市的特色一個是中，一個是通，中間代表著輻射力，我在中國的中心，通就是交通發(fā)達，代表著物流，大連是以港口和物流為特色，沈陽是以制造為特色等等，每個城市它都會抓自己的特點，我們?nèi)タ疾焱恋氐臅r候首先要去了解這個城市的特色，抓住這個城市的本質(zhì)，從而我們發(fā)現(xiàn)去研究這個城市未來的發(fā)展方向。反過來，廣州這樣的大城市在過去的幾年里，廣州房地產(chǎn)價格上升度是在大城市里面排在最后面的，為什么？這里面就跟城市號召力有關(guān)系、城市影響力有關(guān)系，如果是廣州來的都知道，周邊城市的東莞、中山乃至番禺、南海這些小地方，他們到廣州辦事情都不愿意在廣州住一個晚上，都愿意回家，當(dāng)然交通發(fā)達也是一個因素，很少有廣州周邊城市的到廣州市去買房子，這跟浙江、大連都不一樣，因為廣州對珠三角旁邊的小城市缺乏吸引力，所以說在廣州賣房只是自我累積、自我發(fā)展，靠自己內(nèi)部，它很少像浙江杭州那樣靠外部刺激帶動它的發(fā)展，這樣的話就決定了一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和水平，它的價格升值水平，寧波杭州這樣的房地產(chǎn)在幾年里面翻了幾倍，他們在跳著走，廣州在爬著走，這就是差異，這就是城市影響力和號召力帶來的差異，對房地產(chǎn)的影響。過去也有這樣的現(xiàn)象，比方說鄭緒嵐一首歌，那是80年代，就把哈爾濱的知名度在全國進行了推廣，而且把太陽島也推廣出去了，所以說哈爾濱市非常感謝鄭緒嵐，把他作為哈爾濱市的榮譽市民，由于他的一首歌引起了很多人、很多城市對哈爾濱的關(guān)注，刺激了它旅游的發(fā)展。按照這樣的速度，我們的城市在這20年當(dāng)中有了突飛猛進的發(fā)展，但是在過去城市20年的發(fā)展過程當(dāng)中是沒有先例可以參照的，大家也許都在摸著石頭過河，或者說當(dāng)一個城市不自信的時候，它主要是模仿別人，我們國家這20年來的城市發(fā)展都走向了一個趨同化的發(fā)展，很多都找不到自己的城市個性，因為房地產(chǎn)這塊的信息為什么發(fā)展的這么快？因為房地產(chǎn)的知識產(chǎn)權(quán)這塊還沒有列入到知識產(chǎn)權(quán)保護的范圍里面，在東北做一個盤廣州可能就會模仿或者在廣州做一個盤上海也會模仿，因為目前這都不涉及到侵權(quán)的問題，這樣的話很多發(fā)展商為了省事、省時間，大多時候都是拿來主義，一拿就變成了長沙也覺得是南國風(fēng)光，武漢也覺得是南國風(fēng)光，這邊從上海拿的都是歐陸風(fēng)等等，造成了很多城市同質(zhì)化的發(fā)展。只有這樣我們才能在我們立項的工作當(dāng)中找到合理的方法。在幾大基礎(chǔ)要素里面又分了很多細項，這些大家可以通過屏幕上的信息觀察。外資現(xiàn)在引進的條件是非常優(yōu)惠的，因為很多外資在賭我們?nèi)嗣駧诺纳担热缯f他們碰到一個好的項目，把錢貸給你，貸給你以后他不跟你參與股東的分紅，跟你簽一個協(xié)議，比如說在6年之內(nèi)你把錢還給我就行了，在這個期間他們可能想象到人民幣在6年左右的時間里會升值，他就通過套匯的原則，比如現(xiàn)在是人民幣1：，到時候人民幣可能就變成6塊人民幣可以換1美金了，實際上它的利潤就在一進一出上，所以在銀行利息這塊他不損失，還拿到了一塊利潤，很多基金就是虎視眈眈的瞄準(zhǔn)了中國經(jīng)濟快速發(fā)展的大市場，這是引資開發(fā)。開發(fā)到后來這些小的房地產(chǎn)商不斷地在發(fā)展，不斷地在壯大，他們由小到大，最后到聯(lián)合，就叫做合作開發(fā)，進行企業(yè)之間的合作，進行資源之間的合作，比如說有些企業(yè)有資源，但是可能缺乏資金或者缺乏品牌，這樣的企業(yè)就可以走聯(lián)合開發(fā)的道路，這是第二階段。通過我們?nèi)绾芜M行選地的思考，解決我們實際的操作問題，因為我們在選地的時候都要經(jīng)過很多的思考，結(jié)合我自己的經(jīng)驗和我自己的操作實踐，到這兒來很重要的一點就是和大家共同的交流。開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競購實務(wù)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——周勇主持人： 大家下午好，房地產(chǎn)開發(fā)的前期如何拿地、選地及開發(fā)模式的選擇，還有開發(fā)成本的控制，這些問題都是開發(fā)商所關(guān)注的問題，今天非常高興的請到了廣州本日TUT公司總經(jīng)理周勇先生為我們講授這次課程。從標(biāo)題來看我覺得很重要的方式，今天主要是講選地思考，實際上這是教給大家選地的方法論。傳統(tǒng)的開發(fā)我們過去叫做套現(xiàn)開發(fā)、短線開發(fā)，這種傳統(tǒng)的開發(fā)從城市的規(guī)劃戰(zhàn)略布局來講是不夠的，層次是很低的，所以導(dǎo)致了很多城市的開發(fā)無序現(xiàn)象。 最早階段是引資開發(fā)，我沒有確切的資料，據(jù)說順馳在這一兩年當(dāng)中它的品牌凸現(xiàn)是飛速的，這種情況下它哪來的資金？很可能有海外的基金介入，因為現(xiàn)在海外的基金都瞄準(zhǔn)了中國的開放，瞄準(zhǔn)了中國經(jīng)濟飛速的發(fā)展，但是外資進入中國是要有指標(biāo)的，不能盲目的有多少錢就進來多少錢，不行，我們國家要配給外資糧票，像過去的情況，這種情況下有多種渠道可以把外資引進，項目引進或者說在海外注冊一個上市公司，一起引進外資?；A(chǔ)設(shè)施要關(guān)注的，交通要關(guān)注的，環(huán)境。 比方說方法論還有一些成語、俚語、俗語來解釋，我們經(jīng)常說熊掌與魚不能兼得或者說我們在某一個公司打工，覺得這兒做的不滿意我們就會面臨一些選擇，很多是處于二難的境界，這樣不是，那樣也不是，這就是一種矛盾，包括我們在選地的時候，我們發(fā)現(xiàn)這塊地也可以，那塊地也可以的時候，就要根據(jù)各方面的因素進行兼顧、綜合的判斷。 第二，我們在選地的時候最重要的是要去了解這個城市的定位觀察，我們知道中國城市的發(fā)展是非?？斓?，國家紀委曾經(jīng)有一個要求，要求中國的城市化率以每年1％的速度往前推進，也就是說到2020年我們國家的城市化率要達到世界中等發(fā)展國家的水平，即50％的城市化率。 比方說一個博鰲會就可以把博鰲小小的地方近5年里進行了快速的發(fā)展，發(fā)展成了一個旅游城市，一個會議城市。號召力大小和選地有什么關(guān)系呢？有非常大的關(guān)系，我可以舉兩個例子，比方說大連是在80年代就有城市運營的意識，開始自己的城市運營，運營自己的影響力和號召力，所以它的高檔房子大概60－70％都是面對東三省的，廈門的高檔房子70％左右是對閩三角的，杭州的房子是對整個浙江周邊小城市的。 有些城市在自己定位的時候是很模糊的，找不到自己的定位，最近中央電視臺在播一個中國山東威海很短的口號，它喊了一句口號，“中國威海是最適合于人居住的地方”，這是一個口號而已，而且這個口號是可以被取代的，因為中國有好多地方都可以喊這個口號，這個口號不是城市所獨有，所以這個口號不具備很高的傳播價值，從傳播學(xué)上來講，因為別人也可以喊，珠海也可以說我這個城市是最適宜人居住的地方，青島也可以喊，凡是在海邊的地方都可以這么說，所以我們在傳播城市個性的時候如何通過一句話，一個特色，把城市的定位更好的傳播出來，當(dāng)然這個是跟我們這次選地關(guān)系不是很大。 比如說，單中心制的發(fā)展導(dǎo)致了現(xiàn)在的塞車現(xiàn)象，因為大家都在城里上班，同一時間、同一地點、同時往外出和進肯定造成塞車，交通上是怎么也解決不了的，如果徹底的把同時出入上班、下班的問題解決，那就告訴你不下班的時候整個馬路上就沒車了，這是矛盾，這是留下來的后患。東邊國防工業(yè)，西邊電力工業(yè)，北邊是文物保護區(qū)，加上火車道在北邊叫道北，這種規(guī)劃現(xiàn)象到現(xiàn)在變成了房地產(chǎn)南邊熱了，因為90年代初的時候把高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也放在了南邊，把次一等的經(jīng)濟開放區(qū)放在了北邊，所以本身就有土地區(qū)域的歧視概念在里面，所以問西安的孩子，南邊的孩子考上大學(xué)了沒有，北邊的孩子犯了沒有，西安北邊就不成器，小偷小摸，北邊的房子還比南邊差1000塊錢左右，在計劃體制下這就是過去城市功能布局，我們要研究，根據(jù)城市功能的布局我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的文脈，城市發(fā)展的文脈包括居住文脈，對房地產(chǎn)是有很大影響的。西安現(xiàn)在做出了一個巨大的決定，把政府北遷，朝北走有干頭了，政府行政中心到了北邊，這是很大拉動北邊經(jīng)濟發(fā)展的砝碼，因為西安有一個怪現(xiàn)象，凡是城市的機場在哪邊，一般來說那個方向就發(fā)達，比如說重慶的江北，機場在江北，所以于北地區(qū)發(fā)展非?？欤玫姆康禺a(chǎn)都在江北，包括北京，北京的機場也在東北邊，所以北京的北邊比南邊發(fā)達。舉兩個例子，比如說北京奧運據(jù)說要投2000個億，它的資金投向重點我們應(yīng)該了解，因為房地產(chǎn)它本身不會升值，房子自從交給老百姓那一天起就在貶值，就開始折舊，它為什么要升值？主要是在它周圍的公建基礎(chǔ)設(shè)施、國家投資力度決定了它的升值，所以房地產(chǎn)的升值是連帶升值，是由于周邊土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套的不斷完善而導(dǎo)致這塊土地的升值，最后連帶到房地產(chǎn)升值，這個時候我們就要學(xué)會去尋找城市發(fā)展的重點。例如在廣州，廣州白領(lǐng)目前是購房的主力軍，因為在80年代末和80年代中期的時候，百萬移民下珠江，從全國各地都跑到廣州去淘金，這些80年代來廣州的全國各地的人才，他們已經(jīng)到了購房的年齡段了，所以廣州統(tǒng)計有相當(dāng)一部分是外地來的白領(lǐng)階層，他們幾乎都在廣州的郊區(qū)，比如說麗江花園、奧園、雅居樂，像這樣的郊區(qū)大盤買房子，上海就不同了，因為上海的房子是比較掌柜的，相當(dāng)多的臺灣企業(yè)老板，包括全國各地的老板都到上海去買房，因為上海買一套好的房子一般工薪基層是比較難承受的。 第七，房地產(chǎn)市場競爭階段的等級，這個概念也非常重要。第一類，本市更換房子的人，為什么說它是相對需求呢？就是他有房，祖上留下的或者是單位分的，但是這個房可能住的條件不好，他需要更換一套新的，他可以湊合著住下去，這種人我們把他叫做騎著馬找馬的人，他可以再賴、再等一段時間，當(dāng)然這些人也可以提前釋放需求量，本來明年想買的，一看勢頭好了嘩一下就提前透支的，本來準(zhǔn)備過兩年買房的，一下房價漲得不行，所以城市號召力一大，宣傳力度一大，城市發(fā)展規(guī)模越大，外地發(fā)展商進來一刺激，這些人覺得住著不滿意了，就購買房。 還有一些非剛性需求，外邊城市的房產(chǎn)投資者，除了本市的以外還有一些外地的來投資，還有外地的遷入者，外地的遷入者為什么沒有把他放在剛性需求里呢？因為外地遷入有兩類人，一類是屬于人才性的，把他放到剛性需求里邊，我們這個城市要吸引一批人才，你來了我就給你房子，特別是在大專院校、科研機構(gòu)、寶貴性的各大公司引進一個人才首先給他一套房，把他安定下來，中國一句古話是安身才能立命，不把人家身安下來人家不好給你干活。當(dāng)時我記得在上海開會，董事長和總經(jīng)理把我邀過去開一個秘密的會議，當(dāng)時我記得很清楚，董事長和總經(jīng)理都問我，他說周老師你琢磨另外幾家會出什么價，因為是暗標(biāo)，200萬元一畝，如果你報200萬，別人都出150萬你豈不是很虧，比別人多拿50萬出來，但如果你不出到200萬可能拿不到，比如我180萬，可能別人190萬就把這個土地拿到了，所以我就跟他說，我說這塊土地是否要智在必得，他們說是，我說那就好，如果智在必得你就出滿這個價，別管別人報多少，算自己的帳，你問我報多少，我也不是孫悟空變到鐵杉公主的肚子里邊，知道他弄多少，況且投暗標(biāo)拍賣會很有意思，很多老板他們商量了一個策略，但是都不在紙上填，第二天到會議現(xiàn)場的時候就看現(xiàn)場，因為現(xiàn)場是很激動的，昨天晚上想好的，一看，來的人都不對頭了，都是有備而來，這時候你會臨時變化，所以說我們很難猜測我們的對方是干什么的。 第四個，銀行的支持力度。這個怎么解釋？也就是說在一個城市老百姓在買房的時候他考慮什么最重要，有一句話曾經(jīng)說到：“地段誠可貴，品質(zhì)價更高，若為價格顧，兩者皆可拋”，在這樣的情況下老百姓的敏感度在于價格，在城市發(fā)展的高級階段老百姓的敏感度在于品質(zhì)，因為他買過一輪房子，覺得房子很差，盡管便宜，真是便宜沒好貨，房子是70年的使用期，買的時候舒服，用的時候就不舒服了，反過來到了品質(zhì)期可能買的時候不舒服，用的時候就舒服，買的時候確實貴了點兒，但是一搬進去確實跟別人的不一樣，連窗戶都不一樣，真空的，窗戶都比你們家窗戶貴100多塊錢一平方米，所以考察整體消費者的心理狀況對于我們制定價格策略、決定產(chǎn)品的品質(zhì)有著很重要的參