【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 門(mén)統(tǒng)一回收，不能再利用的由市政部門(mén)統(tǒng)一外運(yùn)處理。④噪音：主要來(lái)自項(xiàng)目周?chē)慕煌ㄔ胍艉晚?xiàng)目施工中的噪聲。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中加強(qiáng)建筑施工管理和控制施工機(jī)械噪聲，機(jī)械噪聲擾民的應(yīng)盡量避開(kāi)休息時(shí)間施工。長(zhǎng)期的交通噪聲采取在項(xiàng)目四周臨街處種植常青樹(shù)木綠化帶，并合理建設(shè)布局以阻隔、降低噪音傳播。⑤灰塵：來(lái)往人群和車(chē)輛將產(chǎn)生大量灰塵，本項(xiàng)目在地塊中央開(kāi)發(fā)一個(gè)花園，種植一些花草和常青樹(shù)，吸收灰塵，凈化空氣。1）設(shè)計(jì)依據(jù)①《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》②《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GDJI687修訂本）③《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）④《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1588）⑤《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794）⑥《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 5003894）2）消防措施 本項(xiàng)目建筑物耐火等級(jí)為一、二級(jí)，危險(xiǎn)等級(jí)為中危險(xiǎn)級(jí)，火災(zāi)主要隱患是房屋起火起火。為了保護(hù)廣大業(yè)主的生命及車(chē)輛的安全，設(shè)計(jì)中，遵守“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16—87）及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，確定建筑方案，以防止和減少火災(zāi)的危害，防患于未然。①總平面布置及建筑方案：在項(xiàng)目總平面布置上，按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，滿(mǎn)足防火間距、防爆、消防的要求，小區(qū)內(nèi)設(shè)有環(huán)形消防通道，消防車(chē)可以靠近每一個(gè)建筑物，能在火災(zāi)發(fā)生時(shí)及時(shí)撲救。②滅火器設(shè)置：依據(jù)《建筑滅火器設(shè)置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ40—90）要求，本項(xiàng)目建筑滅火器配置場(chǎng)所的危險(xiǎn)等級(jí)為中危險(xiǎn)級(jí)，滅火器配置將依據(jù)場(chǎng)所危險(xiǎn)等級(jí)、火災(zāi)種類(lèi)、保護(hù)面積、滅火級(jí)別等確定滅火器和消火栓的種類(lèi)、數(shù)量、放置距離和形式，滅火器要設(shè)置在明顯和便于取用且不影響安全疏散送往地點(diǎn)、以有效撲火初期火災(zāi)，減少危害。同一建筑物內(nèi)應(yīng)采用統(tǒng)一規(guī)格的消火栓和水帶。詳細(xì)設(shè)置方案在初步設(shè)計(jì)時(shí)考慮。3）商住樓與寫(xiě)字樓的消防給水①室內(nèi)給水：根據(jù)消防規(guī)范要求，室內(nèi)消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀。室內(nèi)消防給水環(huán)狀管網(wǎng)的進(jìn)水管和區(qū)域高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)的引入管不應(yīng)少于2根。地下車(chē)庫(kù)等建筑室內(nèi)消火栓用水量為15L＼s,住宅室內(nèi)消火栓用水量為5 L＼s。室內(nèi)消火栓分別設(shè)置走廊、樓梯附近，其出口方向宜向下或與設(shè)置消火栓的墻面成90度角。車(chē)庫(kù)內(nèi)消火栓間距不大于50m，按規(guī)范要求設(shè)置相應(yīng)數(shù)量消火栓，且臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)的每個(gè)消火栓處應(yīng)設(shè)置直接起動(dòng)消防水泵的按鈕，并設(shè)有保護(hù)按鈕的設(shè)施。住宅樓梯間設(shè)置水帶，每根水帶的長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)25m。②室外給水：在場(chǎng)區(qū)敷設(shè)消防專(zhuān)用環(huán)形供水管網(wǎng)，給水道的直徑大于100mm,進(jìn)水管設(shè)置2條。建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，室外消火栓用水量為30 L＼s。室外消火栓數(shù)量設(shè)置按40M的范圍考慮，南北各設(shè)計(jì)4個(gè)消火栓、東西各設(shè)計(jì)兩個(gè)，據(jù)每個(gè)消火栓用水量10 L＼s—15 L＼s等要求，初步計(jì)算需設(shè)置室外消火栓12個(gè)，擬采用地下式，、。場(chǎng)區(qū)同一事件發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次、火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)考慮，按照最大建筑物室內(nèi)，室外消火栓用水總量計(jì)算（30 L＼s +15 L＼s =45 L＼s），則一次消防最大需要用水量為324立方米。故擬建1個(gè)450立方米地下蓄水池，即可供生活和消防用水，水池應(yīng)采取防凍措施。但本項(xiàng)目離四周干道消火栓距離接近40M，可利用設(shè)在該干管上的市政消火栓作為該高層建筑物的室外消火栓，故在設(shè)計(jì)時(shí)可考慮大量減少消火栓的個(gè)數(shù)。4）地下車(chē)庫(kù)的消防給水 室外消防給水利用商住樓與寫(xiě)字樓的給水系統(tǒng)，室內(nèi)消防用水量不應(yīng)小于10L/s，需設(shè)置消火栓和水槍。消火栓的間距不應(yīng)大于30m。應(yīng)設(shè)在明顯易于取用的地點(diǎn)，其出水方向宜與設(shè)置消火栓的墻面相垂直。消火栓水槍的充實(shí)水柱不應(yīng)小于10m，消火栓口徑應(yīng)為65mm，水槍口徑應(yīng)為19mm，保護(hù)半徑不應(yīng)超過(guò)25m。且應(yīng)保證相鄰兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。室內(nèi)消防管道應(yīng)布置成環(huán)狀，并應(yīng)有兩條進(jìn)水管與室外管道相連接。其室內(nèi)消防給水管網(wǎng)應(yīng)設(shè)水泵接合器。水泵接合器的數(shù)量應(yīng)按室內(nèi)消防用水量計(jì)算確定，每個(gè)水泵接合器的流量應(yīng)按1015L/s計(jì)算。其消火栓和水泵接合器具體方案的確定在初步設(shè)計(jì)時(shí)考慮。5）地下人防 本工程地下三層為人防，平時(shí)為車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為二等人員掩蔽所，總?cè)朔烂娣e為25000 m2。為方便車(chē)庫(kù)的使用貫通，人防區(qū)和非人防區(qū)之間設(shè)防爆墻。防爆墻上開(kāi)一個(gè)防護(hù)密閉門(mén)，戰(zhàn)時(shí)關(guān)閉防護(hù)密閉門(mén)進(jìn)行封墻。進(jìn)風(fēng)井道為平時(shí)結(jié)合，戰(zhàn)時(shí)排風(fēng)利用樓梯作為排風(fēng)口。戰(zhàn)時(shí)廁所排風(fēng)亦通過(guò)樓梯排出。人防區(qū)內(nèi)預(yù)留了男女干廁，戰(zhàn)時(shí)風(fēng)機(jī)房、配電間、水泵及水池用房以及戰(zhàn)時(shí)物資庫(kù)等。具體方案見(jiàn)初步設(shè)計(jì)。6）電力安全措施 建筑的層頂均設(shè)置避雷帶或避雷針。接地時(shí)采用共同的接地方式，即建筑物的防雷接地、保護(hù)接地、工作接地、防靜電接地、直流工作接地等共同接至一個(gè)接地體上，本項(xiàng)目可接在基礎(chǔ)的鋼筋混凝土里。在各樓的變配電所的高壓柜內(nèi)的各相安裝避雷器一級(jí)保護(hù)，在低壓柜內(nèi)安裝閥門(mén)式防雷裝置作為第二級(jí)保護(hù)，以防止雷電侵入配電系統(tǒng)。電氣設(shè)備進(jìn)行保護(hù)接地后設(shè)漏電保護(hù)裝置，這樣可以有效避免雷擊危害發(fā)生。1）項(xiàng)目公司的組織形式 本房地產(chǎn)項(xiàng)目公司由 “吉林永佳房地產(chǎn)有限公司”組織機(jī)構(gòu)中人員組成，董事會(huì)仍為公司董事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)立各部門(mén)，共同參與管理，使本項(xiàng)目健康穩(wěn)定發(fā)展。2）項(xiàng)目公司職能 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，董事會(huì)作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，需設(shè)下屬管理部門(mén)，各部門(mén)工作人員必須由房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)人員組成并由項(xiàng)目公司董事會(huì)負(fù)責(zé)招聘。項(xiàng)目公司實(shí)行董事會(huì)負(fù)責(zé)制，各部門(mén)要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強(qiáng)生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益。 在項(xiàng)目公司董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督之下，各部門(mén)主要進(jìn)行以下工作： 策劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃與定位，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)作一定調(diào)查，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)方面的問(wèn)題提出調(diào)整方案，并參與項(xiàng)目的重大決策。 工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等建設(shè)的全過(guò)程，保證項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量。 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)結(jié)算，并定期向董事會(huì)上交財(cái)務(wù)報(bào)表。 物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理工作。 公司定期召開(kāi)董事會(huì)和全體管理人員大會(huì)，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的問(wèn)題并研究解決的方案。公司董事會(huì)應(yīng)提前做好人員流動(dòng)安排，盡早尋求缺口人員的解決途徑。根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設(shè)項(xiàng)目周期為2年，即2014年1月至2016年1月份，獲得銀行貸款后合作各方簽訂開(kāi)發(fā)合同，并用一個(gè)月完成開(kāi)工準(zhǔn)備，兩年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)，根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)分析預(yù)售開(kāi)盤(pán)后1年內(nèi)可以售完，但為了確保資金流動(dòng)，擬定銷(xiāo)售期為2年。2014年01月2014年06月完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、可研編制等；2014年06月2014年12月完成征地、拆遷和設(shè)計(jì)施工招標(biāo)等前期工作；2015年01月2015年12月完成地下土建工程；2016年01月2016年12月完成全部住宅樓的土建工程；裝飾工程；2016年01月2018年完成銷(xiāo)售工作。 項(xiàng)目投資估算 投資估算 1）編制依據(jù)①《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)電力出版社出版）；②《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；③ 國(guó)家及地方頒布的工程建設(shè)相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2）費(fèi)率計(jì)?、俳ㄖ惭b工程費(fèi)為按建筑面積的2200元/㎡計(jì)?、诳辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的5%收取③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)473萬(wàn)元④開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)按照建筑安裝工程費(fèi)的2%收?、?收?、掬N(xiāo)售費(fèi)用按建安工程費(fèi)的2%計(jì)取。3）投資估算說(shuō)明①“”建設(shè)住宅樓18棟，總建筑面積為43萬(wàn)㎡，、。②項(xiàng)目建設(shè)期為2年。4）建設(shè)投資構(gòu)成 項(xiàng)目總投資由開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金構(gòu)成。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資主要由土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)為每平方米收取2200元、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的5%收取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)473萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)按照建筑安裝工程費(fèi)的2%收取、%收取、其他費(fèi)(綠化費(fèi)用1000萬(wàn)元）、%收取、財(cái)務(wù)費(fèi)（指融資成本費(fèi)）、銷(xiāo)售費(fèi)用按照建筑安裝工程費(fèi)的2%收取等組成。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金忽略。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本①土地費(fèi)用：，土地費(fèi)由出讓金及拆遷安置費(fèi)和土地契稅構(gòu)成，為3億元。②建筑安裝工程費(fèi)：430000*2200元/㎡=③勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：94600*5%=4730萬(wàn)元④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi):473萬(wàn)元⑤開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：94600*2%=1892萬(wàn)元⑥不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):94600*%=2365萬(wàn)元⑦綠化費(fèi)用:共計(jì)投資：1000萬(wàn)元⑧管理費(fèi):94600*%=1419萬(wàn)元⑨銷(xiāo)售費(fèi)用:94600*2%=1892萬(wàn)元⑩財(cái)務(wù)費(fèi)用:主要由建設(shè)期貸款(4億元)利息組成，按復(fù)利年利率8%計(jì)算，貸款期限四年，于項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入。 4*（1+8%)4 =≈。其構(gòu)成見(jiàn)（27頁(yè)表格） 投資計(jì)劃與資金籌措 投資計(jì)劃:全部成本費(fèi)用于施工期第一年初一次投入。序號(hào)項(xiàng)目投資額百分比1土地費(fèi)用3億%2建安工程費(fèi)61%3其他開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)47305%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)473開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1892%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)47305%綠化費(fèi)用1000管理費(fèi)用1419%銷(xiāo)售費(fèi)用18922%財(cái)務(wù)費(fèi)用145008%合計(jì)%4其他費(fèi)用建設(shè)管理費(fèi)189%可行性研究費(fèi)50%建設(shè)用地費(fèi)890%工程保險(xiǎn)費(fèi)400%建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)380%環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)220%合計(jì)% 七、融資方案 融資主體 資金來(lái)源渠道和方式 資金來(lái)源主要包括： （1） （2）申請(qǐng)銀行貸款4億元 融資方式：銀行委托貸款 資金結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)： 自有資金：銀行貸款=74%:26%注：申請(qǐng)銀行貸款4億元，貸款年利率人民銀行年利率8%計(jì)算，建設(shè)期利息計(jì)入工程投資。 融資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家最近在土地和房地產(chǎn)上出臺(tái)了許多新的政策以防止房地產(chǎn)過(guò)熱。國(guó)家中央銀行較大幅度提高存款準(zhǔn)備金率和年利率,現(xiàn)在很多銀行開(kāi)始大量縮減房貸的發(fā)放，有的甚至已經(jīng)不放貸，有的仍然放貸的銀行也表示不會(huì)主動(dòng)去放房貸，利率方面，以首套住房為例，基準(zhǔn)下浮的情況已難見(jiàn)到，這些都將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國(guó)家在土地方面政策的變化，也會(huì)給地價(jià)帶來(lái)相當(dāng)大的影響。項(xiàng)目的運(yùn)行有賴(lài)于資本的投入，在公司自有資金不足的情況下，需要通過(guò)融資解決資金問(wèn)題。 編制說(shuō)明1）編制依據(jù)①?lài)?guó)家計(jì)委2002年1月頒布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；②國(guó)計(jì)委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；③中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略》；④中國(guó)電力出版社出版《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)務(wù)手冊(cè)》；⑤國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)、稅收等政策法規(guī)；⑥建設(shè)單位提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 效益分析 1）銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金計(jì)算①銷(xiāo)售及收款計(jì)劃：本項(xiàng)目投資額巨大，為解決資金的流動(dòng)問(wèn)題，決定在2016年初開(kāi)始預(yù)售，銷(xiāo)售時(shí)間一直持續(xù)到2018年末。目前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)行情屬于賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后1年內(nèi)可售完。本項(xiàng)目采用常規(guī)做法，適當(dāng)留有余地，安排在開(kāi)始預(yù)售后2年內(nèi)銷(xiāo)售完畢。由于產(chǎn)品從開(kāi)盤(pán)開(kāi)始至全部產(chǎn)品售完為止每年銷(xiāo)售比例和數(shù)量呈遞減規(guī)律，故擬按如下