【正文】 與定位，對項目市場作一定調(diào)查，針對項目的銷售與運營方面的問題提出調(diào)整方案，并參與項目的重大決策。 項目投資估算 投資估算 1）編制依據(jù)①《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社出版）；②《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；③ 國家及地方頒布的工程建設(shè)相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)。②建筑安裝工程費：430000*2200元/㎡=③勘察設(shè)計和前期工程費：94600*5%=4730萬元④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施費:473萬元⑤開發(fā)期稅費：94600*2%=1892萬元⑥不可預(yù)見費:94600*%=2365萬元⑦綠化費用:共計投資：1000萬元 編制說明1）編制依據(jù)①國家計委2002年1月頒布的《投資項目可行性研究指南》；②國計委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；③中國建筑工業(yè)出版社出版《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與方案優(yōu)化策略》；④中國電力出版社出版《工程建設(shè)項目可行性研究實務(wù)手冊》；⑤國家有關(guān)財務(wù)、稅收等政策法規(guī)；⑥建設(shè)單位提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。根據(jù)目前土地增值稅按收入1%預(yù)征的方法，為簡化計算將1%的土地增值稅并入銷售稅金及附加，%。NAV=（A/P，10%，5） =* =（萬元） （萬元）0 ，根據(jù)判斷標(biāo)準(zhǔn)，該項目經(jīng)濟(jì)方案是可行的。九、建設(shè)項目的SWOT分析 優(yōu)勢（Strength）1）區(qū)域交通便利本項目位于青年路和新光復(fù)路交匯處，交通便捷由于地處綠園區(qū)，道路設(shè)計寬暢，有多條道路通向長春的三個中心商業(yè)圈，距歐亞賣場商圈更是只有二十分鐘的車程。這是一些可以從潛在消費人群變成消費群體的人群。地塊為規(guī)則的梯形，從五行八卦上來講，風(fēng)水佳，運勢旺，易成家，養(yǎng)老，經(jīng)商，理財?shù)取? 、面對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口增多，而錢不多想買房的人群卻大大增多。 “振興東北老工業(yè)基地”是新時期國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，振興東北、恢復(fù)老工業(yè)基地，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是其主要目標(biāo)和未來的發(fā)展方向。十一、資源利用分析 我國正處在經(jīng)濟(jì)飛速增長的時期，水作為重要戰(zhàn)略資源，必須從粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型的管理模式，多渠道加強(qiáng)有限水資源統(tǒng)籌管理，提高水的利用效率，實現(xiàn)水資源優(yōu)化配置，以水資源的可持續(xù)利用支撐經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。無毒、無味、粘接力強(qiáng)，永不褪色等特點，能有效地阻止外界惡劣環(huán)境對建筑物侵蝕，延長建筑物的壽命，由于真石漆具備良好的附著力和耐凍融性能；因此特別適合在寒冷地區(qū)使用。(5)真石漆造價經(jīng)濟(jì)，是石材望塵莫及的，大大減低了業(yè)主負(fù)擔(dān)。但是夸張失調(diào)的柱式、笨重繁復(fù)的線條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。 （2）采用階梯狀層層跌落的造型處理。因此，當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度非常高，其互適性是非常好的。 以此項目之前所作的投資估算作為基本方案的參數(shù)值，三個不確定因素中，單位產(chǎn)品銷售價格和成本的變化范圍為177。風(fēng)險的大小既與損失發(fā)生的可能性（概率）成正比，也與損失的嚴(yán)重性成正比。工程中招投標(biāo)實施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價，工程如果延期，將影響項目的資金回收。2)加強(qiáng)項目施工管理，提高工程質(zhì)量 可采取風(fēng)險控制和風(fēng)險轉(zhuǎn)移兩種形式。 問題與建議①本項目所處地點較為偏僻，積極改善交通環(huán)境很重要②建設(shè)單位應(yīng)與綠園區(qū)政府簽訂相關(guān)協(xié)議，保證其基礎(chǔ)設(shè)施條件滿足項目建設(shè)需要，如：供電網(wǎng)、供排水等外部條件，以確保項目正常投入使用。③項目的可行性：。②投資者對項目品牌的信任度 本項目開發(fā)單位“永佳地產(chǎn)置業(yè)有限公司”，因為其在社會的影響力不大，須進(jìn)行“品牌宣傳”，如果不注重項目品牌的營造，后期銷售阻力必然更大，所以在項目建設(shè)中，宣傳先行的策略必須遵守，充分預(yù)熱和蓄勢是項目能否成功的關(guān)鍵。而本項目開發(fā)單位“永佳地產(chǎn)”創(chuàng)立不久，資金鏈長，項目前期開始啟動所需資金緊張，另外在項目中后期開發(fā)過程中，如果預(yù)售出現(xiàn)問題，資金運轉(zhuǎn)有難度，施工可能將無法進(jìn)行。十四、風(fēng)險分析投資項目的風(fēng)險就是指由于各種不確定因素的存在，導(dǎo)致項目實施后偏離預(yù)期結(jié)果損失的可能性。 計算得出單位建筑面積固定成本為2200元/㎡。 互適性主要是指項目建設(shè)能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度、項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的互相適應(yīng)關(guān)系。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術(shù)的符號。 植物選擇枝桿修長、葉片飄逸、花小色淡的種類為主，如：竹、水石榕、垂柳、桂花、芭蕉、迎春、菖蒲、水蔥、鳶尾、馬藺等植物，營造簡潔、明凈而富有中國文化意境的植物空間。(3)真石漆翻新容易，費用較低。 真石漆主要由高分子聚合物、天然彩石砂及相關(guān)助劑制成，干結(jié)固化后堅硬如石，看起來像天然真石一樣。%；其中直接利用外商投資近2億美元，同比增長30%， 個百分點。十、經(jīng)濟(jì)影響分析 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位和特征對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。其不僅僅能作為居家住宅，也是良好的投資性房地產(chǎn)。市政與生活娛樂設(shè)施齊全，交通便利，周圍亞洲第四的歐亞賣場車程僅20分鐘，因此本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α＿@是長春其他項目不可比擬的絕對優(yōu)勢。,都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率10 %。5） 凈年值 又叫等額年值或者等額年金，是指按給定的折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率），通過等值換算將方案計算期內(nèi)各個不同時點的凈現(xiàn)金流量分?jǐn)偟接嬎闫趦?nèi)各年的等額年值。購房者付款采取直接支付現(xiàn)金或者以按揭貸款方式支付。國家中央銀行較大幅度提高存款準(zhǔn)備金率和年利率,現(xiàn)在很多銀行開始大量縮減房貸的發(fā)放，有的甚至已經(jīng)不放貸，有的仍然放貸的銀行也表示不會主動去放房貸，利率方面，以首套住房為例，基準(zhǔn)下浮的情況已難見到，這些都將對項目開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國家在土地方面政策的變化，也會給地價帶來相當(dāng)大的影響。本項目經(jīng)營資金忽略。根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設(shè)項目周期為2年，即2014年1月至2016年1月份，獲得銀行貸款后合作各方簽訂開發(fā)合同，并用一個月完成開工準(zhǔn)備，兩年內(nèi)完成開發(fā)，根據(jù)當(dāng)前形勢分析預(yù)售開盤后1年內(nèi)可以售完，但為了確保資金流動，擬定銷售期為2年。2）項目公司職能 項目開發(fā)過程中，董事會作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，需設(shè)下屬管理部門，各部門工作人員必須由房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識人員組成并由項目公司董事會負(fù)責(zé)招聘。戰(zhàn)時廁所排風(fēng)亦通過樓梯排出。室內(nèi)消防管道應(yīng)布置成環(huán)狀，并應(yīng)有兩條進(jìn)水管與室外管道相連接。場區(qū)同一事件發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次、火災(zāi)延續(xù)時間按2小時考慮，按照最大建筑物室內(nèi)，室外消火栓用水總量計算（30 L＼s +15 L＼s =45 L＼s），則一次消防最大需要用水量為324立方米。地下車庫等建筑室內(nèi)消火栓用水量為15L＼s,住宅室內(nèi)消火栓用水量為5 L＼s。1）設(shè)計依據(jù)①《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》②《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GDJI687修訂本）③《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）④《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1588）⑤《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794）⑥《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB 5003894）2）消防措施 本項目建筑物耐火等級為一、二級，危險等級為中危險級，火災(zāi)主要隱患是房屋起火起火。1）設(shè)計依據(jù)①《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》②《中華人民共和國水法》2）執(zhí)行的環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996②《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096933）設(shè)計原則①符合國家環(huán)境保護(hù)法律﹑法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求；②堅持污染物排放總量和達(dá)標(biāo)排放的要求；③堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理設(shè)施與項目的主體工程同時設(shè)計﹑同時施工﹑同時投入使用。③安裝廢水回收裝置，讓商住樓中洗臉洗菜的水排到一積水裝置并并進(jìn)行過濾，作為沖洗廁所的水源。小區(qū)內(nèi)部的綠化，采用草坪、樹木、花草的形式，同時結(jié)合右側(cè)龍棲湖景觀，還有涼亭、臺階等，這形成了綠地、陽光、水中倒影效果，1000萬的投資力度，勵志為小區(qū)居民打造一個清新自然的生活環(huán)境。根據(jù)以上信息分析最后得出該地塊適合住宅。但也存在一些不容忽視的問題，主要表現(xiàn)在：信訪維穩(wěn)工作壓力較大，一定程度上延緩了重大項目推進(jìn)速度；三產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)尚未形成，在經(jīng)濟(jì)總量中的貢獻(xiàn)率依然偏低；受宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步伐明顯放緩。組織并實施了10大類，110項民生行動計劃，45項完成序時進(jìn)度，其余65項均已啟動并按計劃推進(jìn)?！。┏鞘薪ㄔO(shè)計劃扎實推進(jìn)。物流項目取得實效，海吉星農(nóng)產(chǎn)品物流中心項目兩個批次共計40萬平方米土地實現(xiàn)摘牌；車家國際汽車貿(mào)易園項目引進(jìn)吉林廣澤、山西天健等新合作伙伴，一期36萬平方米土地進(jìn)入收儲程序。新建農(nóng)道橋4座、涵洞3處，提前完成全年任務(wù)；，村屯綠化美化任務(wù)10公頃。4)其他自然條件風(fēng)壓值：55KN/㎡；雪壓值：35KN/m2 ；地震烈度：7度。此外小區(qū)內(nèi)外配套設(shè)施齊全，戶型配置合理，建筑品質(zhì)考究，適宜改善住宅環(huán)境和養(yǎng)老?！　?)北部新城將成為購房者主要集中地區(qū)。，設(shè)計更為合理人性化?！。?）本項目的建設(shè)宗旨明確，就是為了適應(yīng)長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以市場為導(dǎo)向，符合綠園區(qū)至2020年，城市發(fā)展重心北移的規(guī)劃要求，符合現(xiàn)階段長春消費者的市場需求，有著廣闊的市場前景。此外在長春市整體的‘兩橫三縱’的路網(wǎng)規(guī)劃中，項目地處于從西北方向進(jìn)入長春的必經(jīng)之地，其地理條件的優(yōu)越是其他項目不可比擬的。一期建筑包括：高層1932層、本期項目是以高層住宅為形式的住宅性開發(fā)項目，總建筑面積43萬平方米，其中幼兒園2600平方米、衛(wèi)生站760平方米、文化活動站900平方米、商鋪28000平方米、社區(qū)服務(wù)用地4200平方米、金融郵電320平方米、市政公用2100平方米，地下停車場155000平方米。可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 項目建設(shè)期限：2年　　項目投資規(guī)模：項目資金籌措：，4億貸款 國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期規(guī)劃，部門、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策和投資政策。本項目地處長春市綠園區(qū)，青年路北段新光復(fù)路市場附近。交通運輸項目，要有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃。 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》本項目的建設(shè)宗旨明確，就是為了適應(yīng)長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以市場為導(dǎo)向，根據(jù)綠園區(qū)至2020年規(guī)劃要求，實現(xiàn)長春市人口南遷，為滿足長春市住房市場需求缺口，來建設(shè)高質(zhì)量景觀居所，符合供求關(guān)系原理。公司提出須以人性化思想貫穿產(chǎn)品的思想，并以“讓每座建筑都成為生活樣本”為理念，以誠信經(jīng)營為信條，以“長春夢，永佳筑”為企業(yè)理想，為春城人民獻(xiàn)上充滿濃郁生活氣息的高品質(zhì)人文社區(qū)。同時項目的經(jīng)濟(jì)效益很好，抗風(fēng)險能力很強(qiáng)，項目建設(shè)是必要的、可行的。同樣都是Artdoce建筑風(fēng)格，處于北五環(huán)的兆豐凱旋明珠就賣到4800一平；。由于本項目地處從西北方向進(jìn)入長春市的必經(jīng)區(qū)域，其交通便捷，配套設(shè)施齊全，價格較為合理，適宜作為長久居住之地或者周轉(zhuǎn)之地。此外區(qū)域現(xiàn)今價格偏低格外優(yōu)惠大眾，對有投資動向的人群有著極大的吸引力。上半年，%，%；，%，%；，%，%；，完成年計劃的51%，%,(其中,，完成年計劃的54%，同比增長32%)；引進(jìn)內(nèi)資61億元，%，%；實際利用外資2800萬美元，%，%。繼續(xù)提高主導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚程度，圍繞“兩車”配套開工新續(xù)建項目68個，超額完成年初計劃。地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，完成年計劃的56%。依托“150”行動，加大市容環(huán)境