【文章內(nèi)容簡介】 中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅”。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。九、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅是否加收滯納金 國稅函[2010]220號第八條規(guī)定：“納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金?！薄吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計征土地增值額的扣除項目：1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；2）開發(fā)土地的成本、費用；3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第七條第六項規(guī)定其他扣除項目，是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按暫行條例第6條第1項和第2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。在此應(yīng)特別指出的是，此條優(yōu)惠，只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的納稅人不再使用。（3）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)?！蛾P(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第三條規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！睎|國房地產(chǎn)開發(fā)公司由于被兼并到開興房地產(chǎn)公司中去，故屬轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值稅。綜合以上分析可知，7月份東國房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的增值稅額為145萬元，而不是270萬元。從本案例中可以看出，盡管土地增值稅是個小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。十、出售舊房的土地增值稅稅額的計算 （一）轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的確定根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)）：二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準(zhǔn)予在計算土地增值稅時扣除。根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發(fā)票所載金額（實際上包含了《條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額5%購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。（二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第七條規(guī)定：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（三）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！?。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。財稅字[1995]48號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。依據(jù)上述規(guī)定，2009年甲公司轉(zhuǎn)讓舊房店面土地增值稅增值額的計算：增值額＝出售房地產(chǎn)取得的收入－舊房及建筑物的評估價格（房產(chǎn)評估重置價成新率）－轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅）－房地產(chǎn)評估費用。另外，財稅[2006]21號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。甲公司以賬面凈值20萬元的房產(chǎn)（評估價為400萬元）換取拆遷安置400萬元的店面，甲公司按換出的賬面凈值20萬元入賬。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第七條規(guī)定，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上已確認(rèn)實現(xiàn)的，可按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。參照上