【文章內容簡介】 房源售罄，創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀錄。統(tǒng)計顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價為17609元/平方米，%。“如今的樓市，一線城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌說。與北上廣一線城市相比，相當一批二三線城市房地產市場冷清低迷。海南一家地產項目營銷部負責人告訴記者，他們的項目7月份以來成交為零，“公司要做的就是放慢推盤節(jié)奏”。鄂爾多斯、溫州等地，樓市更為趨冷。鄂爾多斯房價全線下跌，不僅出現大量的空置住房包括寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產的亂象。“三線城市房價已經被‘拋棄’?！苯鹂频禺a集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪說。景瑞地產（集團）股份有限公司常務副總裁楊鐵軍說，景瑞地產最早在三線城市布局，現在也在回歸一線城市。中國房地產業(yè)協會副會長朱中一說，2010年國家針對一線城市進行調控，大量房企涌入二三線城市形成過剩，一線城市再度供不應求?！澳壳耙痪€城市的供不應求，和三四線城市庫存積壓比較大并存。”國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松認為，房地產業(yè)呈現結構性不平衡。(5)企業(yè)在發(fā)展的過程中，已經越來越注重產業(yè)和城市運營、產業(yè)支撐和住宅開發(fā)的有機結合。不少房企從戰(zhàn)略到產品層面，也開始注重順應新型城鎮(zhèn)化要求，加以調整甚至轉型。產城一體成房企關注新熱點7月初，綠地集團公布半年業(yè)績，上半年實現業(yè)務經營收入1425億元，同比增長26%。其中，房地產業(yè)務實現預銷售金額653億元，預銷售面積714萬平米，均位居行業(yè)第二名。除了開發(fā)傳統(tǒng)的住宅以及商業(yè)項目，綠地集團也在嘗試新的“造城”模式。據介紹，綠地集團目前已在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州等地累計投建了十多個大型產城一體化項目，單體項目占地面積均超過5000畝，其中產業(yè)部分占比達40%。在北京房山長陽新城，綠地啟航國際項目受到市場熱捧。多位業(yè)界人士認為，包括辦公與住宅、酒店、公寓、會所、購物中心在內，啟航國際均衡配比、共同發(fā)展的“六位一體”模式，日益受到買房人認可。在推進新型城鎮(zhèn)化的大背景下，像啟航國際這種“產城一體化”的模式值得肯定。除綠地集團以外，諸如北京聯東投資集團等企業(yè)也已經在多個城市開展了產業(yè)園區(qū)運營。北科建的業(yè)務范圍也覆蓋住宅地產、科技地產、商業(yè)地產等。北大資源集團也定位于資源整合型城市運營商，在長三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域開發(fā)了住宅、科技園、工業(yè)園區(qū)等項目。在未來推進城鎮(zhèn)化的背景下，在一個新區(qū)域的全方位拓展，從一級開發(fā)階段開始介入，土地溢價、房產銷售、園區(qū)開發(fā)和服務帶來的穩(wěn)健收益，都將成為一些綜合運營房企的重要增長點。我們也注意到，包括綠地、保利、龍湖、泰禾等不同規(guī)模的房企，越來越強調城市運營的理念。這從不少企業(yè)對產品的打造上就能發(fā)現端倪。 傳統(tǒng)地產向新興地產的轉型　　傳統(tǒng)地產以住宅為主，即使做商業(yè)、旅游等非住宅類地產，也都將主題元素孤立起來，不能形成一個成熟的新型業(yè)態(tài)。因此，住宅的泡沫化越來越嚴重，而新興地產包括商業(yè)地產、商務地產、旅游地產、文化地產、體育地產、教育地產、產業(yè)地產、老年地產等發(fā)展卻很緩慢。由于房地產調控對住宅市場限制，十八大又強調了新型城鎮(zhèn)化，這些都給新興地產的發(fā)展提供了難得的機遇。目前，已經有不少企業(yè)進入了新興地產的發(fā)展領域，但是很多企業(yè)冒然突圍求生存，倉促、被動且盲目地從純住宅地產轉向新興地產，因而使得新興地產發(fā)展的路子顯得不正，很多企業(yè)轉型的結果不理想。在這個新的領域里，很多項目收益小，回報少，有的甚至血本無歸，而且還對城市的土地利用、規(guī)劃布局、生態(tài)環(huán)境等造成了一定的破壞。因此，如何真正做好新興地產，并從中獲取長期收益是我們需要討論的課題。　?。?）商業(yè)地產將迎來春天　　受房市調控影響，住宅市場遭遇限購、限貸等緊縮政策，住宅開發(fā)商紛紛轉型做商業(yè)地產。目前排名前20名的開發(fā)商均已進入商業(yè)地產，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產項目；據不完全統(tǒng)計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業(yè)項目規(guī)模達到600萬平米……今年一季度，住宅開發(fā)投資增速僅為１９％，而商業(yè)地產則達到了４３．３％。但商業(yè)地產的擴張不能盲目，我們需要看清商業(yè)地產的挑戰(zhàn)與機遇分別是什么，方能“瞄準靶心，百發(fā)百中”?！　。?）旅游地產將迎來朝霞　　旅游地產是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、購物、度假、居住為一體的置業(yè)項目。隨著國內個人消費水平的不斷提高，旅游度假的市場規(guī)模也隨之不斷增長，旅游地產這一業(yè)態(tài)在近幾年內便換擋提速。目前房地產行業(yè)前100名的企業(yè)中，已有接近三分之二的企業(yè)介入了旅游地產的領域。我國人民的生活質量正在提高，旅游正成為我們的一種生活需求和時尚。且截至２０１１年底，共有３０個省區(qū)市將旅游業(yè)定為支柱產業(yè)、主導產業(yè)。1985年至2011年，國內旅游者人均消費增長了21倍。截止2012年4月份，全國旅游地產項目多達2226個，共覆蓋85個城市和地區(qū)?！　。?）文化地產將迎來黎明　　我國目前大部分城市建筑的文化內涵不盡如人意，千城一面，擁有獨特氣質的城市少之甚少。除了建筑本身缺乏文化內涵外，由于以前我國的文化產業(yè)控制比較嚴，政策相對不開放，與文化產業(yè)相關的服務配套設施也較為缺乏。隨著國家文化藝術政策的逐漸轉變，文化產業(yè)越來越受到重視，文化地產將迎來新的黎明。“十二五”規(guī)劃明確提出了“加快發(fā)展文化產業(yè)、推動文化產業(yè)成為國民經濟支柱性產業(yè)”，十八大報告中也再次提出要扎實推進社會主義文化強國建設。這對于廣大房企來說是一個很好的機會，如何讓地產和文化“聯姻”，是房地產下一個方向和目標　（4）老年地產將迎來朝陽　　人們常常將老年人比作夕陽，但對于老年地產來說，迎來的絕不是夕陽而是朝陽。十八大提出，要大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產業(yè)。從2013年開始，養(yǎng)老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃?？梢姡?013年是養(yǎng)老地產元年。未來，到2015年，%。隨著中國老齡化程度的提高，巨大的養(yǎng)老市場已經呈現。但是，目前國內眾多的老年地產往往是“掛羊頭賣狗肉”，是偽老年地產：開發(fā)商打著養(yǎng)老的旗號圈地賣房子，項目周邊的養(yǎng)老配套少得可憐，缺乏養(yǎng)老經營項目運營商的有效跟進，老年地產成為開發(fā)住宅獲取短期盈利的幌子。在美國太陽城居住的老年人平均壽命比一般人要增加10歲，與這種成功的老年地產相比，我國的老年地產相形甚遠。“養(yǎng)老”在我國，通常被演化為在舒適中折壽?！　±夏甑禺a不同于住宅地產，其兼具地產、商業(yè)、投資等多重屬性，進入門檻高、運營復雜、投資回報期比商業(yè)地產還長。而且，我國目前缺乏成熟的運營模式可以借鑒，這方面的人才較少，加上目前市場比較混亂，老年地產的風險很大。要想做好老年地產不容易，必須要獲得政策的扶持，財政的補貼，而且消費群體還以高端人是群為主。但是，有一個核心的理念就是做老年地產不能有“夕陽”的理念，要以“朝陽”的理念去做老年地產，將前老年與后老年區(qū)分開，抓好老年人精神上的服務工作，抓住老年人的心，讓老年地產業(yè)擁有活力，擁有生機?！。?）復合地產將迎來曙光　　傳統(tǒng)的房地產開發(fā)都較為單一，以細胞結構、元素結構為主，一般以單一業(yè)態(tài)，如住宅、商業(yè)等呈現，但隨著人們的需求不斷多元化以及資源有限性的限制，使得這種單一地產的開發(fā)模式必須向復合地產轉變。房地產市場開始更加注重疊加結構、板塊結構、滲透結構、相融結構，強調多種業(yè)態(tài)的重組、復合，將生活圈、消費圈、文化圈、娛樂圈、旅游圈等都揉合于一個版塊之內，為人們提供更為豐富的生活。復合地產如果能真正做得好，能獲得可持續(xù)的經營，長久的效益，甚至可以吸引外地游客，為開發(fā)商帶來巨大的收益?！　∏懊嬲f到“住宅地產是小學生，商務地產是中學生，商業(yè)地產是大學生”，那么復合地產就是研究生，而有品牌的復合地產則是博士生?？梢娨胱龊脧秃系禺a很難，但如若能克服困難，必將獲得巨大的收益。在房地產兩大巨頭萬科與萬達22年的發(fā)展歷程來看，無論是萬科住宅為主的路線還是萬達商業(yè)為主的路線，最終殊途同歸，都走入了復合地產的領域，發(fā)展城市綜合體的項目。可見，復合地產這一未來趨勢是大家的共識。但不是特大型企業(yè)，要涉足復