【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是土地附在土地上不可分割的建筑物， 構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹(shù)、路等) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的種類1. 原材料類存貨 原材料類存貨指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水 泥等。 設(shè)備類存貨 指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。 在產(chǎn)品類存貨指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。 產(chǎn)成品類存貨 指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各 種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已 開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 開(kāi)發(fā)用品類存貨 指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)的類型以及產(chǎn)業(yè)主要內(nèi)容房地產(chǎn)按類型分為：住宅用(70年)；生產(chǎn)用(50年)；經(jīng)營(yíng)用(門頭等，50年)；行政用(市政府、法院等，50年)；其他用(學(xué)校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)； 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、 轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；房地產(chǎn)中介 服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；房地產(chǎn)物業(yè)管理；房地產(chǎn)金融(包 括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。 第三章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，；，；，，（我國(guó)近幾年來(lái)房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有關(guān)）。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得的成績(jī)是顯著的。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問(wèn)題。如一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、一些地方中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對(duì)滯后，中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長(zhǎng)期制度建設(shè)也相對(duì)滯后。尤其是一些地方房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。 房地產(chǎn)業(yè)與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系1978年黨的十一屆三中全會(huì)在北京舉行。自此，中國(guó)開(kāi)始了從“以階級(jí)斗爭(zhēng)為綱”到以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心、從僵化半僵化到全面改革、從封閉半封閉到對(duì)外開(kāi)放的歷史性轉(zhuǎn)變。中國(guó)開(kāi)始邁出了改革開(kāi)放的步伐。房地產(chǎn)行業(yè)也走上了改革發(fā)展的軌道。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與前提。隨著生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，在這當(dāng)中，更是以房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)最為突出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著舉足輕重的地位。但是近幾年來(lái)，隨著我國(guó)工業(yè)化與城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)得到了不斷發(fā)展，伴隨而來(lái)的是，房地產(chǎn)業(yè)的投資持續(xù)高漲、房?jī)r(jià)的非正常上漲和居高不下等房地產(chǎn)問(wèn)題，這些已經(jīng)成為當(dāng)今炙手可熱的問(wèn)題，備受媒體、政府、民眾的高度關(guān)注。而這其中，又是以房?jī)r(jià)是否過(guò)高，房?jī)r(jià)是否超出居民消費(fèi)承受能力、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱并且存在泡沫等問(wèn)題最為人們關(guān)注。中央政府針對(duì)這些房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，出臺(tái)了不少相關(guān)調(diào)控政策來(lái)解決，但可行性如何，執(zhí)行成效如何都值得思考。而且據(jù)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)目前絕大部分的房地產(chǎn)商的資金來(lái)自于銀行的貸款，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否健康、穩(wěn)定，房地產(chǎn)問(wèn)題的解決是否完善，是直接關(guān)系到國(guó)民金融安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要問(wèn)題，這也是中央政府對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題加以重視的原因所在。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著推動(dòng)的作用，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的位置，而且社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度也影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱跡象1993年到2003年，，%，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期GDP的增長(zhǎng)速度。2004年15月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度雖然逐月回落，但是15月同比增長(zhǎng)仍達(dá)32%，%。在新一輪的投資增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)占有非常突出的位置，在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的19個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。%的增長(zhǎng)速度，單月的房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了30%，房地產(chǎn)目的投資的回升對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到的積極的作用，從整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看，管理的開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工的面積都開(kāi)始回升。 2009年，全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，%。其中，%；%；%。2009年，商品房銷售額43995億元，%。其中，%，%%。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入5231億元，入圍前20的企業(yè)均已突破百億大關(guān)。2008年度排行榜中，銷售過(guò)百億的房企有12家，而2009年，過(guò)兩百億的就有12家?！?011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告》中數(shù)據(jù)表明： 2010年1月份，%。%。%。%。 關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)論有的認(rèn)為局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“房地產(chǎn)過(guò)熱”；有的認(rèn)為局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了類似上世紀(jì)70年代后期日本、上世紀(jì)90年代末期香港以及1991993年我國(guó)海南、北海等地發(fā)生的“房地產(chǎn)泡沫”。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題是局部地區(qū)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程過(guò)程中的問(wèn)題，是發(fā)展中的問(wèn)題，有“過(guò)熱”的苗頭，但尚未形成“房地產(chǎn)過(guò)熱”或“房地產(chǎn)泡沫”，需要高度重視，采取必要的調(diào)控措施，但不能用力過(guò)猛，不能急剎車。 　　目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位增長(zhǎng)，既與我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革后，居民住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)期壓抑的住房消費(fèi)的釋放有關(guān)；也與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量富裕起來(lái)的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房等密切相關(guān)。不少城市外來(lái)人口的購(gòu)房比例超過(guò)了30%，深圳、珠海超過(guò)60%，北京占35%。因此，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)投資、新開(kāi)工、銷售等指標(biāo)的高增長(zhǎng)，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)必須分析需求構(gòu)成，分析需求與供應(yīng)的關(guān)系。如上海近幾年房地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，供應(yīng)量較大，2002年竣工1984萬(wàn)平方米，但其中拆遷約消化700萬(wàn)平方米，二手房換購(gòu)消化700萬(wàn)平方米，外來(lái)人口消化近500萬(wàn)平方米，這些需求相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并不大。 　　不同城市出現(xiàn)的問(wèn)題不同，表現(xiàn)也不一。如北京房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例超過(guò)50%，單看這一指標(biāo)，是很危險(xiǎn)的。但仔細(xì)分析，北京由于受“奧運(yùn)”概念影響，城市拆遷量加大，大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)的，客觀上加大了房地產(chǎn)投資的比重。加之，北京市周邊城市與北京市差距的日漸拉大，北京市區(qū)位優(yōu)勢(shì)日漸明顯，就業(yè)機(jī)會(huì)、投資機(jī)會(huì)多，吸引了大量富裕起來(lái)的農(nóng)民和一些民營(yíng)企業(yè)在北京市購(gòu)房和經(jīng)商。上海、杭州等城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，與上?！吧瓴背晒Α⒑贾菔写蛟臁白≡诤贾荨毙吕砟钣嘘P(guān)。長(zhǎng)沙市土地購(gòu)置及開(kāi)發(fā)面積高速增長(zhǎng)，主要原因是省、市政府整體搬遷以及城市基礎(chǔ)設(shè)施加快等原因造成的。目前，尚未發(fā)現(xiàn)那一個(gè)城市各種指標(biāo)均有問(wèn)題。 　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、老百姓的理性程度，與1991993年不可同日而語(yǔ)。如果說(shuō)，上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)是在一種市場(chǎng)無(wú)序的情況下的“過(guò)熱”，而本輪房地產(chǎn)大發(fā)展是在政府轉(zhuǎn)變職能、市場(chǎng)有序、管理規(guī)范的情況下發(fā)生的，是在政府宏觀調(diào)控下、按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行規(guī)范、穩(wěn)健的運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由國(guó)有為主轉(zhuǎn)為混合所有制為主，民營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目前期的論證、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析更加深刻、細(xì)致。 　　銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)可以控制。房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，開(kāi)發(fā)貸款要求“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)視其投入于不顧，逃避銀行信貸；個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸。從購(gòu)買到發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，貸款人已經(jīng)償還了部分貸款，從目前各城市房地產(chǎn)價(jià)格水平看，只要銀行把好評(píng)估關(guān)，房?jī)r(jià)下跌到不值銀行貸款的可能性不大，面也不會(huì)太寬。即使個(gè)別樓盤出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)講，也不會(huì)影響太大，也是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年積累，大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)有一定的資金實(shí)力。這幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金一直保持在30%左右。土地招標(biāo)、拍賣制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度以及商品房預(yù)售條件的提高，限制項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等措施，都有效地限制了“空手套白狼”等投機(jī)行為。 新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得的成績(jī)是顯著的。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問(wèn)題。如一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、一些地方中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對(duì)滯后，中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長(zhǎng)期制度建設(shè)也相對(duì)滯后。尤其是一些地方房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。19932011中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總19931996年19982002年20032005年“國(guó)十六條”《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房 制度改革的決定》《城市房地產(chǎn)管理法》《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》“23號(hào)文件”“121號(hào)文件”“18號(hào)文件”20052007年2009 年2010年2011年“國(guó)八條”“新國(guó)八條”“國(guó)六條”“九部委‘十五條’”“國(guó)四條”“國(guó)五條”“國(guó)十條” “新國(guó)八條”史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“新國(guó)八條” 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策：個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年(含 5 年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5 年(含 5 年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)務(wù)院辦公廳要求 2 月中旬各地出臺(tái)細(xì)則 國(guó)務(wù)院辦公廳 27 日發(fā)出通知，對(duì)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出具體部署，要 求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。通知提出，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列 市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在 2 月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。 其他城市也要根據(jù)