【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 000美元，表明居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)進(jìn)入全民時(shí)代，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，即將進(jìn)入黃金時(shí)期；其次從項(xiàng)目區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況看，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的開發(fā)建設(shè)，旅游產(chǎn)業(yè)已具備一定的規(guī)模，旅游業(yè)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，實(shí)現(xiàn)旅游跨越式加速發(fā)展的條件和基礎(chǔ)已經(jīng)具備，項(xiàng)目區(qū)旅游業(yè)有理由、有條件、有能力進(jìn)入全面加速大發(fā)展時(shí)期。 項(xiàng)目區(qū)旅游飯店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 星級(jí)旅游飯店數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量五星級(jí) 0四星級(jí) 2三星級(jí) 2二星級(jí) 2合 計(jì) 6 區(qū)域分布、客房出租率、經(jīng)營(yíng)價(jià)格情況項(xiàng)目區(qū)的旅游飯店除四星級(jí)的金水灣度假村位于萬(wàn)佛湖景區(qū)外，其它主要均集中于縣城中心地帶，僅桃溪路附近即分布有舒怡國(guó)際星級(jí)賓館（四星級(jí)）、新貴星級(jí)賓館（三星級(jí)）和賽福賓館（三星級(jí)），以及建設(shè)中的另一高星級(jí)旅游飯店帥旺五洲賓館，布局顯然過(guò)于集中。項(xiàng)目區(qū)旅游飯店的平均入住率為62％，每年春節(jié)和黃金周期間均可達(dá)100%。項(xiàng)目區(qū)三星級(jí)以上旅游飯店客房平均價(jià)為200元。 發(fā)展趨勢(shì)一是旅游飯店在經(jīng)營(yíng)比重仍占大頭。二是商業(yè)賓館（如飛霞商業(yè)賓館）、快捷賓館的比重量不斷增加。三是新的經(jīng)營(yíng)品種在不斷產(chǎn)生。拆零銷售、網(wǎng)絡(luò)化銷售、分時(shí)銷售、售后服務(wù)等一系列新的經(jīng)營(yíng)品種和經(jīng)營(yíng)概念在產(chǎn)生。四是國(guó)際賓館管理集團(tuán)拓展我國(guó)市場(chǎng)的速度加快。國(guó)際賓館一直努力擴(kuò)大其在我國(guó)的市場(chǎng)份額，排在世界前10名的國(guó)際集團(tuán)中，大部分都有在中國(guó)管理的賓館。目前，國(guó)內(nèi)的高星級(jí)賓館多數(shù)是由國(guó)際賓館管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國(guó)傳統(tǒng)賓館業(yè)，這種影響必將擴(kuò)展至二、三線城市及縣域。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)位特點(diǎn)本項(xiàng)目位于項(xiàng)目區(qū)城東，距合九鐵路項(xiàng)目區(qū)站、滬蓉高速項(xiàng)目區(qū)入口15公里，距三河古鎮(zhèn)18公里，距萬(wàn)佛湖景區(qū)22公里，距省會(huì)合肥50公里，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。 競(jìng)爭(zhēng)狀況分析從項(xiàng)目區(qū)豐富的旅游資源，年接待游客近百萬(wàn)人次的接待量，以及星級(jí)旅游飯店的分布情況來(lái)看，本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)還存有較大的市場(chǎng)缺口。由于城東地區(qū)高星級(jí)賓館缺乏，縣政務(wù)中心又即將東遷，所以本項(xiàng)目可以輻射到全縣及臨近的肥西縣，擁有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)前景一是市場(chǎng)調(diào)研情況表明項(xiàng)目區(qū)城東地區(qū)由于地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等造成了較大的高檔賓館市場(chǎng)機(jī)會(huì)，產(chǎn)生了填平補(bǔ)齊的機(jī)遇，這種填平補(bǔ)齊的過(guò)程也是項(xiàng)目區(qū)賓館業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過(guò)程。二是本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，有望成為項(xiàng)目區(qū)旅游飯店中的“明星和龍頭”企業(yè)。三是項(xiàng)目建設(shè)周邊的較大的市場(chǎng)容量使賓館星級(jí)賓館項(xiàng)目存在一定的發(fā)展空間。客源、會(huì)議以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目投資者的港商背景，這些都對(duì)該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營(yíng)十分有利。四是項(xiàng)目區(qū)在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇中經(jīng)濟(jì)地位的提升，國(guó)際、國(guó)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)必將日益頻繁，以及國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng)項(xiàng)目區(qū)賓館業(yè)繼續(xù)繁榮、興旺。第三章建設(shè)用地及相關(guān)配套條件 建設(shè)用地概況本項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，北臨舒三路，，總用地面積2206平方米。場(chǎng)址原為東方紅大浴場(chǎng)項(xiàng)目舊址。 用地優(yōu)勢(shì)及場(chǎng)址選擇 地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目選址是項(xiàng)目區(qū)正在建設(shè)中的政務(wù)中心所在地，舒三路沿線至杭埠工業(yè)園也是產(chǎn)業(yè)云集，匯集了項(xiàng)目區(qū)乃至在全省、全國(guó)都有一定知名度的廠商，如華潤(rùn)啤酒有限公司、河南龍津集團(tuán)、河南金澤信環(huán)保材料有限公司，以及省級(jí)龍頭企業(yè)河南河南華強(qiáng)羽絨有限公司、河南新榮久農(nóng)業(yè)科技有限公司、河南浩緣朋集團(tuán)、河南青云米業(yè)有限公司、河南友勇集團(tuán)等。本項(xiàng)目場(chǎng)址至項(xiàng)目區(qū)及周邊各主要旅游景點(diǎn)、文化設(shè)施也十分方便。可見，地理位置的優(yōu)越性和良好的區(qū)域環(huán)境為本項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)奠定了良好基礎(chǔ)。 周邊缺少高檔賓館，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目區(qū)城東地區(qū)與無(wú)高檔賓館，項(xiàng)目選址周邊多為大型工業(yè)企業(yè)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁，因此選擇該地區(qū)建設(shè)賓館星級(jí)賓館具有一定的有利條件。 出行方便，交通便捷擬建項(xiàng)目用地北臨省道六舒三路，距206國(guó)道及合九鐵路項(xiàng)目區(qū)站、滬蓉高速公路入口均在咫尺之遙，出行各件十分便利、快捷。 市政配套條件好，項(xiàng)目實(shí)施有基本保障本項(xiàng)目用地處于項(xiàng)目區(qū)三大工業(yè)園區(qū)——縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)、城關(guān)鎮(zhèn)七星工業(yè)園區(qū)和杭埠工業(yè)園之間，經(jīng)多年統(tǒng)籌規(guī)劃與建設(shè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施大為改善，供電、供水及電信管線一應(yīng)俱全。本項(xiàng)目建設(shè)所需相關(guān)配套設(shè)施均可就近接入管線，且用量有保障。 項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合項(xiàng)目區(qū)城市總體規(guī)劃要求按項(xiàng)目區(qū)城市總體規(guī)劃要求，城東地區(qū)為政務(wù)新區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)符合發(fā)展規(guī)劃要求的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)兼顧與規(guī)劃要求同步的文化、服務(wù)設(shè)施，以達(dá)到相互襯托和共同促進(jìn)的目的。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起推動(dòng)作用。 場(chǎng)址自然及歷史人文概況 自然概況項(xiàng)目區(qū)位于河南中部、大別山東麓、巢湖之濱，江淮之間。東鄰廬江縣，南接桐城市、潛山縣，西望岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣和省會(huì)合肥市。全縣地理概貌西高東低，是一個(gè)山、丘、圩兼?zhèn)?，集山區(qū)、庫(kù)區(qū)、老區(qū)為一體的縣份。西南為大別山余脈，山高嶺大，林木蔥蘢，最高點(diǎn)萬(wàn)佛山峰海撥1539米。中部是丘陵崗區(qū)，崗嶺綿延，山丘起伏。東部屬?zèng)_積平原，阡陌交借，坦蕩如砥，最低點(diǎn)舒三海撥7米。根據(jù)本項(xiàng)目場(chǎng)址附近工程地質(zhì)勘探資料表明，該地區(qū)地質(zhì)條件較好，有利于施工建設(shè)。項(xiàng)目區(qū)屬長(zhǎng)江流域巢湖水系，境內(nèi)有杭埠河、豐樂河等8條主要河流、35條支流小河，正常年份，全縣年平均降水總量為26億立方米，地表經(jīng)流量為立方米，大小水庫(kù)67座。其中，、廬江、金安三縣區(qū)120萬(wàn)畝良田。項(xiàng)目區(qū)礦藏豐富，已發(fā)現(xiàn)的有大理石、螢石礦、鐵礦、金礦、石棉礦、礬礦、黃砂、花崗石等。項(xiàng)目區(qū)黃砂資源豐富，是項(xiàng)目區(qū)著名特產(chǎn)之一，經(jīng)省三一三地質(zhì)隊(duì)勘測(cè)，全縣黃砂蘊(yùn)藏量約14億多噸，主要特點(diǎn)是子粒均勻、規(guī)格適中、強(qiáng)度高、雜質(zhì)少，省建筑部門鑒定評(píng)價(jià)：項(xiàng)目區(qū)黃砂是大型、高層建筑以及預(yù)制構(gòu)件不可多得的材料。項(xiàng)目區(qū)黃砂遠(yuǎn)銷南京、蘇州、上海等地，并注冊(cè)了“萬(wàn)佛山”品牌，全國(guó)黃砂注冊(cè)商標(biāo)僅此一家全縣氣候?qū)賮啛釒貪?rùn)性季風(fēng)氣候區(qū)，℃，年平均降雨量1100毫米，無(wú)霜期年平均224天，陽(yáng)光充足，雨水豐富，土地肥沃，植被茂盛，四季分明，氣候溫和。 歷史人文項(xiàng)目區(qū)總面積2100平方公里，全縣人口100萬(wàn)，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，490個(gè)行政村。項(xiàng)目區(qū)歷