【文章內(nèi)容簡介】 000美元，表明居民消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，旅游消費進(jìn)入全民時代，對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，即將進(jìn)入黃金時期；其次從項目區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況看，經(jīng)過多年來的開發(fā)建設(shè)，旅游產(chǎn)業(yè)已具備一定的規(guī)模，旅游業(yè)發(fā)展動力強(qiáng)勁，實現(xiàn)旅游跨越式加速發(fā)展的條件和基礎(chǔ)已經(jīng)具備，項目區(qū)旅游業(yè)有理由、有條件、有能力進(jìn)入全面加速大發(fā)展時期。 項目區(qū)旅游飯店市場簡析 星級旅游飯店數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量五星級 0四星級 2三星級 2二星級 2合 計 6 區(qū)域分布、客房出租率、經(jīng)營價格情況項目區(qū)的旅游飯店除四星級的金水灣度假村位于萬佛湖景區(qū)外，其它主要均集中于縣城中心地帶，僅桃溪路附近即分布有舒怡國際星級賓館（四星級）、新貴星級賓館（三星級）和賽福賓館（三星級），以及建設(shè)中的另一高星級旅游飯店帥旺五洲賓館，布局顯然過于集中。項目區(qū)旅游飯店的平均入住率為62％，每年春節(jié)和黃金周期間均可達(dá)100%。項目區(qū)三星級以上旅游飯店客房平均價為200元。 發(fā)展趨勢一是旅游飯店在經(jīng)營比重仍占大頭。二是商業(yè)賓館（如飛霞商業(yè)賓館）、快捷賓館的比重量不斷增加。三是新的經(jīng)營品種在不斷產(chǎn)生。拆零銷售、網(wǎng)絡(luò)化銷售、分時銷售、售后服務(wù)等一系列新的經(jīng)營品種和經(jīng)營概念在產(chǎn)生。四是國際賓館管理集團(tuán)拓展我國市場的速度加快。國際賓館一直努力擴(kuò)大其在我國的市場份額，排在世界前10名的國際集團(tuán)中，大部分都有在中國管理的賓館。目前，國內(nèi)的高星級賓館多數(shù)是由國際賓館管理集團(tuán)經(jīng)營管理，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國傳統(tǒng)賓館業(yè)，這種影響必將擴(kuò)展至二、三線城市及縣域。 項目周邊市場環(huán)境分析 區(qū)位特點本項目位于項目區(qū)城東，距合九鐵路項目區(qū)站、滬蓉高速項目區(qū)入口15公里，距三河古鎮(zhèn)18公里，距萬佛湖景區(qū)22公里，距省會合肥50公里，地理條件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。 競爭狀況分析從項目區(qū)豐富的旅游資源，年接待游客近百萬人次的接待量，以及星級旅游飯店的分布情況來看，本項目區(qū)域市場還存有較大的市場缺口。由于城東地區(qū)高星級賓館缺乏，縣政務(wù)中心又即將東遷，所以本項目可以輻射到全縣及臨近的肥西縣，擁有較大的競爭優(yōu)勢。 市場前景一是市場調(diào)研情況表明項目區(qū)城東地區(qū)由于地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等造成了較大的高檔賓館市場機(jī)會，產(chǎn)生了填平補(bǔ)齊的機(jī)遇，這種填平補(bǔ)齊的過程也是項目區(qū)賓館業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程。二是本項目在區(qū)域市場將具有較強(qiáng)的競爭力，有望成為項目區(qū)旅游飯店中的“明星和龍頭”企業(yè)。三是項目建設(shè)周邊的較大的市場容量使賓館星級賓館項目存在一定的發(fā)展空間。客源、會議以及有關(guān)活動較多，加上本項目投資者的港商背景，這些都對該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。四是項目區(qū)在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇中經(jīng)濟(jì)地位的提升，國際、國內(nèi)商業(yè)活動必將日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動項目區(qū)賓館業(yè)繼續(xù)繁榮、興旺。第三章建設(shè)用地及相關(guān)配套條件 建設(shè)用地概況本項目建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，北臨舒三路，，總用地面積2206平方米。場址原為東方紅大浴場項目舊址。 用地優(yōu)勢及場址選擇 地理位置優(yōu)越本項目選址是項目區(qū)正在建設(shè)中的政務(wù)中心所在地，舒三路沿線至杭埠工業(yè)園也是產(chǎn)業(yè)云集，匯集了項目區(qū)乃至在全省、全國都有一定知名度的廠商，如華潤啤酒有限公司、河南龍津集團(tuán)、河南金澤信環(huán)保材料有限公司，以及省級龍頭企業(yè)河南河南華強(qiáng)羽絨有限公司、河南新榮久農(nóng)業(yè)科技有限公司、河南浩緣朋集團(tuán)、河南青云米業(yè)有限公司、河南友勇集團(tuán)等。本項目場址至項目區(qū)及周邊各主要旅游景點、文化設(shè)施也十分方便?？梢?，地理位置的優(yōu)越性和良好的區(qū)域環(huán)境為本項目的正常經(jīng)營奠定了良好基礎(chǔ)。 周邊缺少高檔賓館，市場優(yōu)勢明顯項目區(qū)城東地區(qū)與無高檔賓館，項目選址周邊多為大型工業(yè)企業(yè)，商貿(mào)活動頻繁，因此選擇該地區(qū)建設(shè)賓館星級賓館具有一定的有利條件。 出行方便，交通便捷擬建項目用地北臨省道六舒三路，距206國道及合九鐵路項目區(qū)站、滬蓉高速公路入口均在咫尺之遙，出行各件十分便利、快捷。 市政配套條件好，項目實施有基本保障本項目用地處于項目區(qū)三大工業(yè)園區(qū)——縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)、城關(guān)鎮(zhèn)七星工業(yè)園區(qū)和杭埠工業(yè)園之間，經(jīng)多年統(tǒng)籌規(guī)劃與建設(shè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施大為改善，供電、供水及電信管線一應(yīng)俱全。本項目建設(shè)所需相關(guān)配套設(shè)施均可就近接入管線，且用量有保障。 項目建設(shè)可帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合項目區(qū)城市總體規(guī)劃要求按項目區(qū)城市總體規(guī)劃要求，城東地區(qū)為政務(wù)新區(qū)。本項目建設(shè)符合發(fā)展規(guī)劃要求的同時，強(qiáng)調(diào)兼顧與規(guī)劃要求同步的文化、服務(wù)設(shè)施，以達(dá)到相互襯托和共同促進(jìn)的目的。本項目的實施對完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起推動作用。 場址自然及歷史人文概況 自然概況項目區(qū)位于河南中部、大別山東麓、巢湖之濱，江淮之間。東鄰廬江縣，南接桐城市、潛山縣，西望岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣和省會合肥市。全縣地理概貌西高東低，是一個山、丘、圩兼?zhèn)?，集山區(qū)、庫區(qū)、老區(qū)為一體的縣份。西南為大別山余脈，山高嶺大，林木蔥蘢，最高點萬佛山峰海撥1539米。中部是丘陵崗區(qū)，崗嶺綿延，山丘起伏。東部屬沖積平原，阡陌交借，坦蕩如砥，最低點舒三海撥7米。根據(jù)本項目場址附近工程地質(zhì)勘探資料表明，該地區(qū)地質(zhì)條件較好，有利于施工建設(shè)。項目區(qū)屬長江流域巢湖水系，境內(nèi)有杭埠河、豐樂河等8條主要河流、35條支流小河，正常年份，全縣年平均降水總量為26億立方米，地表經(jīng)流量為立方米，大小水庫67座。其中，、廬江、金安三縣區(qū)120萬畝良田。項目區(qū)礦藏豐富，已發(fā)現(xiàn)的有大理石、螢石礦、鐵礦、金礦、石棉礦、礬礦、黃砂、花崗石等。項目區(qū)黃砂資源豐富，是項目區(qū)著名特產(chǎn)之一，經(jīng)省三一三地質(zhì)隊勘測，全縣黃砂蘊藏量約14億多噸，主要特點是子粒均勻、規(guī)格適中、強(qiáng)度高、雜質(zhì)少，省建筑部門鑒定評價：項目區(qū)黃砂是大型、高層建筑以及預(yù)制構(gòu)件不可多得的材料。項目區(qū)黃砂遠(yuǎn)銷南京、蘇州、上海等地，并注冊了“萬佛山”品牌，全國黃砂注冊商標(biāo)僅此一家全縣氣候?qū)賮啛釒貪櫺约撅L(fēng)氣候區(qū)，℃，年平均降雨量1100毫米，無霜期年平均224天，陽光充足，雨水豐富，土地肥沃，植被茂盛，四季分明，氣候溫和。 歷史人文項目區(qū)總面積2100平方公里，全縣人口100萬，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，490個行政村。項目區(qū)歷