淺議美國次貸風(fēng)險(xiǎn)對我國住房貸款的影響及對策工商管理碩士mba學(xué)位論文(編輯修改稿)
2025-07-25 15:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1世紀(jì)以來的美國房產(chǎn)持續(xù)繁榮、次級(jí)房貸市場泡沫起來的重要因素。因?yàn)槔氏陆?，使很多蘊(yùn)涵高風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品在房產(chǎn)市場上有了產(chǎn)生的可能性和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。表現(xiàn)之一，就是浮動(dòng)利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發(fā)放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創(chuàng)新形式的金融貸款只要求購房者每月?lián)?fù)較低的、靈活的還款額度。這樣，從表面上減輕了購房者的壓力，支撐過去連續(xù)多年的繁榮局面。從2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策開始了逆轉(zhuǎn)；到2005年6月，經(jīng)過連續(xù)13次調(diào)高利率，聯(lián)邦基金利率從1%%.到2006年8月，%，標(biāo)志著這輪擴(kuò)張性政策完全逆轉(zhuǎn)。連續(xù)升息提高了房屋借貸的成本，開始發(fā)揮抑制需求和降溫市場的作用，促發(fā)了房價(jià)下跌，以及按揭違約風(fēng)險(xiǎn)的大量增加。、樂觀情緒的投資市場、投資環(huán)境大家知道，進(jìn)入21世紀(jì)，世界經(jīng)濟(jì)金融的全球化趨勢加大，全球范圍利率長期下降、美元貶值、以及資產(chǎn)價(jià)格上升，使流動(dòng)性在全世界范圍內(nèi)擴(kuò)張，激發(fā)追求高回報(bào)、忽視風(fēng)險(xiǎn)的金融品種和投資行為的流行。作為購買原始貸款人的按揭貸款、并轉(zhuǎn)手賣給投資者的貸款打包證券化投資品種，次級(jí)房貸衍生產(chǎn)品客觀上有著投資回報(bào)的空間。在一個(gè)低利率的環(huán)境中，它能使投資者獲得較高的回報(bào)率，這吸引了越來越多的投資者。美國金融市場的影響力和投資市場的開放性，吸引了不僅來自美國、而且來自歐亞其他地區(qū)的投資者，從而使得需求更加興旺。面對巨大的投資需求，許多房貸機(jī)構(gòu)降低了貸款條件，以提供更多的次級(jí)房貸產(chǎn)品。這在客觀上埋下危機(jī)的隱患。事實(shí)上，不僅是美國，包括歐亞、乃至中國在內(nèi)的全球主要商業(yè)銀行和投資銀行，均參與了美國次級(jí)房貸衍生產(chǎn)品的投資，金額巨大，使得危機(jī)發(fā)生后影響波及全球金融系統(tǒng)。在美國次級(jí)房貸的這一輪繁榮中，部分銀行和金融機(jī)構(gòu)為一己之利，利用房貸證券化可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到投資者身上的機(jī)會(huì)，有意、無意地降低貸款信用門檻，導(dǎo)致銀行、金融和投資市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的增大。在過去幾年，美國住房貸款一度出現(xiàn)首付率逐年下降的趨勢。歷史上標(biāo)準(zhǔn)的房貸首付額度是20%，也一度降到了零，甚至出現(xiàn)了負(fù)首付。房貸中的專業(yè)人員評(píng)估，在有的金融機(jī)構(gòu)那里，也變成了電腦自動(dòng)化評(píng)估，而這種自動(dòng)化評(píng)估的可靠性尚未經(jīng)過驗(yàn)證。有的金融機(jī)構(gòu)，還故意將高風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款，“靜悄悄”地打包到證券化產(chǎn)品中去，向投資者推銷這些有問題的按揭貸款證券。突出的表現(xiàn)，是在發(fā)行按揭證券化產(chǎn)品時(shí)，不向投資者披露房主不僅難以支付的高額可調(diào)息按揭付款、而且購房者按揭貸款是零首付的情況。而評(píng)級(jí)市場的不透明和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的利益沖突，又使得這些嚴(yán)重的高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)得以順利進(jìn)入投資市場。 第3章 目前我國住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析無法全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行借款人信用評(píng)估。由于我國個(gè)人征信系統(tǒng)的建立尚處于初期發(fā)展階段，除了個(gè)人貸款和信用卡還款信息能夠較為及時(shí)反映外，其他信息目前獲取還比較困難，不能對借款人的信用情況進(jìn)行全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地評(píng)估。借款人對自身收入預(yù)期存在偏差。由于借款人對自己的未來收入普遍較為樂觀，期望值過高，實(shí)際收入增長水平一旦達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，就會(huì)造成還貸困難。 3．借款人失業(yè)或經(jīng)營失敗。由于借款人被解雇、所在企業(yè)遭遇破產(chǎn)倒閉或借款人自身經(jīng)營失敗，失去還款來源。 4．借款人道德與信用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)相關(guān)合同條款對借款人約束力不強(qiáng)或在抵押物執(zhí)行比較困難的時(shí)候，借款人就容易出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也不排除借款人主觀上就有賴賬心理。此外，如果市場出現(xiàn)大的起伏，當(dāng)房產(chǎn)貶值較快的時(shí)候，借款人心理上就有不平衡，從而對還款產(chǎn)生抵觸情緒，出現(xiàn)斷供。最近由于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控引起部分城市房屋銷售價(jià)格下降，在深圳等地造成借款人集體斷供，就是這個(gè)原因。 5．借款人意外傷害和突發(fā)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。借款人因意外傷害造成傷殘，喪失勞動(dòng)能力，失去收入來源?；蛴捎谥卮笞匀粸?zāi)害遭受嚴(yán)重?fù)p失，失去還款能力。四川“”汶川特大地震，就使大量災(zāi)區(qū)借款人喪失了還款能力或出現(xiàn)還款困難。 開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能充分了解房地產(chǎn)市場目前主要消費(fèi)群體的收入水平及購買能力，在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等方面無法滿足購房者的需求，不具備市場競爭力，導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢，甚至造成樓盤“爛尾”。房屋售后出現(xiàn)質(zhì)量問題以及權(quán)證辦理不及時(shí)等，購房戶與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛，借款人的還款意愿降低，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給銀行。已銷售期房不能按時(shí)交付業(yè)主使用，致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，個(gè)人住房貸款客戶暫停償還銀行貸款。開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備，在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，銷售房產(chǎn)，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。開發(fā)商對國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策或經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期不敏感，盲目高價(jià)拿地、樂觀地同時(shí)開工多個(gè)項(xiàng)目，在目前銀行信貸資金收緊、銷售資金回籠緩慢的雙重壓力下，資金鏈隨時(shí)都有斷裂的危險(xiǎn)。 非真實(shí)交易造成的風(fēng)險(xiǎn)一些中小型開發(fā)商由于銷售緩滯，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，就設(shè)法同十幾戶甚至幾十戶非真實(shí)購房人簽訂售房合同，并據(jù)此向商業(yè)銀行申請住房按揭貸款，以達(dá)到回籠資金的目的?；虿扇 凹偈赘丁?、虛增房價(jià)等方式，套取銀行信貸資金。一些二手房中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手評(píng)估機(jī)構(gòu)、借款人抬高房屋成交價(jià)格，從而降低首付，虛增銀行貸款金額。中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買賣交易，套取銀行按揭貸款，短貸長用，規(guī)避銀行貸款用途的限制。、 商業(yè)銀行自身管理薄弱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)審查把關(guān)不嚴(yán)個(gè)別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶占市場，紛紛放寬貸款條件，使部分不具備還款能力的客戶獲得了銀行貸款，這就形成了事實(shí)上的中國式“次按”，加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。處罰力度不夠
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