【文章內(nèi)容簡介】 它很少對項目的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響。關(guān)聯(lián)程度大的項目風(fēng)險則會對項目的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響，甚至引發(fā)一系列的項目風(fēng)險。這種分類同樣有助于人們對住宅區(qū)改造工程項目采取針對性的風(fēng)險評估和管理措施。（6）按工程項目目標(biāo)實現(xiàn)程度劃分根據(jù)風(fēng)險對工程項目目標(biāo)實現(xiàn)程度的影響來分，住宅區(qū)改造工程項目風(fēng)險可以分為質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險、進(jìn)度風(fēng)險、壞境風(fēng)險和安全風(fēng)險等。對于一些大型的、復(fù)雜的住宅區(qū)工程項目，具有特定的工期、成本和質(zhì)量等方面的各種限制和嚴(yán)格要求，其目標(biāo)能否實現(xiàn)對項目參與各方有重大影響，在住宅區(qū)工程項目發(fā)展的各個階段和項目參與各方將面臨目標(biāo)能否實現(xiàn)的風(fēng)險。（7）按工程項目風(fēng)險管理的主體劃分根據(jù)風(fēng)險管理的主體來分，可分為業(yè)主的風(fēng)險、承包商的風(fēng)險和咨詢監(jiān)理的風(fēng)險、設(shè)計單位的風(fēng)險以及其他相關(guān)方的風(fēng)險。很顯然，住宅區(qū)改造工程項目中不同項目主體所面臨的風(fēng)險是不一樣的，在不同階段所面臨的風(fēng)險種類和嚴(yán)重程度是不一樣的。業(yè)主的風(fēng)險包括人為風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和自然風(fēng)險。承包商的風(fēng)險包括決策錯誤風(fēng)險、締約和履約風(fēng)險以及責(zé)任風(fēng)險。咨詢監(jiān)理的風(fēng)險包括來自業(yè)主的風(fēng)險、來自承包商的風(fēng)險和職業(yè)責(zé)任風(fēng)險。 風(fēng)險的特征是由風(fēng)險的屬性決定的，是風(fēng)險的本質(zhì)及其規(guī)律的外在表現(xiàn)。正確認(rèn)識住宅項目投資風(fēng)險的特征，對企業(yè)建立風(fēng)險管理機(jī)制，減少風(fēng)險損失，提高投資活動效率都具有重要意義。風(fēng)險的全面特征可歸為如下五點。 （1）不確定性 房地產(chǎn)投資時一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時投資的涉及面廣。對特定的個體來說，龐大的系統(tǒng)工程會表現(xiàn)出種種的不確定性，即風(fēng)險是否發(fā)生、何時何地發(fā)生、怎樣發(fā)生，發(fā)生后導(dǎo)致的損失程度等都是不確定的。 （2）客觀性 房地產(chǎn)風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，這主要是因為導(dǎo)致風(fēng)險的不確定性因素是客觀存在的，并且這種不確定性是事物發(fā)展的特性，因此只能在一定程度改變風(fēng)險的形成和發(fā)展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風(fēng)險。 （3）潛在性 潛在性是風(fēng)險存在的基本形式。風(fēng)險是一種損失的可能性，并且這種可能是潛在的，并不是所有導(dǎo)致這種可能的因素都會發(fā)生，風(fēng)險事故的發(fā)生是偶然的。因此，隨著風(fēng)險的因素的變化，風(fēng)險可能有量的增減，也可能面對質(zhì)的改變，新風(fēng)險產(chǎn)生時也常帶有舊風(fēng)險的消亡。 （4）可測性 風(fēng)險具有不確定性，但這種不確定性可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，經(jīng)過分析判斷，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其造成的損失做出判斷，進(jìn)而對這種不確定性進(jìn)行預(yù)測和衡量。 （5）補(bǔ)償性 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險比較高，因此投資者大都要求在收益中對所承擔(dān)的風(fēng)險進(jìn)行補(bǔ)償，也就是要求風(fēng)險回報。風(fēng)險與收益是并存的，風(fēng)險越高，收益一般越大。如果能正確認(rèn)識和利用風(fēng)險，不要消極地預(yù)防，`更不要懼怕，有時可以將風(fēng)險當(dāng)做一種機(jī)會，從而獲得額外的風(fēng)險補(bǔ)償?！睹绹椖抗芾碇R體系指南》（PMBOK 第 5 版）對項目管理的定義是，項目管理是運用知識、技能、工具和技術(shù)來滿足相應(yīng)的項目需求。項目管理是通過相應(yīng)的應(yīng)用和整合 47 個邏輯分組項目管理過程來完成的，這些過程可以被分為5 個步驟：啟動、規(guī)劃、實施、監(jiān)視和控制以及結(jié)束（陳偉珂等，2008）。 《中國項目管理知識體系》（C PMBOK 2006）指出：“項目管理就是以項目為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，對項目進(jìn)行高效率的計劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實現(xiàn)項目全過程的動態(tài)管理和項目目標(biāo)的綜合調(diào)與優(yōu)化（王高航，2010）?！备鞣N各樣的風(fēng)險伴隨著工程項目的整個開發(fā)過程，威脅項目的成功和企業(yè)的長久發(fā)展，作為企業(yè)或項目的管理者必須扎扎實實地做好風(fēng)險管理工作，明確目標(biāo)和責(zé)任是首要工作。在工程項目中成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制就是風(fēng)險管理的目標(biāo)，責(zé)任范圍的清晰界定、落實到人是風(fēng)險管理成敗的關(guān)鍵。本文主要闡述的住宅區(qū)改造項目，屬于建設(shè)工程（Construction Project）范疇，主要指為形成特定的生產(chǎn)能力和使用效能，通過投資決策，建設(shè)形成滿足預(yù)期需求的活動。工程項目的類別可以按照投資來源、建設(shè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、功能效益等多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同類別的工程項目，有管理上的共性，但也有針對項目特點的特殊性。工程項目管理是項目管理在工程領(lǐng)域的應(yīng)用。是工程項目管理者，為實現(xiàn)項目的功能、質(zhì)量、費用等目標(biāo)，系統(tǒng)運用現(xiàn)代科學(xué)管理理念、管理技術(shù)和管理手段，對工程項目的投資建設(shè)進(jìn)行全生命周期的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督活動（李金海等，2008）。進(jìn)行工程項目管理，需要根據(jù)科學(xué)的管理體系，選擇適宜的管理方法，規(guī)范管理以保證項目的各個階段順暢、高效的實現(xiàn)。 工程項目風(fēng)險管理就是人們對工程實施過程中潛在的意外損失進(jìn)行辨識、評估、預(yù)防和控制的過程。其理論和實踐涉及到自然科學(xué)、社會科學(xué)、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)、管理科學(xué)、數(shù)學(xué)、概率論等多種學(xué)科，可以說工程項目的風(fēng)險管理是一種綜合性的管理活動（Ben，2002）。工程項目管理風(fēng)險就是在項目管理活動或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個工程項目都必然伴隨著一定的風(fēng)險，工程風(fēng)險不僅包括在整個建設(shè)工程項目施工的全過程中自然災(zāi)害和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財產(chǎn)損失的不確定性，而且也包括技術(shù)性、管理性問題引起的經(jīng)濟(jì)損失的不確定性，只有通過對項目風(fēng)險的識別，將其定量化，進(jìn)行分析和評價，選擇風(fēng)險管理措施，以避免大風(fēng)險發(fā)生，或在風(fēng)險發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)，所以風(fēng)險管理是工程項目管理不可缺少的一個部分。（1）具體的工程項目風(fēng)險具有特殊性。工程項目風(fēng)險管理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專家咨詢法等。但一經(jīng)要研究具體項目的風(fēng)險，則必須與該項目的特點相聯(lián)系。①該住宅區(qū)改造工程項目復(fù)雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程項目的類型，項目所在的領(lǐng)域。不同領(lǐng)域的項目有不同的風(fēng)險，有不同風(fēng)險的規(guī)律性、行業(yè)性特點。例如計算機(jī)開發(fā)項目與建筑工程項目就有截然不同的風(fēng)險。③住宅區(qū)改造工程項目所處的地域，如國度、環(huán)境條件。（2）要全面有效地進(jìn)行工程項目風(fēng)險管理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對住宅區(qū)改造工程項目系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進(jìn)行預(yù)測，所以不熟悉情況是不可能進(jìn)行有效的風(fēng)險管理的。（3）住宅區(qū)改造工程風(fēng)險管理很大程度依賴于管理者的經(jīng)驗。雖然人們通過全面風(fēng)險管理，在很大程度上已經(jīng)將過去憑直覺、憑經(jīng)驗的管理上升到理性的全過程的管理，但風(fēng)險管理在很大程度上仍依賴于管理者的經(jīng)驗及管理者過去工程的經(jīng)歷，對環(huán)境的了解程度和對項目本身的熟悉程度。在整個風(fēng)險管理過程中，人的因素影響很大，如人的認(rèn)識程度、人的精神、創(chuàng)造力。所以風(fēng)險管理中要注意專家經(jīng)驗和教訓(xùn)的調(diào)查分析，這不僅包括他們對風(fēng)險范圍、規(guī)律的認(rèn)識，而且包括對風(fēng)險的處理方法、工作程序和思維方式，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)化、信息化、知識化，用于對新項目的決策支持。（4）風(fēng)險管理在項目管理中是一種高層次的綜合性管理工作。它涉及企業(yè)管理和項目管理的各個階段和各個方面，涉及項目管理的各個子系統(tǒng)，所以它必須與住宅區(qū)改造工程合同管理、成本管理、工期管理、質(zhì)量管理聯(lián)成一體。（5）風(fēng)險因素不可能被全面消滅。風(fēng)險管理的目的，并不是消滅風(fēng)險，在住宅區(qū)改造工程項目中大多數(shù)風(fēng)險是不可能由項目管理者消滅或排除的，而是在于有準(zhǔn)備地、理性地進(jìn)行項目實施，減少風(fēng)險的損失。 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的基本流程是由風(fēng)險的識別、風(fēng)險評估、確定相應(yīng)風(fēng)險管理策略、制定和實施風(fēng)險管理方案和監(jiān)督改進(jìn)五步組成，并且在風(fēng)險管理的過程中風(fēng)險信息的溝通十分重要（林潔等，2012）。下面具體對房地產(chǎn)風(fēng)險管理的步驟進(jìn)行介紹。 （1）風(fēng)險信息的識別 在全面風(fēng)險管理的過程中，風(fēng)險信息的識別是最為基礎(chǔ)的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)過程中面臨著諸多的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)風(fēng)險管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，就必須對所有的潛在風(fēng)險因素進(jìn)行全面的收集和分類整理，建立專門的風(fēng)險事件庫，為風(fēng)險管理提供真實可靠數(shù)據(jù)依據(jù)，從而能更好的進(jìn)行風(fēng)險管理。否則，由于風(fēng)險信息的缺失和失真，將影響整個風(fēng)險管理工作作用的發(fā)揮甚至帶來負(fù)面作用。 （2）風(fēng)險評估 企業(yè)在完成風(fēng)險的識別后，就需要對風(fēng)險發(fā)生的概率，風(fēng)險造成的影響進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的評估，才能將風(fēng)險控制在合理范圍之內(nèi)，即控制了風(fēng)險又保證了項目經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。 風(fēng)險的評估分為兩個步驟；首先是風(fēng)險分析，分析風(fēng)險發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風(fēng)險評價，評估如果風(fēng)險發(fā)生會對企業(yè)造成的危害及損 失。 （3）制定風(fēng)險管理策略 在對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險進(jìn)行識別評估之后，還要明確企業(yè)對不同風(fēng)險的應(yīng)對態(tài)度，制定相應(yīng)的風(fēng)險管理策略。制定正確的風(fēng)險管理策略，首先確定風(fēng)險偏好。企業(yè)對風(fēng)險的基本態(tài)度，愿意承擔(dān)哪些風(fēng)險，承擔(dān)多大的風(fēng)險；其次確定風(fēng)險承受度，衡量出企業(yè)的風(fēng)險承受能力。然后確定風(fēng)險管理有效性的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。 （4）制定和實施風(fēng)險管理方案 風(fēng)險管理方案的制定，要針對具體問題制定具體的目標(biāo)與解決措施，在制定解決方案的過程中，也應(yīng)該將任務(wù)分解，由各職能部門結(jié)合自己的風(fēng)險管理職能要求提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險管理方案要有具體的風(fēng)險管理目標(biāo)和風(fēng)險管理的組織、措施、手段、管理工具等。 （5）監(jiān)督與改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)的全面風(fēng)險管理是一個持續(xù)的過程，需要對風(fēng)險管理的過程進(jìn)行監(jiān)督，并總結(jié)風(fēng)險管理的經(jīng)驗成果和教訓(xùn)，以此來改進(jìn)和完善房地產(chǎn)全面風(fēng)險管理。通過在房地產(chǎn)公司的業(yè)績考核中增加有關(guān)風(fēng)險管理的考核內(nèi)容，能夠增加風(fēng)險管理的力度，提高企業(yè)各部門進(jìn)行風(fēng)險管理的主動性。 房地產(chǎn)企業(yè)推行全面的風(fēng)險管理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風(fēng)險管理流程開展風(fēng)險管理工作，才能保障風(fēng)險管理工作的順利進(jìn)行和風(fēng)險管理目標(biāo)的實現(xiàn)。然而在房地產(chǎn)的全面風(fēng)險管理還沒有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風(fēng)險管理思想和措施，目前房地產(chǎn)風(fēng)險管理有待進(jìn)一步完善。 （1）穩(wěn)健性原則 全面風(fēng)險管理體系框架的穩(wěn)健性來自于框架的精簡和系統(tǒng)高效風(fēng)險管理方法（林潔等，2012）。要確保全面風(fēng)險管理體系架構(gòu)清晰、責(zé)權(quán)對等、信息通暢及可操作性才，能實現(xiàn)體系的穩(wěn)健可靠，風(fēng)險管理體系中應(yīng)力求簡單，體系越復(fù)雜，風(fēng)險信息溝通的及時性及準(zhǔn)確性越難以保證。 （2）系統(tǒng)性原則 全面風(fēng)險管理框架并非建立一個或幾個模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營安全、投資安全等多個目標(biāo)；而且需要融合全部風(fēng)險管理相關(guān)工作，包括風(fēng)險的識別、評估、控制到效果評價等；同時保證在體系內(nèi)風(fēng)險信息的暢通。全面風(fēng)險管理框架不僅把住宅區(qū)改造地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理視作一個系統(tǒng)，而且結(jié)合企業(yè)的整體運作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個全面的系統(tǒng)。 （3）分散性和集中性統(tǒng)一原則 為保證風(fēng)險管理的效率和水平，風(fēng)險應(yīng)分類細(xì)化，對風(fēng)險實行分散管理，不同部門來處理不同類型風(fēng)險。首先由各部門負(fù)責(zé)管理本部門風(fēng)險，因為各部門在進(jìn)行日常工作時能接觸到最新的風(fēng)險信息，并能高效快速地對風(fēng)險做出處理。在風(fēng)險分散管理發(fā)揮作用的同時，仍需要實行風(fēng)險集中管理，需要有專門的風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實現(xiàn)風(fēng)險管理的戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)督風(fēng)險管理的執(zhí)行情況，反饋風(fēng)險管理的實施效果（湯海輝，2012）。協(xié)調(diào)在各個職能部門之間以及上下級各管理層級間的風(fēng)險管理活動。 （4）適度靈活性原則 在風(fēng)險管理框架的指導(dǎo)約束下，進(jìn)行風(fēng)險管理的同時，框架同樣的需要具備一定靈活性，否則會限制全面風(fēng)險管理體系的應(yīng)變能力，使制定的風(fēng)險管理措施無法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要根據(jù)外界環(huán)境、企業(yè)發(fā)展需求的變化進(jìn)行調(diào)整，建立動態(tài)的全面風(fēng)險管理體系框架。 2朱家莊住宅區(qū)改造工程項目 朱家莊住宅區(qū)位于煙臺市芝罘區(qū)，居住人口在 20000 左右，是煙臺市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現(xiàn)狀相比，改造項目利用了大部分的公共設(shè)施，如醫(yī)院，小學(xué)，中學(xué)，技校，賓館等，同時對一些設(shè)施進(jìn)行了改造，如幼兒園，在兩個主要的節(jié)點增加了部分的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內(nèi)部有少量停車場，但停車規(guī)模較小，多為摩托車停放場地，社會停車場有三個，有兩個為近期修建的小區(qū)配備?？偟耐＼囈?guī)模在 200 個左右。按住戶計算，現(xiàn)狀停車位對住區(qū)的發(fā)展來說嚴(yán)重不足，同時由于規(guī)范不足，多車輛都是散亂的停放在道路邊緣，占道停車的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。在新建住宅中，利用現(xiàn)狀的高差建造地下車庫，根據(jù)漸進(jìn)式開發(fā)時序和停車場的分布半徑綜合考慮后布點設(shè)置，分散分布在住區(qū)的各個區(qū)域。本項目合同工期為18個月 住區(qū)現(xiàn)在還保存著 16 棟 60 年代的 2 層小樓。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積共62822 平方米，總建筑面積為 78319 平方米，建筑密度為 %，容積率為 。改造項目以多層建筑為主，1 到 3 層低層共 37 棟，占住區(qū)總數(shù)的 %，4到 6 層共 5 棟，占住區(qū)總數(shù)的 %，7 到 8 層共 10棟，占住區(qū)總數(shù)的 %，9到 10 層小高層共 5 棟，占住區(qū)總數(shù)的 %，11層 1 棟，占住區(qū)總數(shù)的 %。住區(qū)平均層數(shù)為 層?，F(xiàn)狀住區(qū)在主要的兩個沿街面上大量底商。在改造中增強(qiáng)原有的商業(yè)，保障居民使用，且可以提高收益。 房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、建設(shè)過程復(fù)雜、涉及方面多，這就要求項目開發(fā)單位對整個建設(shè)過程進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證項目按照整體規(guī)劃實施，按時完成整個項目預(yù)期目標(biāo)。項目管理過程控制可以從這幾方面入手。首先要確立過程控制標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方面多，包括財務(wù)、技術(shù)、人員、質(zhì)量、環(huán)境等等，針對每個方面要設(shè)立控制標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)要根據(jù)財務(wù)指標(biāo)確定衡量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)要根據(jù)國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來把控，人員要運用人力資源管理標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量可以通過質(zhì)量管理控制方法按照國家和行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的要求，環(huán)境要依據(jù)國家和區(qū)域的衡量指標(biāo)，通過對這幾方面的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立可以對過程中的指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷；其次是要運用科學(xué)的方法衡量績效，項目開發(fā)的不同階段應(yīng)該完成不同的任務(wù)，實現(xiàn)不同的預(yù)期目標(biāo)，項目管理部門要根據(jù)項目規(guī)劃目標(biāo)，結(jié)合項目各方面的控制標(biāo)準(zhǔn)，運用過程控制方法、目標(biāo)管理法、比率分析、滾動計劃分析等方法對項目各階段績效進(jìn)行衡量判斷，通過比較、衡量可以發(fā)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的完成情況，達(dá)到的效果和效率，當(dāng)然規(guī)劃目標(biāo)和實際效益肯定是有偏差的，這時就得去