【文章內(nèi)容簡介】 工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，其稅率為3%；如果工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)，則按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅，其稅率為5%。營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進(jìn)行營業(yè)稅籌劃提供了空間。 企業(yè)稅收籌劃的應(yīng)用分析1. 偉業(yè)公司05年的—個項目，偉業(yè)公司、B兩房地產(chǎn)企業(yè)合作建房，偉業(yè)公司提供土地使用權(quán)，B提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值100萬元，于是，倆家各分得價值50萬元的房屋。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，偉業(yè)公司企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅的義務(wù)。此時，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為50萬元，偉業(yè)公司應(yīng)納的營業(yè)稅＝505%＝。稅收籌劃方案: 偉業(yè)公司以土地使用權(quán)出資，B企業(yè)以貨幣資金出資，合股成立合營企業(yè)合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。現(xiàn)行營業(yè)稅法規(guī)定:以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。偉業(yè)公司向合營企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，因此，無需繳納營業(yè)稅。僅此—項，從而取得了很好的籌劃效果。2. 建設(shè)單位甲有—工程需找施工單位承建，在工程承包偉業(yè)公司的組織安排下，施工單位丙最后中標(biāo)。甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為1000萬元。另外，乙還支付給偉業(yè)公司10萬元的勞務(wù)費。則偉業(yè)公司應(yīng)納營業(yè)稅稅額 ＝ 105%＝(萬元)，乙公司應(yīng)納營業(yè)稅稅額 ＝ 10003%＝30(萬元)。稅收籌劃方案: 讓甲直接和自己簽訂合同，合同金額為1 010萬元。然后，偉業(yè)公司公司再將該工程轉(zhuǎn)包給丙公司。完工后，偉業(yè)公司向丙支付價款1 000萬元。則偉業(yè)公司應(yīng)納營業(yè)稅稅額 ＝ 103% ＝ ，乙公司應(yīng)納營業(yè)稅稅額 ＝ 1 0003%＝30(萬元)。通過籌劃。 土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的—種稅。凡是有償轉(zhuǎn)讓我國赴歐有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。其具體包括:國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)；機(jī)關(guān)、團(tuán)隊、部隊、事業(yè)單位、個體工商戶及其他單位和個人；外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民。土地增值稅的增稅范圍:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)—并轉(zhuǎn)讓。“轉(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式的有償轉(zhuǎn)讓；不包括繼承、贈與方式的無償轉(zhuǎn)讓。出租房對此行為，受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，不屬于納稅范圍。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即以納稅對象的增值率為累計依據(jù)，按照率累進(jìn)方式計算應(yīng)納稅額的稅率。見表42（見附錄3）。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。土地增值稅是對納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額計算征稅，要計算增值額，必須首先確定扣除項目。稅法準(zhǔn)予的扣除項目包括:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)—規(guī)定繳納的有關(guān)費用。(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套實施費、開發(fā)間接費用等。(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。(4)舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟愂諜C(jī)關(guān)確認(rèn)。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。計算公式是:應(yīng)納稅額 ＝ ∑(每級距的土地增值額適用稅率)實際工作中，—般多是采用速算扣除法計算。即土地增值稅稅額 ＝ 增值額適用的稅率—扣除項目金額速算扣除系數(shù)(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。(3)個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅收機(jī)關(guān)中報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值數(shù)。居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。(4)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時，可免交土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。 土地增值稅的稅收籌劃(1)《財政部、國家稅收總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）：對縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。(2)《營業(yè)稅暫行條例》第五條及其《實施細(xì)則》第+四條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。根據(jù)稅法規(guī)定，利息支出主要有以下倆種扣除方式:(1)根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中得利息支出，凡是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。(2)如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，若借款數(shù)額巨大，按照第（1）種方式計算扣除比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款；若貸款數(shù)額不大，按照第（2）種算法可以扣除更多的開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項日金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這—規(guī)定。因此，分開核算與否，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了籌劃的可能。在累進(jìn)稅制下，收入的增長預(yù)示著相同條件下增值額的增長，從而使得較高的增長率適用較高的稅率，會是納稅人的稅負(fù)急劇上升，因而，在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，分散收入非常有利于企業(yè)的稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時，將合同分成倆次簽訂，就可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。其稅收籌劃的方法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著在和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同。這樣一來，納稅人只就第一份合同注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅，這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到稅收籌劃的目的。 企業(yè)稅收籌劃的應(yīng)用分析1. 偉業(yè)公司開發(fā)一住宅，共發(fā)生成本費用如下：取得土地使用權(quán)支付400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1 000萬元。預(yù)計住宅房屋銷售收入5 000萬元，在售房時代收了200萬元的各項費用，營業(yè)稅及附加