【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其稅率為3%；如果工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)工程承包公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)，則按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間。 企業(yè)稅收籌劃的應(yīng)用分析1. 偉業(yè)公司05年的—個(gè)項(xiàng)目，偉業(yè)公司、B兩房地產(chǎn)企業(yè)合作建房，偉業(yè)公司提供土地使用權(quán)，B提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)評(píng)估，該建筑物價(jià)值100萬(wàn)元，于是，倆家各分得價(jià)值50萬(wàn)元的房屋。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，偉業(yè)公司企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。此時(shí)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為50萬(wàn)元，偉業(yè)公司應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅＝505%＝。稅收籌劃方案: 偉業(yè)公司以土地使用權(quán)出資，B企業(yè)以貨幣資金出資，合股成立合營(yíng)企業(yè)合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定:以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。偉業(yè)公司向合營(yíng)企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，因此，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。僅此—項(xiàng)，從而取得了很好的籌劃效果。2. 建設(shè)單位甲有—工程需找施工單位承建，在工程承包偉業(yè)公司的組織安排下，施工單位丙最后中標(biāo)。甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為1000萬(wàn)元。另外，乙還支付給偉業(yè)公司10萬(wàn)元的勞務(wù)費(fèi)。則偉業(yè)公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額 ＝ 105%＝(萬(wàn)元)，乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額 ＝ 10003%＝30(萬(wàn)元)。稅收籌劃方案: 讓甲直接和自己簽訂合同，合同金額為1 010萬(wàn)元。然后，偉業(yè)公司公司再將該工程轉(zhuǎn)包給丙公司。完工后，偉業(yè)公司向丙支付價(jià)款1 000萬(wàn)元。則偉業(yè)公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額 ＝ 103% ＝ ，乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額 ＝ 1 0003%＝30(萬(wàn)元)。通過(guò)籌劃。 土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的—種稅。凡是有償轉(zhuǎn)讓我國(guó)赴歐有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。其具體包括:國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)；機(jī)關(guān)、團(tuán)隊(duì)、部隊(duì)、事業(yè)單位、個(gè)體工商戶及其他單位和個(gè)人；外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民。土地增值稅的增稅范圍:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)—并轉(zhuǎn)讓?！稗D(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊话ɡ^承、贈(zèng)與方式的無(wú)償轉(zhuǎn)讓。出租房對(duì)此行為，受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于納稅范圍。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即以納稅對(duì)象的增值率為累計(jì)依據(jù)，按照率累進(jìn)方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。見(jiàn)表42（見(jiàn)附錄3）。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。土地增值稅是對(duì)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額計(jì)算征稅，要計(jì)算增值額，必須首先確定扣除項(xiàng)目。稅法準(zhǔn)予的扣除項(xiàng)目包括:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)—規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套實(shí)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟愂諜C(jī)關(guān)確認(rèn)。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(6)其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。計(jì)算公式是:應(yīng)納稅額 ＝ ∑(每級(jí)距的土地增值額適用稅率)實(shí)際工作中，—般多是采用速算扣除法計(jì)算。即土地增值稅稅額 ＝ 增值額適用的稅率—扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。(3)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅收機(jī)關(guān)中報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值數(shù)。居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。(4)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí)，可免交土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。 土地增值稅的稅收籌劃(1)《財(cái)政部、國(guó)家稅收總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）：對(duì)縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。(2)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條及其《實(shí)施細(xì)則》第+四條：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)稅法規(guī)定，利息支出主要有以下倆種扣除方式:(1)根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中得利息支出，凡是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。(2)如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，若借款數(shù)額巨大，按照第（1）種方式計(jì)算扣除比較有利于企業(yè)節(jié)省稅款；若貸款數(shù)額不大，按照第（2）種算法可以扣除更多的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)日金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這—規(guī)定。因此，分開(kāi)核算與否，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了籌劃的可能。在累進(jìn)稅制下，收入的增長(zhǎng)預(yù)示著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，從而使得較高的增長(zhǎng)率適用較高的稅率，會(huì)是納稅人的稅負(fù)急劇上升，因而，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中，分散收入非常有利于企業(yè)的稅收籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分成倆次簽訂，就可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。其稅收籌劃的方法是，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)，便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著在和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同。這樣一來(lái)，納稅人只就第一份合同注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅，這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到稅收籌劃的目的。 企業(yè)稅收籌劃的應(yīng)用分析1. 偉業(yè)公司開(kāi)發(fā)一住宅，共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)支付400萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1 000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)住宅房屋銷(xiāo)售收入5 000萬(wàn)元，在售房時(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅及附加