財(cái)務(wù)會計(jì)與土地增值稅管理知識分析法(編輯修改稿)
2025-07-25 11:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 00）5%（1+7%+3%）+10000‰=115（萬元）， 增值額＝100008400115=1485（萬元） 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值額的計(jì)算應(yīng)按以下步驟進(jìn)行： 第一步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入； 第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目； 第三步：計(jì)算增值額 第四步：計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目的比率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)； 第五步：計(jì)算應(yīng)納稅額注意：土地增值稅額可以在納稅人計(jì)算企業(yè)所得稅時作為銷售稅金扣除。因此，其計(jì)算關(guān)系到企業(yè)所得稅的計(jì)算?！ ∫弧⒃鲋殿~（計(jì)稅依據(jù)） 土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額 在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅： 、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（此時取評估價(jià)格） ；（此時由評估機(jī)構(gòu)按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估） ，又無正當(dāng)理由的。（此時，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入） 二、應(yīng)納稅額計(jì)算方法 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 2005年考題：2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省**規(guī)定計(jì)征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )。 答案：B 解析：銷售收入＝14000(萬元) 土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本＝4800(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝480010％＝480(萬元) 稅金＝770(萬元) 加計(jì)扣除費(fèi)用＝480020％＝960(萬元) 扣除項(xiàng)目合計(jì)＝4800+480+770+960＝7010(萬元) 增值額＝140007010＝6990(萬元) 增值額與扣除項(xiàng)目比例＝6990/7010＝％ 100% 土地增值稅額＝699040％70105％＝(萬元)【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（?。！ 敬鸢浮緽。 09計(jì)算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8 000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60％(其余40％尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬元、銷售費(fèi)用400萬元、利息費(fèi)用500萬元(只有70％能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。 (說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5％；教育費(fèi)附加征收率為3％；契稅稅率為3％；‰；‰。其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4％) 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 (1)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。 (2)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價(jià)款和契稅。 (3)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 (4)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費(fèi)用。 (5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 (6)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 【答案】(1)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅=8000‰+18000‰++6200‰=（萬元） (2)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價(jià)款和契稅=800060%+80003%60%=4944（萬元） (3)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=180005%（1+5%+3%）=972（萬元） (4)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費(fèi)用=50070%+（4944+6200）4%=（萬元） (5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額=（4944+6200）20%=（萬元） (6)增值率=247。（）100%=% 計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=30%=（萬元） 2010年計(jì)算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元、銷售費(fèi)用400萬元?！。ㄕf明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%.） 要求：根據(jù)上述資料，按照下列
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