財務(wù)會計與土地增值稅管理知識分析法(編輯修改稿)
2025-07-25 11:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 00）5%（1+7%+3%）+10000‰=115（萬元）， 增值額＝100008400115=1485（萬元） 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計算 土地增值額的計算應(yīng)按以下步驟進行： 第一步：計算轉(zhuǎn)讓收入； 第二步：計算扣除項目； 第三步：計算增值額 第四步：計算土地增值額占扣除項目的比率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)； 第五步：計算應(yīng)納稅額注意：土地增值稅額可以在納稅人計算企業(yè)所得稅時作為銷售稅金扣除。因此，其計算關(guān)系到企業(yè)所得稅的計算?！ ∫?、增值額（計稅依據(jù)） 土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額 在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅： 、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（此時取評估價格） ?。唬ù藭r由評估機構(gòu)按照重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估） ，又無正當理由的。（此時，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入） 二、應(yīng)納稅額計算方法 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 2005年考題：2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省**規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )。 答案：B 解析：銷售收入＝14000(萬元) 土地使用權(quán)費及開發(fā)成本＝4800(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝480010％＝480(萬元) 稅金＝770(萬元) 加計扣除費用＝480020％＝960(萬元) 扣除項目合計＝4800+480+770+960＝7010(萬元) 增值額＝140007010＝6990(萬元) 增值額與扣除項目比例＝6990/7010＝％ 100% 土地增值稅額＝699040％70105％＝(萬元)【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（?。！ 敬鸢浮緽?！ ?09計算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8 000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60％(其余40％尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70％能夠提供金融機構(gòu)的證明)。 (說明：當?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為5％；教育費附加征收率為3％；契稅稅率為3％；‰；‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4％) 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。 (1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。 (2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。 (3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 (4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。 (5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。 (6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 【答案】(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅=8000‰+18000‰++6200‰=（萬元） (2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅=800060%+80003%60%=4944（萬元） (3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加=180005%（1+5%+3%）=972（萬元） (4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用=50070%+（4944+6200）4%=（萬元） (5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額=（4944+6200）20%=（萬元） (6)增值率=247。（）100%=% 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=30%=（萬元） 2010年計算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元?！。ㄕf明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%.） 要求：根據(jù)上述資料，按照下列
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