【正文】 定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以按照規(guī)定實行核定征收。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的項目的金額為（?。?。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：　　，包括：　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值額1800=收入5000扣除項目金額32001800/3200稅率40%應納稅額=增值額*對應的稅率應納稅額=增值額全額*對應的最高稅率扣除項目金額*速算扣除系數(shù)1800*40%1600（3200*50%）*30%+（18001600）*40%=480+80=560=1800*40%3200*5%=720160=560【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬元，計算土地增值額準許扣除項目金額3200萬元，則適用稅率為（　 ）。、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應征。　　標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。簡單說：就是征稅范圍內(nèi)的所有單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。如是集體土地必須先由國家征用變?yōu)閲胁趴梢浴挝恢g換房，有收入的應征；個人之間互換自有居住用住房免征。 　　 第三節(jié)　稅　率（要求記憶）　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下：　　 評估價格=重置成本價成新度折扣率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除不能同時適用上述（1）、（2）兩種辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，因為其印花稅通過管理費用扣除了。　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。超過一年，未滿12個月但是超過6個月的，可以視同為1年。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。 答案：B 解析：銷售收入＝14000(萬元) 土地使用權(quán)費及開發(fā)成本＝4800(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝480010％＝480(萬元) 稅金＝770(萬元) 加計扣除費用＝480020％＝960(萬元) 扣除項目合計＝4800+480+770+960＝7010(萬元) 增值額＝140007010＝6990(萬元) 增值額與扣除項目比例＝6990/7010＝％ 100% 土地增值稅額＝699040％70105％＝(萬元)【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。其他開發(fā)費用扣除比例為4％) 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（）100%=% 　計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=30%=（萬元） 2010年計算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書?！。?）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月～6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。 2010年單選：對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（五）土地增值稅清算應報送的資料 （六）土地增值稅清算項目的審核鑒證 （七）土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。建造普通標準住宅， 出售收入1000萬，扣除項目金額900，增值額100，增值額占扣除項目小于20%，免征土地增值稅收入1000，扣除項目800，增值額200，增值額占扣除項目25%，應納土地增值稅=200*30%=60“普通標準住宅”的認定標準，同時滿足：1；單套建筑面積在120平方米以下（最多可以上浮20%）；本通知自2008年11月1日起實施。分別有不同增值額計算辦法，要能區(qū)分。34 / 34