xxxx年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)(編輯修改稿)
2025-07-25 11:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 榮枯分水嶺上方，領(lǐng)先指數(shù)顯示出口走勢(shì)頭較強(qiáng)勁，生產(chǎn)狀況有所復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步升溫。%左右，已連續(xù)兩年不提GDP“保八”，GDP鎖定7%~8%增長(zhǎng)區(qū)間已成新常態(tài)。經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)放緩一定程度上或?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控升級(jí)營(yíng)造空間。216。 政策環(huán)境： 新國(guó)五條空窗期 兩級(jí)博弈再深化3月1日，備受矚目的“國(guó)五條”細(xì)則正式出臺(tái)，圍繞“控房?jī)r(jià)、抑需求、增供應(yīng)、推保障、強(qiáng)監(jiān)管、優(yōu)機(jī)制”六方面做出具體解釋。我們認(rèn)為“新國(guó)五條”細(xì)則強(qiáng)度超出了預(yù)期，特別從信貸、稅收方面強(qiáng)化了調(diào)控力度，對(duì)樓市形成一大利空，將扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期。中央部委積極反應(yīng)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后首周，各部委相繼表態(tài)將落實(shí)國(guó)五條細(xì)則，制定可操作方案。如，銀監(jiān)會(huì)申明將出房產(chǎn)調(diào)控相對(duì)應(yīng)的政策； 國(guó)土部強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步修訂及推進(jìn)《土地管理法》；央行進(jìn)一步研究提高二套房房貸利率的方案。各部委在研究落實(shí)細(xì)則的同時(shí)，均提及“不誤傷剛需”這一基本原則。除保留了居住滿5年且為惟一自住房產(chǎn)出售免征個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收售房個(gè)稅的“空間”。中央部門對(duì)此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實(shí)施征收技術(shù)方案。地方細(xì)則月底集中出爐 松緊不一本月，各地細(xì)則的研究在逐步推進(jìn)。上海最先做出積極回應(yīng)，稱正在開發(fā)房屋原值歷史信息查詢系統(tǒng)；此后北京版細(xì)則、深圳實(shí)施“限漲令“在網(wǎng)上瘋傳，但官方均澄清否認(rèn)。截止3月29日，廣東版細(xì)則成為首個(gè)落地的細(xì)則。細(xì)則對(duì)于人們普遍關(guān)心的20%個(gè)稅、房貸利率、房產(chǎn)稅試點(diǎn)均未明確提及，因此廣東版細(xì)則被指“又粗又戲 。此后，在3月的最后兩天，部分重點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了細(xì)則，盡管調(diào)控的大框架與此前國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則一致，但各地細(xì)則松緊不一。北京、上海、重慶相對(duì)最嚴(yán)，北京規(guī)定單身人士禁買二套房，也是唯一要求提高二套房貸首付比例的城市，上海要求強(qiáng)化二套房的貸款資格審查。重慶房產(chǎn)稅征收對(duì)象擴(kuò)至重慶同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含二套）以上的普通商品住房；并要求土地價(jià)格不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3。然而成都、南京、廈門、大連等許多城市并沒(méi)有出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，只公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；且與城市居民人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)相掛鉤，默許了房?jī)r(jià)有8%11%左右的上漲。各地細(xì)則一覽表二、土地市場(chǎng)分析本月主城區(qū)及郊縣公告數(shù)量明顯減少，主城區(qū)僅公告2塊地，環(huán)比大幅減少72%；郊縣公告8宗地塊，環(huán)比減少50%。我們認(rèn)為，3月1日“國(guó)五條細(xì)則“出臺(tái)或降低開發(fā)商拿地積極性，為控制流拍率，本月政府延緩?fù)频?。但由?月底成都細(xì)則已出臺(tái)，僅要求房?jī)r(jià)漲幅不高于人均可支配收入的實(shí)際漲幅，將再度助長(zhǎng)開發(fā)商樂(lè)觀情緒，預(yù)計(jì)4月土地供應(yīng)將下滑而土地公告會(huì)有所增長(zhǎng)。：3月主城區(qū)共公告2宗土地，；2宗地塊均位于青羊區(qū)，且都為城鎮(zhèn)混合住宅用地，公告明細(xì)如下：：3月，郊縣共公告8宗土地，；其中2宗地塊為商業(yè)用地，其余6宗均為城鎮(zhèn)混合住宅用地，公告地塊集中于新津、龍泉、雙流、彭州、郫縣，具體公告明細(xì)如下：3月往往是土地市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，但成都市場(chǎng)整體比較活躍。主城區(qū)土地供應(yīng)明顯回暖，同比亦有約30%的增長(zhǎng)。郊縣土地供應(yīng)高位回落，但同比仍大幅上漲約161%。：本月成都主城區(qū)新增土地供應(yīng)7宗，面積共計(jì)約269畝；其中商業(yè)用地僅1宗。新增供應(yīng)集中于金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)，具體明細(xì)如下：： 本月成都郊縣新增土地供應(yīng)16宗，；其中商業(yè)用地6宗。商住混合地塊10宗。新增供應(yīng)集中于彭州、新都、溫江、新津、崇州。具體明細(xì)如下：相較2012年3月土地市場(chǎng)的冷清，2013年3月土地供應(yīng)放量、市場(chǎng)活躍度較高。主城區(qū)成交同比、環(huán)比均大幅增長(zhǎng)；而郊縣由于前幾個(gè)月的集中放量，供應(yīng)成交有所下滑，但較主城區(qū)仍有明顯優(yōu)勢(shì)，占總成交量的76%；本月，保利、藍(lán)光、中鐵在土地市場(chǎng)均有所獲，但僅藍(lán)光高溢價(jià)拿地。郊縣底價(jià)成交地塊多，但崇州崇陽(yáng)一地塊溢價(jià)高達(dá)325%，刷新了今年溢價(jià)記錄。主城區(qū)溢價(jià)成交的地塊多，其中紅牌樓退地地塊再次高調(diào)出讓。：本月主城區(qū)共成交7宗土地，回升趨勢(shì)明顯，同比去年3月也有約29%的增長(zhǎng)。本月成交的7宗地塊中， 4宗有明顯溢價(jià)，且溢價(jià)地塊的平溢價(jià)率高達(dá)69%；藍(lán)光、中鐵等開發(fā)商紛紛強(qiáng)勢(shì)斬獲主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。曾遭遇退地風(fēng)波的紅牌樓北街2號(hào)地塊再次以8300元/平的高價(jià)出讓，成為本月的話題地塊。土地詳情見下表：：3月郊縣成交土地16宗，環(huán)比大幅下降約28%；因故撤拍3宗地塊。商住用地成交面積占比優(yōu)勢(shì)突出，占本月總成交量的約76%；本月郊縣地塊中關(guān)注度最高的乃崇州市崇陽(yáng)鎮(zhèn)正東街南側(cè)地塊，其溢價(jià)率高達(dá)325%，而6923元/平的樓面價(jià)已遠(yuǎn)超過(guò)區(qū)域內(nèi)在售樓盤價(jià)格，開發(fā)難度較大。成交土地詳情見下表：三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析：本月主城區(qū)商品住宅新增44個(gè)批次，㎡，環(huán)比增長(zhǎng)122%。2011年5月—2013年3月供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都思源數(shù)據(jù)庫(kù)）：㎡，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)95%。2011年5月—2013年3月成交走勢(shì) （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都思源數(shù)據(jù)庫(kù)）： （不包括40年產(chǎn)權(quán)、預(yù)定、認(rèn)購(gòu)未簽約
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