xxxx年3月房地產(chǎn)市場月報(編輯修改稿)
2025-07-25 11:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 榮枯分水嶺上方，領(lǐng)先指數(shù)顯示出口走勢頭較強勁，生產(chǎn)狀況有所復(fù)蘇，經(jīng)濟進一步升溫。%左右，已連續(xù)兩年不提GDP“保八”，GDP鎖定7%~8%增長區(qū)間已成新常態(tài)。經(jīng)濟增速目標(biāo)放緩一定程度上或為房地產(chǎn)調(diào)控升級營造空間。216。 政策環(huán)境： 新國五條空窗期 兩級博弈再深化3月1日，備受矚目的“國五條”細則正式出臺，圍繞“控房價、抑需求、增供應(yīng)、推保障、強監(jiān)管、優(yōu)機制”六方面做出具體解釋。我們認為“新國五條”細則強度超出了預(yù)期，特別從信貸、稅收方面強化了調(diào)控力度，對樓市形成一大利空，將扭轉(zhuǎn)房價上漲的市場預(yù)期。中央部委積極反應(yīng)國五條細則出臺后首周，各部委相繼表態(tài)將落實國五條細則，制定可操作方案。如，銀監(jiān)會申明將出房產(chǎn)調(diào)控相對應(yīng)的政策； 國土部強調(diào)進一步修訂及推進《土地管理法》；央行進一步研究提高二套房房貸利率的方案。各部委在研究落實細則的同時，均提及“不誤傷剛需”這一基本原則。除保留了居住滿5年且為惟一自住房產(chǎn)出售免征個稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區(qū)別性征收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實施征收技術(shù)方案。地方細則月底集中出爐 松緊不一本月，各地細則的研究在逐步推進。上海最先做出積極回應(yīng)，稱正在開發(fā)房屋原值歷史信息查詢系統(tǒng)；此后北京版細則、深圳實施“限漲令“在網(wǎng)上瘋傳，但官方均澄清否認。截止3月29日，廣東版細則成為首個落地的細則。細則對于人們普遍關(guān)心的20%個稅、房貸利率、房產(chǎn)稅試點均未明確提及，因此廣東版細則被指“又粗又戲 。此后，在3月的最后兩天，部分重點城市相繼出臺了細則，盡管調(diào)控的大框架與此前國務(wù)院出臺的“國五條”細則一致，但各地細則松緊不一。北京、上海、重慶相對最嚴，北京規(guī)定單身人士禁買二套房，也是唯一要求提高二套房貸首付比例的城市，上海要求強化二套房的貸款資格審查。重慶房產(chǎn)稅征收對象擴至重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含二套）以上的普通商品住房；并要求土地價格不超過當(dāng)期房價的1/3。然而成都、南京、廈門、大連等許多城市并沒有出臺執(zhí)行細則，只公布了房價控制目標(biāo)；且與城市居民人均可支配收入的實際增長相掛鉤，默許了房價有8%11%左右的上漲。各地細則一覽表二、土地市場分析本月主城區(qū)及郊縣公告數(shù)量明顯減少，主城區(qū)僅公告2塊地，環(huán)比大幅減少72%；郊縣公告8宗地塊，環(huán)比減少50%。我們認為，3月1日“國五條細則“出臺或降低開發(fā)商拿地積極性，為控制流拍率，本月政府延緩?fù)频?。但由?月底成都細則已出臺，僅要求房價漲幅不高于人均可支配收入的實際漲幅，將再度助長開發(fā)商樂觀情緒，預(yù)計4月土地供應(yīng)將下滑而土地公告會有所增長。：3月主城區(qū)共公告2宗土地，；2宗地塊均位于青羊區(qū)，且都為城鎮(zhèn)混合住宅用地，公告明細如下：：3月，郊縣共公告8宗土地，；其中2宗地塊為商業(yè)用地，其余6宗均為城鎮(zhèn)混合住宅用地，公告地塊集中于新津、龍泉、雙流、彭州、郫縣，具體公告明細如下：3月往往是土地市場的傳統(tǒng)淡季，但成都市場整體比較活躍。主城區(qū)土地供應(yīng)明顯回暖，同比亦有約30%的增長。郊縣土地供應(yīng)高位回落，但同比仍大幅上漲約161%。：本月成都主城區(qū)新增土地供應(yīng)7宗，面積共計約269畝；其中商業(yè)用地僅1宗。新增供應(yīng)集中于金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)，具體明細如下：： 本月成都郊縣新增土地供應(yīng)16宗，；其中商業(yè)用地6宗。商住混合地塊10宗。新增供應(yīng)集中于彭州、新都、溫江、新津、崇州。具體明細如下：相較2012年3月土地市場的冷清，2013年3月土地供應(yīng)放量、市場活躍度較高。主城區(qū)成交同比、環(huán)比均大幅增長；而郊縣由于前幾個月的集中放量，供應(yīng)成交有所下滑，但較主城區(qū)仍有明顯優(yōu)勢，占總成交量的76%；本月，保利、藍光、中鐵在土地市場均有所獲，但僅藍光高溢價拿地。郊縣底價成交地塊多，但崇州崇陽一地塊溢價高達325%，刷新了今年溢價記錄。主城區(qū)溢價成交的地塊多，其中紅牌樓退地地塊再次高調(diào)出讓。：本月主城區(qū)共成交7宗土地，回升趨勢明顯，同比去年3月也有約29%的增長。本月成交的7宗地塊中， 4宗有明顯溢價，且溢價地塊的平溢價率高達69%；藍光、中鐵等開發(fā)商紛紛強勢斬獲主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。曾遭遇退地風(fēng)波的紅牌樓北街2號地塊再次以8300元/平的高價出讓，成為本月的話題地塊。土地詳情見下表：：3月郊縣成交土地16宗，環(huán)比大幅下降約28%；因故撤拍3宗地塊。商住用地成交面積占比優(yōu)勢突出，占本月總成交量的約76%；本月郊縣地塊中關(guān)注度最高的乃崇州市崇陽鎮(zhèn)正東街南側(cè)地塊，其溢價率高達325%，而6923元/平的樓面價已遠超過區(qū)域內(nèi)在售樓盤價格，開發(fā)難度較大。成交土地詳情見下表：三、競爭市場分析：本月主城區(qū)商品住宅新增44個批次，㎡，環(huán)比增長122%。2011年5月—2013年3月供應(yīng)走勢（數(shù)據(jù)來源：成都思源數(shù)據(jù)庫）：㎡，成交面積環(huán)比增長95%。2011年5月—2013年3月成交走勢 （數(shù)據(jù)來源：成都思源數(shù)據(jù)庫）： （不包括40年產(chǎn)權(quán)、預(yù)定、認購未簽約
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