【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人均住房面積是反映居民生活水平的重要指標(biāo)。如圖，三亞市城鎮(zhèn)居民人均住房面積近幾年來(lái)增長(zhǎng)緩慢，而到2013年，低于全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積30平米的平均水平。這一現(xiàn)象也反映出，三亞市近幾年開發(fā)的商品住宅絕大多數(shù)不為本地人所購(gòu)買，而是被外地人購(gòu)買。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，三亞市新建商品住房的購(gòu)買者約有九成來(lái)自島外,本地的購(gòu)買者只占一成左右。商品住房島外購(gòu)買者所占的比例時(shí) 間按照套數(shù)計(jì)算按照面積計(jì)算2006年1－6月%　2007年1－12月%%2008年1－6月%%2010年1－6月%%2011年1－6月%%2012年1－6月%%在外地購(gòu)房者當(dāng)中各地區(qū)也存在差別，2011年上半年有關(guān)數(shù)據(jù)表明,從購(gòu)房對(duì)象來(lái)看，北京地區(qū)占總銷量的11%；東北地區(qū)占總銷量的23%；長(zhǎng)江三角洲地區(qū)約占總銷量的11%。此外，四川、重慶、河北、山西的購(gòu)房群體驟增?！? 經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞的置業(yè)者大致可分為以下四類：第一、為了度假、療養(yǎng)而置業(yè)。這類人往往事業(yè)有成、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，每年會(huì)在三亞享受一個(gè)十分有利于身心健康的冬季或更長(zhǎng)時(shí)間，他們?cè)谌齺喼脴I(yè)的主要目的是享受而不是獲取投資回報(bào)。這類人在三亞購(gòu)置第二居所，是一線海景別墅、高檔海景公寓等高檔（大戶型）物業(yè)的主力買家。第二、為了旅游休閑而置業(yè)。這類人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，消費(fèi)理念前衛(wèi)，會(huì)經(jīng)常到三亞旅游或休閑，但每次停留的時(shí)間都不長(zhǎng)，所以平時(shí)會(huì)將自己的房子出租以獲取一定的投資回報(bào)，或沖銷日常的管理維護(hù)費(fèi)用。這類人的購(gòu)買對(duì)象主要是中高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及精美中小戶型住宅。第三、純粹為了獲取投資回報(bào)而置業(yè)。這類人認(rèn)為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，所以會(huì)購(gòu)買物業(yè)用于出租或轉(zhuǎn)售。特別是近一年來(lái)，在各地樓價(jià)均出現(xiàn)了不同程度的下跌而三亞卻穩(wěn)中有升的情況下，這類人更較往年為多。這類人的購(gòu)買對(duì)象主要是中低檔的產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓以及中低檔的中小戶型住宅。第四、為了自住或自營(yíng)而置業(yè)。這類人主要是三亞的常住人口，他們有改善居住條件，或者自己經(jīng)營(yíng)家庭旅館等的需求。其購(gòu)買對(duì)象主要是一般的商品住宅。以上前三類置業(yè)者主要來(lái)自島外，如我國(guó)的北方、東北、長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及俄羅斯、韓國(guó)，等等。他們通常在冬季、春節(jié)等最舒適的時(shí)候來(lái)到三亞，被形象地稱為“候鳥”。（二）三亞市房地產(chǎn)發(fā)展格局如圖，三亞房地產(chǎn)分布現(xiàn)狀大致如下：●高檔酒店（四星級(jí)、五星級(jí)及相當(dāng)與五星級(jí)）主要分布在亞龍灣，圖中紅色區(qū)域；●別墅、高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亞灣，圖中綠色區(qū)域；●中低檔酒店、公寓以及較大的住宅小區(qū)、行政辦公區(qū)主要集中在河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)（圖中紫色區(qū)域）。根據(jù)規(guī)劃，沿濱海主要發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，不再批準(zhǔn)商品房開發(fā)用地；沿迎賓大道兩側(cè)（圖中黃色區(qū)域）主要發(fā)展住宅小區(qū)，屬于城市生活發(fā)展區(qū)。（三）三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況分析 ◆ 供給近年來(lái)三亞市房地產(chǎn)開發(fā)的投資情況：三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，；特別指出：三亞房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資及GDP的比例也逐年上升，%%（不含中海油，若含中海油，則占GDP的比例為42%），首次成為支撐三亞經(jīng)濟(jì)的半壁河山。2012年三亞市固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。在海棠灣國(guó)際購(gòu)物中心、威斯汀度假酒、太陽(yáng)灣高級(jí)度假區(qū)等基建項(xiàng)目，以及中鐵子悅薹、紅樹林度假會(huì)展酒店、美麗之冠七星大酒店等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的支撐下，%，其中，%。2013年三亞市固定資產(chǎn)投資完成523億，%。，%。以上表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)三亞經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，已經(jīng)成為了三亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ唬康禺a(chǎn)業(yè)已成為了三亞的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 ◆成交量三亞市新建商品住房的購(gòu)買者約有九成來(lái)自島外，這些人大多屬于“候鳥”一族， 在三亞度過(guò)的時(shí)間主要是每年的12月下旬到次年的2月中旬，所以三亞上半年的銷售量往往大于下半年。根據(jù)調(diào)查，若新盤在12月推出，則經(jīng)過(guò)次年第一季度可銷售45%60%，上半年的銷售面積約占全年的70%左右。在已售商品住宅中，各類型所占的比例如下表：時(shí)間已售商品住宅（萬(wàn)平米）產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓高級(jí)海景公寓及別墅面積比例面積比例2006年%%2007年%%2008上年%%2011年%%2012年%%2013年%%可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓所占的比例比較穩(wěn)定，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)： ，銷售均價(jià)22056元/平方米，部分高端產(chǎn)品達(dá)到67萬(wàn)元/平方米。而高級(jí)海景公寓及別墅所占的比例則跨越式的增大。僅2012年上半年，高級(jí)海景公寓及別墅銷售面積同比增長(zhǎng)182%； 三亞市新建商品住房以小戶型為主,無(wú)論按面積計(jì)算還是按套數(shù)計(jì)算，隨著戶型面積增大，其占有的比例越小。比如： ●2007年16月，%，%；●2008年16月份，90平米以下的商品住房銷售量占總銷售面積的 %（%，%），%。●2012年，銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為60—80平方米，%，%；●2013年16月，90平方米以下的商品住房銷售量占總銷售面積的4183%，%；近期成交情況：●成交面積房屋買賣成交量受季節(jié)、政策及經(jīng)濟(jì)變化影響存在較大波動(dòng)可能性。；，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。成交面積情況，見下表：三亞市樓市每月商品房成交面積月份面積（平米）環(huán)比2012年1月%2012年2月%2012年3月%2012年4月%2012年5月%2012年6月%2012年7月%2012年8月%2012年9月%2012年10月%2012年11月 %2012年12月 %2013年1月%2013年2月%2013年3月%2013年4月%2013年5月%2013年6月%2013年7月%2013年8月%2013年9月%2013年10月%2013年11月 %2013年12月%●成交價(jià)格三亞市新建商品住房成交均價(jià)，2006年為4205元/平米，2007年為5496元/平米，%，2008年年為6365元/平米，同比增長(zhǎng)20%， 2011年為24045元/平米，同比增長(zhǎng)22%，2013年為27900元/平米，同比漲幅22%。產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià)，2006年為9680元/平米，2007年為12185元/平米,%，2012年為32000元/%。一線海景公寓、別墅平均售價(jià)，2006年為14298元/平米，2007年為13016元/平米，2010年為25000元/平米，2013年為30000元/平米。成交均價(jià)情況，見下表：三亞市樓市每月商品房成交均價(jià)月份均價(jià) （元/平）環(huán)比2012年1月%2012年2月26595%2012年3月%2012年4月%2012年5月%2012年6月%2012年7月%2012年8月%2012年9月%2012年10月%2012年11月%2012年12月%2013年1月 %2013年2月 %2013年3月 %2013年4月 %2013年5月 %2013年6月 %2013年7月 %2013年8月 %2013年9月 %2013年10月 %2013年11月 %2013年12月 %●分析三亞近兩年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況：　　近兩年，三亞全年房屋銷售市場(chǎng)總體活躍，但受保障性住房銷售面積基數(shù)大影響，房屋銷售面積小幅增長(zhǎng)，以及受到調(diào)控政策的出臺(tái)、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制等因素影響，銷售呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格與成交量在不小的幅度內(nèi)波動(dòng)。根據(jù)三亞市政府分析，今后，受國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了“國(guó)五條”、補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，以及對(duì)出售自有住房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收個(gè)人所得稅等。此外，銀行出于房地產(chǎn)調(diào)控和銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，房地產(chǎn)開發(fā)貸款依然會(huì)受到嚴(yán)格限制。這些調(diào)控政策的出臺(tái)，將很大程度上影響購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)今后三亞商品房銷售市場(chǎng)將更趨平穩(wěn)?！　榇_保三亞房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，三亞市相關(guān)部門已推出部分舉措，包括：抓好保障性住房和重點(diǎn)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，爭(zhēng)取盡快完工一批廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品布局，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、度假村生態(tài)養(yǎng)生項(xiàng)目、游艇酒店，提高旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目比重。另外，三亞也鼓勵(lì)探索經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理模式，提升管理公司經(jīng)營(yíng)效益和業(yè)主投資回報(bào)率，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?！窨傮w看來(lái)，在批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住房中，以單價(jià)為2000025000元/平米的所占比例最高/較高（按面積計(jì)算），按套數(shù)計(jì)算亦然?！駜r(jià)格實(shí)例項(xiàng)目名稱價(jià)格標(biāo)的建筑面積（平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)單 價(jià) （元/平米）備 注領(lǐng)海二期D戶型精裝26000金雞嶺路，高檔高層公寓鴻坤山海墅B1戶型精裝19600迎賓路中段，中檔山景公寓和別墅美麗之冠七星酒店C棟精裝63000鳳凰路，