【文章內(nèi)容簡介】 人均住房面積是反映居民生活水平的重要指標。如圖，三亞市城鎮(zhèn)居民人均住房面積近幾年來增長緩慢，而到2013年，低于全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積30平米的平均水平。這一現(xiàn)象也反映出，三亞市近幾年開發(fā)的商品住宅絕大多數(shù)不為本地人所購買，而是被外地人購買。根據(jù)相關統(tǒng)計，三亞市新建商品住房的購買者約有九成來自島外,本地的購買者只占一成左右。商品住房島外購買者所占的比例時 間按照套數(shù)計算按照面積計算2006年1－6月%　2007年1－12月%%2008年1－6月%%2010年1－6月%%2011年1－6月%%2012年1－6月%%在外地購房者當中各地區(qū)也存在差別，2011年上半年有關數(shù)據(jù)表明,從購房對象來看，北京地區(qū)占總銷量的11%；東北地區(qū)占總銷量的23%；長江三角洲地區(qū)約占總銷量的11%。此外，四川、重慶、河北、山西的購房群體驟增。　 經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞的置業(yè)者大致可分為以下四類：第一、為了度假、療養(yǎng)而置業(yè)。這類人往往事業(yè)有成、經(jīng)濟實力雄厚，每年會在三亞享受一個十分有利于身心健康的冬季或更長時間，他們在三亞置業(yè)的主要目的是享受而不是獲取投資回報。這類人在三亞購置第二居所，是一線海景別墅、高檔海景公寓等高檔（大戶型）物業(yè)的主力買家。第二、為了旅游休閑而置業(yè)。這類人經(jīng)濟實力較強，消費理念前衛(wèi)，會經(jīng)常到三亞旅游或休閑，但每次停留的時間都不長，所以平時會將自己的房子出租以獲取一定的投資回報，或沖銷日常的管理維護費用。這類人的購買對象主要是中高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及精美中小戶型住宅。第三、純粹為了獲取投資回報而置業(yè)。這類人認為三亞房地產(chǎn)市場投資風險小，收益穩(wěn)定，所以會購買物業(yè)用于出租或轉(zhuǎn)售。特別是近一年來，在各地樓價均出現(xiàn)了不同程度的下跌而三亞卻穩(wěn)中有升的情況下，這類人更較往年為多。這類人的購買對象主要是中低檔的產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓以及中低檔的中小戶型住宅。第四、為了自住或自營而置業(yè)。這類人主要是三亞的常住人口，他們有改善居住條件，或者自己經(jīng)營家庭旅館等的需求。其購買對象主要是一般的商品住宅。以上前三類置業(yè)者主要來自島外，如我國的北方、東北、長三角、珠三角、環(huán)渤海以及俄羅斯、韓國，等等。他們通常在冬季、春節(jié)等最舒適的時候來到三亞，被形象地稱為“候鳥”。（二）三亞市房地產(chǎn)發(fā)展格局如圖，三亞房地產(chǎn)分布現(xiàn)狀大致如下：●高檔酒店（四星級、五星級及相當與五星級）主要分布在亞龍灣，圖中紅色區(qū)域；●別墅、高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亞灣，圖中綠色區(qū)域；●中低檔酒店、公寓以及較大的住宅小區(qū)、行政辦公區(qū)主要集中在河西區(qū)、河東區(qū)（圖中紫色區(qū)域）。根據(jù)規(guī)劃，沿濱海主要發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，不再批準商品房開發(fā)用地；沿迎賓大道兩側(cè)（圖中黃色區(qū)域）主要發(fā)展住宅小區(qū)，屬于城市生活發(fā)展區(qū)。（三）三亞市房地產(chǎn)市場供求情況分析 ◆ 供給近年來三亞市房地產(chǎn)開發(fā)的投資情況：三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，；特別指出：三亞房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資及GDP的比例也逐年上升，%%（不含中海油，若含中海油，則占GDP的比例為42%），首次成為支撐三亞經(jīng)濟的半壁河山。2012年三亞市固定資產(chǎn)投資增勢強勁。在海棠灣國際購物中心、威斯汀度假酒、太陽灣高級度假區(qū)等基建項目，以及中鐵子悅薹、紅樹林度假會展酒店、美麗之冠七星大酒店等旅游房地產(chǎn)項目的支撐下，%，其中，%。2013年三亞市固定資產(chǎn)投資完成523億，%。，%。以上表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資對三亞經(jīng)濟的拉動作用越來越大，已經(jīng)成為了三亞經(jīng)濟增長的主要動力之一，房地產(chǎn)業(yè)已成為了三亞的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 ◆成交量三亞市新建商品住房的購買者約有九成來自島外，這些人大多屬于“候鳥”一族， 在三亞度過的時間主要是每年的12月下旬到次年的2月中旬，所以三亞上半年的銷售量往往大于下半年。根據(jù)調(diào)查，若新盤在12月推出，則經(jīng)過次年第一季度可銷售45%60%，上半年的銷售面積約占全年的70%左右。在已售商品住宅中，各類型所占的比例如下表：時間已售商品住宅（萬平米）產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓高級海景公寓及別墅面積比例面積比例2006年%%2007年%%2008上年%%2011年%%2012年%%2013年%%可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓所占的比例比較穩(wěn)定，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)： ，銷售均價22056元/平方米，部分高端產(chǎn)品達到67萬元/平方米。而高級海景公寓及別墅所占的比例則跨越式的增大。僅2012年上半年，高級海景公寓及別墅銷售面積同比增長182%； 三亞市新建商品住房以小戶型為主,無論按面積計算還是按套數(shù)計算，隨著戶型面積增大，其占有的比例越小。比如： ●2007年16月，%，%；●2008年16月份，90平米以下的商品住房銷售量占總銷售面積的 %（%，%），%?！?012年，銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為60—80平方米，%，%；●2013年16月，90平方米以下的商品住房銷售量占總銷售面積的4183%，%；近期成交情況：●成交面積房屋買賣成交量受季節(jié)、政策及經(jīng)濟變化影響存在較大波動可能性。；，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。成交面積情況，見下表：三亞市樓市每月商品房成交面積月份面積（平米）環(huán)比2012年1月%2012年2月%2012年3月%2012年4月%2012年5月%2012年6月%2012年7月%2012年8月%2012年9月%2012年10月%2012年11月 %2012年12月 %2013年1月%2013年2月%2013年3月%2013年4月%2013年5月%2013年6月%2013年7月%2013年8月%2013年9月%2013年10月%2013年11月 %2013年12月%●成交價格三亞市新建商品住房成交均價，2006年為4205元/平米，2007年為5496元/平米，%，2008年年為6365元/平米，同比增長20%， 2011年為24045元/平米，同比增長22%，2013年為27900元/平米，同比漲幅22%。產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價，2006年為9680元/平米，2007年為12185元/平米,%，2012年為32000元/%。一線海景公寓、別墅平均售價，2006年為14298元/平米，2007年為13016元/平米，2010年為25000元/平米，2013年為30000元/平米。成交均價情況，見下表：三亞市樓市每月商品房成交均價月份均價 （元/平）環(huán)比2012年1月%2012年2月26595%2012年3月%2012年4月%2012年5月%2012年6月%2012年7月%2012年8月%2012年9月%2012年10月%2012年11月%2012年12月%2013年1月 %2013年2月 %2013年3月 %2013年4月 %2013年5月 %2013年6月 %2013年7月 %2013年8月 %2013年9月 %2013年10月 %2013年11月 %2013年12月 %●分析三亞近兩年房地產(chǎn)業(yè)運行情況：　　近兩年，三亞全年房屋銷售市場總體活躍，但受保障性住房銷售面積基數(shù)大影響，房屋銷售面積小幅增長，以及受到調(diào)控政策的出臺、銀行風險控制等因素影響，銷售呈現(xiàn)波動態(tài)勢，價格與成交量在不小的幅度內(nèi)波動。根據(jù)三亞市政府分析，今后，受國務院陸續(xù)出臺了“國五條”、補充強調(diào)進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，以及對出售自有住房嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收個人所得稅等。此外，銀行出于房地產(chǎn)調(diào)控和銀行風險控制的考慮，房地產(chǎn)開發(fā)貸款依然會受到嚴格限制。這些調(diào)控政策的出臺，將很大程度上影響購房者市場預期。預計今后三亞商品房銷售市場將更趨平穩(wěn)?！　榇_保三亞房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，三亞市相關部門已推出部分舉措，包括：抓好保障性住房和重點旅游房地產(chǎn)項目的建設，爭取盡快完工一批廉租住房和經(jīng)濟適用住房，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品布局，重點開發(fā)建設產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、度假村生態(tài)養(yǎng)生項目、游艇酒店，提高旅游度假房地產(chǎn)項目比重。另外，三亞也鼓勵探索經(jīng)營性房地產(chǎn)經(jīng)營和管理模式，提升管理公司經(jīng)營效益和業(yè)主投資回報率，推動經(jīng)營性房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?！窨傮w看來，在批準預售的新建商品住房中，以單價為2000025000元/平米的所占比例最高/較高（按面積計算），按套數(shù)計算亦然?！駜r格實例項目名稱價格標的建筑面積（平米）裝修標準單 價 （元/平米）備 注領海二期D戶型精裝26000金雞嶺路，高檔高層公寓鴻坤山海墅B1戶型精裝19600迎賓路中段，中檔山景公寓和別墅美麗之冠七星酒店C棟精裝63000鳳凰路，