【文章內容簡介】 米，底層為餐廳客，二層為客廳和臥室，頂層為儲藏室。4） 虹橋金斯花園 位于金雨路88弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個樓面，強調了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達到55平米，主臥面積達到30平米，銷售價格大多在6000元以上，總價在100元萬以上。該樓盤緊鄰新涇港，河水污染，是其現(xiàn)階段的不足之處。5） 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側，占地28000平米，由6幢公寓（2幢11層、2幢8層、1幢5層）和別墅住宅（19幢），總建筑面積3600平方米，前年開始預售，售價每平米4200元起，公寓房型面積較大，二房二廳二衛(wèi)達127平米，其中客餐廳40平米，廚房9平米，三房二廳二衛(wèi)181平米，其中客餐廳50平米，廚房9平米，主臥達23平米，有雙陽臺。 ◆　處航華地區(qū)最近的一個地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機場，即航華地區(qū)?！簟↓埌氐貐^(qū)的樓盤開發(fā)有條不紊，各樓盤的樓次比較接近，既少見大富大貴的豪門，也少見樸素簡陋的低價房，房型設計，外立面等方面較為用心?！簟『饺A地區(qū)大部分為六層多層房，外立面簡單，排列單調，深深烙上了當初作為動遷小區(qū)的印跡，但也有幾個樓盤為該區(qū)域帶來了新氣候，如有丹桂花園、新明星花園、鴻禧花園、嘉豐新苑等，以及最近亮相的美景苑，該區(qū)域樓盤大多以較高檔的形式出現(xiàn)的其針對的客戶是白領，其中大多項目銷售情況良好。四、項目競爭樓盤分析 房地產項目由于其位置的唯一性,使許多樓盤不具備真正的可比性,就客戶而言,其對一個樓盤的評價是地段、價格、戶型、物業(yè)管理、公建配套、綠化環(huán)境等要素的綜合評判，具有很大的不確定性和偶然性。故而營銷推廣會將這些因素優(yōu)化整和，結合市場和自身的特點，給出一個合適的項目定位。項目定位是一個項目的核心之一，兩個相近的項目若其定位也相似，則構成最強烈的競爭關系。航華一村一街坊與周邊項目相比，考慮施工進度，項目定位這兩個競爭要素新景苑是其最大對手。 ★2001年3月，丹桂南苑針對復式房型，推出“加1萬元可獲得價值6萬元的地下產權車庫一個”的促銷方案，復式面積在169—193M2左右，總價在60、70萬元上下，現(xiàn)已全部售完，僅有車庫在出租當中，其另有項目也在2002年底揭曉?！锱c其相鄰的新明星花園1月份也對133M2復式房型推出優(yōu)惠價銷售，售價為35353580M2，總價50萬元上下。但以上樓盤在價格上與本案無可比性?，F(xiàn)新明星花園僅剩下三套房，售價4180元，GB三房二廳二衛(wèi)1樓，售價4210元，D型三房二廳二衛(wèi)133平方米，售價4065元。新地塊也將在明年初有所動作?！飺?jù)調查，嘉豐新苑已全部售出，其房型面積從93190平方米，與本案來說其如此大的房型也能賣成10月份閔行預售排行榜的第三名，據(jù)了解該樓盤也將在2002年年底有新的項目開工，我們應該認識到這正是本案在航華地區(qū)的火爆市場機會，利用市場上缺少的規(guī)模項目，推出我們的樓盤?！餃嗥狡焦凡G邊上的新景苑也在4月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競爭對手，但目前房型與價格等各項因素未定，二房面積90100平方米左右，三房面積在30150平方米左右。根據(jù)現(xiàn)場的反映情況該案也成為當?shù)氐囊淮鬅狳c。與本案存在競爭最大?！飽|西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開發(fā)已經(jīng)相當成熟，吳中路沿線是聚集了一批小區(qū)型樓盤，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動時代、東苑怡和園等。目前在建項目有：古北新城東塊，規(guī)劃建造和7萬平方米多高層住宅；海聯(lián)花園三期以20層住宅為主，有5萬平方米左右，定價44005400元/平方米，市場接受度不容樂觀；上市的錦繡江南規(guī)劃41萬平方米，是目前吳中路沿線規(guī)模最大的住宅項目。★韻動時代位于金匯路462號，紅松路以南、金匯路以東、吳中路以北。，綠化率40%。規(guī)劃建造12幢8至11層小高層，總建筑面積97000平方米。該樓盤分三期開發(fā)，首期開發(fā)15000平方米，2001年四月底開盤，已銷售2幢9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。均價5000元。二期是位于足球場東側的4幢11層住宅，全部一梯兩戶設計，兩房面積109平方米，三房面積127—133平方米，并在西端位置安排這45平方米景觀四房，開盤價42005500元。比一期上漲150元/平方米。首期七月交房，二期9月交房。三期推出18套全裝修房，預計12月底交房。該樓盤房型較實惠，得房率84%，二房95平米左右，三房120至130平方米。 沿金匯路一側建有一個運動2000標準足球場，實行會所員制，凡購房皆成為該修飾樂訓會員。足球場與住宅小區(qū)聯(lián)姻，在上海不多見，開發(fā)商提倡全民健身理念值得稱道。小區(qū)內運動設施較多，有環(huán)跑徑等。規(guī)劃中還有各項體育設施，規(guī)劃、配套方面都具有較大的優(yōu)勢?！镥\繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地30萬平方米，一期開發(fā)14萬平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽臺外設計了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還參照“西湖十景”的江南園林意境，設計了“陶然十景”。十分明顯，該盤嘗試傳統(tǒng)建筑風格，期望以“中國民族魅力”來贏得市場，反映出求新求變的市場策略。規(guī)劃中的金匯路和虹泉路將整個小區(qū)分隔為四個地塊。并規(guī)劃有“生活天地”、“運動健康“、“商務時代”、“教育碩果”四大主題會所，同時，金匯路沿街將規(guī)劃為江南文化休閑街，小區(qū)綠化率40%。一期開發(fā)吳中路以南，金匯路以東地塊，占地近10萬平方米，建筑面積14萬平方米，規(guī)劃有13幢46層和10幢812層住宅，東南角為幼兒園。圍繞小區(qū)“一低北高，南面是多層住宅，東側沿新涇港和北側靠吳中路的是小高層，全部一梯兩戶設計，兩房面積102122平方米，三房118158平方米。多層開盤價44004700元，小高層41005000元/平方米預計2002年12月交房?！镂挥趨侵新返慕鸷绱髲B觀景閣是1幢18層點式高層，風車型格局，141平方米左右三房，開盤價僅31004100元，弱面可以看見虹橋高爾夫球場。比與其一路之隔的明申花園、古北新城房價接近千元?！镂挥诮饏R路紅松路口的金匯花園推出2幢12層住宅，“大面積、高價位”的特點，兩房面積122平方米，三房面積139158平方米，房價43005400元/平方米。比龍柏金鈴公寓高出近1000元/平方米，與韻動進代報價相當?！镂挥谄咻仿返娜f兆家園本月正式銷售二期萊茵清鏡，二期中規(guī)劃有低層、多層和小高層住宅，其中，沿蒲匯路而建的排屋尚未公開就已被預定一空，2幢三聯(lián)體和2幢四聯(lián)體排屋，面積在180190平方米，售價45004600元/平方米，目前多層住宅房32003600元/平方米，比一期高出約500元/平方米。地塊西側的2幢多層住宅，以108平方米的三房為主，11月交房。★西郊龍柏香榭苑三期小高層位于青杉路169弄，北靠青杉路、東鄰虹井路，占地6萬平方米，建筑面積11萬平方米，規(guī)劃有12幢小高層，綠化率40%。一二期已開發(fā)了8幢住宅，引次推出三期小區(qū)最南面，靠吳中路的4幢811層住宅，一房面積6066平方米，兩房面積80104平方米，四房146平方米，開盤價37004800元/平方米，預計12月交房。為突出本案的特色，航華一村一街坊的定位應有意保持與其他樓盤的差異特征，以取得競爭的有利地位。 春之聲市場調查表項 目錦繡江南韻動時代金匯名人苑位 置金匯路88號金匯路462號紅松路598號規(guī) 模占地30萬m2 建筑面積2萬m2 建筑面積類 型多層、小高層2幢9層、4幢11層12層價 格44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實價格額44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實銷售率約85%以上，112月排行第三位60%，11月排第五位90%工 期外立面落成2002．9月交房現(xiàn)房發(fā) 展 商明泉房地產有限公司上海復星房地產開發(fā)有限公司上海寶虹房地產開發(fā)有限公司容 積 率廣告主題非常中國 非常國際都市中的鄉(xiāng)村俱樂部點睛時沿社區(qū) 府瞰金匯傳奇總價分析4549萬元5567萬70萬元戶型及主力戶型分析124 m2 為主力戶型109133m2122~158 m2物 管 費（多層）（小高層）月配套設施四大主題會所足球俱樂部等周邊配套成熟，金匯中心俱樂部建筑風格江南風格綠色明麗歐式風格園林設計風格陶然十景，五親空間運動型簡單綠化開 發(fā) 期接近現(xiàn)房200個年9月交房現(xiàn)房客 戶 群臺灣、香港等高級白領時尚一族客戶群比較多高級白領綠 化 率40%40%30%備 注40萬余平方米大型復合生態(tài)社區(qū)三期推出18套全裝修房與金匯花園一期連通項 目萊茵清鏡西郊龍柏香榭復泰華庭位 置七莘路2855弄青杉路169弄航東路689號規(guī) 模占地3萬平方米11萬m21萬余平方米類 型多、小高層、三聯(lián)體與四聯(lián)體排屋12幢小高層7幢6層價 格32003600、45004600元/ m237004800元/ m229003500元/ m2真實價格額32003600、45004600元/ m237004800元/平方米29003500/ m2真實銷售率85%、112月排名第10位二期售完，目前推三期估計達95%以上12月預售排行榜第四位50%以上工 期2001．11交房2002．12結構封頂發(fā) 展 商上海萬兆房地產開發(fā)有限公司上海復銘房地產開發(fā)公司上海華漕房地產開發(fā)有限公司容 積 率廣告主題別墅社區(qū)，精品多層令人稱羨的游泳池會所航華矚目精品總價分析集中28~33萬56萬左右2835萬戶型及主力戶型分析三房目前剩110多m2 戶型106146m285134平方米物 管 費月配套設施名人會所、屋頂陽光游泳池臨航北路配套全建筑風格現(xiàn)代明麗剔透簡約風格歐陸風格園林設計風格1000 m2 共享型廣場意大利、英倫風情組團式綠化開 發(fā) 期目前銷售二期推出三期一年客 戶 群工薪階層與部分白領當?shù)乜蛻羧簽橹鳈C場客戶為主，年青置業(yè)較多綠 化 率50%40%35%備 注別墅推出火爆，反映市場量少商鋪60006500元/平方米政府行為，價格低廉，不作廣告產，商鋪不賣 春之韻花苑競爭性項目分析評價1） 位置評價競爭物業(yè)名競爭物業(yè)位置復泰華庭航東路689號新景苑滬青平公路旁錦繡江南金匯路88號韻動時代金匯路462號萬兆家園七莘路2855弄金虹大廈吳中路598弄金匯名人苑紅松路175弄西郊龍柏香榭苑青杉路169號龍興苑黃樺路紅松路口海聯(lián)花苑吳中路380弄古北首席429弄17號航華社區(qū)開發(fā)較早，房型均較落后的，現(xiàn)房源不多，僅有復泰華庭在賣，且隨著其樓盤銷售尾聲的到來，春之韻將迎來新的契機，但不可忽視在與本案距離較近的新景觀的開發(fā)程度相當，可能會給本案造成一定的銷售壓力。龍柏地區(qū)與航華地區(qū)僅環(huán)西大道相連，所以屬同一地區(qū)，但航華地區(qū)早些留下動遷的痕跡，所以房價高低不平，總體價位上比龍柏差近千元以上，所以本案只要在品質拉高，就能與龍柏地區(qū)的較高品質樓盤相當，獲得市場的認可。2）規(guī)模、戶型、面積設置評價物業(yè)名稱規(guī)模戶型面積復泰華庭總建筑面積主1萬余平米一房69平方米二房（8595平方米）三房（93134平方米）新景苑總規(guī)劃1萬多萬平米二房（90—100平方米三房(130150平方米)韻動時代二房二廳（109平米）三房二廳（127133平米）錦繡江南總建筑面積40平米二房（102—122平米）三房（118158平米）金匯名人苑建筑面積2萬平米二房（），三房（144158平米）金虹大廈1萬多平米三房二廳（141142平米）西郊龍柏香榭苑總建筑面積11萬平米二房一廳（84104平米）三房二廳(106134)平米萬兆家園占地近3萬平方米（二期）聯(lián)排(180190)三房二廳（108平米為主）海聯(lián)花苑總建筑面積101300平方米二房（99—100）平米三房（110187）平米古北首席二房（107平方米）三房（127153平方米） 2） 價格評價物業(yè)名稱單價范圍主力單價銷售率復泰華庭29003500元/平方米3200元50%韻動時代42005500元/平方米450070%錦繡江南41005000元/平方米