【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體應(yīng)用的過(guò)程中，可以將其具體劃分為四個(gè)基礎(chǔ)步驟：第一，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型。在針對(duì)一個(gè)事件時(shí)，想要深層次的探索其中的內(nèi)容與價(jià)值，需要自下而上的將不同屬性的內(nèi)容分解為若干層次，同一層的諸因素叢書(shū)上一層因素或?qū)ι蠈右蛩鼐哂休^大影響，同時(shí)又支配下一層因素或受下一層因素的作用。在其中層次分析法當(dāng)中，最上層為目標(biāo)層，僅僅包含一個(gè)指標(biāo)因素。最下層為方案及對(duì)象層，中間分為不同的層次內(nèi)容。如果指標(biāo)層過(guò)多，則需要層層分解。第二，構(gòu)造成對(duì)比較陣。基于層次結(jié)構(gòu)模型當(dāng)中的第2層開(kāi)始，對(duì)于從屬或者上一層每個(gè)因素。進(jìn)而對(duì)成對(duì)比較法和19比較尺寸構(gòu)造成對(duì)比較陣，指導(dǎo)最下層。第三，對(duì)計(jì)算權(quán)向量進(jìn)行一致性驗(yàn)證。對(duì)于不同比較陣計(jì)算最大特征根以及對(duì)應(yīng)特征的向量，充分運(yùn)用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)與一致性比率進(jìn)行一致性的檢驗(yàn)。當(dāng)具體檢驗(yàn)通過(guò)之后，根據(jù)特征向量的實(shí)際需要，歸一分析之后，即得出權(quán)向量；若不通過(guò)，則需要重新構(gòu)造成對(duì)比較陣。第四，計(jì)算組合權(quán)向量并作出一致性檢驗(yàn)。計(jì)算最下層的目標(biāo)權(quán)向量，需要依據(jù)一致性檢驗(yàn)的基本要求，檢驗(yàn)通過(guò)之后，可依據(jù)組合權(quán)向量表示結(jié)果進(jìn)行據(jù)側(cè)分析，否則需要重新考量模型與重新構(gòu)造一些對(duì)比度較大的成對(duì)比較陣。模糊綜合評(píng)價(jià)一詞在1965年美國(guó)加利弗尼亞大學(xué)自動(dòng)控制論專(zhuān)家LA扎得教授在美國(guó)著名學(xué)術(shù)雜志《Information amp。 Control》上發(fā)表的名為《Fuzzy sets》（模糊集論）的文章中首次出現(xiàn)，隨后的50年間發(fā)展非常迅速，并逐漸應(yīng)用到許多科學(xué)研究領(lǐng)域。模糊綜合評(píng)價(jià)，作為模糊數(shù)學(xué)理論中的一個(gè)重要分支，它是運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)理論中的變換原理與最大隸屬度原則，對(duì)被評(píng)價(jià)系統(tǒng)的相關(guān)因素做出綜合、全面的考慮，進(jìn)而得到綜合性評(píng)價(jià)。它不再將事物定性為“是”或“非”絕對(duì)的兩個(gè)方面，而是著眼于事物的“模糊地帶”。在實(shí)際項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，很多事物都不是絕對(duì)的黑白兩色，而處于灰色狀態(tài)，屬性比較模糊。這種模糊性常常由于評(píng)價(jià)因素涉及諸多方面，考慮因素較多，不同因素之間的關(guān)系具有極大的不確定性非常高，而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的本身就具有高度復(fù)雜性，所以，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷時(shí)，模糊的理論更切合實(shí)際，例如較好、一般、很差的程度詞語(yǔ)就可以很好很直觀的描述風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍及損失大小。對(duì)事物進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)時(shí)使用模糊理論方法確定模糊集十分重要。 綜上，本章節(jié)主要是針對(duì)建筑項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中所涉及到的管理理論內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理所涉及到的方法進(jìn)行分點(diǎn)闡述。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，涉及到風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)控制等相關(guān)內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)所涉及到的各種方法進(jìn)行介紹，涵蓋財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法等?？梢?jiàn)，對(duì)基本理念的介紹，有助于深層次的理解其中的內(nèi)在價(jià)值，以便于展開(kāi)研究有章可循。2 煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險(xiǎn)因素?zé)熍_(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目是煙臺(tái)市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的舊城改造的高端住宅小區(qū)項(xiàng)目，2016年3月2日摘牌，2016年7月開(kāi)始基礎(chǔ)工程施工，計(jì)劃2018年10月交房投入使用。位于煙臺(tái)西苑制藥廠地塊，東至太華路，西至福海路，北至鑫海街。商業(yè)入口沿鑫海街布置，基地內(nèi)交通依托原有城市干道設(shè)置一條環(huán)道連接福海路和鑫海街圍繞商業(yè)，住宅出入口設(shè)置在環(huán)路，盡大程度減少大型商業(yè)對(duì)住宅出入的影響，同時(shí)滿足消防環(huán)道?；啬媳眱蓚?cè)設(shè)置地下車(chē)庫(kù)出入口，盡可能的滿足商業(yè)廣場(chǎng)的完整，同時(shí)可以及時(shí)疏散住宅及商業(yè)車(chē)流輛，減少對(duì)黃河路及天山路兩側(cè)的交通影響。本項(xiàng)目總用地面積48273 m2，：，，市政建筑面積30m2，住宅戶數(shù)1192戶，停車(chē)位1445輛（地面210輛，地下1235輛），%，%。結(jié)合建筑項(xiàng)目的本質(zhì)內(nèi)涵，其是一項(xiàng)周期長(zhǎng)、投資大以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜的體系，并且容易受到諸多不確定性因素的影響，導(dǎo)致早建筑項(xiàng)目的全過(guò)程潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。可見(jiàn)，對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理研究，已然十分迫切。建筑項(xiàng)目決策階段是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的基礎(chǔ)，在該階段以煙臺(tái)福瑞福臨門(mén)建設(shè)項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判定，具體包括投資時(shí)機(jī)、區(qū)位選擇以及可行性三個(gè)方面，下面進(jìn)行具體描述：煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)較為大型的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，除了受到國(guó)家以及煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的直接影響之外，還受到自身所處房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期波動(dòng)狀態(tài)的影響。具體分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展會(huì)依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展情況發(fā)生變化，波動(dòng)性因素的變化是其中最為顯著的特征之一。因此，本建設(shè)項(xiàng)目在開(kāi)展建設(shè)的過(guò)程中，由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，不得不充分考量周期性的波動(dòng)與市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)情況，將其納入到整個(gè)項(xiàng)目決策階段中。在完成項(xiàng)目決策與市場(chǎng)供求契合度分析之后，以便于更好的確定風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期。這樣一來(lái)，可以有效避免由于時(shí)機(jī)選擇出現(xiàn)的差異所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位選擇在建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素當(dāng)中，項(xiàng)目區(qū)位不僅包括自然地理區(qū)位，還包括經(jīng)濟(jì)區(qū)位、社會(huì)地理區(qū)位以及交通區(qū)位等。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)生對(duì)于區(qū)位皆有所要求?？梢?jiàn)，關(guān)于區(qū)位選擇的重要性不言而喻。好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與選擇，能夠最大限度上的保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力，不合理的區(qū)位通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)受到影響，處于一種虧損的狀態(tài)。換言之，煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目在決策投資階段還面臨著一定的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)因素的影響?？尚行苑治?，是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。展開(kāi)可行性分析，通常從相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)ζ渥鞒龈尤娴募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)層面的評(píng)估，進(jìn)而研判該項(xiàng)目是否處于可行狀態(tài)下。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，對(duì)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容的編制具體涉及到的內(nèi)容表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件、項(xiàng)目基礎(chǔ)條件、方案對(duì)比、項(xiàng)目估算、地域市場(chǎng)環(huán)境條件、項(xiàng)目施工進(jìn)度安排、項(xiàng)目投融資安排、項(xiàng)目收益估算等多種項(xiàng)目指標(biāo)。對(duì)于煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目而言，可行性的分析需要將大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)內(nèi)容，充分結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本信息，在實(shí)際操作的過(guò)程中將其中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)并不完全獲取，數(shù)據(jù)的來(lái)源于準(zhǔn)確度需要具體衡量與分析。因此，煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目在可行性方面依舊存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。建筑項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，主要是在完成項(xiàng)目決策之后需要具體關(guān)注的環(huán)節(jié)。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目在準(zhǔn)備階段，將重點(diǎn)放在預(yù)開(kāi)發(fā)土地、掌握土地狀況、開(kāi)發(fā)融資、工程發(fā)包以及合同簽訂等不同環(huán)節(jié)。在這一階段，可將煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的風(fēng)險(xiǎn)因素歸類(lèi)為土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)、土地情況風(fēng)險(xiǎn)、土地開(kāi)發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)、工程發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)等，下面進(jìn)行詳細(xì)描述。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，核心問(wèn)題是必須要購(gòu)買(mǎi)預(yù)開(kāi)發(fā)土地，決策層面土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)因素主要被劃分為兩種，一種是購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，煙臺(tái)市的土地購(gòu)買(mǎi)采取的方式是招拍掛與協(xié)議出讓的方式，這種方式使得煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商遇到較大困境，處于被動(dòng)地位及狀態(tài)。為了主動(dòng)應(yīng)對(duì)與規(guī)避土地購(gòu)買(mǎi)決策風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)之前則需要與地方政府進(jìn)行充分協(xié)調(diào)與溝通，將土地的使用以及權(quán)益情況詳細(xì)劃分，并且將拆遷安置狀況與項(xiàng)目建設(shè)目前已經(jīng)具備的基礎(chǔ)條件信息向地方政府提供。土地實(shí)際狀況風(fēng)險(xiǎn)因素，在對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)展實(shí)地調(diào)查后，對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)因素具體總結(jié)為以下幾個(gè)方面：（1）拆遷安置工作是否已經(jīng)全面落實(shí)完成，社會(huì)滿足度效果如何；（2）關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)工作是否已經(jīng)全部完成并順利進(jìn)行；（3）預(yù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所設(shè)計(jì)到的用地，在地形規(guī)整程度、礦產(chǎn)資源、周邊是否有裂縫以及地震帶等多個(gè)層面展開(kāi)具體分析，掌握土地實(shí)際狀況是否有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。以上問(wèn)題的分析，能夠在一定程度上充分解決這一問(wèn)題，保證煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目的順利施工，解決工程準(zhǔn)備階段的安全隱患。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段表現(xiàn)在土地開(kāi)發(fā)融資的風(fēng)險(xiǎn)因素當(dāng)中，融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)因素通常表現(xiàn)在銀行信貸融資風(fēng)險(xiǎn)、股票融資風(fēng)險(xiǎn)、債券融資風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)售回收資金風(fēng)險(xiǎn)。上述風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的產(chǎn)生，主要包括融資時(shí)匯率、利率、建材價(jià)格等上漲及融資利率和融資方式的變動(dòng)。因此，準(zhǔn)備階段的土地融資開(kāi)發(fā)內(nèi)容及風(fēng)險(xiǎn)因素需要得到高度關(guān)注。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中所涉及到的基本因素，通常是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)發(fā)包方式層面所產(chǎn)生的差異性，并由差異性因素引起。現(xiàn)階段，煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目采取的工程發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)質(zhì)上是一種包工包料的方式。這種方式，可以選擇信譽(yù)良好的施工單位與施工隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)，獲取良好的原材料供應(yīng)渠道與建材價(jià)格。但這一過(guò)程中，施工單位的項(xiàng)目施工質(zhì)量成為風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根本誘因。針對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)，將計(jì)價(jià)方式作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)劃分。包括單位合同風(fēng)險(xiǎn)、總價(jià)合同風(fēng)險(xiǎn)、成本加酬金合同風(fēng)險(xiǎn)等。該項(xiàng)目的總價(jià)合同內(nèi)容，應(yīng)該明確各個(gè)項(xiàng)目工程的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因素，含在分項(xiàng)工程量計(jì)算與劃分時(shí)間所占比重的基礎(chǔ)之上，將整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期作為研究基礎(chǔ)，進(jìn)而嚴(yán)懲合同招標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間。在完成項(xiàng)目的具體決策與準(zhǔn)備之后，煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)施階段。該階段的風(fēng)險(xiǎn)因素，表現(xiàn)在不同層面。依據(jù)類(lèi)型劃分，包括進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)層面。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目作為大型的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建筑施工周期較長(zhǎng)。并且建設(shè)項(xiàng)目施工中分為不同的環(huán)節(jié)，需要依據(jù)建筑工序分批次完成。各個(gè)環(huán)節(jié)之間表現(xiàn)為一種相互聯(lián)系相互制約的形態(tài)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題，都勢(shì)必影響并且在無(wú)形之中增加總項(xiàng)目成本，導(dǎo)致預(yù)定的施工進(jìn)度受到影響。在長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，工期的延長(zhǎng)還將影響項(xiàng)目的具體銷(xiāo)售，導(dǎo)致銷(xiāo)售時(shí)機(jī)延誤，影響項(xiàng)目收益率的提升，項(xiàng)目資金嚴(yán)重積壓。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)這一類(lèi)別的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，需要大量的資金提供支撐，這就涉及到的成本因素，如何在保證成本的基礎(chǔ)之上做到效益最大化，控制成本是關(guān)鍵。在這里將該建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為以下幾個(gè)方面，包括原材料、輔料使用與管理、設(shè)計(jì)方案變更、機(jī)械設(shè)備使用維護(hù)、新技術(shù)新工藝引進(jìn)等支出成本，正是這些因素的相互協(xié)調(diào)，構(gòu)成了項(xiàng)目的完整性。成本風(fēng)險(xiǎn)因素的有效控制，能夠充分避免成本的增加。質(zhì)量問(wèn)題是整個(gè)建筑項(xiàng)目的根本，但造成質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的因素較多。經(jīng)過(guò)通過(guò)多方資料的查詢(xún)以及對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的總結(jié)，工程質(zhì)量因素包括施工人員、所使用原材料、機(jī)械設(shè)備及維護(hù)、施工工藝以及施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境等。其中施工人員造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，包括施工流程的操作不當(dāng)、施工過(guò)程對(duì)質(zhì)量的關(guān)注度不足、綜合素質(zhì)偏低等影響；原材料則是建筑材料的質(zhì)量問(wèn)題，與成本因素掛鉤；機(jī)械設(shè)備及維護(hù)，是指建筑工程施工中所運(yùn)用的大型設(shè)備，正常操作與維護(hù)，為工程施工提供保障；施工工藝與施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境方面，通常是指施工過(guò)程中的工藝條件與現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)化環(huán)境。多因素協(xié)調(diào)下，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)才能夠在最大限度上得到控制。煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，安全風(fēng)險(xiǎn)因素的具體表現(xiàn)包括施工現(xiàn)場(chǎng)、由于人員、材料以及施工環(huán)境不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)工作不到位的現(xiàn)象，必將造成工程事故的產(chǎn)生。安全風(fēng)險(xiǎn)能夠有效緩解與控制不安全狀態(tài)，包括施工人員的風(fēng)險(xiǎn)因素與作業(yè)環(huán)境不安全因素。建筑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段是整個(gè)項(xiàng)目施工完成之后，成本回收的階段。當(dāng)然，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)因素與前幾個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素存在本質(zhì)上的差別，具體表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益因素與服務(wù)因素層面，處于建筑項(xiàng)目全過(guò)程的收尾階段。建筑項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)，可具體劃分為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多方面。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，直接決定著整個(gè)項(xiàng)目收益率的實(shí)際情況。當(dāng)然，在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素方面，可依據(jù)煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，將其具體劃分為煙臺(tái)地區(qū)其他房地差項(xiàng)目以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研情況、自身產(chǎn)品在市場(chǎng)中的定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制不合理等多方面因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受到影響，收益率名下降低。營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的環(huán)節(jié)，良好的營(yíng)銷(xiāo)策略有助于營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值的充分展現(xiàn)，將該房地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)。但這一環(huán)節(jié)，所謂的營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑表現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)決策、營(yíng)銷(xiāo)規(guī)則等方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭的火熱，愈來(lái)愈多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)能力作為衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合質(zhì)量的關(guān)鍵性因素。體現(xiàn)在需求層面的不單單是剛性需求的滿足，更是周邊配套設(shè)施以及入住之后物業(yè)服務(wù)能力。基于此，煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的過(guò)程中，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素可以具體的歸類(lèi)為兩種，一種是建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司的選擇情況；另一種則是收費(fèi)項(xiàng)目方面存在的風(fēng)險(xiǎn)[15]。綜上，本章節(jié)是對(duì)煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目所涉及到的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合分析。包括項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段等四個(gè)層面。并將不同階段可能存在或普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)化處理。項(xiàng)目決策階段包括投資時(shí)機(jī)、區(qū)位選擇以及可行性風(fēng)險(xiǎn)；準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)則包括土地購(gòu)買(mǎi)決策、土地實(shí)際狀況、土地開(kāi)發(fā)融資、工程發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)因素則包括進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及安全風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)階段則包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。針對(duì)這一建筑項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有助于更深層次的理解煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，能夠提升現(xiàn)階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)，進(jìn)而針對(duì)制定的內(nèi)容做好應(yīng)對(duì)策略。3 煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是站在一個(gè)新的角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行量化與處理，以便于更準(zhǔn)確的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)因素的存在。本次以煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目為例，旨在深刻剖析風(fēng)險(xiǎn)因素，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供基礎(chǔ)保障。下面展開(kāi)具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：想要運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析的方法判定風(fēng)險(xiǎn)因素，則需要在具體衡量過(guò)程中結(jié)合定性分析的方法。本次研究采用的定性分析方法為德?tīng)柗品?，?duì)該項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別。根據(jù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)人員的直接經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所闡述與研究的問(wèn)題直接預(yù)測(cè)，屬于專(zhuān)家調(diào)查法的一種類(lèi)型。該方法評(píng)價(jià)反饋型、匿名性以及統(tǒng)計(jì)性的特點(diǎn)，能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供保障[16]。同時(shí)，為保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素與建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)性，發(fā)揮驗(yàn)證效果。聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)控制專(zhuān)業(yè)的高級(jí)從業(yè)人員、資深專(zhuān)家以及房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢(xún)師，進(jìn)而構(gòu)成煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組。根據(jù)相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)與風(fēng)險(xiǎn)因素當(dāng)中選擇的各項(xiàng)因素，得出調(diào)查數(shù)據(jù)表，具體內(nèi)容如表31所示：表31 煙臺(tái)福瑞?福海門(mén)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)表 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很高較高一般較低極低投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（C11）13754區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)（C12）12863項(xiàng)目類(lèi)