休閑地產(chǎn)的開發(fā)關鍵與經(jīng)典模式研究(編輯修改稿)
2025-07-25 03:24 本頁面
【文章內容簡介】 成的關鍵，主要依賴于差異化的體驗，必須通過構建一個具有強大感召力的獨特主題——將整個項目統(tǒng)領起來的靈魂主線、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項目來說，至關重要。 獨特主題的構建，需要將資源基礎與特色文化整合起來，可以是本土文化，也可以是外來文化，關鍵是要對市場形成強勁的吸引力，能夠為旅游休閑板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大地提升其文化內涵與附加值，并最終促進項目市場競爭力的提升。如在浙江縉云縣某溫泉休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)中，我們提出以黃帝文化與道家《內經(jīng)圖》文化與溫泉及地產(chǎn)開發(fā)相融合，用“黃帝溫泉谷養(yǎng)生內經(jīng)圖”的主題來統(tǒng)領整個項目，打造“中華養(yǎng)生第一泉”，從而實現(xiàn)與臨近的浙江武義縣歐式溫泉的差異化發(fā)展。 以市場特定化的眼光，打造核心項目，鑄就其引擎 休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要有一個或多個核心項目，即區(qū)域發(fā)展的引擎來帶動。引擎的打造，主要有“特色景區(qū)、主題公園、主題活動（實景劇、音樂會、電影節(jié)、民俗文化活動等）、特色休閑項目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場、主題度假酒店、主題小鎮(zhèn)）及多個項目組合”五種。 核心項目的選擇，需要立足資源本底，研究核心市場，根據(jù)市場的特定化主流需求來選擇打造。如在西安高陵縣城東南某休閑地產(chǎn)開發(fā)項目中，我們提出，針對由近10個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）構成的“渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”在休閑、購物、娛樂、餐飲等方面的巨大需求，打造一個特色化的“城市休閑商業(yè)綜合體”（融合購物中心、酒吧街、電影院、休閑廣場等于一體）——“渭北幸福港灣”，以此來帶動整個片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)。 以運營科學化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展 運營操作的創(chuàng)新，關系項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗： （1）項目運營 一是先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動平臺、養(yǎng)生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開發(fā)的商業(yè)模式實質。 二是先做項目品質，后做銷售面積。在開始先注重項目品質，為的是創(chuàng)造品牌效應，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。 三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結合的運營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權式物業(yè)的手法先售后租，通過會議經(jīng)營實現(xiàn)回租后的有效使用。 四是以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個項目則可以通過會員卡實現(xiàn)組合權益大聯(lián)動。 （2）企業(yè)運營 從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運營上，從“項目
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