【文章內容簡介】 交通優(yōu)勢?？蓪㈨椖康妮椛浞秶榧爸猩饺小　?． 項目所在區(qū)域商業(yè)、市政設施配套較齊備，如住宅小區(qū)、銀行、郵政、電信、水電局等。從而本區(qū)域人口結構上以中上階層為主。有一定的消費及投資潛力?！　?． 項目計劃興建1500m2的廣場，將會給各種商業(yè)推廣活動，人流匯集提供方便，同時有助于本項目的興旺及名聲的建立?！　?． 本項目住宅部份的高品質定位有助于商場早期名聲的確立，吸引市民的投資欲望?！　?． 中山目前尚未有十分成功的店中店式的綜合購物商場，因此在這方面的竟爭相對較小。　　項目劣勢　　1 中山的零售氣氛與廣州、深圳等城市相比有一定的差距。居民消費集中在交通、房地產、電信等行業(yè)上。從社會消費品零售總額上看，中山市的商業(yè)氣氛正在逐步轉好（附表四）。很多商家都會把中山放在重點開設支店的地位上。如：麥當勞、肯德基、CY、佐丹奴、班尼路等。 　　表四 社會消費品零售總額（按行業(yè)分）　　單位：萬元　　年份 1998 1999 1999比1998變化%　　社會消費品零售額 855266 951506 　　批發(fā)零售貿易業(yè)餐飲業(yè)零售額制造業(yè)零售額其它行業(yè)零售額 　　　　　　　　5714941676103028185881 6575851776852482791409 　　因此,如能適當?shù)匾龑е猩绞忻竦南M及投資,應成為本項目營銷策略的重點?！　? 項目所在位置有人行立交橋，阻擋項目的可視面，亦減低消費人群的購買欲望。因此，在消售或租賃上有技巧地向買家或租戶解釋?！　? 目前停車位置數(shù)量500個左右（包含住宅部分），對于一個二萬平方米的商場是遠遠不夠的。應盡量加大車位數(shù)量，確保商場有300個車位可供商家及客戶使用。　　4 項目地塊空置多年，使中山市民對本項目的信心不足，因此項目應該盡快將前期工作作好，如拆遷及周邊環(huán)境的整治，售樓部的興建等?！　∪㈨椖慷ㄎ弧　”卷椖考纫獮槿藗內粘Ｉ钤鎏矸奖?，又要有各地名牌連鎖店、中高檔男女士服裝、精品供人們隨意購買，成為中山市人民“購物、飲食、娛樂、悠閑”首選的去處。以這樣的形象定位才能吸引大量消費人士。從而體現(xiàn)商場商鋪有升值的潛力?！　№椖抗δ芊謪^(qū)　　建議項目首、二期分作兩個部分考慮，在外觀上要統(tǒng)一形象?！　、 項目首期主要是作為本項目住宅的配套　　首期功能分區(qū)　　首層 大型超市、西式快餐、銀行、通信　　二層 中式酒樓、西餐　　三層 發(fā)展商預留　　四層 證券、美容、健身　　B、 項目二期是綜合購物中心　　二期功能分區(qū)　　首層 化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾、皮具及精品　　二層 中高檔服飾、皮具休閑服飾 　　三層 兒童服飾、玩具、男女內衣、家居飾品　　四層 娛樂天地、美食廣場、卡拉OK　　四、營銷策略　　（一） 項目總體營銷概念設計　　1． 營銷概念實施的原則　　一個商場推廣的成功是一個集合發(fā)展商、代理商、業(yè)主、大小租戶、公關廣告公司和傳媒所組合的一個群體行動計劃方案的結果，而其中是需各方面的全力合作和支持訂立這一個方案，并不代表由發(fā)展商策劃或參與人生議定，就是完美無暇，無需修改，而是需要按市場情況竟爭不斷作出修正和補充，再配合各商戶的積極參與，始能發(fā)揮最大效用?！　?． 本項目營銷的總體概念　　商場從前期推廣到開業(yè)，以及開業(yè)后的運作，管理，需要多方面的參與，需要不同的力量在該過程中扮演不同的角色。而該過程，基本可視為該物業(yè)的所有權與使用權在不同階段的操作和轉移過程。　　物業(yè)的開發(fā)，初始的所有權和經(jīng)營權是統(tǒng)一控制于發(fā)展商手上的，而隨著該物業(yè)的出租，物業(yè)的使用權便轉移到租戶手中。同樣，隨著物業(yè)的出售，物業(yè)的所有權亦同樣會發(fā)生相應的轉移，發(fā)展商的利益，就是在所有權和經(jīng)營權的轉移中產生?！　》涤^市場，商鋪的所有權和使用權會有不同的受眾，亦即在營銷推廣時應針對不同的目標客戶。商鋪的租戶，關心的是商鋪的使用權，亦即經(jīng)營權，商鋪的買家，亦即投資者，關心的是商鋪的所有權。　　租戶擅長的是經(jīng)營，他們熟悉零售業(yè)的運作，了解市場的需求，清晰商品的流通途徑和過程。因此他們會將有限的流動資金投入到經(jīng)營中，拓寬市場，開設分店，因此他們更為習慣于租用商鋪，而不會將流動資金用作購買商鋪?！　⊥顿Y者所關注的卻是商鋪本身的升值潛力，投資后的租金回報，以及投資該商鋪所承擔的風險。他們不擅長經(jīng)營，沒有開店的經(jīng)驗，所以在投資時會比較關注商鋪比租的可能性和難易情度。在解決出租商鋪的疑慮后，他們才會有投資的信心?！　∷裕虉鰻I銷策略的重點，應該是針對經(jīng)營者與投資者的不相同的心理特質，分別采取不同的策略和手法。亦即租售分離，以租帶售。　　3． 營銷策略的實施步驟　?。?） 商場的招商出租　　商場的商家組成，應由品牌店鋪，特色店鋪，本地品牌及個體經(jīng)營者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構出商場的架，以本地品牌及個體經(jīng)營者作為有力的補充，有機地營造出商場的整體形象和商業(yè)氛圍?！　. 引入品牌店鋪以確立商場的風格和檔次　　商品在市場中要占領市場份額，就必須具有其獨特的銷售主張和準確的市場定位，以及鮮明的風格。品牌店鋪的引入，就正是將其品牌所蘊含的形象和風格延伸，由