【文章內(nèi)容簡介】 低。與此同時，在該理論聚集程度上的考慮也要注意到商鋪之間的競爭關(guān)系。不能只是追求商鋪的聚集所帶來的客源。3 中式快餐連鎖店選址的模型的建立中式快餐連鎖店的選址對于連鎖店的發(fā)展有至關(guān)重要的作用，選址的好壞將影響連鎖店的以后的發(fā)展。可以將選址的環(huán)節(jié)和選址因素的選定共同構(gòu)成一個體系，以下是我結(jié)合實例和選址理論所構(gòu)建的模型。根據(jù)大多數(shù)實踐案例，一般情況下人們進(jìn)行中式快餐連鎖店選址的程序是：（1）設(shè)定中式快餐連鎖店應(yīng)滿足的基本條件[8]。包括預(yù)期的收益目標(biāo)、產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品的價格層次、快餐連鎖店的面積、目標(biāo)顧客等。（2）選定目標(biāo)城市，整體的對目標(biāo)城市進(jìn)行考察了解。通過各種渠道，對目標(biāo)城市的基礎(chǔ)信息進(jìn)行了解、分析，然后進(jìn)一步將數(shù)據(jù)細(xì)化，包括城市的不同區(qū)域的地理地貌、人口數(shù)量、區(qū)域面積面積、居民經(jīng)濟(jì)狀況(比如居民的收入支出情況、城市居民整體經(jīng)濟(jì)情況)、城市規(guī)劃、租金地價、城市商業(yè)設(shè)施的布局等等。（3）通過對城市的整體考察，在特定的商業(yè)區(qū)域中找出滿足基本條件的地點(diǎn)[8]。（4）在選址要素中，結(jié)合具體的實際狀況，確定影響經(jīng)營成敗的關(guān)鍵要素[8]。（5）對這幾個地點(diǎn)的關(guān)鍵要素進(jìn)行分析[8]。（6）根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)一步篩選出幾個重點(diǎn)地點(diǎn)[8]。（7）對幾個重點(diǎn)地點(diǎn)及周邊區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析[8]，要注著重分析選址因素之間的相互關(guān)系，加強(qiáng)量化分析，以便于相互之間進(jìn)行比較分析。（8）書寫各地點(diǎn)的選址調(diào)查報告[8]。其中應(yīng)該包括項目可行性報告和城市調(diào)查報告兩個部分，它可以反映選址內(nèi)容和選址工作的結(jié)構(gòu)。（9）綜合考慮各個因素，比較各個調(diào)查結(jié)果[8]。（10）最終進(jìn)行選址決策[8]。 選址因素的確定中式快餐連鎖店選址因素比較多，不僅要考慮本身所能具備的經(jīng)濟(jì)實力，還需要充分的掌握分析目標(biāo)城市的現(xiàn)有狀況，同時還要結(jié)合目標(biāo)城市未來的規(guī)劃與發(fā)展，比如城市的區(qū)域的開發(fā)，街道開發(fā)、道路拓展計劃，高速路、高架路的建設(shè)計劃，這些都將影響商業(yè)的發(fā)展。捕捉和掌握發(fā)展動態(tài)，將有效預(yù)知快餐連鎖店周邊的變化，有利于準(zhǔn)確的的估計目標(biāo)顧客群的變化。要用發(fā)展的眼光看問題，最終，在法律的規(guī)定下，投入最適合的資金，來獲取最大和利潤和追求更開闊的發(fā)展空間。下面僅將中式快餐連鎖店選址的部分因素作分析： 區(qū)位因素城市設(shè)施的方面：學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、社區(qū)服務(wù)中心、集貿(mào)市場、醫(yī)院、郵局、體育場、公園、旅游景點(diǎn)、電影院、飯店、大型車站等這些地方都能吸引顧客前往，容易聚集大量人群。是中式快餐連鎖店選址的傾向性場所。需要關(guān)注的數(shù)據(jù)有:學(xué)校數(shù)量以及規(guī)模、人口數(shù)量、消費(fèi)水平，政府機(jī)關(guān)數(shù)量、企業(yè)的數(shù)量、在職人數(shù)、娛樂場所的數(shù)量和人口保有量，車站的數(shù)量和運(yùn)量等等。交通狀況：交通條件是影響選址的直接且關(guān)鍵的因素，交通條件越優(yōu)越，對于吸引顧客越有利。調(diào)查時要注意選址地點(diǎn)周圍的臨街的人流量、車流量、道路寬度以及附近的公交線路。在調(diào)查公交線路時也需要注意各個線路所行的區(qū)域，這里能反映出連鎖店的銷售范圍，因為商圈不是一個規(guī)整的圓形，在空間距離的劃分上很受道路交通等狀況的影響。租金地價方面：要盡可能的使成本降低，針對所選區(qū)段設(shè)定一個最高值。同時不僅僅要要考慮到當(dāng)時成本最低，還要綜合考慮，以長遠(yuǎn)的眼光看的，結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃，給快餐連鎖店一個良好的發(fā)展空間。地形特點(diǎn)：要使快餐連鎖店醒目，吸引更多顧客的注意，就必需抓住地形地貌的特點(diǎn)，從用地的方位、面積、形狀、傾斜度、高低和日照條件，能夠判斷出該快餐連鎖店給顧客帶來的感覺。是不是臨街、是不是有十字路口或者是不是有三岔路口，都將關(guān)系到快餐連鎖店的用地的可見性和可入性。綜上所述，選址的區(qū)位因素可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：租金或地價、人流量、車流量、路況、公交路線、周圍的集客源、用地的可見性以及用地的可入性。 競爭因素將商圈內(nèi)的同等規(guī)模的餐飲店作為主要的競爭對手，如果兩個餐飲店的商品的種類和價格不在同一個檔次，那么它們之間的競爭強(qiáng)度相對就要減弱很多，因為在這樣的情況下，它們的目標(biāo)顧客群是不一樣的。將類型較小的餐飲店鋪作為次要的競爭對手，相對于主要的競爭對手來說，它們競爭關(guān)系的權(quán)重是不一樣的。同時，兩個餐飲店鋪之間的距離將有效地影響到它們之間的競爭關(guān)系，它們之間的距離越近也就意味著它們的銷售范圍重合度越大，競爭自然就越激烈。要注意競爭快餐店的數(shù)量，看是否達(dá)已經(jīng)到飽和，競爭是不是很激烈。綜上所述，競爭因素可以歸結(jié)為：競爭快餐店的數(shù)量、競爭快餐店離所選地址之間的距離、競爭快餐店的商品種類和價格。 人口因素通過了解人口因素狀況，就可以分析掌握城市的居民消費(fèi)狀況，有利于區(qū)分不同區(qū)域的居民的消費(fèi)習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)狀況，幫助更加有效地把握目標(biāo)顧客群體的所在，對確定選址位置有很大的幫助。人口結(jié)構(gòu)包括性別比例、年齡結(jié)構(gòu)、教育程度、職業(yè)分布等。人口年齡結(jié)構(gòu)又可以大致區(qū)分為老年、中年、青少年以及兒童，而兒童往往是沒有自主消費(fèi)權(quán)的，所以將顧客劃分為前三者。而對于青少年來說，他們追求的是時尚、個性，而中年人孩子為中心進(jìn)行消費(fèi)，而且他們注意飲食的健康和衛(wèi)生。老年人很少有到快餐店消費(fèi)的習(xí)慣。職業(yè)分布和教育程度都將會影響到消費(fèi)習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)狀況。消費(fèi)習(xí)慣還將會影響到商品檔次以及該商圈內(nèi)的顧客數(shù)。人口密度通常采用每平方公里的人數(shù)表示，但是，往往白天的時候人員流動性較強(qiáng)，大多數(shù)會集中在學(xué)校、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)，所以還要結(jié)合經(jīng)營方式和經(jīng)營時間考慮到所在區(qū)域人口密度對快餐連鎖店的有效性。通常而言，人口越密集，越有利于增加消費(fèi)的次數(shù)。居民收入的狀況將將直接影響到他們的消費(fèi)能力。消費(fèi)支出很大程度上受收入狀況的影響，而不同的消費(fèi)支出也就影響到快餐連鎖店的產(chǎn)品檔次。人口性質(zhì)可以劃分為常住人口和流動人口，通常情況下選擇常住人口數(shù)量較多的地點(diǎn)做選址位置是合適的，因為這樣它的目標(biāo)顧客群相對比較穩(wěn)定，所以，很多快餐連鎖店選擇靠近居民區(qū)建設(shè)。綜上所述，人口因素包括了人口密度、人口性質(zhì)、消費(fèi)狀況、收入水平以及人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)又可以細(xì)分為性別比例、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、教育程度等。 快餐連鎖店自身條件 快餐連鎖店自身條件將影響到該家店鋪對顧客的吸引力，如果顧客信任這家快餐連鎖店，那么它的的競爭能力將會增加；快餐連鎖店的資金越充沛，它就能租賃或建立較大的店鋪面積，還將影響到商品的檔次；連鎖店面積越大，往往其中的商品種類也比較全面，還能給人比較寬松舒適的感覺，有利于吸引顧客；停車位將會直接影響到消費(fèi)者的出行便利程度，所以不僅要設(shè)立汽車停車位，同時也要將自行車和摩托車設(shè)立停車位，最好能有專人指揮、看管，維護(hù)好快餐連鎖店外圍的秩序和安全，有利于獲得消費(fèi)者的認(rèn)同?？偟膩碚f，快餐連鎖店自身條件主要包括店面面積、店面裝潢、停車位。 模型構(gòu)建成的主要因素框架圖，將中式快餐連鎖店選址的主要因素構(gòu)建為框架圖?？觳瓦B鎖店選址因素區(qū)位因素競爭因素人口因素自身條件快餐連鎖店所處位置的地價或租金快餐連鎖店臨近道路的車流量和人流量快餐連鎖店附近的公交路線快餐連鎖店周圍的集客源快餐連鎖店用地的可入性和可見性附近同類快餐店的數(shù)量同類快餐店的產(chǎn)品種類和價格附近快餐店與本超市間的距離商圈內(nèi)的人口密度商圈內(nèi)的居民消費(fèi)狀況商圈內(nèi)的居民收入水平商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)快餐連鎖店的面積快餐連鎖店附近的停車場 快餐連鎖店選址主要因素的框架圖4 快餐連鎖店選址模型的數(shù)據(jù)分析 在第3章建立起來了中式快餐連鎖店選址模型，需要選定一個商圈，利用所建的模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析研究。我選取以濟(jì)南市超意興中式快餐連鎖店濟(jì)南大學(xué)店為研究對象，劃分出一個以超意興快餐連鎖店濟(jì)南大學(xué)店為中心的直徑800米的商圈。將此商圈作為核心商圈來進(jìn)行研究，在現(xiàn)有的商圈理論中提到核心商圈是離中心有500米的距離的范圍，但是在論文的前面關(guān)于選址理論的不足中已經(jīng)闡述此距離已經(jīng)不適用于現(xiàn)今社會，所以將核心商圈直徑徑增加到800米。下列是以調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析與研究。 所調(diào)查選址因素的數(shù)據(jù)及圖表本文的調(diào)查問卷傾向于人口因素的部分的調(diào)查，從人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、收入水平、購物習(xí)慣等方面來調(diào)查，調(diào)查樣本數(shù)為60。以下是對各個調(diào)查項目的圖表總結(jié)：（1）職業(yè)分布職業(yè)分布是人口結(jié)構(gòu)調(diào)查中的重要一部分，它可以體現(xiàn)出收入狀況和消費(fèi)狀況，但是，傾向并非很明顯。在此次的調(diào)查中，調(diào)查的對象明顯的傾向于在校大學(xué)生學(xué)生，可以看出學(xué)生成為超意興快餐連鎖濟(jì)南大學(xué)店的顧客群的一個重要群體。周圍的居民也大多是集中在企事業(yè)單位的基層職工。但是，考慮到以學(xué)生為主就應(yīng)將商品定位偏重于，而且由此可以看出此地的商品定位不應(yīng)太高。 周圍居民的職業(yè)分