【正文】 面的因素，比如所處地段的地價(jià)與租金，或者建設(shè)所需要的費(fèi)用，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的費(fèi)用，做做比較分析，看哪一個(gè)投資額最低。所以，要權(quán)衡各個(gè)方面，選擇有最利于獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的方案。它對(duì)快餐連鎖店周圍的人群起主導(dǎo)的作用，對(duì)相對(duì)較遠(yuǎn)的人群起吸引的作用。商圈本身就是一個(gè)群體，它具有多元化的層次，通常依據(jù)到達(dá)商圈的困難程度來(lái)進(jìn)行劃分。評(píng)價(jià)一個(gè)商圈最根本的指標(biāo)就是消費(fèi)力，只是盲目地打造消費(fèi)組合，無(wú)法成就成功的商圈。第三，位置。第四，目的。第五，城市規(guī)劃。注重城市規(guī)劃對(duì)于快餐連鎖店的進(jìn)一步發(fā)展有很大幫助。[7]： 商圈劃分依據(jù)商圈構(gòu)成 商圈類型距離/m時(shí)間 人流率/%主商圈 核心商圈 5007—8分鐘 50～70次級(jí)商圈 次級(jí)商圈100015分鐘左右 20～30第三商圈 邊緣商圈150020分鐘左右 10～201935年，德國(guó)著名的城市地理學(xué)家克里斯塔勒()提出了中心地理論，這也是迄今為止發(fā)展的最完善最標(biāo)準(zhǔn)的零售業(yè)的選址理論，而且羅斯還對(duì)它進(jìn)行了更深層次的發(fā)展?？死锼固├諏^(qū)域劃分不同層次的標(biāo)準(zhǔn)是商品種類的多少。較靠上的層次是相對(duì)較大的中心地帶，經(jīng)營(yíng)必需品和非必需品。 克里斯泰勒認(rèn)為中心地系統(tǒng)的基礎(chǔ)是在市場(chǎng)原則的基礎(chǔ)上形成的中心地的空間均衡，并據(jù)此提出了以下幾個(gè)基本前提：（1）中心地分布區(qū)域是平原而且自然條件和自然相同并且是均質(zhì)分布。（2）擁有統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，規(guī)模相同的所有城市，其交通便利程度也是一致的。（3）消費(fèi)者都選擇距離最近的中心地，習(xí)慣就近購(gòu)買，好減少交通費(fèi)。銷售價(jià)格和交通費(fèi)相加等于消費(fèi)者購(gòu)買商品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)格。中心帶理論顯示，如果顧客能到較高層次的中心地帶一次性購(gòu)齊所需的全部物品物品，就不會(huì)再到附近的較低的中心地帶去購(gòu)物。該派理論的學(xué)者認(rèn)為某一商品的“真正價(jià)格”應(yīng)該是包含交通成本在內(nèi)的價(jià)格，所以，顧客來(lái)去中心地帶的時(shí)間是決定中心地帶位置最關(guān)鍵的因素[5]。雷利提出了區(qū)域相互作用理論?？稻S斯對(duì)雷利法則進(jìn)行了修訂，并試圖確定兩個(gè)城市交易區(qū)域的分界線，也就是兩個(gè)城市的顧客可能會(huì)到任何一個(gè)城市去消費(fèi)的分界點(diǎn)。顧客被吸引前往人口較多的城鎮(zhèn)的原因主要在于當(dāng)?shù)氐纳痰暝O(shè)施與商品種類更多更全，也就更值得花時(shí)間去消費(fèi)。而且在商圈劃定時(shí)計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)資料的要求不是很高，所以在歐洲、美國(guó)、日本等國(guó)得到了廣泛的應(yīng)用[3]。赫夫提出了城市區(qū)域內(nèi)的商圈預(yù)測(cè)的空間模型，給區(qū)域相互作用理論體系注入了新的血液。 最小差別理論最小差別理論在零售業(yè)中應(yīng)用了哈羅德該理論認(rèn)為，在同一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)如果一定數(shù)目的商家聚集在一起，經(jīng)營(yíng)效果將會(huì)最好。 選址理論的不足相對(duì)而言，商圈理論已經(jīng)建立了很長(zhǎng)時(shí)間，在這期間里隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，交通業(yè)的迅速發(fā)達(dá)，人們出行也變得越來(lái)越方便，同時(shí)人們的消費(fèi)水品不斷提高，對(duì)商品和服務(wù)的要求也越來(lái)越高，已經(jīng)不再僅僅局限于附近的消費(fèi)圈，所以相對(duì)而言商圈中的距離應(yīng)該加大，時(shí)間上可以暫時(shí)不作調(diào)整，而且，距離的測(cè)定也要考慮到快餐連鎖店周圍的道路，所以說(shuō)商圈的范圍其實(shí)并不是一個(gè)規(guī)整的圓。商圈的吸引力則要考慮到商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、人口的數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)距離等。在現(xiàn)實(shí)中世界里是很難滿足克里斯泰勒提出的假設(shè)條件的，所以說(shuō)中心地理論相對(duì)來(lái)說(shuō)理論性過(guò)強(qiáng)，這也就降低了它的實(shí)用性。其中在克里斯泰勒的理論著重分析的是商品服務(wù)范圍的上限（在這里上限也成為限程，是指消費(fèi)者愿意購(gòu)買商品所走的最遠(yuǎn)距離[3]），但是它缺少對(duì)于商品和服務(wù)供應(yīng)范圍下限的（下限又稱為限需，是能夠維持收支平衡的最低需求量，也就是最低顧客數(shù)量[3]，從空間的范圍來(lái)講，是中心地最小限度的空間范圍）研究和論述。如果設(shè)在各商業(yè)中心是相似的而且沒有太大差別的前提之下下，克里斯泰勒的理論是沒有問(wèn)題的?？死锼固├罩皇亲⒅馗鞯燃?jí)設(shè)施的出現(xiàn)，卻忽視了集聚效益。從零售類型來(lái)分析，該理論只適合于銷售日常生活用品的商鋪，不適合于銷售具有高挑選性的高檔消費(fèi)品的商店。最小差別理論在不同零售業(yè)態(tài)中適用程度不一樣的。與此同時(shí)，在該理論聚集程度上的考慮也要注意到商鋪之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。3 中式快餐連鎖店選址的模型的建立中式快餐連鎖店的選址對(duì)于連鎖店的發(fā)展有至關(guān)重要的作用，選址的好壞將影響連鎖店的以后的發(fā)展。根據(jù)大多數(shù)實(shí)踐案例，一般情況下人們進(jìn)行中式快餐連鎖店選址的程序是：（1）設(shè)定中式快餐連鎖店應(yīng)滿足的基本條件[8]。（2）選定目標(biāo)城市，整體的對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行考察了解。（3）通過(guò)對(duì)城市的整體考察，在特定的商業(yè)區(qū)域中找出滿足基本條件的地點(diǎn)[8]。（5）對(duì)這幾個(gè)地點(diǎn)的關(guān)鍵要素進(jìn)行分析[8]。（7）對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)地點(diǎn)及周邊區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析[8]，要注著重分析選址因素之間的相互關(guān)系，加強(qiáng)量化分析，以便于相互之間進(jìn)行比較分析。其中應(yīng)該包括項(xiàng)目可行性報(bào)告和城市調(diào)查報(bào)告兩個(gè)部分，它可以反映選址內(nèi)容和選址工作的結(jié)構(gòu)。（10）最終進(jìn)行選址決策[8]。捕捉和掌握發(fā)展動(dòng)態(tài)，將有效預(yù)知快餐連鎖店周邊的變化，有利于準(zhǔn)確的的估計(jì)目標(biāo)顧客群的變化。下面僅將中式快餐連鎖店選址的部分因素作分析： 區(qū)位因素城市設(shè)施的方面：學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、社區(qū)服務(wù)中心、集貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、體育場(chǎng)、公園、旅游景點(diǎn)、電影院、飯店、大型車站等這些地方都能吸引顧客前往，容易聚集大量人群。需要關(guān)注的數(shù)據(jù)有:學(xué)校數(shù)量以及規(guī)模、人口數(shù)量、消費(fèi)水平，政府機(jī)關(guān)數(shù)量、企業(yè)的數(shù)量、在職人數(shù)、娛樂(lè)場(chǎng)所的數(shù)量和人口保有量，車站的數(shù)量和運(yùn)量等等。調(diào)查時(shí)要注意選址地點(diǎn)周圍的臨街的人流量、車流量、道路寬度以及附近的公交線路。租金地價(jià)方面：要盡可能的使成本降低，針對(duì)所選區(qū)段設(shè)定一個(gè)最高值。地形特點(diǎn)：要使快餐連鎖店醒目，吸引更多顧客的注意，就必需抓住地形地貌的特點(diǎn)，從用地的方位、面積、形狀、傾斜度、高低和日照條件，能夠判斷出該快餐連鎖店給顧客帶來(lái)的感覺。綜上所述，選址的區(qū)位因素可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：租金或地價(jià)、人流量、車流量、路況、公交路線、周圍的集客源、用地的可見性以及用地的可入性。將類型較小的餐飲店鋪?zhàn)鳛榇我母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，相對(duì)于主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)說(shuō)，它們競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的權(quán)重是不一樣的。要注意競(jìng)爭(zhēng)快餐店的數(shù)量，看是否達(dá)已經(jīng)到飽和，競(jìng)爭(zhēng)是不是很激烈。 人口因素通過(guò)了解人口因素狀況，就可以分析掌握城市的居民消費(fèi)狀況，有利于區(qū)分不同區(qū)域的居民的消費(fèi)習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)狀況，幫助更加有效地把握目標(biāo)顧客群體的所在，對(duì)確定選址位置有很大的幫助。人口年齡結(jié)構(gòu)又可以大致區(qū)分為老年、中年、青少年以及兒童，而兒童往往是沒有自主消費(fèi)權(quán)的，所以將顧客劃分為前三者。老年人很少有到快餐店消費(fèi)的習(xí)慣。消費(fèi)習(xí)慣還將會(huì)影響到商品檔次以及該商圈內(nèi)的顧客數(shù)。通常而言，人口越密集，越有利于增加消費(fèi)的次數(shù)。消費(fèi)支出很大程度上受收入狀況的影響，而不同的消費(fèi)支出也就影響到快餐連鎖店的產(chǎn)品檔次。綜上所述，人口因素包括了人口密度、人口性質(zhì)、消費(fèi)狀況、收入水平以及人口結(jié)構(gòu)。 快餐連鎖店自身?xiàng)l件 快餐連鎖店自身?xiàng)l件將影響到該家店鋪對(duì)顧客的吸引力，如果顧客信任這家快餐連鎖店，那么它的的競(jìng)爭(zhēng)能力將會(huì)增加；快餐連鎖店的資金越充沛，它就能租賃或建立較大的店鋪面積，還將影響到商品的檔次；連鎖店面積越大，往往其中的商品種類也比較全面，還能給人比較寬松舒適的感覺，有利于吸引顧客；停車位將會(huì)直接影響到消費(fèi)者的出行便利程度，所以不僅要設(shè)立汽車停車位，同時(shí)也要將自行車和摩托車設(shè)立停車位，最好能有專人指揮、看管，維護(hù)好快餐連鎖店外圍的秩序和安全，有利于獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。 模型構(gòu)建成的主要因素框架圖，將中式快餐連鎖店選址的主要因素構(gòu)建為框架圖。我選取以濟(jì)南市超意興中式快餐連鎖店濟(jì)南大學(xué)店為研究對(duì)象，劃分出一個(gè)以超意興快餐連鎖店濟(jì)南大學(xué)店為中心的直徑800米的商圈。下列是以調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析與研究。以下是對(duì)各個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的圖表總結(jié)：（1）職業(yè)分布職業(yè)分布是人口結(jié)構(gòu)調(diào)查中的重要一部分，它可以體現(xiàn)出收入狀況和消費(fèi)狀況，但是，傾向并非很明顯。周圍的居民也大多是集中在企事業(yè)單位的基層職工。 周圍居民的職業(yè)分布（2）年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)調(diào)查也是人口結(jié)構(gòu)調(diào)查的一部分，它的作用在于能預(yù)計(jì)此地的商品的主要類型。從圖中可以看出，顧客的年齡以年輕人為主，則應(yīng)將快餐連鎖店的產(chǎn)品就因該做到口感鮮活，而且要經(jīng)常的推陳出新。 月消費(fèi)額（4）收入水平從調(diào)查數(shù)據(jù)中來(lái)看，調(diào)查對(duì)象的收入水平也普遍較低，同樣這也與調(diào)查的對(duì)象的職業(yè)分布有關(guān)，從職業(yè)分布上看，很多消費(fèi)者是在校大學(xué)生，所以整體的收入水平較低也是合情合理的。他們