【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次預(yù)約12月24日都市晨報(bào)華廈廣場(chǎng)頭版1/2版月賺2萬(wàn)，就靠華廈廣場(chǎng)金域華庭A02版1/2版中心之上，全5A級(jí)科技精品社區(qū)和平上東A03版整版和平上東，首開售罄棲萬(wàn)方A05版1/2版棲萬(wàn)方發(fā)紅包啦天悅?cè)A景A15版1/2版開盤2小時(shí)勁銷90%12月25日都市晨報(bào)御園頭版1/2版媲美別墅，四層洋房香榭蘭庭A02版1/2版僅剩7天！翠湖御景A16版整版雙節(jié)認(rèn)購(gòu)精裝mini公館彭城晚報(bào)萬(wàn)科城頭版1/2版最后一棟洋房，經(jīng)典稀藏，風(fēng)靡全城和平上東A16版整版和平上東，首開售罄徐州日?qǐng)?bào)天璽廣場(chǎng)04版整版好地段，就是賺12月26日都市晨報(bào)華廈廣場(chǎng)頭版1/2版靠華廈廣場(chǎng)賺三份大錢加州玫瑰園A02版1/2版90多平，40多萬(wàn)瀾橋美域A03版整版首付僅需5萬(wàn)，輕松買套房萬(wàn)科城A16版整版銷冠裝修三房，全城搶購(gòu)御景灣B03版1/2版總價(jià)120萬(wàn)買別墅永嘉新城中心D02版1/2版品質(zhì)物業(yè)，領(lǐng)跑財(cái)富半山御景D04版1/2版龍腰山麓的淺山純別墅彭城晚報(bào)御景灣A05版1/2版總價(jià)120萬(wàn)買別墅漢源國(guó)際麗城A16版1/2版12月30日，恭候回家徐州日?qǐng)?bào)原香漫谷05版1/2版首批完美熱銷，二批緊急加推香溪左岸06版1/2版唯一公園實(shí)景躍層洋房和平上東08版整版首開售罄，狂銷600套御景灣14版1/2版總價(jià)120萬(wàn)買別墅奧林紫金花園15版1/2版萬(wàn)達(dá)售樓處全面亮相國(guó)信上城16版整版一線看湖，唯有國(guó)信12月27日都市晨報(bào)東都華府頭版1/2版開盤在即，VIP卡1萬(wàn)抵7萬(wàn)雨潤(rùn)新城A02版整版12月28日財(cái)富廣場(chǎng)展示中心盛大綻放原香漫谷A03版1/2版首批完美熱銷，二批緊急加推世茂廣場(chǎng)A15版1/2版僅此一次，百萬(wàn)特惠，全城熱搶協(xié)鑫鑫尚B03版1/2版私享泉山美境，稀缺絕佳地段彭城晚報(bào)品山名邸A05版1/2版看得見，住得到12月28日都市晨報(bào)美的城頭版1/2版1成首付，0利息12月30日都市晨報(bào)美的城頭版1/2版1成首付，0利息萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A06版1/2版萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，滿月大慶，鉅惠彭城藍(lán)灣商務(wù)港A09版1/2版元月8日盛大開盤12月31日都市晨報(bào)山南小鎮(zhèn)頭版1/2版一期現(xiàn)房，喜逢清盤天山綠洲頭版1/2版新年購(gòu)房樂享8重大禮龍熙莊園A14版1/2版付付得贈(zèng)，最高優(yōu)惠20萬(wàn)元藍(lán)灣商務(wù)港A16版整版元月8日盛大開盤天悅?cè)A景C03版1/2版私人訂制，好房不貴彭城晚報(bào)金域華庭A05版1/2版中心之上，全5A級(jí)科技精品社區(qū)216。 12月份，通過(guò)投放數(shù)量來(lái)看，12月份總共投放了152個(gè)廣告，從投放時(shí)間來(lái)看，星期四仍居投放榜首，投放數(shù)量60則，星期五投放29則廣告位居第二；星期二位居第三，投放20則廣告；周三15則、周一11則，周日零投放墊底。2013年12月徐州樓盤平煤投放廣告排名排名項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域投放量1華廈廣場(chǎng)泉山區(qū)132萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)云龍區(qū)93御景灣泉山區(qū)6五、個(gè)案推薦夕陽(yáng)紅金港花苑項(xiàng)目策劃案經(jīng)典案例作者以企劃總監(jiān)身份，對(duì)成都XX有限公司開發(fā)的XX房地產(chǎn)項(xiàng)目主持策劃的總結(jié)。應(yīng)用：本策劃案對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力較弱的開發(fā)商，在不能進(jìn)行規(guī)模開發(fā)時(shí)，將工作重心從扭轉(zhuǎn)彌補(bǔ)整體弱勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)榧辛α繌?qiáng)化局部?jī)?yōu)勢(shì)來(lái)淡化整體劣勢(shì)。在確定項(xiàng)目特征、定位時(shí)，主動(dòng)進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)，以突出的、鮮明的個(gè)性特征取勝。仿效此案進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，可以起到揚(yáng)長(zhǎng)避短、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力的作用。內(nèi)容：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)因政府扶持和政策傾斜而持續(xù)升溫，成為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭。結(jié)合舊城改造和城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)市開發(fā)日趨活躍，新樓盤、新小區(qū)不斷涌現(xiàn)，投資失敗的爛尾工程也不斷增多，競(jìng)爭(zhēng)非常慘烈。競(jìng)爭(zhēng)的加劇，必然導(dǎo)致市場(chǎng)的細(xì)分，開發(fā)商絞盡腦汁紛紛從概念出發(fā)，打出各自的特色：位置牌、環(huán)境牌、生活方式牌、開間布局牌、裝修牌、智能牌、配套設(shè)施牌、物管牌、價(jià)格牌、付款方式牌，以適應(yīng)不同的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求。作者獨(dú)辟蹊徑，從年齡角度切入，鎖定老年消費(fèi)群體，開發(fā)出老年公寓特色樓盤，獲得巨大成功。本方案的精髓在于：1：從適應(yīng)市場(chǎng)（了解市場(chǎng)）、上升到培育市場(chǎng)，再上升到創(chuàng)造市場(chǎng)。2：從經(jīng)驗(yàn)決策上升到科學(xué)決策。3：從追求橫向規(guī)模化上升到縱向一體化。4：從先出產(chǎn)品后找市場(chǎng)上升到先找市場(chǎng)后出產(chǎn)品。5：從思維方式上，以最好的競(jìng)爭(zhēng)方式就是避免競(jìng)爭(zhēng)的思想，用鮮明的個(gè)性特征避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。案例：成都XX開發(fā)有限公司在成都XX路有一塊占地31畝的土地待開發(fā)，需進(jìn)行項(xiàng)目定位及整合營(yíng)銷策劃。XX企劃公司選派精兵強(qiáng)將組成強(qiáng)大陣容，對(duì)該樓盤做了大量的市調(diào)工作。經(jīng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢(shì)有：樓盤地處東門，土地價(jià)格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在附近，生活方便。我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)幾處明顯的劣勢(shì)：小區(qū)占地面積小，不可能開發(fā)高檔樓盤，因?yàn)椴荒軡M足高檔樓盤必須配制的會(huì)所及其它大型配套項(xiàng)目設(shè)施。成都XX限公司是一家年輕的公司，剛介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自身缺乏知名度。經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不濟(jì)，沒有成片大規(guī)模開發(fā)的實(shí)力，競(jìng)爭(zhēng)能力弱。如果走中低檔路線，我們又發(fā)現(xiàn)：特色不突出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常多，而且對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)勁，打價(jià)格戰(zhàn)，港都花苑實(shí)業(yè)公司不僅沒把握取勝，說(shuō)不定連本錢都收不回來(lái)。龍舟路沿線為舊城改造、老成渝公路拓寬改造的重點(diǎn)城區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目非常多，并且由于成都東門國(guó)營(yíng)老廠商單位非常多，經(jīng)濟(jì)效益普遍較差，故價(jià)位低，賣點(diǎn)雷同。怎樣能在中低價(jià)位的樓盤上做出鮮明的個(gè)性色彩，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，切中市場(chǎng)特色需求，是我們面臨最大的難題。經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)全市樓盤分布、項(xiàng)目特色、開發(fā)成本、周期和營(yíng)銷實(shí)效的深入了解分析，筆者感到：現(xiàn)實(shí)條件下，從概念出發(fā)的特色牌幾乎開發(fā)殆盡，開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地段條件又不允許涉足如高科技、古典、歐美風(fēng)情這類豪華概念。必須從新的角度尋求市場(chǎng)空白。在對(duì)地塊周邊服務(wù)設(shè)施的調(diào)查中，筆者遇到一對(duì)老年夫妻，他們到附近的醫(yī)院就診，由于排隊(duì)掛號(hào)、候診排長(zhǎng)隊(duì)、拍肺部X光片和血液檢查、在兩幢大樓間來(lái)回奔波、等候檢查和化驗(yàn)結(jié)果、交費(fèi)取藥排隊(duì)等原因，為了一點(diǎn)普通感冒折騰近5個(gè)小時(shí)，心情痛苦煩躁反而使病情加重。老年人看病難的訴求觸動(dòng)了筆者的靈感。能不能從年齡切入，開發(fā)專門適合老年人安度晚年的住宅樓盤呢？統(tǒng)計(jì)顯示：由于生產(chǎn)力發(fā)展，人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，中國(guó)60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤粩嗌仙?，目前已接?0%，標(biāo)志著中國(guó)即將進(jìn)入老齡社會(huì)。，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預(yù)計(jì)今后還將長(zhǎng)期居于世界首位，這將對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而成都市60歲以上老齡人口約130萬(wàn)，占全市總?cè)丝诒壤咏?3%，已提前進(jìn)入老齡社會(huì)。我們針對(duì)這130萬(wàn)老齡人口進(jìn)一步細(xì)分：具備中低檔樓盤購(gòu)買力者應(yīng)占10%以上，即13萬(wàn)人；統(tǒng)一按老兩口計(jì)算。再把成都市區(qū)分為東南西北四大塊，東門片區(qū)占四分之一。，開發(fā)全成都有絕無(wú)僅有的百余套老年住宅，完全具備成功的條件。有了目標(biāo)消費(fèi)群的量化指標(biāo)，我們又對(duì)老年住宅的需求心理和資金來(lái)源等進(jìn)行了深入的分析。一、需求心理分析：老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因，生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生代溝。多數(shù)被訪問(wèn)者認(rèn)為：解決代溝的最佳方式是老年人與子女分開居住，節(jié)假日兒女上門探望，全家團(tuán)聚。年輕人有自己的生活和工作特點(diǎn)，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓力加大，生活無(wú)規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。敬老院雖然火爆，但入院使人心理上有被遺棄的感覺，子女也有不孝的負(fù)罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購(gòu)房是最佳選擇。老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。二、資金來(lái)源分析：老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金；子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺產(chǎn)；本來(lái)準(zhǔn)備送父母支敬老院的子女，可以用入院費(fèi)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，既解決了后顧之憂，又?jǐn)[脫了負(fù)罪感。通過(guò)以上分析，我們和開發(fā)商確立了開發(fā)老年公寓的決心，并經(jīng)筆者建議，將樓盤定名為夕陽(yáng)紅。三、公寓特色設(shè)計(jì)：項(xiàng)目確定后，我們立即著手，針對(duì)老年人的心理和生理特點(diǎn)，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。所有路面都進(jìn)行防滑處理；所有通道、門坎