基于spss的?？谑迤陂g住房消費(fèi)需求分析與預(yù)測(cè)(編輯修改稿)
2025-07-24 19:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 側(cè)重于對(duì)消費(fèi)者微觀個(gè)體進(jìn)行需求動(dòng)機(jī)、需求類型、需求評(píng)價(jià)三個(gè)方面。王耀武、羅兆烈、孫平主編的《房地產(chǎn)市場(chǎng)》。2000年盧衛(wèi)著的《解讀人居》、2001年葉裕民主編的《中國城市化之路》等均在其中一個(gè)章節(jié)中住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行國一些分析，總體上說，我國住宅市場(chǎng)和住房需求的研究和不夠成熟、不夠深入，在許多問題和領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間?？陀^上，這是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)本身起步不久，本身不夠成熟和完善。 住房需求預(yù)測(cè)理論的研究進(jìn)展 國外住房需求預(yù)測(cè)理論的研究情況在西方，學(xué)者早就開始了對(duì)經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)的研究，對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的研究，經(jīng)常會(huì)建立一些數(shù)學(xué)模型來推測(cè)，1981年克萊因(美)撰寫的《作為決策指導(dǎo)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型》闡述了計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和幫助決策等方面所發(fā)揮的積極的作用，在這些理論的影響下，歐美的住房市場(chǎng)需求研究更多地使用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，試圖用數(shù)據(jù)和模型來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的發(fā)展趨勢(shì)。 國內(nèi)住房需求預(yù)測(cè)理論的研究情況我國住房需求預(yù)測(cè)的研究始于上個(gè)世紀(jì)七十年代末期，快速發(fā)展于90年代初期，隨著改革開放政策的實(shí)施和住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，有關(guān)這方面的研究發(fā)展十分迅速。1990年，建設(shè)部政策研究中心采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)理論建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行了《城鎮(zhèn)住房“八五和十年”發(fā)展預(yù)測(cè)》的研究。1995年至今，學(xué)者們采用了多種多樣方法來預(yù)測(cè)住房需求，主要有房?jī)r(jià)收入比法、恩格爾系數(shù)法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法和回歸分析預(yù)測(cè)方法等，涉及的模型主要有變量滯后模型、動(dòng)態(tài)灰色預(yù)測(cè)模型、誤差修正模型、擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)模型等。 海口市概況?？谑械靥師釒I海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀。?？趶陌l(fā)端至今已有近千年的歷史，自北宋開埠以來，?？谑须S著海南的發(fā)展而形成相應(yīng)的規(guī)模。?？谟?926年建市，1950年解放。1988年，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，?？谑谐蔀楹Ｄ鲜∈?huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐。圖31 ?？谑械乩砦恢脠D片來源：百度地圖。海口市一直以來頗負(fù)盛名，被譽(yù)為十佳城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家歷史文化名城 、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市，全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，榮獲“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。全市常住人口中，%，%。海域面積530平方公里，海岸線131公里，設(shè)瓊山、秀英、龍華、美蘭四個(gè)區(qū)。據(jù)海口市統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2008年，人均生產(chǎn)總值超過兩萬元，達(dá)到24420元。 數(shù)據(jù)來源：《2000年?？诮y(tǒng)計(jì)年鑒》—《2009年海口統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國統(tǒng)計(jì)出版社。 人口規(guī)模與住房需求據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著人口的不斷增長(zhǎng)，人民生活水平的日漸提高，人均居住面積的逐年加大，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，?？谧》啃枨罅靠傮w呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體數(shù)據(jù)如下表：表31 19982008年?？谑腥丝凇⒔?jīng)濟(jì)、居住狀況地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）常住人口（萬人）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）城市居民人均居住面積（平方米）住宅銷售均價(jià)（元）住宅銷售面積（平方米）19986749152620014819997059168833225120007103198238142320017755194253652620028004204955435520038350198992123620048981210413990292005974024891256578200610712267313347602007122893403162394020081415044961627359數(shù)據(jù)來源：《2000年?？诮y(tǒng)計(jì)年鑒》—《2009年?？诮y(tǒng)計(jì)年鑒》，中國統(tǒng)計(jì)出版社。從表中數(shù)據(jù)可知，%；，%；城鎮(zhèn)居民可支配收入從1998年的6749元增長(zhǎng)到2008年的14150元，%；，%；住宅銷售價(jià)格雖在2001年和2003年有小幅回落，但總體呈明顯上漲形勢(shì)，%；住宅銷售面積增長(zhǎng)迅猛，%的回落，但總體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，年均增長(zhǎng)率26%。從以上數(shù)字可看出，?？谑械貐^(qū)生產(chǎn)總值、常住人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民可支配性收入、城市居民人均居住面積、住房銷售價(jià)格在這些年間都有較大的漲幅，而住房銷售面積也是增長(zhǎng)迅猛。從前文可知，住房銷售量即住房需求量，因此，不難得出地區(qū)生產(chǎn)總值、常住人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民可支配性收入、城市居民人均居住面積、住房銷售價(jià)格這幾個(gè)因素與住房消費(fèi)需求存在相關(guān)性的結(jié)論。影響住房消費(fèi)需求的因素眾多，通過上文比較分析，影響海口市住房消費(fèi)需求的主要影響因素有地區(qū)生產(chǎn)總值、常住人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民可支配性收入、城市居民人均居住面積、住房銷售價(jià)格，除此之外還有住房政策，住房觀念等。下面就幾個(gè)影響因素進(jìn)行具體說明。討論住宅價(jià)格和居民收入對(duì)住宅需求的影響程度時(shí)，一般考慮的是住宅價(jià)格和居民收入的比例關(guān)系對(duì)住宅需求的影響。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)機(jī)制健全的前提下，住宅價(jià)格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在4到6左右。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的正常商品來說，收入消費(fèi)曲線是向上傾斜的，即隨著收入水平的提高，對(duì)它的需求也會(huì)隨之增加。但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的劣等商品來說，隨著收入水平的提高，對(duì)它的需求反而是下降的。顯然，住房是一種“正常商品”，隨著收入水平的提高，住房消費(fèi)需求會(huì)隨之上升。人口因素是影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方面，在一定的社會(huì)生產(chǎn)條件下，一定數(shù)量的人口要求相應(yīng)數(shù)量的住宅，以滿足他們的住房需求，二者應(yīng)該保持一定的比例，相對(duì)于其他城市，?？诘淖》啃枨罅坑邢喈?dāng)一部分是來源于島外，因此其住房需求量與人口的比例應(yīng)稍大。人口的總量與住宅的需求量成正比關(guān)系。政府的住房政策是住宅問題中的重要因素。一般而言，世界各國政府都是重視住房政策的。當(dāng)住房
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