當今商品房預售中對消費者權益的保護(編輯修改稿)
2025-07-24 15:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 方后,價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣與預售房屋交易,同屬分期繳付價款,而且付款完畢之前,標的物所有權亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標的物必須在合同生效時交付給買受人,這是二者區(qū)別之一。故預售房屋絕不是分期付款買賣,在經(jīng)濟功能上,房屋預售是買方向賣方融資,分期付款買賣是賣方向買方融資。在轉賣期房上,商品預售房雖標的物尚不存在,但預購人在對標的物無所有權的情形下,享有完全的債權,可以進行轉讓。相反的,分期付款的買賣卻因無標的物的所有權而不得予以轉賣。 預售商品房有以下幾個特征:第一、預售的標的物是尚未建成的房屋。第二、依照合同由承購人支付房價款,承購人取得的是將來的房屋使用權,亦稱期待權。第三、預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉讓給第三人。第四、從合同成立到標的物交付需要較長的周期。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對預售商品房的條件作了明確的規(guī)定,商品房預售必須具備以下幾個條件:(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。房地產(chǎn)管理法根據(jù)國有土地使用權有償有期限出讓的原則,把土地使用權出讓作為基本方式,國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。為了合理使用土地資源,防止國有土地收益的流失,商品房開發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權出讓金,并取得了土地使用權證書,才能獲得房地產(chǎn)開發(fā)的權利和進行商品房預售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權的,如果要轉讓房地產(chǎn),應當按照國務院規(guī)定,報有批準權的人民政府審批。準予轉讓的,應由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù),并交納土地使用權出讓金。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證。國家每年出讓多少土地使有權用于房地產(chǎn)開發(fā),需總量控制,同時,房地產(chǎn)開發(fā)應符合城市建設整體規(guī)劃要求,因此,必須由建設單位持有關文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請,由該部門進行審查和核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù)。如果未取得建設工程規(guī)劃許可證就預售商品房,該房被視為違章建筑,商品房預購方的權利難以切實得到保護。(3)、按提供預售商品房計算,投入開發(fā)資金達到工程建設投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期這一條是預售的經(jīng)濟要件。它強調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達到這一標準,才能符合房地產(chǎn)轉讓的條件,體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策,有效的防止炒賣地皮,制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機牟利行為。因為開發(fā)商投資達到了一定的比例,基礎工程已經(jīng)完成,開發(fā)商面臨著風險,如果中止投資,將會虧本。因此,這樣規(guī)定有利于保證預售方的權利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,便于監(jiān)督和管理,確定違約責任,也是為了保障預售商品房合同的履行。(4)、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明,縣級以上人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)提出的預售申請進行審查,實際上是對預售商品房的活動進行監(jiān)督和管理,防止違法銷售,糾正不法行為。這是國家對商品房預售市場必要的行政管理措施,目的在于促進商品房預售活動的進一步規(guī)范化。商品房預售是一種比較特殊的轉讓行為,具有期權交易的性質(zhì)。預售方投機性較強,買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。因此,法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實施后,商品房預售活動必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進行,人民法院審理這類案件應當從嚴掌握,對于違反法定條件的預 售商品房的行為或合同應認定為無效。 除此之外,我們認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程進度還須符合:①多層建筑已完成主體結構三分之一以上,②高層建筑已完成地面以下的主體工程兩項條件作為預售管理辦法的補充。 四、關于當前預售合同的缺陷問題 預售合同缺陷是指預售合同及其附件內(nèi)容片面,損害預購人的利益。預售合同常見的缺陷包括: (一)面積條款不具體:僅寫明建筑面積,未寫明公共分攤面積和實用面積、套內(nèi)面積:未進一步寫明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積。未寫明發(fā)生面積爭議后以何單位的測量數(shù)據(jù)為準。不合理地規(guī)定暫測面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1%以內(nèi),則互不補償。沒有規(guī)定超出或少于暫測面積1%以上,購房者有權解除合同,要求賠償或延期付款(因為開發(fā)商打好地基后即已知實際面積),如果退款,退款期限及利息如何計算。不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認定,因為房屋測繪所常常不親自實地測量,僅憑開發(fā)商填寫的報表就確定房屋面積,并寫入《房地產(chǎn)證》。正因為預售合同的面積條款有上述缺陷,才會出現(xiàn)”縮小樓”。 (二)稅費條款:未注明交易管理費、產(chǎn)權登記費、測量費、公證費、律師費、按揭手續(xù)費、保險費等從簽訂起到領取《房地產(chǎn)證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間。未注明水、電、通信、有線電視、煤氣等設施的初裝或增容費和使用收費標準及其承擔。未制訂排除收費條款。存在模糊性條款,如”有關費用”。 (三)交樓條款和延遲免責條款:由于延遲交樓為最普遍的違約行為,開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意,但害怕承擔違約責任,于是就設計了延遲免責條款。該條款任意地把自然因素、社會因素、技術因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當理由,延期后交樓日期由開發(fā)商確定,并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產(chǎn)主管機關制訂的《預售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責任,但存在于合同附件的免責條款實質(zhì)上完全否定了前述條款,并且因為兩條款不在一處,后者往往為購房者忽略。 (四)質(zhì)量和保修條款:房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點之一,但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗收合格才能交付外,并無詳細的質(zhì)量要求。并無
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