【正文】 屋,在合同被法院宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。 (三)“售樓宣傳單”的法律效力。 這本屬開發(fā)商的重大違約,但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。 買受人的權(quán)利不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。第二、依照合同由承購人支付房價(jià)款,承購人取得的是將來的房屋使用權(quán),亦稱期待權(quán)。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件,體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策,有效的防止炒賣地皮,制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)牟利行為。沒有規(guī)定超出或少于暫測面積1%以上,購房者有權(quán)解除合同,要求賠償或延期付款(因?yàn)殚_發(fā)商打好地基后即已知實(shí)際面積),如果退款,退款期限及利息如何計(jì)算。 并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會上雙方力量也難均衡,基于對弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。 (3)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定,其目的與上者相同。賦予登記過的預(yù)售合同排他效力,其權(quán)利不同于一般債權(quán),具有特別效力?？h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門,通過對商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對預(yù)售合同的登記備案管理,達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的,有利于這兩個(gè)法定管理部門對不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處,有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作,以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。 (5)加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。 (7)加強(qiáng)對預(yù)售資金的管理。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由,把本來應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞,比如開發(fā)商和承包商的關(guān)系,甚至惡意用已售房重復(fù)抵押,騙取銀行貸款。所以預(yù)購人對個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外,還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。 六、在建議未得到采納之前,購房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護(hù)自我 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。 其次,國家對商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度,主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明”,和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。商品房銷售合同雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),購房人認(rèn)為可以采用格式合同的,房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)提供由本市有關(guān)行政主管部門印刷的商品房購銷合同文本,房地產(chǎn)開發(fā)不得提供自行印制的商品房購銷合同文本。無論是成品還是半成品房,都會涉及到要實(shí)地察看,集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大,也有利于防止國家稅收的偷逃。 五、國家行政機(jī)關(guān)應(yīng)通過約束開發(fā)商的行為來保護(hù)預(yù)購人的利益 國家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā),需總量控制,同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求,因此,必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請,由該部門進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù)。 因此,在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專門法律規(guī)定時(shí),應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。對于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索,但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低,岌岌可危境況并非聳人聽聞。因?yàn)椤逗贤ā返?6條,建設(shè)工程合同第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。 因此不要購買這樣的房屋。 六、在建議未得到采納之前,購房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護(hù)自我。 (四)質(zhì)量和保修條款: (三)“售樓宣傳單”的法律效力。 摘要:商品房預(yù)售市場亟待進(jìn)一步完善,加大對消費(fèi)者的保護(hù)力度勢在必行。性質(zhì)特征及防范。 (一)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。 (七)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款: 開工證。 開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房,根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī),國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營,集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用,開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā),因此,開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房,預(yù)購人不要購買。 售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦,是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請,它并不是一種承諾,不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。 (二)注意限制開發(fā)商對預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。 (一) 預(yù)售合同盡管有融資的性質(zhì),但根本上仍屬于買賣合同 分期付款買賣,是指約定買受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買賣形態(tài)。這是國家對商品房預(yù)售市場必要的行政管理措施,目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動的進(jìn)一步規(guī)范化。 四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售合同的缺陷問題并無詳細(xì)保修辦法。無疑,這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金,活躍房地產(chǎn)市場,促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán),即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 (一)尋求簽約機(jī)會平等,最好集團(tuán)聯(lián)合購買,以增加談判的能力和減少節(jié)約購房成本。 張慶華 著《中國土地法操作實(shí)務(wù)》P291——P298 法律出版社 20XX年8月第二版 分?jǐn)?避免開發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算。 (10)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評制度,建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格,資質(zhì)評比制度。房地產(chǎn)開發(fā)作商品房銷售廣告時(shí),必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號。第六,盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦