【正文】 attention to the rights of defects. Presale housing in real terms in the contract is a contract for the sale, but not the installment contract. Presale contract with the obvious characteristics of the law, must have a corresponding set of elements. From the government and consumers more than their houses to protect the interests of the consumers point of view it is particularly necessary. (二)房屋本身的合法性 (三)交樓條款和延遲免責(zé)條款: 《城市商品房預(yù)售管理辦法》于1994年11月15 日建設(shè)部發(fā)布,根據(jù)20XX年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》修正。但可怕的是消費者在取得判決書上的權(quán)利之前,缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避,最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。消費者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致,是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。 有的單位為了獲利,將一些不合法的房屋進行預(yù)售,致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件,上當(dāng)受騙,因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意: 非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。 有些發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金,這種做法是沒有法律依據(jù)的。但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人,則構(gòu)成承包人對其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。 房屋預(yù)售合同簽訂之日,房屋尚未開工或正在施工,但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。 (二) 房屋預(yù)售不是分期付款買賣 故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣,在經(jīng)濟功能上,房屋預(yù)售是買方向賣方融資,分期付款買賣是賣方向買方融資。第三、預(yù)售商品房實際交付之前預(yù)購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。因為開發(fā)商投資達到了一定的比例,基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成,開發(fā)商面臨著風(fēng)險,如果中止投資,將會虧本。因此,法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。 除此之外,我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程進度還須符合:①多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上,②高層建筑已完成地面以下的主體工程兩項條件作為預(yù)售管理辦法的補充。 預(yù)售合同缺陷是指預(yù)售合同及其附件內(nèi)容片面,損害預(yù)購人的利益。不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認(rèn)定,因為房屋測繪所常常不親自實地測量,僅憑開發(fā)商填寫的報表就確定房屋面積,并寫入《房地產(chǎn)證》。存在模糊性條款,如”有關(guān)費用”。 (五) 交付房地產(chǎn)證條款:現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時間、辦證費用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定。 我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題,盡量采取一些較為完善的措施。要普通購房者去審查大量法律文件,既沒有必要也難于實現(xiàn)。格式合同明顯的忽略某些應(yīng)盡的義務(wù),對購房者的限制過嚴(yán)。理由如下:依據(jù)債權(quán)原理,債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系,不需公示即可有效。第四,《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對受理預(yù)售合同申報登記備案的法定部門,明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門,并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。 第七,商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。建筑主管機關(guān)應(yīng)加強工程施工管理,對于建筑工程必須查驗部分,應(yīng)切實查驗是否合格。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定:商品房預(yù)售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。已經(jīng)預(yù)售的商品房,房地產(chǎn)開發(fā)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)征得購房人同意,與購房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議,并報有關(guān)管理部門備案。使有的家庭喪失了平生之所蓄,欲哭無淚。 對此要注意以下幾個問題: 預(yù)購人在選購房產(chǎn)時,應(yīng)對欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解,對他們的有關(guān)情況進行調(diào)查,尋找到合適的交易對象。這些補充協(xié)議在實踐中都由開發(fā)商單方擬定,其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。 祝銘山主編《商品房預(yù)售合同糾紛》[M] 中國法制出版社 20XX年9月版 特別是上邊提到的如稅費條款、交樓條款、延遲條款、質(zhì)量保修條款、交付房地產(chǎn)證條款、物業(yè)管理條款以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款等。利用中介聯(lián)合散戶的力量請有經(jīng)驗的談判高手與開發(fā)商談判。對各地段的地價、房屋的基本成本造價,公布一個指導(dǎo)性的價格,以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利,逃避稅收。 筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評估事務(wù)所或會計事務(wù)所或工程監(jiān)理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理。因此,購房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件,應(yīng)在簽約時將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定,按規(guī)定開發(fā)商對此不得拒絕。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理