當今商品房預售中對消費者權益的保護-資料下載頁
2025-06-27 15:03本頁面
【正文】 規(guī)定的授權,即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！比魏芜`反該規(guī)定的私下授權都是無效的。第六,盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦理預售合同的登記,但并不是法律規(guī)定的申報登記備案。尤其是在《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月1日實施后,凡在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權,從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,實施房地產(chǎn)管理,都應當遵守該法,依法辦事。 第七,商品房預售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度,即合同生效的特別要件,而前者則是合同成立后生效前,產(chǎn)生對抗第三人效力的手續(xù)制度,并不決定合同本身效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經(jīng)履行主要義務,對方接受的除外。 (5)加強房屋查驗和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機關應加強工程施工管理,對于建筑工程必須查驗部分,應切實查驗是否合格。 (6)加強對房屋預售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開發(fā)作商品房銷售廣告時,必須標明商品房預售證批準文號。未取得商品房預售證或未標明商品房預售許可證批準文號的,房地產(chǎn)開發(fā)不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應當真實、準確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定,像其他商業(yè)廣告一樣,商品房銷售廣告屬于要約邀請,一般情況下沒有法律約束力。因此,購房人要得到商品房預售廣告中的種種許諾條件,應在簽約時將這些承諾的內(nèi)容在預售合同的附件中明確約定,按規(guī)定開發(fā)商對此不得拒絕。 (7)加強對預售資金的管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定:商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監(jiān)督預售款項使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。筆者認為,應當指定或委托房產(chǎn)評估事務所或會計事務所或工程監(jiān)理機構進行統(tǒng)一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢,質(zhì)疑。 (8)嚴格控制預售合同的變更。已經(jīng)預售的商品房,房地產(chǎn)開發(fā)因特殊原因需要變更商品房預售合同內(nèi)容的,應當征得購房人同意,與購房人訂立預售合同變更協(xié)議,并報有關管理部門備案。 房地產(chǎn)開發(fā)單方面變更商品房預售合同內(nèi)容的,購房人有權解除商品房預售合同,并由房地產(chǎn)開發(fā)承擔違約責任。 (9)建議規(guī)定最低信息透露制度,最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項,開發(fā)商調(diào)整,有關房屋的優(yōu)先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由,把本來應當告知消費者的內(nèi)容故意隱瞞,比如開發(fā)商和承包商的關系,甚至惡意用已售房重復抵押,騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄,欲哭無淚。建議與房產(chǎn)有關的部門合署辦公,使所掌握的信息共享,并且把這些信息集中公布,供購房者參閱,防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價,公布一個指導性的價格,以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利,逃避稅收。 (10)應當建立健全房屋中介品評制度,建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽、價格,資質(zhì)評比制度。便于普通消費者選擇決策。 六、在建議未得到采納之前,購房者應當利用合同充分地保護自我 房屋預售屬于一種買賣關系,合同是雙方當事人的唯一途徑。所以預購人對個人利益最好的保護措施還是依據(jù)合同。對此要注意以下幾個問題: (一)尋求簽約機會平等,最好集團聯(lián)合購買,以增加談判的能力和減少節(jié)約購房成本。 預購人在選購房產(chǎn)時,應對欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解,對他們的有關情況進行調(diào)查,尋找到合適的交易對象。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸擴大,選擇的余地也在增大,不要圖一時小利,被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。利用中介聯(lián)合散戶的力量請有經(jīng)驗的談判高手與開發(fā)商談判。 (二)合同條款的爭取?，F(xiàn)在預售房屋除簽訂標準合同外,還需另簽補充協(xié)議。這些補充協(xié)議在實踐中都由開發(fā)商單方擬定,其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。對于此預購人應親自或委托律師進行識別、據(jù)理力爭,以求簽訂公平合理的補充協(xié)議,避免自己在合同中居于不利地位。特別是上邊提到的如稅費條款、交樓條款、延遲條款、質(zhì)量保修條款、交付房地產(chǎn)證條款、物業(yè)管理條款以及產(chǎn)權擔保條款等。又如對合同中關于面積計算問題上要注意公共設施面積 分攤,避免開發(fā)商進行一些不合理的分攤和重復計算。完善的預售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為,從而有力地促使開發(fā)商履行義務,同時也有效地保障了購房者的合法利益。 (三)在簽約之后對合同的執(zhí)行上,預購人要利用合同中的權利擔保和瑕疵擔保條款的規(guī)定,確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責任,請求損害賠償或解除合同。 參考書目: 張慶華 著《中國土地法操作實務》P291——P298 法律出版社 20XX年8月第二版 周顯志 著《消費信用立法初論》[A] 長沙《財經(jīng)理論與實踐》1997年 1期 祝銘山主編《商品房預售合同糾紛》[M] 中國法制出版社 20XX年9月版 朱樹英 主編《住宅商品房交易與物業(yè)管理案例評析及法律實務》P8,9 20XX年2月版
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