【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 )環(huán)節(jié)組成。 ，房地產(chǎn)法具有( )特征。 三、多項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中選出二個(gè)至五個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填入題干的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、漏選均不得分。每小題1分，共10分) ( ) ，研究土地問(wèn)題主要是研究( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ，房地產(chǎn)出售方式有( ) ( ) 四、名詞解釋(每小題5分，共20分): 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)狹義的是指《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介，僅包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供信息咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。: 城鎮(zhèn)住房制度是國(guó)家在城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題方面實(shí)行的基本政策和方法。主要包括：城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式、分配方式、管理方式、交換關(guān)系等方面。這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和就是城鎮(zhèn)住房制度: 　　由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所形成的地租。壟斷地租產(chǎn)生的條件是某種土地的特殊稀缺性和稀少性。例如，釀造茅臺(tái)酒只能采用當(dāng)?shù)氐乃Y源來(lái)釀造才具有茅臺(tái)獨(dú)特的味道，這塊土地資源稀缺決定了其地租價(jià)格的昂貴。因此，經(jīng)營(yíng)這種土地的人，不僅可以按超過(guò)生產(chǎn)價(jià)格，而且可以按照超過(guò)生產(chǎn)價(jià)值的壟斷價(jià)格來(lái)銷售他的產(chǎn)品。4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（即開(kāi)發(fā)商），以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。四、名詞解釋(每小題4分，共20分) ：房地產(chǎn)是以土地和固著于土地之上的房屋設(shè)施為主要物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系。 ：土地利用管理是國(guó)家通過(guò)一系列法律、法規(guī)和政策，采取行政、經(jīng)濟(jì)的和規(guī)劃計(jì)劃等手段，確定并調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、布局和方式，以達(dá)到對(duì)有限土地資源的合理利用。 ：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ：房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)或擬投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行分析評(píng)定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本手段。 ：.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。三、名詞解釋(每小題4分，共20分)答：指按照商品經(jīng)濟(jì)原則和價(jià)值規(guī)律的要求，組織房屋的生產(chǎn)、分配和消費(fèi)。答：是國(guó)家對(duì)全國(guó)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督、調(diào)控的制度，以及機(jī)構(gòu)和手段的綜合。答：是進(jìn)行房地產(chǎn)品交換的場(chǎng)所。 或：是指房地產(chǎn)品交換關(guān)系的總和。 (兩種回答都給分)(狹義理解)答：主要是指有關(guān)房地產(chǎn)品供銷的管理活動(dòng)，其中尤其著重于銷售活動(dòng)。答：是指進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須遵循的行為準(zhǔn)則。三、名詞解釋題（每小題4分，共16分）：房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。：房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在微觀經(jīng)濟(jì)意義上講是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。在宏觀經(jīng)濟(jì)意義上講是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。：住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。三、名詞解釋(本大題共4小題，每小題4分，共16分)：可采用國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方式，即土地批租。：區(qū)位不僅指現(xiàn)在所處的位置，還要考慮與周圍的聯(lián)系，有什么可利用的潛能資源等，是綜合的優(yōu)勢(shì)。 ：2004年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為14740．6億元，利潤(rùn)總額1225．5億元。普查顯示，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位利潤(rùn)總額中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)利潤(rùn)分別為1035．2億元、41．2億元、46．6億元、102．5億元。2004年，全國(guó)商品房銷售面積45362萬(wàn)平方米，商品房銷售額12601．3億元。利潤(rùn)=收入成本費(fèi)用：所謂直接調(diào)控就是政府利用行政手段通過(guò)行政系統(tǒng)直接控制管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)五、簡(jiǎn)答題(每小題6分，共30分)1. 商品房的成本構(gòu)成:這里我們主要分析下居民住宅的成本構(gòu)成狀況。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)。2影響土地經(jīng)濟(jì)供給的主要因素答:特定地區(qū)的土地自然供給量。人類利用土地的知識(shí)和技術(shù)。社會(huì)需求。價(jià)格。土地利用計(jì)劃。答: （一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)⒈ 收益性的多樣性⒉ 較強(qiáng)的增值性⒊ 良好的保值性⒋ 易于獲得金融的支持。⒌ 能提高投資者的資信等級(jí)（二）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)⒈ 資金占用量大⒉ 資金周轉(zhuǎn)較慢 回收期較長(zhǎng)⒊ 投資風(fēng)險(xiǎn)較大⒋ 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。4. 我國(guó)土地使用權(quán)的特點(diǎn)答:我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也可以分割、復(fù)合和重組。我國(guó)房地產(chǎn)所有權(quán)也可以分割為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等權(quán)能。我國(guó)的土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來(lái)的占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處分權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利束；而土地所有權(quán)在派生出以上權(quán)能后剩余的部分收益權(quán)（收租權(quán)）和部分處分權(quán)（最終回收權(quán)）則構(gòu)成另一個(gè)權(quán)利束。 5. 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的主要方式答:主要包括1．自行管理；2．全權(quán)委托管理；3．顧問(wèn)管理；4．合作管理。 五、簡(jiǎn)答題(每小題5分，共20分) ? 答: (1)體現(xiàn)的是國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益之間根本利益一致的關(guān)系。 (2)國(guó)家可以通過(guò)收取建筑地段地租，不斷提高城市土地利用率和城市土地配置效益，并為企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造平等條件。 (3)國(guó)家可自覺(jué)利用建筑地段地租，調(diào)節(jié)城市土地的分配與使用。 (4)區(qū)別于資本主義建筑地段地租。 ? 答: (1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非規(guī)范性； (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的層次性和一次交易的大額性； (4)生產(chǎn)與生活消費(fèi)的雙重性； (5)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)。 ? 答: (1)符合政府政策和法律規(guī)范； (2)尊重科學(xué)，實(shí)事求是； (3)對(duì)委托人負(fù)責(zé)； (4)發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)； (5)有償服務(wù)，合理收取報(bào)酬。 ? 答: (1)總目標(biāo)：滿足社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)生活的需要，為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富； (2)分目標(biāo)： ； ； ； ，促進(jìn)城市發(fā)展。四、簡(jiǎn)答題(每小題6分，共24分)。答：區(qū)別： (1)建筑產(chǎn)品是由建筑企業(yè)通過(guò)建筑安裝生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造出來(lái)的產(chǎn)品，只有當(dāng)建筑產(chǎn)品進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為出租、出售的對(duì)象才成為房地產(chǎn)品。 (2)建筑產(chǎn)品屬于生產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)品屬于流通領(lǐng)域。 聯(lián)系： (1)建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品在實(shí)體上是同一的。 (2)建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品物的使用價(jià)值是同一的。 (3)建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品具有許多共同的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。?答：(1)房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)組織形式。 (2)房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的聯(lián)結(jié)形式。 (3)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)組織形式。答：(1)減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：投資者可以盡可能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解和追蹤市場(chǎng)信息的波動(dòng)，并作出靈敏反應(yīng)以適應(yīng)市場(chǎng)的要求。 (2)減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：用多樣化投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。 (或答用組合投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn))。.答：(1)還沒(méi)有一部調(diào)整房地產(chǎn)各種關(guān)系的基本法。 (2)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)涉及面比較狹窄。 (3)房地產(chǎn)法規(guī)審批層次不高、權(quán)威性差。 (4)現(xiàn)有房地產(chǎn)法規(guī)有些不明確、漏洞比較多。 (5)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法不