【正文】 。? 　　正確運(yùn)用定價(jià)策略還應(yīng)了解房地產(chǎn)價(jià)格的形成特點(diǎn)：? (1)房地產(chǎn)價(jià)格受自然條件的影響很大；? (2)制約房地產(chǎn)價(jià)格的不確定因素多，且價(jià)格變異性大，價(jià)格形式靈活；? (3)價(jià)格地區(qū)性強(qiáng)；? (4)價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)間長、形式多。? 　　一般由下列十項(xiàng)因素組成：? (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；? (2)地質(zhì)勘察與設(shè)計(jì)費(fèi)用；? (3)三通一平費(fèi)用和地下工程開發(fā)費(fèi)用；? (4)房屋建筑安裝工程費(fèi)；? (5)公共配套設(shè)施費(fèi)；? (6)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；? (7)管理費(fèi)；? (8)利息支出；? (9)稅金；? (l0)利潤。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)。 ? 房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系土地可以形成單獨(dú)的地產(chǎn)，具有單純的地價(jià)；房屋是建筑在土地上的，房產(chǎn)總是包含了作為地基的土地（即與地產(chǎn)相聯(lián)系），? 房價(jià)（房租）總是包含了地價(jià)（地租）。 試述城市地價(jià)與房價(jià)之間的關(guān)系，并舉例說明。主要包括動(dòng)力機(jī)制、供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制和競爭機(jī)制6 試述房地產(chǎn)營銷策略（5分）1. 產(chǎn)品策略2. 銷售渠道策略3. 價(jià)格策略4. 促銷策略 房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化組合策略．新產(chǎn)品開發(fā)策略，房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場壽命周期與營銷策略? 房地產(chǎn)交易關(guān)系的形成，須具備三個(gè)元素：（1）房地產(chǎn)市場交易主體，即從事房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人；（2）房地產(chǎn)市場交易的貨幣媒介；（3）房地產(chǎn)市場的交易客體——土地或物業(yè)。 增加開發(fā)商和居民投資的渠道，提高資金的使用效益。（二）融資功能（房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托和租賃）搞活房地產(chǎn)市場，加速房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，融通各種貨幣資金，滿足開發(fā)商和居民購房對資金的需求。3. 房地產(chǎn)的流動(dòng)性較差，但可以通過證券化經(jīng)營來增強(qiáng)其流動(dòng)性。需要的理由；1. 房地產(chǎn)是較好的抵押擔(dān)保品，債權(quán)相對可靠。 房地產(chǎn)投資包含哪些內(nèi)容？它具有哪些優(yōu)勢？房地產(chǎn)投資的內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資 ⒈ 土地開發(fā)投資 ⒉ 房屋開發(fā)投資 ⒊ 房地產(chǎn)經(jīng)營投資 房地產(chǎn)的出售、出租、轉(zhuǎn)租、互換等經(jīng)營的投資 ⒋ 房地產(chǎn)中介服務(wù)的投資 房地產(chǎn)的工程咨詢、價(jià)格評估、財(cái)務(wù)、? 律師、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資⒌ 房地產(chǎn)物業(yè)管理的投資（二）房地產(chǎn)證券投資⒈ 房地產(chǎn)企業(yè)股票⒉ 房地產(chǎn)企業(yè)債券房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)⒈ 收益性的多樣性 ⑴ 銷售收益 ⑵ 租金收益 ⑶ 負(fù)債經(jīng)營的收益 ⑷ 能夠得到稅收方面的好處⒉ 較強(qiáng)的增值性⒊ 良好的保值性⒋ 易于獲得金融的支持。 ，回收期長。 ，資金占用期長； 、價(jià)值高，占用資金量大； 答: (1)必要性： 。外商投資要實(shí)投而不能虛投，必須有和項(xiàng)目適應(yīng)的注冊資本，中方企業(yè)不得為外商出資或提供擔(dān)保，不準(zhǔn)以壓低地價(jià)作為吸引外商的條件。所有開發(fā)公司都要承擔(dān)20%以上微利居民住宅建設(shè)的任務(wù)。 第五，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失。 第四，規(guī)范市場行為，制止炒買炒賣。對規(guī)定時(shí)限內(nèi)未進(jìn)行實(shí)際開發(fā)建設(shè)的，取消開發(fā)經(jīng)營權(quán)；對注冊資金虛假，沒有開發(fā)能力及偷稅漏稅的，進(jìn)行查處；未進(jìn)行資質(zhì)審查或資質(zhì)條件不符的，取消開發(fā)資格。之所以用“控制開發(fā)”而沒有使用“限制開發(fā)”的提法，主要是考慮到這是屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整的范疇，而結(jié)構(gòu)調(diào)整就不能輕易采用行政命令手段對市場進(jìn)行一刀切，而應(yīng)立足于政策引導(dǎo)，立足于發(fā)揮市場機(jī)制的作用，同時(shí)也必須考慮到實(shí)際的需要。 其次，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)。 答:首先，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。房地產(chǎn)業(yè)也如何避免和解決這些問題，正是中國面對的新問題。從住房這一商品可以看出，任何產(chǎn)品都存在著被拿來投機(jī)牟利的機(jī)會(huì)。這應(yīng)當(dāng)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育的結(jié)果。一句話，房地產(chǎn)商品已經(jīng)成了不僅開發(fā)商而且在開發(fā)商之外的一批人投機(jī)賺錢的對象。象上海市，由于房價(jià)劇烈上漲，目前已經(jīng)導(dǎo)致整個(gè)城市普通工薪階層的住房消費(fèi)嚴(yán)重透支，整個(gè)城市都在負(fù)債消費(fèi)，在這個(gè)意義上說，中國已經(jīng)象西方國家一樣，開始進(jìn)入了負(fù)債消費(fèi)的歷史時(shí)期。這批資金涌入房地產(chǎn)市場，主要靠房屋買賣通過倒手賺取差價(jià)。并且，房屋的出租率和出租價(jià)格較高，置辦下房產(chǎn)后，可以通過出租穩(wěn)定地獲得租金回報(bào)。4，越來越濃厚的置業(yè)投資和投機(jī)心理驅(qū)動(dòng)著越來越多的剩余資金涌入房地產(chǎn)消費(fèi)中。3，積極的金融手段和現(xiàn)代的融資工具為房地產(chǎn)商品的銷售提供了支持。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代造成的城市居民的住房短缺，整整花費(fèi)了改革開放后20多年的時(shí)間以進(jìn)行彌補(bǔ)欠帳。在土地供給和金融支持手段方面，都發(fā)揮了一定的作用。房地產(chǎn)業(yè)之所以出現(xiàn)了這種強(qiáng)勁增長之勢，還有以下幾個(gè)原因：1，與國家GDP發(fā)展觀的關(guān)系，住房成為支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長的增長點(diǎn)，國家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的需要。隨著城市的擴(kuò)大,人口增加,房價(jià)上升,人們紛紛遷出市區(qū),向郊區(qū)移動(dòng)。，分析城市近郊熱銷樓盤發(fā)展較快的原因。這就形成了一些大城市房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，即定位于普通老百姓的經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)位的商品住宅，一推出往往被搶購一空，而那些所謂面向都市白領(lǐng)階層、企業(yè)主、社會(huì)成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。拿北京來說，商品住宅的主要空置是價(jià)位在每平方米售價(jià)在4000元以上的中高檔住宅。一方面是許多城市中新建住宅，尤其是高檔住宅乏人問津；另一方面，是廣大中低收入者，望房興嘆。 目前，國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。然而，從今年5月始，居民住房消費(fèi)預(yù)期有所改變，市場購買力萎縮，致使商品房空置面積有所增加。五、論述題(本大題共2小題，每小題10分，共20分) ，論述房地產(chǎn)市場供求失衡的主要原因和解決途徑。這一階段的主要工作是開發(fā)商采取有效的營銷手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗(yàn)收。這一階段內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。這一階段主要的工作內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。在這種情況下，這些地區(qū)房地產(chǎn)需求水平較高，因此，即使房價(jià)較高，銷售也較為旺盛。（2）就業(yè)率和收入水平高，使得住房消費(fèi)成為這些地區(qū)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。請分析原因。 (4)進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙審查，施工招投標(biāo)，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同的商洽與簽訂。 (3)根據(jù)可行性研究報(bào)告，制定出開發(fā)項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，及各階段進(jìn)度計(jì)劃，各階段的實(shí)施方案。 (2)工作內(nèi)容： (1)拆遷安置是在用地范圍批準(zhǔn)后，辦理戶口凍結(jié)、管理已征用土地；制定拆遷工作計(jì)劃，籌措周轉(zhuǎn)用房、動(dòng)員并組織搬遷，處理拆遷安置中的糾紛。 (4)房地產(chǎn)業(yè)是完善國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的重要條件，是合理配置社會(huì)資源的重要前提。 (3)房地產(chǎn)業(yè)是增加國民財(cái)富的重要渠道，是政府財(cái)政收入的重要來源。 (2)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的主導(dǎo)地位、帶動(dòng)著其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)金融有哪些業(yè)務(wù)？房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類(一）住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)（二）住房基金的經(jīng)營管理（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款（四）房地產(chǎn)抵押貸款（五）房地產(chǎn)證券（六）房地產(chǎn)信托（七）房地產(chǎn)保險(xiǎn)（八）房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)結(jié)算五、論述題(每小題13分，共26分)。影響城市地價(jià)的因素 ⒈ 土地純收益⒉ 土地資產(chǎn)⒊ 利息率⒋ 土地出讓期限⒌ 土地供求狀況⒍ 土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)⒎ 合理的預(yù)期 地租理論是研究地價(jià)問題的基礎(chǔ)理論，考察城市土地價(jià)格必須研究城市地租。（3）其他分區(qū)。（1）居住區(qū)。擬定城市舊區(qū)的利用和改造的原則、方法和步驟，包括工業(yè)建筑、公共建筑和居住建筑區(qū)的調(diào)整規(guī)劃。編制城市各項(xiàng)市政設(shè)施和專業(yè)工程規(guī)劃。計(jì)算各項(xiàng)規(guī)劃期限的城市人口，擬定城市人口發(fā)展的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，確定城市用地范圍和各項(xiàng)建設(shè)的規(guī)模指標(biāo)。一般包括以下幾項(xiàng)：調(diào)查研究和收集整理城市規(guī)劃所需要的各種基礎(chǔ)性資料，作為編制規(guī)劃的依據(jù)?？傮w規(guī)劃是城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，一般為20年，由城市人民政府組織編制，經(jīng)過立法機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，具有法律效力。城市土地規(guī)劃的內(nèi)容城市土地規(guī)劃是分階段進(jìn)行編制的。符合區(qū)域規(guī)劃。保護(hù)文物古跡?？刂埔?guī)模，合理發(fā)展。統(tǒng)籌兼顧，全面安排。城市土地規(guī)劃的原則從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是。 5城市土地規(guī)劃的、原則、基本內(nèi)容是什么？依據(jù): 《憲法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》國土規(guī)劃是城市規(guī)劃的依據(jù)。⒉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。總之，房地產(chǎn)經(jīng)營是一項(xiàng)涉及面多、工作量大、專業(yè)性強(qiáng)和非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因而，客觀上需要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的分工，形成眾多的專業(yè)化行業(yè)。⒉房地產(chǎn)交易需要房地產(chǎn)市場中介服務(wù)。3. 我國的地產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)權(quán)各有哪些權(quán)能？? 土地產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能? 主要包括：? 1. 土地所有權(quán)；? 2. 土地占有權(quán)；? 3. 土地使用權(quán)；? 4. 土地收益權(quán)；? 5. 土地處分權(quán)；? 6. 土地開發(fā)權(quán)；? 7. 地役權(quán)；? ? 8. 地上權(quán)；? 9. 通行權(quán)；? 10. 土地重分權(quán)；? 11. 土地贈(zèng)與權(quán)；? 12. 土地繼承權(quán)；? 13. 土地售賣權(quán)；? 14. 土地租賃權(quán)；? 15. 土地抵押權(quán)；? 16. 土地典權(quán)；