【文章內(nèi)容簡介】 了，我拿到錢以后走了，剩下的事情不關(guān)我的事了，然后供電公司給居民裝電表，從居民那兒收繳電費，然后用收繳的電費，分三年到五年逐步還清租賃公司的錢。 大家可以看到，這叫賣方信貸，最后的錢是誰出的？是租賃公司出的，但是我在這里強(qiáng)調(diào)的是這整個方案是一個全贏的方案。咱們在設(shè)計融資的過程中，我已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了，這是投資者和融資者是一個全贏的方案，只有全贏雙方才能合作愉快。大家全贏了，首先我的公司贏了，因為我是一個小公司，我拿下了一個大的訂單，上市公司也贏了，分錢對它來講倒是小事，大家知道，上市公司最看重的是業(yè)績，如果它能夠?qū)擅裾f，這個城市電表是我裝的，那個城市電表是我裝的，它的股票價格就會上漲，供電公司也贏了，它沒有花一分錢，把所有的電表都裝新了，而且它不用再費那個勁收電費了，坐在家里架起一臺電腦，就知道全城的電表每個走了多少字。最后租賃公司也贏了，租賃公司的錢從哪里來？從銀行來，它從銀行借的錢，把銀行的錢揣到自己的口袋里，把這個錢放出去，讓它去錢生錢，你想想，中間這個環(huán)節(jié)可是驚險一跳。它萬一把錢放錯了地方，這個錢要是回不來，它用什么錢去還銀行的錢？所以，租賃公司的在放款的時候一定要非常小心，要選好項目，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)能夠把錢收回來的項目，但是在這里，有什么錢能夠比收電費更穩(wěn)當(dāng)？所以，租賃公司找到了一個好項目，對它來講是一個千載難逢的好機(jī)會。最后居民，反正羊毛出在羊身上，電表的錢還得居民出。但是居民一次出500塊就不高興了，收錢也困難，但是現(xiàn)在我們把他們凌遲處死了，一刀一刀割里，小刀割你，今天割你兩塊，明天割兩塊，他也不疼，所以，居民也就忍耐了，到最后電表錢也付清了。所以整個的操作模式中大家全贏了。 剛才講的賣方信貸，現(xiàn)在看一下買方信貸。這個案例比較復(fù)雜，我介紹一下背景。 某著名大學(xué)的科技園被一個開發(fā)區(qū)看上了，這家集團(tuán)公司決定給科技園提供兩個億的資金，因為這家集團(tuán)公司是一個上市公司的大股東，條件是你要買我10%的國有股。2000年大家聽過，叫國有股減持，現(xiàn)在很多國營企業(yè)，大企業(yè)，要把它的股權(quán)轉(zhuǎn)讓叫減持，轉(zhuǎn)讓給其他公司，最后轉(zhuǎn)讓給誰呢？當(dāng)然要選對象，最后他們選中了科技園。為什么呢？因為科技園的腦袋上有高科技的光環(huán)，現(xiàn)在上市公司圈了一大筆錢，是個大財主了，大財主現(xiàn)在需要的是漂亮姑娘，所以，他就要找一個漂亮的姑娘，腦袋上戴著高科技光環(huán)的漂亮姑娘，然后到股市上拐著手繞一圈，然后股價就開始上漲。所以，他就看中了科技園，我要娶你，先給你兩個億的嫁妝，但是條件你要用兩個億的反過來買我10%的國有股。這倒也是個好交易，為了這事，科技園大學(xué)就開了一個黨委會，定出了三項基本原則，錢可以拿，有三項基本原則。第一，要合法，拿錢要合法，不能進(jìn)行違規(guī)操作。第二，不能欠債，我堂堂大學(xué)怎么能欠債。第三，無論怎么交易，不能受制于人，所有地方我們都要控股，人家出錢它還得控股，這事多難。現(xiàn)在的問題就是咱們怎么才能把這兩個億拿到手，中間有一個繞不過去的環(huán)節(jié)，這個科技園的注冊資金只有五千萬，大家知道，咱們的企業(yè)法規(guī)定投資的資金不能占到注冊資金的50%，五千萬最多能投2500萬，但是買10%的國有股按凈資產(chǎn)值算多少呢？，蛇吞不下象，也就是說，憑科技園本身的注冊資金是拿不下這兩個億的，那怎么辦呢？最后的結(jié)果說，干脆咱們用學(xué)校出面。 好了，我是這個科技園的顧問，最后這個球踢到我這兒來了。首先，上市公司的大股東提供兩個億的資金給大學(xué)，什么名目？購買學(xué)校的高科技的項目，收購高科技項目。好了，大學(xué)有了這兩個億以后，給科技園增資，科技園原來的注冊資金是五千萬，現(xiàn)在加上兩個億，這樣的話。，變有限公司為控股公司，變更營業(yè)范圍，控股公司就不受那50%的限制了。第三步最重要，咱們不是還要控股嗎？第三步，科技園用45%的股權(quán)交換上市公司的10%的國有股，三千萬的國有股，這一步，為什么要交換股權(quán)？交換股權(quán)有個好處，大家不用現(xiàn)金，股權(quán)不換股權(quán)，第二，不用談價格，一談價格傷感情。上市公司的人說不能按原價賣，國有資產(chǎn)流失了，你給我一個好價錢，我說我也是國有資產(chǎn)，你也是國有資產(chǎn)，咱們國有資產(chǎn)的凈資產(chǎn)換凈資產(chǎn)，誰也不虧，不用談價格了。交換的結(jié)果是什么呢？雙方各得其所。上市公司作為一個大財東，娶到了一個高科技的漂亮小姐，于是可以在股市上招搖過市，然后股價可以往上升了，這個漂亮小姐呢，嫁了一個大款，后邊的錢都不成問題了，假如這個科技園要到銀行借錢的話，往那兒一坐，銀行，咱們商量一下，借點錢給我，銀行說，借錢誰來擔(dān)保？你沒看到我后邊這個爺是誰？上市公司，那是大財東，看在他的面子上，借點錢不行嗎？所以，雙方互為第二大股東，交換的結(jié)果就是雙方互為第二大股東，上市公司成了科技園的第二大股東，科技園成了上市公司的第二大股東，雙方各得其所，無形資產(chǎn)都有了。還剩下最后一個問題，上市公司老總問我，你萬一，我兩個億都給你了，萬一你提供不了產(chǎn)品怎么辦？用什么東西抵押？我說這三千萬股權(quán)有沒有分紅的？他說當(dāng)然有分紅。我說去年分紅多少錢？他說去年五毛錢一股，我說三千萬股，五毛錢的分紅，每年1500萬的分紅，這分紅不要了行不行？把這分紅作為資金，押在你那兒，不拿回去，這叫風(fēng)險抵押。，我們可以對這些高科技的項目進(jìn)行孵化了，然后分五年供貨，不是花了兩個億買我的高科技產(chǎn)品，我把高科技產(chǎn)品給你，不叫供貨嗎？大家可以看到這是一個非常典型的買方信貸。當(dāng)時那個大學(xué)校長問我，說房老師，咱們沒欠債吧？我說沒欠債，那兩個億算什么呢？我說兩個億是別人拿著兩個億買你的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品還沒交貨，人家的錢已經(jīng)到了。這不是欠債，這叫業(yè)績，這是業(yè)績。這叫買方信貸。好，繼續(xù)我們的話題。 這個項目是什么呢？叫污水處理設(shè)備。咱們都知道，咱們的城市要經(jīng)過污水處理站把這些污水處理了，當(dāng)做中水回過來。現(xiàn)在北京是一個缺水的城市，現(xiàn)在很多地方都要使用中水來沖廁所了，這水從哪來呢？ 現(xiàn)在有一個公司生產(chǎn)了一個小型設(shè)備，很簡單，洗浴中心可以裝一個這個設(shè)備，使水不斷地循環(huán)，保持清潔，當(dāng)然清到什么程度，取決于你的成本，如果你投入成本高一點的話，這個水可以喝，哪怕沖廁所的水，經(jīng)過了這個設(shè)備，出來的水，你拿一杯水，照喝下去沒問題。當(dāng)然這是心理問題了。但是，一般來說，達(dá)到中水的效果就可以了，就算達(dá)到了能喝的水平，心理上你也過不去，所以，干脆當(dāng)做中水算了。 它的原理很簡單，把這個污水抽上來，然后經(jīng)過了中間很多化學(xué)的過濾，出來的水就是清水。這個設(shè)備很小，比如說一個設(shè)備可以處理五萬噸水，如果50萬噸水、500萬噸水，你拼設(shè)備就行了，把十個加在一起，就是50萬噸水，把100個連在一起，就是500萬噸。當(dāng)然你不用那么樣，做一個大的也可以。技術(shù)原理我就不說了，主要講的是怎么運作。 后來我們想了一下，中國北方180個城市缺水，而且中國北方有很多城市有洗浴中心，我們發(fā)現(xiàn)洗浴中心是我們最大的客戶。大家知道北京洗浴中心的水多少錢一噸嗎？60塊錢。咱們家里用水也就是五塊錢吧，洗浴中心的水是60塊錢。怎么辦呢？我們采取了兩種辦法。首先，環(huán)境工程公司制造出設(shè)備來，賣給洗浴中心，第一種方式，叫做租賃。什么叫做租賃呢？租賃就是產(chǎn)權(quán)最終是要轉(zhuǎn)移的，你分期付款還我，等你把所有的設(shè)備款還清了，最后這架機(jī)器就是你的了，這是第一種方式。但是這種方式試行了一段時間發(fā)現(xiàn)效果不太好，很多洗浴中心不愿意買這東西，好幾萬塊錢一下買，對它來講風(fēng)險比較大。我們采取了另外一個辦法，叫做租賃，經(jīng)營租賃。我把這個設(shè)備租給你的洗浴中心，設(shè)備是我的。比如說在北京這個城市，我成立一個出租公司，設(shè)備生產(chǎn)出來以后，出租公司一大堆設(shè)備，就把出租公司設(shè)備，這個洗浴中心擱一個，那個洗浴中心擱一個。我怎么掙錢？按水表計價掙錢，來算錢。我給你循環(huán)了一噸水，就按照一噸水的水位，你不是60塊錢一噸嗎？我這個水循環(huán)過來還可以用的，收你十塊錢行不行？每個禮拜找個人去抄表，看水表走了多少個字，就按水表收你錢，設(shè)備是我的，你也不用花錢，只要交租金就行了。 這是兩種方式，一種方式叫經(jīng)營租賃，一種叫做融資租賃，或者叫做金融租賃，一種叫做經(jīng)營租賃。這兩種方式實際上也是賣方信貸。錢是誰出的呢？我們跟銀行談了一個交易，銀行愿意干這種事。為什么？水錢也是穩(wěn)收的。 我們再看一個融資模式，是一個綜合性的融資模式，叫做產(chǎn)權(quán)公寓，現(xiàn)在大家都應(yīng)該聽說過產(chǎn)權(quán)公寓了，大概在1999年的時候，我替別人設(shè)計的，那時候在中國產(chǎn)權(quán)公寓還是一個新生事物，當(dāng)時在海南島，在海口，剛剛過了亞洲金融危機(jī)，這個產(chǎn)權(quán)公寓的開發(fā)商是個港商，亞洲金融危機(jī)已經(jīng)讓他受不了了，所以他已經(jīng)挺不住了，趕緊這個樓多少錢賣出去就算了，處理掉。趁著這個機(jī)會，我的朋友組成了一個項目公司，跟開發(fā)商談判，買下這棟樓，收購價格是2600塊錢一平米，分五年支付，對方急著脫手就同意了。 好了，現(xiàn)在這棟樓到了項目公司手里要賣樓了，賣給誰呢？當(dāng)時?？跇堑膬r格已經(jīng)降了一千塊一平米以下，?？诘娜撕茱@然是沒有能力去買樓的，要是?？谌四苜I樓的話，樓就不會荒在這兒了。什么地方的人有錢買樓呢？比如說深圳、北京、上海，找那個地方去賣樓。但是大家想了，作為深圳、北京、上海的大款，他憑什么要跑到海口去買樓？他只有一個動機(jī)，就是到?？诙燃?，所以就要在這上面做文章了。 首先，這樓是抵押貸款的，30%的首期付款，然后用30%的首期付款裝修酒店，裝修為四星級的產(chǎn)權(quán)公寓式酒店。誰付錢？銀行付錢，這個銀行已經(jīng)談好了，銀行一把把錢付清了，剩下的錢是銀行向買樓的人追錢了，分期付款。現(xiàn)在碰到問題了，是我剛才提出的問題。北京人憑什么要到?？谫I樓？只有一個動機(jī)，度假。有的大款一到春節(jié)，到?？谌ラ_會，那個地方咱有公寓，到?？谌チ?，問題是機(jī)票誰出？很多人說到?？谌ネ妫l替你出機(jī)票？你放心好了，航空公司替你出機(jī)票。 我們跟航空公司簽了一個協(xié)議，以每平方米支付400塊錢的協(xié)議，交換30年的優(yōu)惠服務(wù)，包括每年五張免費機(jī)票，30年的半折機(jī)票，也就是說，我每賣一平方米，我給你400塊錢，我的業(yè)主就得享有這個優(yōu)惠，航空公司簽了協(xié)議。好了，現(xiàn)在北京人可以到?？诙燃倭?，機(jī)票不用你出，航空公司替咱出了，或者機(jī)票我包了，其實他一分錢沒出，都是航空公司出的，還有30年的半折。后來到了今天我才明白了，其實這個半折，我一點便宜沒占?，F(xiàn)在海航從頭到尾的機(jī)票都是半折的，買樓的人每年有一個月的產(chǎn)權(quán)消費，因為樓是他的，他是業(yè)主，他最多到海南，北京人、上海人最多到海南呆一個月，你說他一天到晚呆在海南干嘛？所以他就一個月的產(chǎn)權(quán)消費。在這一個月之內(nèi)，他什么都不要錢，物業(yè)管理費不用交、水費、電費不用交，有人伺候著你。剩下這11個月怎么辦呢？我把這11個月委托給項目公司，要項目公司出租給旅游者，然后從旅游者身上收到的錢，跟買樓者分紅，這是一個綜合的融資模式了，它涉及到銀行，涉及到航空公司，它叫什么？叫資產(chǎn)組合。資產(chǎn)全部都是一堆廢資產(chǎn)，要是組合起來就能把廢鐵賣成金。 剛才我們介紹了幾種融資的方式，還有最后一種，我們介紹一下，叫做以未來的收益抵押貸款，用未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流抵押融資，最典型的案例是BOT。BOT一般都是用在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，比如說我們現(xiàn)在假設(shè)用一個真實的案例假設(shè)。我們現(xiàn)在要建一個電場，誰要建呢？政府立項，一般都是政府的項目，政府立項以后向銀團(tuán)貸款，就是不是一個銀行，一般大的項目都是幾個銀行聯(lián)合起來，有一個銀行進(jìn)行主承銷，然后其他銀行為輔，組成一個銀團(tuán)，要建的項目是個發(fā)電廠。首先，政府要指定一個發(fā)起公司，一般來說發(fā)起公司都是大的國營公司，政府能夠控制住的，然后政府要給予一系列的優(yōu)惠政策，過去政府要進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保，有信譽(yù)擔(dān)保，有優(yōu)惠政策，然后發(fā)起公司成立一個項目公司，要專門成立一個項目公司，這個項目公司的意義何在？叫阻斷追索權(quán)。所謂的項目公司本身，它并沒有實力去承接這個項目，項目公司也就十幾二十個人，十幾二十個電腦，項目公司主要做各種各樣的方案，做計劃，然后做各種各樣的文件，這是一個空殼公司。萬一這個事情失敗了，咱們清盤，就把這個項目公司清了，十幾臺電腦不要了，都給你，不至于拖累到后面大的國營公司，所以成立一個項目公司。政府給予信譽(yù)擔(dān)保，然后要給予優(yōu)惠政策。所謂的優(yōu)惠政策就是給你的電上網(wǎng)，意思就是說，你生產(chǎn)出來的電我肯定買，市場保證了。 好了，銀團(tuán)可以貸款了，提供資金了。誰來建電廠呢？項目公司把電廠所有的工程大卸八塊給分包下去了，比如說，設(shè)備安裝包給誰？包給許繼集團(tuán)，比如說，土建工程包給當(dāng)?shù)氐囊恍┙ㄖ?，綠化包給誰，管道包給誰，所有的工程大卸八塊全包下去了，實際上建設(shè)不需要它，項目公司就是用來管理的，就像房地產(chǎn)開發(fā)公司，真正蓋樓那是建筑公司的事，電廠建成了，發(fā)電，把電賣給了供電公司，回收的資金進(jìn)入了項目公司的賬戶，然后由項目公司去還款，比如說，分十年還給貸款銀團(tuán)。在這十年中，發(fā)電廠所有的收入，首先還貸，也就是說，我現(xiàn)在發(fā)電廠十年之內(nèi)所有的現(xiàn)金流是我的，你不是用現(xiàn)金流抵押了嗎？所以這十年所收的錢都是貸款銀團(tuán)的。還完了款怎么辦？十年以后，到了第十一年，貸款銀團(tuán)把這個發(fā)電廠還給政府，還是我說的那句話，如果貸款銀團(tuán)提供了十個億給你，十年收的電費不到十個億，你就虧了，誰讓你當(dāng)時算走了眼？你得承擔(dān)風(fēng)險。如果你掙了15個億，那5個億就算你掙的。 下面我們介紹一下投資者是怎么想的。前面我們介紹了投資者是誰，他們在哪，然后一些融資的方式，現(xiàn)在我們看一下，投資者是怎么決策的。你知道投資者怎么決策了，他們腦子里考慮什么問題，后面我們繼續(xù)講，就是怎么樣包裝項目了，你就知道怎么對付投資者了。 投資決策四項基本原則，第一個原則，風(fēng)險須與收益平衡原則。也就是說，你讓投資者冒了多大的風(fēng)險，投資者就會問你要多大的利益。額外的風(fēng)險需要額外的利益，投資者問你，這事辦得怎么樣？項目怎么樣了？你說項目剛剛開始，八字還沒一撇呢，然后投資者就開始折騰你。第一，他要有很高的股權(quán)，投一百萬他就要占80%，你說不公平，誰要你讓他冒更大的風(fēng)險呢？所以，他冒了風(fēng)險就要問你要更多的利益，他要控股。第二，他開始折騰你，為什么？他心里沒有底，今天要你補(bǔ)充一個材料，每天要你補(bǔ)充一個材料，今天要你算一遍，明天再叫你算一遍。如果投資者問你說這事辦得怎么樣了？你告訴投資者，這事八字已經(jīng)有兩撇了，快完了，你出點錢跟著收錢就行了。投資者一看這事快成了，馬上拎著錢袋跟在你屁股后面，咱們什么時候參一股？這個時候不是你求他了，是他求你了。所以，投資者的邏輯叫未成之事，求全責(zé)備，將成之事，委曲求全。對于未成之事他就開始