【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 塵、無(wú)水漬、無(wú)油漬。 遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排。 第三章 工程部工作制度及規(guī)程 一、設(shè)備保修期管理辦法 國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為： a、 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采 暖 期、供冷期； b、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年； c、 其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長(zhǎng)保修期。 物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，工程 部、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難 以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的 保養(yǎng)內(nèi)容需工程 部自己做（或委托專業(yè)公司） ， 書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。 設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固 為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，工程 部應(yīng)督促保修單位解決。 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，工程 部須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見(jiàn)，并報(bào)公司品質(zhì) 技術(shù) 部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，工程部有權(quán)拒絕簽字。 二、水電過(guò)戶審批制度 用電、 用水過(guò)戶更名 /抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，各單位嚴(yán)格遵守審批制度。 用電、用水由發(fā)展商過(guò)戶到管理處必須滿足以下條件： a、 各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過(guò)，物業(yè)接管驗(yàn)收、房屋設(shè)備驗(yàn)收合格，計(jì)量裝置符合要求。 b、 工程施工收尾工作均結(jié)束，無(wú)施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。 c、 水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就發(fā)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。 d、 以住宅為主的小區(qū) /大廈，發(fā)展商已申請(qǐng)辦理抄表到戶。 e、 原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。 水電過(guò)戶由公司 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)審核并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商 索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司 財(cái)務(wù) 部，審核通過(guò)后，由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事宜，未經(jīng) 財(cái)務(wù) 部審核管理處不得自行辦理。 水電過(guò)戶審批流程圖 開(kāi)始 是否滿足過(guò)戶條件 政府部門已驗(yàn)收 已接通正式水電，供電、供水部門已封表 我司已接管 管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費(fèi)用是否有問(wèn) 題。 發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請(qǐng)，請(qǐng)他們現(xiàn)場(chǎng)檢查是否滿足抄表到戶的條件。 發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。我司整改。 發(fā)展商寫過(guò)戶申請(qǐng)（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。管理處執(zhí)申請(qǐng)、原供電供水合同、水電 費(fèi)單及空白供電供水合同、銀行代收水電費(fèi)合同書，到公司財(cái)務(wù)部辦理合同會(huì)簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過(guò)戶。 財(cái)務(wù)部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^(guò)戶期間水電費(fèi)。管理處提供此期間的水電抄表記錄。 要 求發(fā) 展商 辦理，調(diào)整比例。 管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費(fèi)合同書填寫 公共部分代收水電費(fèi)合同書在公司財(cái)務(wù)部辦理會(huì)簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報(bào)供電供水所。 有問(wèn)題 符合抄表到戶 三、配電房管理制度 為貫徹安全第一的方針，確保 管理項(xiàng)目 供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。 配電房全部機(jī)電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班人員操作，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房。 配電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。 復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。 室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵，室內(nèi)溫度控制在 35℃ 以 下，墻壁配掛溫度計(jì)。 建立運(yùn)行記錄，每天巡查、每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄，解決不了的問(wèn)題書面報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。 配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁超載供電。 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 四 、發(fā)電機(jī)房管理制度 非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修人員須經(jīng)管理處 經(jīng)理 同意后，在工程部值 班 員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。 機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁明火。 發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。 配電房工程部值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。 每月啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。 發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月定期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不 得機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。 機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防 須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。 發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。 五、水泵房管理制度 水泵房是提供住戶生活、 物業(yè) 消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 工程部值班員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水。 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。 泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部 技工 管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 六、空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定： 空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定 的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。 無(wú)關(guān)人員必須經(jīng)工程 部主管許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁明火。 做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。 須每月對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。 定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并作好記錄。 定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。 調(diào)整冷卻塔風(fēng)扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。 控制冷卻塔托 盤的水位，避免溢水。 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月清掃一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。 七、中控 /消防中心管理制度 中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到轄區(qū)的各項(xiàng)安全。為保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。 中控室 /消防中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號(hào)燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng) 系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)檔，中控室 /消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?，信?hào)為真時(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號(hào)為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。 防盜監(jiān)視系統(tǒng)