區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析(編輯修改稿)
2024-07-24 02:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100200元/平方米，經(jīng)營狀況較差，大多鋪面換手率高。表2董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場（董家渡面料市場）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%u 中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。表3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40% 中華路西段。該條馬路靠復(fù)興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務(wù)類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。 表4 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%u 陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。2) 需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。2. 新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開花。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。1) 供應(yīng)u 復(fù)興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5 復(fù)興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場23000/5003太陽都市花園9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場3000小區(qū)內(nèi)100200新地苑15000/4F銀行/證券9000/3000中華大街2800/3F銀行/證券/圖書公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/ 區(qū)域內(nèi)底商售價在9000—36000元/平方米之間。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務(wù)于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂設(shè)施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時間內(nèi)預(yù)計仍為主力需求。u 復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑表6 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、800明日星城6300/1F未開業(yè)200005361804該區(qū)域底商售價在14000—20000元/平方米之間。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價14000，利潤空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。u 斜土路、國貨路以南該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000//該區(qū)域底商售價在10000—14500元/平方米之間。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設(shè)置底商的地利
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