區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析(已改無錯(cuò)字)
2022-07-25 02:20:11 本頁面
【正文】 、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準(zhǔn)確，去化不錯(cuò)。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。2) 需求根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當(dāng)長的時(shí)間，一些中小投資者又無實(shí)力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時(shí)間空置。一些小面積可分割商鋪相對就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。四、 競爭環(huán)境分析1. 區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。項(xiàng)目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點(diǎn)，總投資預(yù)計(jì)超過72億，消費(fèi)能力達(dá)7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時(shí)利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。2. 競爭區(qū)域的選取 根據(jù)前面對項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時(shí)與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。我們選取陸家浜路、老西門這兩個(gè)歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項(xiàng)目所處的中華路—董家渡地區(qū)進(jìn)行分析。3. 區(qū)域間競爭力的對比分析黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大?！笆濉庇?jì)劃中黃浦區(qū)被確認(rèn)為上海市舊區(qū)改造的重點(diǎn)。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。1) 交通道路狀況u 老西門“十五”計(jì)劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因?yàn)樗牡乩韮?yōu)勢，周邊的復(fù)興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時(shí)貫穿上海M8線也將在老西門設(shè)立復(fù)興東路站，在該地區(qū)形成了一個(gè)巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。u 陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠(yuǎn)，人流分散，不易形成規(guī)模效應(yīng)。u 本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應(yīng)。臨近的復(fù)興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費(fèi)群體，尤其是浦東的客戶群。2) 輻射范圍u 老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達(dá)黃浦的中片和南片，總計(jì)約有2030萬消費(fèi)人口。u 陸家浜路陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓內(nèi)的消費(fèi)，輻射直徑在三公里左右。u 本案中華路—董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級商業(yè)中心較遠(yuǎn)，居民居住集中，以區(qū)域消費(fèi)為主，輻射直徑在三公里以內(nèi)。3) 人流量u 老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時(shí)由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會(huì)被分流。u 陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。u 本案中華路—董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。4) 消費(fèi)能力u 老西門老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。u 陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務(wù)消費(fèi)為主，人均消費(fèi)在150元以內(nèi)。u 本案中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費(fèi)能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空間廣闊。5) 租金水平u 老西門老西門目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級商業(yè)中心，估計(jì)隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預(yù)計(jì)將達(dá)到450元/M2/月以上。u 陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場可發(fā)展性不大，租金應(yīng)維持在250元/M2/月。u 本案住宅和商鋪的走勢應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹪?元/M2/天，預(yù)計(jì)到整個(gè)聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。6) 商業(yè)規(guī)劃u 老西門老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，推進(jìn)商業(yè)設(shè)施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點(diǎn)，重點(diǎn)加強(qiáng)餐飲、娛樂、休閑設(shè)施以及規(guī)?；?、專業(yè)化賣場的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當(dāng)知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)總體布局。大體分為三個(gè)區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。以現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時(shí)增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會(huì)等娛樂設(shè)施。二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。利用老城廂特有的歷史底蘊(yùn)，集聚黃浦及上海的特色和老字號品牌企業(yè)，以“特”聚集人氣，形成老西門商業(yè)文化獨(dú)“特”的魅力。三是文化休閑區(qū)。要將文廟與老西門連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。進(jìn)而達(dá)到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門營造更好的休閑消費(fèi)環(huán)境。
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