【文章內(nèi)容簡介】 —100平方米工程進度：未開工交房標(biāo)準(zhǔn)：不清產(chǎn)品格局：不清入住率：未售單價：15000—20000元/平方米租金：未定名義回報率：未定實際回報率：無稅收優(yōu)惠：未定折扣：不清付款方式：未定開盤時間：2004年3月底開盤備注：開發(fā)商有包租經(jīng)營準(zhǔn)備，回報率未定洪客隆百貨經(jīng)營模式是以百貨為主案號：6案名：散 鋪 基地位置：青云峰路行業(yè)狀態(tài)：零售鋪位面積：50平方米左右工程進度：現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯產(chǎn)品格局：進深12米，門寬4米左右入住率：單價：4200元/平方米租金：18—26元/平方米/月贛東大道沿線商鋪：40元/平方米/月左右名義回報率：未有實際回報率：5%左右稅收優(yōu)惠：無折扣：無付款方式：一次性付款備注：住宅底層店面，周邊均是小的零售店。地區(qū)性典型商業(yè)項目的橫向比較案號：7項目萬壽宮金巢化城地址南昌市撫州市店鋪形式門面店門面店鋪位面積1540平方米左右40平方米左右業(yè)態(tài)五金、日用品、食品、服飾、服裝餐飲、娛樂、服飾、小百貨經(jīng)營模式區(qū)域規(guī)模大，底價取勝主題經(jīng)營經(jīng)營狀況生意興隆無客源以步行者為主定位有行人和開車族市場情況成熟的老城廂商業(yè)氣氛不成熟的居住區(qū)市場規(guī)模區(qū)域商業(yè)市場有40萬平方米左右4萬平方米左右建筑風(fēng)格三層老建筑新裝修三層現(xiàn)代風(fēng)格的圍廊式建筑四、市場契機及抗性分析對撫州房地產(chǎn)市場進行正確的分析和判斷，了解項目在市場中所處的位置，并制定相應(yīng)的應(yīng)對策略，可以使項目在規(guī)避風(fēng)險的同時獲得更大的收益。（一）市場契機商鋪銷售價格進行分析，目前商鋪市場價格走勢較以前略有上升，個別除外（如馬家山），看出撫州眾房地產(chǎn)開發(fā)商有意將房產(chǎn)市場托上去，這在市場大方向上，保證了本案有一個良好的市場發(fā)展空間。撫州市內(nèi)幾大典型店鋪的開發(fā)商，無店鋪市場經(jīng)營經(jīng)驗，良好的主題分區(qū)開發(fā)思路無法運行下去，中途夭折，如馬家山的食品區(qū)、電器區(qū)、服飾區(qū)等店鋪區(qū)，一直處于關(guān)門狀態(tài)。本案提出“上海城”的商城經(jīng)營理念，將在撫州商業(yè)房產(chǎn)市場上形成特色商城經(jīng)營銷售的高潮。 除地段外，各大典型商場的主賣點均是政府稅收優(yōu)惠，無其它買點，這樣就給本案創(chuàng)造賣點，預(yù)留了充足的空間，如上海品牌商城等。 撫州市民的收入水平與消費水平不成比例，市民在餐飲、娛樂上的消費是日常消費重中之重，消費支出是畸形的，故本案在分區(qū)經(jīng)營時，餐飲、娛樂行業(yè)應(yīng)預(yù)留一定的面積，面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。 撫州市商業(yè)業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)；二是娛樂業(yè)。另外，其他店鋪業(yè)態(tài)不完善，且撫州市民有追求都市時尚消費的意識，但市場上時尚消費的供給明顯不足，這為本案引進江浙滬商家預(yù)留了一定的空間，如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉OK等。 撫州市部分市民有房產(chǎn)投資意識，但投資理念混亂；再有市民用貸款來買房的人較少，本案可通過導(dǎo)入新興業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營、提供貸款來引導(dǎo)撫州市民的投資觀念，同時創(chuàng)造本案的賣點，如首付40%，輕松購房；以租養(yǎng)房等。 免半年營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大量的財富在流動，對此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。（二）市場抗性 目前市場店鋪供給量大，而需求相對有限，幾大典型商場，如馬家山購物廣場、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價無市階段，故本案價格制定的前提是滿足市場的消費需求，銷售上宜用低開高走的價格策略。 撫州市因商鋪供應(yīng)量過大，消費能力有限，加之空關(guān)鋪面多， 市民將對本案商鋪市場預(yù)期收益信心不足，使得本案在銷售的過程中，將有一個較長的市場培育期。 當(dāng)?shù)厥忻駥徺I期房有抵觸情結(jié)，原因是，當(dāng)?shù)卮蠖嚅_發(fā)商將物業(yè)進行銀行抵押，增加本案的初期銷售難度，本案可提出誠信消費的概念。 本案所在區(qū)域的店鋪，以住宅底層店面為主，業(yè)態(tài)混亂、不成規(guī)模，而本案作為一個大型的綜合型商貿(mào)城，在市場商業(yè)氣氛不足的情況下，創(chuàng)造出一個熱鬧的、收益性高的商業(yè)環(huán)境，要有一個較長的周期和大力度的前期資金投入，具體可通過快速的工程建設(shè)、前期的大力賣點宣傳來解決。 本案內(nèi)街店面多，而客戶大多喜歡外面沿街的店面，所以增加了內(nèi)街和二層、三層店面的銷售難度和價格的拉升抗性，具體可通過商城的主題經(jīng)營模式和投資回報來解決。綜上所述撫州房地產(chǎn)業(yè)是一個不成熟的市場，綜合對市場調(diào)查和相關(guān)政府部門政策了解，我們認(rèn)為：1. 房地產(chǎn)開發(fā)市場上產(chǎn)品供給的結(jié)構(gòu)失衡，突出特點是商鋪開發(fā)量過大，對此本案一應(yīng)延長銷售周期；二應(yīng)加強銷售前期的市場宣傳力度；三是銷售初期應(yīng)以低價入市。2. 政府對房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)無序，存在大量同類產(chǎn)品的空置和重復(fù)建設(shè)。3. 市民購房消費存在一定的盲目性，對購房過程中的法律意識淡薄，購房意圖和意識都很模糊。對此本案在銷售的宣傳推廣時，應(yīng)提出誠信購房、誠信消費，擇機對撫州市民進行定期的商業(yè)經(jīng)營講座或培訓(xùn)。4. 在撫州不成熟的房地產(chǎn)市場中進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，給項目的開發(fā)經(jīng)營帶來風(fēng)險，特別是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的市場透明度低、商業(yè)經(jīng)營市場的不確定性因素等。因此，導(dǎo)入先進的開發(fā)理念、經(jīng)營模式和強有力的公關(guān)形象，會給項目創(chuàng)造出一個良好的經(jīng)營發(fā)展空間。五、本案優(yōu)劣勢分析（一）優(yōu)勢： 本案所處位置為撫州市內(nèi)主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎(chǔ)。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道，青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃，為本案營造了較好的生態(tài)環(huán)境。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質(zhì)在撫州、乃至整個江西省都是獨具特色和首屈一指的，富有明顯的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢。 本案的投資商及代理商均為上海公司，因此對于本案引進先進的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的經(jīng)營理念具備了暢通的渠道。 本案鋪位面積以40m2為主力，較小的面積形成較低的總價，不但構(gòu)成相對較寬的客戶層次，也更符合當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣。 本案的包租回報率是撫州市場上最高的之一，加上本案是撫州市場為數(shù)不多的可貸款商鋪之一，兩項優(yōu)勢相加，足可獨步于撫州市場。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營業(yè)稅的商鋪。 本案圍合式商城的形態(tài)，有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢平衡，相對于兵營式建筑，不易形成人流冷感區(qū)。 本案青云峰路附近規(guī)劃將有長途汽車站，可為本項目帶來較大量的消費人流。（二）劣勢： 本案所處位置，距離撫州市最繁華的贛東大道相對于撫州這樣一個小城市而言，并不算很近。 本案單價比同一地段物業(yè)價格略高。 針對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房認(rèn)同感較高的消費觀念，本案的期房銷售可能會遭遇少許市場抗性。 本案有較大量的二層、三層鋪位，由于撫州當(dāng)?shù)鼐哂袑Φ讓愉伱嬲J(rèn)可度較高的消費傾向，這些鋪位將不可避免地面對一個市場引導(dǎo)過程。六、市場定位：撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。七、價格定位（一）價格分析市場情況1） 從本案地理位置及周邊項目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場認(rèn)同均價在5000元/平方米左右、二樓在2800元/平方米左右、三樓在2600元/平方米左右。2） 目前，房地產(chǎn)市場上店鋪的平均年投資回報率在5%左右，以5%計。3） 目前，%左右，以8%計。項目優(yōu)勢1）主題式店鋪：“上海城”概念的引入，引導(dǎo)撫州市消費市場新動向，同時在業(yè)態(tài)上彌補撫州零售商業(yè)市場的空白點，制造