【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 —100平方米工程進(jìn)度：未開(kāi)工交房標(biāo)準(zhǔn)：不清產(chǎn)品格局：不清入住率：未售單價(jià)：15000—20000元/平方米租金：未定名義回報(bào)率：未定實(shí)際回報(bào)率：無(wú)稅收優(yōu)惠：未定折扣：不清付款方式：未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年3月底開(kāi)盤(pán)備注：開(kāi)發(fā)商有包租經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備，回報(bào)率未定洪客隆百貨經(jīng)營(yíng)模式是以百貨為主案號(hào)：6案名：散 鋪 基地位置：青云峰路行業(yè)狀態(tài)：零售鋪位面積：50平方米左右工程進(jìn)度：現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯產(chǎn)品格局：進(jìn)深12米，門(mén)寬4米左右入住率：?jiǎn)蝺r(jià)：4200元/平方米租金：18—26元/平方米/月贛東大道沿線商鋪：40元/平方米/月左右名義回報(bào)率：未有實(shí)際回報(bào)率：5%左右稅收優(yōu)惠：無(wú)折扣：無(wú)付款方式：一次性付款備注：住宅底層店面，周邊均是小的零售店。地區(qū)性典型商業(yè)項(xiàng)目的橫向比較案號(hào)：7項(xiàng)目萬(wàn)壽宮金巢化城地址南昌市撫州市店鋪形式門(mén)面店門(mén)面店鋪位面積1540平方米左右40平方米左右業(yè)態(tài)五金、日用品、食品、服飾、服裝餐飲、娛樂(lè)、服飾、小百貨經(jīng)營(yíng)模式區(qū)域規(guī)模大，底價(jià)取勝主題經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)狀況生意興隆無(wú)客源以步行者為主定位有行人和開(kāi)車(chē)族市場(chǎng)情況成熟的老城廂商業(yè)氣氛不成熟的居住區(qū)市場(chǎng)規(guī)模區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)有40萬(wàn)平方米左右4萬(wàn)平方米左右建筑風(fēng)格三層老建筑新裝修三層現(xiàn)代風(fēng)格的圍廊式建筑四、市場(chǎng)契機(jī)及抗性分析對(duì)撫州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正確的分析和判斷，了解項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的位置，并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，可以使項(xiàng)目在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得更大的收益。（一）市場(chǎng)契機(jī)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分析，目前商鋪市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)較以前略有上升，個(gè)別除外（如馬家山），看出撫州眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意將房產(chǎn)市場(chǎng)托上去，這在市場(chǎng)大方向上，保證了本案有一個(gè)良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。撫州市內(nèi)幾大典型店鋪的開(kāi)發(fā)商，無(wú)店鋪市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，良好的主題分區(qū)開(kāi)發(fā)思路無(wú)法運(yùn)行下去，中途夭折，如馬家山的食品區(qū)、電器區(qū)、服飾區(qū)等店鋪區(qū)，一直處于關(guān)門(mén)狀態(tài)。本案提出“上海城”的商城經(jīng)營(yíng)理念，將在撫州商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)上形成特色商城經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的高潮。 除地段外，各大典型商場(chǎng)的主賣(mài)點(diǎn)均是政府稅收優(yōu)惠，無(wú)其它買(mǎi)點(diǎn)，這樣就給本案創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，預(yù)留了充足的空間，如上海品牌商城等。 撫州市民的收入水平與消費(fèi)水平不成比例，市民在餐飲、娛樂(lè)上的消費(fèi)是日常消費(fèi)重中之重，消費(fèi)支出是畸形的，故本案在分區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)，餐飲、娛樂(lè)行業(yè)應(yīng)預(yù)留一定的面積，面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。 撫州市商業(yè)業(yè)態(tài)兩極分化嚴(yán)重，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)；二是娛樂(lè)業(yè)。另外，其他店鋪業(yè)態(tài)不完善，且撫州市民有追求都市時(shí)尚消費(fèi)的意識(shí)，但市場(chǎng)上時(shí)尚消費(fèi)的供給明顯不足，這為本案引進(jìn)江浙滬商家預(yù)留了一定的空間，如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉OK等。 撫州市部分市民有房產(chǎn)投資意識(shí)，但投資理念混亂；再有市民用貸款來(lái)買(mǎi)房的人較少，本案可通過(guò)導(dǎo)入新興業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、提供貸款來(lái)引導(dǎo)撫州市民的投資觀念，同時(shí)創(chuàng)造本案的賣(mài)點(diǎn)，如首付40%，輕松購(gòu)房；以租養(yǎng)房等。 免半年?duì)I業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車(chē)流，此中孕育著大量的財(cái)富在流動(dòng)，對(duì)此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。（二）市場(chǎng)抗性 目前市場(chǎng)店鋪供給量大，而需求相對(duì)有限，幾大典型商場(chǎng)，如馬家山購(gòu)物廣場(chǎng)、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價(jià)無(wú)市階段，故本案價(jià)格制定的前提是滿足市場(chǎng)的消費(fèi)需求，銷(xiāo)售上宜用低開(kāi)高走的價(jià)格策略。 撫州市因商鋪供應(yīng)量過(guò)大，消費(fèi)能力有限，加之空關(guān)鋪面多， 市民將對(duì)本案商鋪市場(chǎng)預(yù)期收益信心不足，使得本案在銷(xiāo)售的過(guò)程中，將有一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。 當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)購(gòu)買(mǎi)期房有抵觸情結(jié)，原因是，當(dāng)?shù)卮蠖嚅_(kāi)發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押，增加本案的初期銷(xiāo)售難度，本案可提出誠(chéng)信消費(fèi)的概念。 本案所在區(qū)域的店鋪，以住宅底層店面為主，業(yè)態(tài)混亂、不成規(guī)模，而本案作為一個(gè)大型的綜合型商貿(mào)城，在市場(chǎng)商業(yè)氣氛不足的情況下，創(chuàng)造出一個(gè)熱鬧的、收益性高的商業(yè)環(huán)境，要有一個(gè)較長(zhǎng)的周期和大力度的前期資金投入，具體可通過(guò)快速的工程建設(shè)、前期的大力賣(mài)點(diǎn)宣傳來(lái)解決。 本案內(nèi)街店面多，而客戶大多喜歡外面沿街的店面，所以增加了內(nèi)街和二層、三層店面的銷(xiāo)售難度和價(jià)格的拉升抗性，具體可通過(guò)商城的主題經(jīng)營(yíng)模式和投資回報(bào)來(lái)解決。綜上所述撫州房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，綜合對(duì)市場(chǎng)調(diào)查和相關(guān)政府部門(mén)政策了解，我們認(rèn)為：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上產(chǎn)品供給的結(jié)構(gòu)失衡，突出特點(diǎn)是商鋪開(kāi)發(fā)量過(guò)大，對(duì)此本案一應(yīng)延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期；二應(yīng)加強(qiáng)銷(xiāo)售前期的市場(chǎng)宣傳力度；三是銷(xiāo)售初期應(yīng)以低價(jià)入市。2. 政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引導(dǎo)無(wú)序，存在大量同類(lèi)產(chǎn)品的空置和重復(fù)建設(shè)。3. 市民購(gòu)房消費(fèi)存在一定的盲目性，對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的法律意識(shí)淡薄，購(gòu)房意圖和意識(shí)都很模糊。對(duì)此本案在銷(xiāo)售的宣傳推廣時(shí)，應(yīng)提出誠(chéng)信購(gòu)房、誠(chéng)信消費(fèi)，擇機(jī)對(duì)撫州市民進(jìn)行定期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)講座或培訓(xùn)。4. 在撫州不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)透明度低、商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的不確定性因素等。因此，導(dǎo)入先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)模式和強(qiáng)有力的公關(guān)形象，會(huì)給項(xiàng)目創(chuàng)造出一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展空間。五、本案優(yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)： 本案所處位置為撫州市內(nèi)主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎(chǔ)。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道，青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃，為本案營(yíng)造了較好的生態(tài)環(huán)境。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質(zhì)在撫州、乃至整個(gè)江西省都是獨(dú)具特色和首屈一指的，富有明顯的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 本案的投資商及代理商均為上海公司，因此對(duì)于本案引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的經(jīng)營(yíng)理念具備了暢通的渠道。 本案鋪位面積以40m2為主力，較小的面積形成較低的總價(jià)，不但構(gòu)成相對(duì)較寬的客戶層次，也更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。 本案的包租回報(bào)率是撫州市場(chǎng)上最高的之一，加上本案是撫州市場(chǎng)為數(shù)不多的可貸款商鋪之一，兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)相加，足可獨(dú)步于撫州市場(chǎng)。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營(yíng)業(yè)稅的商鋪。 本案圍合式商城的形態(tài)，有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢(shì)平衡，相對(duì)于兵營(yíng)式建筑，不易形成人流冷感區(qū)。 本案青云峰路附近規(guī)劃將有長(zhǎng)途汽車(chē)站，可為本項(xiàng)目帶來(lái)較大量的消費(fèi)人流。（二）劣勢(shì)： 本案所處位置，距離撫州市最繁華的贛東大道相對(duì)于撫州這樣一個(gè)小城市而言，并不算很近。 本案單價(jià)比同一地段物業(yè)價(jià)格略高。 針對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房認(rèn)同感較高的消費(fèi)觀念，本案的期房銷(xiāo)售可能會(huì)遭遇少許市場(chǎng)抗性。 本案有較大量的二層、三層鋪位，由于撫州當(dāng)?shù)鼐哂袑?duì)底層鋪面認(rèn)可度較高的消費(fèi)傾向，這些鋪位將不可避免地面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)引導(dǎo)過(guò)程。六、市場(chǎng)定位：撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。七、價(jià)格定位（一）價(jià)格分析市場(chǎng)情況1） 從本案地理位置及周邊項(xiàng)目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場(chǎng)認(rèn)同均價(jià)在5000元/平方米左右、二樓在2800元/平方米左右、三樓在2600元/平方米左右。2） 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上店鋪的平均年投資回報(bào)率在5%左右，以5%計(jì)。3） 目前，%左右，以8%計(jì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1）主題式店鋪：“上海城”概念的引入，引導(dǎo)撫州市消費(fèi)市場(chǎng)新動(dòng)向，同時(shí)在業(yè)態(tài)上彌補(bǔ)撫州零售商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，制造