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撫州市商業(yè)用房市場分析策略-文庫吧資料

2025-07-03 00:43本頁面
  

【正文】 600元/平方米,每平方米物業(yè)市場年租金回報(bào)率5%,項(xiàng)目總建筑面積41878平方米。通過前4項(xiàng)運(yùn)作,可將項(xiàng)目價(jià)格提升10%左右,甚至更高。3) 稅收制度:免半年?duì)I業(yè)稅,提高小業(yè)主商業(yè)經(jīng)營的積極性。項(xiàng)目優(yōu)勢1)主題式店鋪:“上海城”概念的引入,引導(dǎo)撫州市消費(fèi)市場新動(dòng)向,同時(shí)在業(yè)態(tài)上彌補(bǔ)撫州零售商業(yè)市場的空白點(diǎn),制造差異化消費(fèi)。2) 目前,房地產(chǎn)市場上店鋪的平均年投資回報(bào)率在5%左右,以5%計(jì)。六、市場定位:撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。 針對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房認(rèn)同感較高的消費(fèi)觀念,本案的期房銷售可能會(huì)遭遇少許市場抗性。(二)劣勢: 本案所處位置,距離撫州市最繁華的贛東大道相對(duì)于撫州這樣一個(gè)小城市而言,并不算很近。 本案圍合式商城的形態(tài),有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢平衡,相對(duì)于兵營式建筑,不易形成人流冷感區(qū)。 本案的包租回報(bào)率是撫州市場上最高的之一,加上本案是撫州市場為數(shù)不多的可貸款商鋪之一,兩項(xiàng)優(yōu)勢相加,足可獨(dú)步于撫州市場。 本案的投資商及代理商均為上海公司,因此對(duì)于本案引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的經(jīng)營理念具備了暢通的渠道。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道,青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃,為本案營造了較好的生態(tài)環(huán)境。因此,導(dǎo)入先進(jìn)的開發(fā)理念、經(jīng)營模式和強(qiáng)有力的公關(guān)形象,會(huì)給項(xiàng)目創(chuàng)造出一個(gè)良好的經(jīng)營發(fā)展空間。對(duì)此本案在銷售的宣傳推廣時(shí),應(yīng)提出誠信購房、誠信消費(fèi),擇機(jī)對(duì)撫州市民進(jìn)行定期的商業(yè)經(jīng)營講座或培訓(xùn)。2. 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)無序,存在大量同類產(chǎn)品的空置和重復(fù)建設(shè)。 本案內(nèi)街店面多,而客戶大多喜歡外面沿街的店面,所以增加了內(nèi)街和二層、三層店面的銷售難度和價(jià)格的拉升抗性,具體可通過商城的主題經(jīng)營模式和投資回報(bào)來解決。 當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)購買期房有抵觸情結(jié),原因是,當(dāng)?shù)卮蠖嚅_發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押,增加本案的初期銷售難度,本案可提出誠信消費(fèi)的概念。(二)市場抗性 目前市場店鋪供給量大,而需求相對(duì)有限,幾大典型商場,如馬家山購物廣場、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價(jià)無市階段,故本案價(jià)格制定的前提是滿足市場的消費(fèi)需求,銷售上宜用低開高走的價(jià)格策略。 免半年?duì)I業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。另外,其他店鋪業(yè)態(tài)不完善,且撫州市民有追求都市時(shí)尚消費(fèi)的意識(shí),但市場上時(shí)尚消費(fèi)的供給明顯不足,這為本案引進(jìn)江浙滬商家預(yù)留了一定的空間,如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉OK等。 撫州市民的收入水平與消費(fèi)水平不成比例,市民在餐飲、娛樂上的消費(fèi)是日常消費(fèi)重中之重,消費(fèi)支出是畸形的,故本案在分區(qū)經(jīng)營時(shí),餐飲、娛樂行業(yè)應(yīng)預(yù)留一定的面積,面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。本案提出“上海城”的商城經(jīng)營理念,將在撫州商業(yè)房產(chǎn)市場上形成特色商城經(jīng)營銷售的高潮。(一)市場契機(jī)商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行分析,目前商鋪市場價(jià)格走勢較以前略有上升,個(gè)別除外(如馬家山),看出撫州眾房地產(chǎn)開發(fā)商有意將房產(chǎn)市場托上去,這在市場大方向上,保證了本案有一個(gè)良好的市場發(fā)展空間。案號(hào):5案名: 洪客隆百貨(撫州)購物廣場基地位置:贛東大道和大公路交匯處行業(yè)狀態(tài):未定鋪位面積:30—100平方米工程進(jìn)度:未開工交房標(biāo)準(zhǔn):不清產(chǎn)品格局:不清入住率:未售單價(jià):15000—20000元/平方米租金:未定名義回報(bào)率:未定實(shí)際回報(bào)率:無稅收優(yōu)惠:未定折扣:不清付款方式:未定開盤時(shí)間:2004年3月底開盤備注:開發(fā)商有包租經(jīng)營準(zhǔn)備,回報(bào)率未定洪客隆百貨經(jīng)營模式是以百貨為主案號(hào):6案名:散 鋪 基地位置:青云峰路行業(yè)狀態(tài):零售鋪位面積:50平方米左右工程進(jìn)度:現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn):毛坯產(chǎn)品格局:進(jìn)深12米,門寬4米左右入住率:單價(jià):4200元/平方米租金:18—26元/平方米/月贛東大道沿線商鋪:40元/平方米/月左右名義回報(bào)率:未有實(shí)際回報(bào)率:5%左右稅收優(yōu)惠:無折扣:無付款方式:一次性付款備注:住宅底層店面,周邊均是小的零售店。工程進(jìn)度慢。案號(hào):3案名: 馬家山購物廣場基地位置:環(huán)城西路近贛東大道行業(yè)狀態(tài): 餐飲、購物、醫(yī)藥、日用品、超市、眼鏡店、小商品、家電鋪位面積:30平方米左右工程進(jìn)度:現(xiàn)房交房標(biāo)準(zhǔn):毛坯產(chǎn)品格局:3米多開間,8米進(jìn)深入住率:30—40%單價(jià):13000—14000元/平方米(售價(jià))計(jì)價(jià)面積以套內(nèi)面積為準(zhǔn)10000元/平方米(實(shí)際成交價(jià))租金:一層:50元/平方米/月 二層:25元/平方米/月三層:20元/平方米/月 四層:18元/平方米/月頂層:13元/平方米/月名義回報(bào)率:4%—6%實(shí)際回報(bào)率:5%左右稅收優(yōu)惠:免租期半年折扣: 大量購買可打9折付款方式:一次性付款 無按揭備注:以客源來看50%為本地,50%為外地(以浙江為多)市場經(jīng)營呈頹勢開發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押。 價(jià)格偏高。案號(hào):2案名:丹亭步行街基地位置:贛東大道與營上巷交匯處行業(yè)狀態(tài):超市、餐飲、服飾、休閑、娛樂鋪位面積:40平方米左右工程進(jìn)度:主體即將封頂交房標(biāo)準(zhǔn):毛坯產(chǎn)品格局:開間3—5米,進(jìn)深12米,每間鋪都有衛(wèi)生間入住率:未交房單價(jià):一樓:13888元/平方米 二樓:7000元/平方米 中心廣場:14888元/平方米 臨贛東大道鋪面:16888—18888元/平方米 400平方米超市:9888元/平方米租金:贛東大道一側(cè):120元/平方米/月 二樓:50元/平方米/月一樓內(nèi)街:100元/平方米/月名義回報(bào)率:%實(shí)際回報(bào)率:無稅收優(yōu)惠:免收第一年?duì)I業(yè)稅折扣: 無貸款付款方式: 一次性付款備注:開發(fā)商無包租 項(xiàng)目是臨贛東大道繁華處的分支,市場成熟度高。貿(mào)易廣場設(shè)立由工商、國稅、地稅和撫州貿(mào)易廣場管理公司等部門工作人員組成的管理服務(wù)中心,為小業(yè)主服務(wù)。第一次交易免征契稅。同時(shí),宣傳本案的未來規(guī)劃前景,增強(qiáng)他們的經(jīng)營信心。既可免除商鋪?zhàn)饨?,又有商鋪升值的前景。吸引該類客戶投資的方式:為其制定“投資回報(bào)率分析表”,以高投資回報(bào)吸引他們對(duì)本商鋪的投資租賃。 有房產(chǎn)或商鋪投資經(jīng)驗(yàn),對(duì)于各方面的考慮比較周到。往往盲目相信投資回報(bào)率,對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)不足。投資型客戶分析216??蛻纛愋头治鐾顿Y型客戶和自用型客戶將分別占30%和70%。 (三)本案現(xiàn)有客戶電話征詢征詢電話109個(gè),有效電話39個(gè),其中A級(jí)客戶16個(gè),自用客戶22個(gè),投資客戶14個(gè)。 216。 大學(xué)生對(duì)品牌的忠誠度很高   大學(xué)生消費(fèi)在一定程度上會(huì)相信自己的真實(shí)體驗(yàn),如果使用某種品牌產(chǎn)品產(chǎn)生好的體驗(yàn),就會(huì)堅(jiān)持使用,從而逐步形成固定偏好,最終形成使用習(xí)慣,保持對(duì)此產(chǎn)品良好的忠誠度。而“奢侈”消費(fèi)則是由大學(xué)生消費(fèi)的示范效應(yīng),攀比心理導(dǎo)致的。這也正是大學(xué)生消費(fèi)示范效應(yīng)的結(jié)果。 大學(xué)生消費(fèi)有其不理性的一面   大學(xué)生沒有經(jīng)濟(jì)來源,經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差,消費(fèi)沒有基礎(chǔ),經(jīng)濟(jì)的非獨(dú)立性決定了大學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少,不能理性地對(duì)消費(fèi)價(jià)值與成本進(jìn)行衡量?!?在校學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)大學(xué)生的基本生活消費(fèi)和心理整體上是現(xiàn)實(shí)的、合理的,但離散趨勢明顯,個(gè)體差異大。 216。 216。 2
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