【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 套數(shù)的70％。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10％?！　∮捎阱\城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)是東山區(qū)早期的豪宅，其當(dāng)時(shí)一手的成交價(jià)錢比該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經(jīng)過(guò)數(shù)次的二手交易，其成交價(jià)格也沒(méi)有太大的變動(dòng)。錦城花園由于有名校的優(yōu)勢(shì)，其成交都在8000元/平方米以上，某些景觀及間隔較好的單位，成交價(jià)更高達(dá)10000元/平方米。東風(fēng)廣場(chǎng)的成交則比錦城花園要遜色一點(diǎn)，銷售成交均價(jià)在55000－7500元/平方米，而且普遍成交價(jià)都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其成交價(jià)也從未低于8000元/平方米?！　∨c珠江新城對(duì)比　　與珠江新城相比，東風(fēng)東板塊無(wú)論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風(fēng)東板塊就顯得更優(yōu)越。　　在交通方面，東風(fēng)東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍繞三大樓盤，因此無(wú)論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城現(xiàn)在仍是建設(shè)中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時(shí)候會(huì)有更多的發(fā)展空間?！　∮捎诂F(xiàn)時(shí)東風(fēng)東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風(fēng)廣場(chǎng)只有少量尾貨，而錦城花園也已經(jīng)售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類型更少了。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多。　　由于東風(fēng)東的樓盤都經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，在投資方面已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟的階段，大部分業(yè)主都清楚自家樓盤的售價(jià)，因此投資回報(bào)方面已經(jīng)固定在8％左右。但珠江新城整個(gè)板塊都處于發(fā)展階段，各個(gè)樓盤的樓價(jià)都在不停上漲，有些樓盤的租金均價(jià)比東山雅筑的高，此處的投資回報(bào)空間里有很大的發(fā)展。濱江東板塊　　板塊現(xiàn)狀　　濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長(zhǎng)地帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)。尤其在海印公園以東到廣州大橋的一段，由于開(kāi)發(fā)較晚，少有成片的房改房，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)已聚集了多個(gè)一、二線臨江樓盤?！　∽钤绨l(fā)展的是一線江景盤，自海珠半島花園開(kāi)始，首次推出時(shí)主要面向外銷市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)以一線江景作主賣點(diǎn)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，短短時(shí)間內(nèi)即銷售一空。以后陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場(chǎng)和匯美景臺(tái)等一線江景盤，現(xiàn)在售的還有金海灣和中信君庭。一線江景樓盤的價(jià)格一般在10000元/平方米以上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價(jià)可以去到15000元/平方米以上。　　在一線江景盤得以充分發(fā)展的同時(shí)，二線江景盤也趁著江景盤興起的東風(fēng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，二線江景盤現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍(lán)色康園和城建芭堤水岸等，其中藍(lán)色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產(chǎn)品推出市場(chǎng)。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單位，有的要在十多樓才可以望見(jiàn)江景，江景的內(nèi)涵已大打折扣，但由于價(jià)格相對(duì)較低而吸引不少置業(yè)者和投資者的目光，目前價(jià)格在50008000元/平方米左右，對(duì)比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來(lái)越受到年輕買家和投資客的追捧。　　與珠江新城對(duì)比　　江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱江東板塊的江景從朝向和視野的開(kāi)闊程度來(lái)講都稍為遜色?！　I江東豪宅區(qū)居住人口越來(lái)越集中，但是相應(yīng)的商業(yè)和生活配套卻一直跟不上需求，像超市和菜市場(chǎng)之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。　　交通問(wèn)題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好?！　∮捎谕恋刭Y源的稀缺，濱江東的樓盤一般規(guī)模都不大，除了珠江帝景苑與海珠半島花園兩個(gè)樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規(guī)模一般都相對(duì)較小。而珠江新城除了西區(qū)個(gè)別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項(xiàng)目。　　濱江東樓盤因?yàn)橛幸痪€和二線江景的差別，因此樓價(jià)跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個(gè)層次的客戶群。而珠江新城無(wú)論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對(duì)的是高端客戶群?！　^(qū)域比較分析列表：珠江新城天河北東風(fēng)東濱江東區(qū)域特點(diǎn)規(guī)劃前景好，道路綠化環(huán)境好，各項(xiàng)配套暫未成熟發(fā)展成熟，商務(wù)氣氛濃厚，配套完善，交通條件一般名校匯聚，配套成熟，交通條件優(yōu)越環(huán)境和景觀優(yōu)勢(shì)明顯，配套不足，交通條件一般供應(yīng)狀況一、二手住宅供應(yīng)充足一手基本少有供應(yīng)量，以二手供應(yīng)為主一手供應(yīng)不足，未來(lái)有幾個(gè)項(xiàng)目推出一手供應(yīng)有限，以二手供應(yīng)為主產(chǎn)品類型三房或以上大戶型為主，配以部分公寓式住宅三房或以上大戶型和中小戶型相結(jié)合三房和四房戶型為主三房或以上大戶型為主，小戶型較少價(jià)格范圍一手9000元/平方米以上；二手70009000元/平方米一手6000元/平方米以上；二手500010000元/平方米一手和二手都在8000元/平方米以上一手7000元/平方米以上；二手500010000元/平方米客戶群特點(diǎn)二次以上置業(yè)人士為主，生意人及企業(yè)高層管理人員企業(yè)管理人員，年輕白領(lǐng)，外籍人士及中小企業(yè)東山原居民，企業(yè)高收入人士從普通白領(lǐng)到中高收入人士代表性樓盤碧海灣、凱旋新世界、金碧華府、星匯園、利雅灣金?；▓@、帝景苑、中怡城市花園、芳草園東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園、東山雅筑海珠半島花園、珠江廣場(chǎng)、金海灣、藍(lán)色康園　　附：代表性住宅個(gè)案　　凱旋新世界位置天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對(duì)面）規(guī)模，共由三個(gè)組團(tuán)組成發(fā)展商新翊房地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)主力戶型150200平方米的大面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價(jià)格11000元/平方米管理費(fèi)月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)新世界品牌；法國(guó)藝術(shù)園林；齊攬珠江、臨江觀光長(zhǎng)廊和珠江公園配套設(shè)施，船餐廳，會(huì)所，幼兒園等　金碧華府位置珠江新城珠江公園對(duì)面規(guī)模占地3萬(wàn)平方米，總建11萬(wàn)平方米發(fā)展商恒大地產(chǎn)主力戶型130190平方米三房和四房大戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯成交價(jià)格10000元/平方米管理費(fèi)3元/平方米月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設(shè)施恒溫泳池、會(huì)所、保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)　　星匯園位置珠江新城金穗路規(guī)模占地28927平方米，總建筑面積21萬(wàn)平方米發(fā)展商越秀城建主力戶型100150平方米三房裝修標(biāo)準(zhǔn)500元/平方米成交價(jià)格8000元/平方米管理費(fèi)月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)城建品牌，豪華會(huì)所，便利交通配套設(shè)施會(huì)所配套齊備，宏城超市　　保利香檳花園位置珠江新城華穗路西側(cè)，華利路南側(cè)規(guī)模，總建面積7萬(wàn)平方米發(fā)展商保利地產(chǎn)主力戶型80平方米兩房、90120平方米三房、160170平方米五房裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米成交價(jià)格8000元/平方米管理費(fèi)月主要賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)地鐵三號(hào)線珠江新城站配套設(shè)施商業(yè)街三、珠江新城商鋪市場(chǎng)分析（一）商鋪概況　　從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務(wù)辦公用地為主，而商場(chǎng)則依附于各大住宅及商務(wù)辦公樓的裙樓。目前，由于部分住宅及商務(wù)用地尚未建設(shè)，因此，導(dǎo)致珠江新城出現(xiàn)了大量臨建用以經(jīng)營(yíng)家居、建材、汽車交易等行業(yè)。（二）分布特點(diǎn)　　珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動(dòng)，珠江新城目前的開(kāi)發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫(xiě)字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫(xiě)字樓都附帶裙樓商場(chǎng)，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成東冷西熱的局面。（三）商鋪類型及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析　　除地段上的分布特點(diǎn)外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、汽車美容及展覽專業(yè)市場(chǎng)及住宅小區(qū)裙樓商場(chǎng)為主，而純商場(chǎng)目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。專業(yè)市場(chǎng)　　從1992年政府決定開(kāi)發(fā)珠江新城以來(lái)，至2000年8月對(duì)珠江新城的規(guī)劃進(jìn)行檢討，由于種種原因，導(dǎo)致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在珠江新城多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)盤踞在原本用地性質(zhì)為住宅或商務(wù)金融的地塊，亦導(dǎo)致眾多屬于臨時(shí)建筑的專業(yè)市場(chǎng)的涌現(xiàn)，如高盛集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的美居中心，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，在廣州家居業(yè)已形成家居航母的地位，并由此帶動(dòng)了一系列的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天照明廣場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場(chǎng)的輻射影響，導(dǎo)致汽車交易市場(chǎng)也成為珠江新城現(xiàn)時(shí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一大特色。珠江新城專業(yè)市場(chǎng)一覽表專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地塊編號(hào)實(shí)際用地性質(zhì)家居、建材專業(yè)市場(chǎng)美居中心A4A4F2G3G4J2J22商務(wù)金融辦公用地南興裝飾材料城D21居住用地D22文化體育設(shè)施用地D23居住用地天馬家私廣場(chǎng)D34商貿(mào)金融辦公用地D32億寶裝飾材料城D3D3D36珠江新城廣場(chǎng)及停車場(chǎng)（現(xiàn)易名為“維家思博覽中心”）B2B211商務(wù)金融辦公用地B26商務(wù)金融辦公用地汽車專業(yè)市場(chǎng)晶都汽車城D12居住用地D13文化體育設(shè)施用地D21教育設(shè)施用地D5D5D5D54住宅用地廣東國(guó)際車城D4D42商貿(mào)金融辦公用地D43住宅用地D34文化體育設(shè)施用地駕駛學(xué)校訓(xùn)練場(chǎng)D61行政辦公用地廣東名車市場(chǎng)I6I62商務(wù)金融辦公用地酒家汕尾漁港M1M18市政設(shè)施用地裙樓商場(chǎng)　　現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機(jī)構(gòu)、銀行為主?！　哪壳爸榻鲁堑纳啼伣?jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門大廈的韋士拿西餐廳等多個(gè)大型餐飲名店落戶。隨著近幾年路網(wǎng)的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開(kāi)始進(jìn)入珠江新城，成為小區(qū)鋪內(nèi)的大租客。　　同時(shí)，珠江新城內(nèi)的裙樓商鋪還有不少為政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)租下或者買下，政府機(jī)構(gòu)進(jìn)駐小區(qū)內(nèi)辦公已經(jīng)成為珠江新城的一個(gè)特殊景觀，如進(jìn)入星匯園的派出所、匯豪大廈的天河區(qū)工商行政管理局、皓瀚華軒的廣州市房地產(chǎn)交易中心等，由此也出現(xiàn)了一些小租戶傍著這些政府機(jī)關(guān)設(shè)立辦事處的場(chǎng)面。例如皓瀚華軒附近的小型中介、電信大廈旁邊的通訊檢測(cè)中心等等。珠江新城早期建成裙樓商鋪經(jīng)營(yíng)特色：類型樓盤商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)特色住宅星匯園12層超市、銀行、餐飲、中介、美容、派出所等名門大廈12層韋士拿西餐廳、士多等新大廈12層銀行、汽車、大型休閑美體中心為主麗晶華庭15層為“麗晶明珠”大酒店南國(guó)花園12層洗車、超市、銀行、美容、餐飲、家居裝飾匯豪大廈12層，共5000m2天河區(qū)工商行政管理局寫(xiě)字樓發(fā)展中心大廈15層13層為銀行、45層為餐廳皓瀚華軒14層房地產(chǎn)交易中心、建設(shè)銀行、交通銀行等華普大廈15層金融機(jī)構(gòu)雙城國(guó)際14層為商務(wù)配套合景J16項(xiàng)目14層，10674m2在建中　　新落成的裙樓商場(chǎng)走高檔休閑路線　　珠江新城新近落成的住宅裙樓商場(chǎng)，如新世界集團(tuán)開(kāi)發(fā)的凱旋新世界、南雅集團(tuán)開(kāi)發(fā)的利雅灣及保利集團(tuán)開(kāi)發(fā)的保利香檳花園，這三個(gè)住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設(shè)計(jì)較有特色，塔樓住宅售價(jià)至少在8000元/平方米以上，業(yè)主平均素質(zhì)都較高，因此，其裙樓商場(chǎng)的定位亦適應(yīng)住戶的素質(zhì)，走走檔休閑路線，如保利香檳定位為法式風(fēng)情商業(yè)街、凱旋新世界定位為園林式商場(chǎng)，主要面對(duì)的目標(biāo)客戶為休閑餐飲名店、COFFEE SHOP、高檔服飾、精品廊等。珠江新城新近落成裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色住宅小區(qū)商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)特色及定位備注保利香檳首層共37間鋪,總面積約4000m2定位為“法式風(fēng)情商業(yè)街”，休閑商業(yè)，強(qiáng)調(diào)法蘭西貴族式的浪漫、高貴情調(diào)純法式商業(yè)建筑利雅灣15層,約2萬(wàn)多m2休閑商場(chǎng)整層發(fā)售凱旋新世界首層園林式商場(chǎng)商鋪10月份開(kāi)業(yè)（四）商鋪面積及租售價(jià)格分析裙樓商場(chǎng)　　珠江新城經(jīng)營(yíng)中或在售中的裙樓商場(chǎng)，面積從幾十平方米到幾百平方米每間都有，如名門大廈、星匯園、保利香檳、南國(guó)花園、雙城國(guó)際等樓盤。這些樓盤，首層商場(chǎng)售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，首層租價(jià)在100200元/平方米月之間?！　⊥瑫r(shí)，由于珠江新城裙樓商場(chǎng)尚未完全啟動(dòng)，部分后期新落成的裙樓商場(chǎng)如利雅灣、碧海灣、華普廣場(chǎng)等，對(duì)于珠江新城裙樓商場(chǎng)走勢(shì)還處于試探中，因此，其商場(chǎng)面積均未有間隔，且偏向于整層發(fā)售。后期落成的這些樓盤，在規(guī)模、檔次等方面都要高于早期樓盤，因此，其首層商鋪的租售價(jià)格要明顯要高于早期落成的商場(chǎng)，如保利香檳花園、碧海灣等樓盤，首層商鋪售價(jià)定為6萬(wàn)元/平方米，華普廣場(chǎng)的裙樓商場(chǎng)銷售均價(jià)定為3萬(wàn)元/平方米。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，后期落成的這些項(xiàng)目，首層商鋪的售價(jià)存在較大的差距，產(chǎn)生這種差距的原因在于發(fā)展商在進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，可比對(duì)象少，各個(gè)樓盤主要依據(jù)成本+利潤(rùn)的方式來(lái)定裙樓商場(chǎng)的售價(jià)。從保利香檳的商鋪在五一開(kāi)售以來(lái)，商鋪以均價(jià)6萬(wàn)元/平方米全部售出，可見(jiàn)珠江新城商業(yè)投資的市場(chǎng)反應(yīng)良好?！　」芾碣M(fèi)方面，其絕大多數(shù)由于尚未進(jìn)入銷售及經(jīng)營(yíng)階段，因此，因尚未制定出裙樓商場(chǎng)的管理費(fèi)。珠江新城新裙樓商場(chǎng)面積及租售價(jià)格類型樓盤名稱鋪位面積(m2/間)銷售均價(jià)(元/ m2)租賃價(jià)格(元/m2月)管理費(fèi)（元/m2月)住宅名門大廈150400——————星匯園200以上首層：4萬(wàn)首層：200保