地房地產(chǎn)行業(yè)解析(編輯修改稿)
2025-07-23 06:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)心理及生活習(xí)慣，在招商范圍上要有一定的限制，但一般的便利店、超市、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等服務(wù)種類(lèi)齊全，能夠滿(mǎn)足居民日常生活所需的店面則需要有，或者還可經(jīng)營(yíng)一些特殊的商業(yè)店面，如：Coffee shop,以滿(mǎn)足高消費(fèi)層次客戶(hù)的需求。在社區(qū)內(nèi)部設(shè)置底商或造街，可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。一方面對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)可以為其提供便利舒適的生活保障；另一方面對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也能夠帶來(lái)旺盛的人氣，形成新的賣(mài)點(diǎn)，從而使房子更易銷(xiāo)售。但是否只要是住宅社區(qū)就一定能在其居住區(qū)內(nèi)造街呢？不然，建商業(yè)街的項(xiàng)目必須對(duì)兩個(gè)方面進(jìn)行考察，一是社區(qū)規(guī)模，即社區(qū)將來(lái)的入住人數(shù)，能否有一個(gè)一定數(shù)量的消費(fèi)群體作為商業(yè)街的客戶(hù)。二是項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境。周邊商業(yè)配套設(shè)施比較完善的項(xiàng)目一般不宜再建商業(yè)街。對(duì)于臨街而建的服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)該綜合考慮其周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能，從而確定商鋪的功能。通常服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氛圍比較濃郁的地區(qū)，其店鋪面積可以較大，最好格局規(guī)正、視野開(kāi)闊，以利于做大型的超市及各種專(zhuān)賣(mài)店等，如：亞新美好人家的商業(yè)街。另外，開(kāi)發(fā)商也可通過(guò)造一條特色街的形式來(lái)吸引客戶(hù)，但前提是其特色要與周邊的區(qū)域氛圍相適應(yīng)，如天下城的“香榭麗”名店街，采用了“內(nèi)外商街”的結(jié)構(gòu)，以名牌服裝為特色，符合了該區(qū)域健康路長(zhǎng)期以來(lái)形成的品牌服裝一條街的特色。無(wú)論是社區(qū)底商也好、社區(qū)商業(yè)街也好，還是社區(qū)外部的商鋪也好，都是與社區(qū)有著緊密聯(lián)系的，因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)這些商鋪時(shí)就必須注意底商給社區(qū)所帶來(lái)的影響，最主要的就是要解決“人商分離”、 “動(dòng)靜分區(qū)”的問(wèn)題。如何設(shè)定合理的出入口，如何組織交通路線，才能保證在商鋪熱鬧的基礎(chǔ)上，使住戶(hù)的安全和私密空間不受侵?jǐn)_，以及如何通過(guò)對(duì)社區(qū)配套設(shè)施的整合來(lái)最大程度地滿(mǎn)足住戶(hù)的需求，體現(xiàn)社區(qū)的品位，這些都是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅底商時(shí)需要認(rèn)真考慮的。同時(shí)還要能妥善解決社區(qū)商業(yè)的存貨、停車(chē)及消防等方面的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)，社區(qū)商業(yè)的意義在今天已經(jīng)不僅僅在于為社區(qū)居民提供便利的生活設(shè)施，社區(qū)商業(yè)的繁榮將對(duì)于提高整個(gè)社區(qū)的價(jià)值具有不可估量的重要性。在未來(lái)的一段時(shí)間里，住宅商鋪的銷(xiāo)售似乎不成問(wèn)題，但是，當(dāng)小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房面積普遍超過(guò)商業(yè)需求，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)走低甚至出現(xiàn)虧本，現(xiàn)有的商鋪出現(xiàn)二手轉(zhuǎn)賣(mài)現(xiàn)象時(shí)，開(kāi)發(fā)商就需要警惕了，切不可只沖著前期商鋪利潤(rùn)豐厚，拼命開(kāi)發(fā)這種形式的商業(yè)用房，一旦造成供應(yīng)過(guò)量，必將導(dǎo)致商鋪貶值，從而影響整個(gè)社區(qū)。再者，隨著電子商務(wù)、網(wǎng)上購(gòu)物、虛擬商場(chǎng)進(jìn)入現(xiàn)代人的生活，商鋪的需求量將會(huì)有所減少。曾有專(zhuān)業(yè)人士指出，這種狀況會(huì)在未來(lái)三五年內(nèi)即見(jiàn)分曉。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，電子商務(wù)得到了快速的成長(zhǎng)，一旦送貨渠道如期形成，必將對(duì)未來(lái)的商鋪構(gòu)成威脅。再加上近兩年住宅產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，鄭州市先后出現(xiàn)了許多大型的住宅社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以其服務(wù)社區(qū)居民為對(duì)象，擁有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，能夠較快的回籠資金等優(yōu)點(diǎn)成為目前開(kāi)發(fā)商在住宅開(kāi)發(fā)中非常熱衷的領(lǐng)域，也由此帶來(lái)了社區(qū)底商的大量增加。（一）鄭州商業(yè)用房投放現(xiàn)狀整體投放持續(xù)上揚(yáng)2002年，鄭州市共計(jì)投放各類(lèi)商業(yè)用房項(xiàng)目88個(gè)，其中純商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，社區(qū)底商33個(gè)，與去年相比，項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加了33個(gè)，與2000年相比，增加56個(gè)；投放面積共計(jì)31。26萬(wàn)平方米，較2001年增長(zhǎng)34。4％，較2000年增長(zhǎng)277。5％，投放項(xiàng)目的大量增加及投放面積大比例的快速提高，預(yù)示著鄭州市商業(yè)用房的建設(shè)自2001年起步入了高速運(yùn)行的快車(chē)道，在各物業(yè)所占全市的份額上，商業(yè)用房所占全市總投放面積的比例從2000年的4。7％上升至2002年的8。78％，其所占份額的大幅飆升，也標(biāo)志著商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)已以不再充當(dāng)配角角色，而是成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中又一熱門(mén)領(lǐng)域。區(qū)域投放呈現(xiàn)中區(qū)一枝獨(dú)秀從鄭州市各區(qū)商業(yè)用房的投放情況來(lái)看，呈現(xiàn)出中區(qū)一枝獨(dú)秀，東區(qū)、北區(qū)比例相當(dāng)，西區(qū)、南區(qū)相對(duì)較少的局面。中區(qū)作為鄭州市傳統(tǒng)的主力商業(yè)中心，是商業(yè)用房供應(yīng)的豐厚產(chǎn)地。2002年，中區(qū)共計(jì)投放商業(yè)用房的項(xiàng)目有36個(gè)，總投放面積為12。2萬(wàn)平方米，高居各區(qū)之首，其比例約占全市商業(yè)用房總投放面積的39％，作為全市的“核心商圈”， 是商業(yè)繁榮、交易旺盛的重要區(qū)域，多年來(lái)居民形成的“中心消費(fèi)傾向”使中區(qū)具有了得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。隨著2002年鄭州市政府加大對(duì)火車(chē)站、大同路、二七廣場(chǎng)及德化街商業(yè)步行街的規(guī)劃改造，使中區(qū)商業(yè)用房的發(fā)展又迎來(lái)了新的契機(jī)。其中中誠(chéng)置業(yè)的匯龍城、天下城的“香榭麗”名店街、鑫廣置業(yè)的財(cái)富廣場(chǎng)以及中凱置業(yè)的東西大街，宏大的世貿(mào)購(gòu)物街都為中區(qū)供應(yīng)了豐厚的商業(yè)用房。東區(qū)與北區(qū)投放的商業(yè)用房所占全市的份額相當(dāng)，2002年分別投放了7。2萬(wàn)平方米與5。8萬(wàn)平方米。東區(qū)、北區(qū)因其良好的區(qū)域環(huán)境及相對(duì)較高的消費(fèi)能力，是鄭州市住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其社區(qū)規(guī)模約占全市住宅規(guī)模的51％，許多大規(guī)模的樓群盤(pán)都集中在這兩個(gè)區(qū)域。隨著目前社區(qū)底商的開(kāi)發(fā)盛行，許多大規(guī)模的小區(qū)都在社區(qū)內(nèi)部或臨街設(shè)置商業(yè)鋪面，一方面完善社區(qū)配套，服務(wù)社區(qū)居民，另一方面也為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金提供便利，因此，社區(qū)底商是構(gòu)成東區(qū)、北區(qū)商業(yè)用房的主要支撐點(diǎn)。隨著鄭州“北擴(kuò)東移”戰(zhàn)略的實(shí)施，鄭東新區(qū)的建設(shè)發(fā)展，商業(yè)用房的供應(yīng)將會(huì)再上一
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