【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置的，免征契稅。妥善安置原企業(yè)職工、是指國有、集體企業(yè)買受人或關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬承受人，按照國家有關(guān)規(guī)定對原企業(yè)職工進行合理補償，并與被安置職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同，以及按照《勞動法》落實相關(guān)政策。企業(yè)合并、企業(yè)分立政策同161號文。 [政策十五] 川地稅函（1999）412號經(jīng)請示總局，批復(fù)（綿陽地稅）：居民在自己已取得土地使用權(quán)的土地上修建住房，房屋建成后并未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為。因此，不征收房屋契稅。[政策十六] 財稅（2004）126號對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照規(guī)定征收契稅。[政策十七] 川地稅函（2004）208號關(guān)于契稅納稅期限。統(tǒng)一規(guī)定為：自納稅義務(wù)發(fā)生之日（即納稅人簽訂土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當天，或納稅人取得其他具有土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天）起到辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)之前。[政策十八] 財稅（2004）134號關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓有關(guān)契稅問題。契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。[政策十九] 國稅發(fā)[2005]82號《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，揚州稅務(wù)進修學(xué)院，局內(nèi)各單位： 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，已成為我國財政收入的重要來源，房地產(chǎn)稅收的宏觀調(diào)控作用日益重要。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞。為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平，進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時，通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享，加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進一步加強房地產(chǎn)稅收管理，即實施一體化管理?，F(xiàn)將有關(guān)事項及要求通知如下： 一、房地產(chǎn)稅收一體化管理的總體目標和要求。以契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡稱“先稅后證”）為把手，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機銜接，不斷提高征管質(zhì)量和效率。 目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和教育費附加（以下簡稱營業(yè)稅及附加）、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅（以下統(tǒng)稱所得稅）、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。雖然各稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但是稅收征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同。各級稅務(wù)機關(guān)和征收契稅的財政機關(guān)（以下統(tǒng)稱征收機關(guān)），要加強申報管理，積極爭取房地產(chǎn)管理等部門的配合與支持，充分掌握各稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息；要加強征收機關(guān)之間的溝通協(xié)調(diào)，準確、快捷地傳遞信息，逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間的信息共享，提高稅源監(jiān)控水平；同時要簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人。  二、以契稅征管為把手，全面掌控稅源信息。契稅征收機關(guān)要會同房地產(chǎn)管理部門，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，把住房地產(chǎn)稅收稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握、及時傳遞有關(guān)信息。 （一）規(guī)范契稅申報管理。納稅人申報繳納契稅時，要填報總局統(tǒng)一制定的契稅納稅申報表（另文下發(fā)），并附送購房發(fā)票、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和有效身份證件復(fù)印件等。征收機關(guān)要對納稅申報表及有關(guān)附件資料的完整性、準確性進行審核。審核無誤后，辦理征繳手續(xù)，開具統(tǒng)一的契稅完稅證明。 （二）契稅征收機關(guān)要及時整理、歸集房地產(chǎn)交易的有關(guān)信息。包括：轉(zhuǎn)讓方、中介方和承受方的名稱、識別號碼，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格、轉(zhuǎn)讓時間、面積、位置等信息。 （三）要建立信息傳遞機制，實現(xiàn)信息互通共享。征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承受方及其承受土地使用權(quán)的交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)承受方及其承受房地產(chǎn)的有關(guān)交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位。征收契稅的財政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務(wù)機關(guān)或部門也要將實施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時傳遞給契稅征收機關(guān)。 （四）各地可根據(jù)信息化水平、信息量大小、信息存儲方式等情況確定適當?shù)男畔鬟f方式。有條件的地區(qū)應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)或軟盤等電子介質(zhì)傳遞信息；暫不具備條件的，也可用紙質(zhì)的形式傳遞信息。 三、充分利用契稅征管信息，加強房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅收管理。主管稅務(wù)機關(guān)要嚴格執(zhí)行總局關(guān)于加強有關(guān)稅種稅收管理的各項規(guī)定，充分利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，明確責任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，提高管理質(zhì)量和效率。 （一）要利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理；對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。 （二）要跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)稅收的征收管理。 （三）要跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況，進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施解決，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)稅收的稅收管理。 （四）要利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。 （五）要采取多種方式跟蹤了解承受方承受的房產(chǎn)的裝飾裝修情況，對承受的新建商品房還要跟蹤了解物業(yè)管理情況，及時掌握有關(guān)稅源，采取有效措施加強對實施裝飾裝修施工和物業(yè)管理的單位或個人應(yīng)納稅收的征收管理。 （六）要利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息，掌握城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅稅源變化情況，將承受方名稱、識別號碼，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格、類別等信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，對未申報或未如實申報的單位和個人，應(yīng)及時進行催報催繳。要將契稅征收中獲取的房地產(chǎn)信息資料，作為長期的稅源資料及時歸入稅源管理檔案。 （七）要綜合利用有關(guān)信息資料，加強對房地產(chǎn)出租應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種的管理。對個人出租房屋的，應(yīng)充分利用社會力量加強管理，如委托街道、居民委員會、流動人員管理機構(gòu)等組織代征有關(guān)稅收，并按規(guī)定付給手續(xù)費。實行委托代征的，稅務(wù)機關(guān)對代征單位要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)，定期檢查了解代征情況，及時研究代征工作中遇到的問題。 四、簡化辦稅程序，方便納稅人。各地征收機關(guān)應(yīng)根據(jù)實際情況，采取有效措施，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納有關(guān)稅收。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時一并征收。為了方便納稅人，及時掌握二手房交易價格情況，可在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所代開財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。 有條件的地方，要爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭取將金融機構(gòu)引入征收場所，以節(jié)省納稅人的納稅時間和納稅成本。 五、逐步建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。各地要利用稅務(wù)機關(guān)現(xiàn)有的設(shè)備和資源，以當前契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ)，對從房地產(chǎn)管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，根據(jù)各地實際以?。ㄊ小^(qū)）或地區(qū)（市）或縣（區(qū)、市）為單位逐步建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，充實、完善房地產(chǎn)企業(yè)戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，做到數(shù)據(jù)集中，信息共享，方便查詢，比對分析，促進管理。 各地要創(chuàng)造條件逐步實現(xiàn)利用計算機將稅源數(shù)據(jù)庫的信息，與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對，開展有關(guān)房地產(chǎn)稅收的納稅評估，分析篩選存在的疑點，并及時組織調(diào)查核實。發(fā)現(xiàn)漏征漏管的，要采取相應(yīng)措施進行處理。 六、加強領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實。實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是整合管理資源、創(chuàng)新管理方式的重要舉措，也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。各級征收機關(guān)要統(tǒng)一思想，提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)，廣泛宣傳，狠抓落實。要緊緊抓住契稅征管這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，充實契稅征管力量，加強人員培訓(xùn)，改善征管條件。要注重部門間的協(xié)調(diào)配合，廣泛收集、有效利用涉稅信息。各地要按照總局的工作要求，結(jié)合本地情況，總體設(shè)計，分步實施，由點到面，扎實推進，全面提升房地產(chǎn)稅收管理水平。 七、本通知從2005年7月1日起實行。各地要將貫徹落實意見及時抄報總局?？偩謱⑦x擇部分省市跟蹤了解本通知的貫徹落實情況。第六、土地增值稅[政策一] 《條例》及實施細則計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；（三）與項目有關(guān)的期間費用，包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；（四）舊房及建筑物的評估價格；（五）稅金；（六）從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人加計前兩項20%的扣除。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的標準由省級人民政府規(guī)定。納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)辦理納稅申報，在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人成片受讓、分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算 土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅的行為，不包括繼承、贈與等行為。[政策二] 川地稅發(fā)（1995）119號建造普通標準住宅，納稅人應(yīng)提出申請，由房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)省政府規(guī)定的標準，結(jié)合該住宅建造情況，對其是否符合免稅條件進行具體審核后，確定免稅。[政策三] 川地稅函發(fā)（1996）111號根據(jù)《土地增值稅實施細則》和《四川省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》，我局決定對預(yù)售房地產(chǎn)確定預(yù)征比例對其預(yù)征土地增值稅，具體規(guī)定如下：各地結(jié)合當?shù)貙嶋H在1～%的范圍內(nèi)確定，按預(yù)收賬款預(yù)征土地增值稅。普通標準住宅按確定的預(yù)征比例減半預(yù)征土地增值稅。[政策四] 川財稅政（1995）42號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的具體扣除比例：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按（一）、（二）之和的10%計算扣除；財務(wù)費用的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按（一）、（二）之和的4%計算扣除。普通標準住宅：套房建筑面積90平方米以下，層高3米以下，沒有安裝空調(diào)設(shè)備、吊頂、墻裙，沒有鋪大理石、花崗石地面。（此項只適用于計征土地增值稅，不適用于契稅政策，契稅只區(qū)分“普通商品房”與“高檔住宅”）。[政策五] 川財稅（1995）18號及財稅字（1995）48號舊房，指新房建成后使用時間超過一年的。稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅。合作建房，建成后自用的，暫免征收土地增值稅。企業(yè)兼并中，承受被兼并企業(yè)房地產(chǎn)的，暫免征收土地增值稅。實施細則中免征土地增值稅的“贈與”，是指通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的?；騻€人對直系親屬或直接瞻仰義務(wù)人的贈與。關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題：根據(jù)細則規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理結(jié)算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。關(guān)于納稅期限的問題：根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。[政策六] 國稅函[2004] 938號納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。[政策七] 財法字（1995）7號1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同