地房地產(chǎn)行業(yè)解析(文件)
【正文】 也好，還是社區(qū)外部的商鋪也好，都是與社區(qū)有著緊密聯(lián)系的，因此開發(fā)商在開發(fā)這些商鋪時就必須注意底商給社區(qū)所帶來的影響，最主要的就是要解決“人商分離”、 “動靜分區(qū)”的問題。在未來的一段時間里，住宅商鋪的銷售似乎不成問題，但是，當(dāng)小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房面積普遍超過商業(yè)需求，經(jīng)營利潤走低甚至出現(xiàn)虧本，現(xiàn)有的商鋪出現(xiàn)二手轉(zhuǎn)賣現(xiàn)象時，開發(fā)商就需要警惕了，切不可只沖著前期商鋪利潤豐厚，拼命開發(fā)這種形式的商業(yè)用房，一旦造成供應(yīng)過量，必將導(dǎo)致商鋪貶值，從而影響整個社區(qū)。再加上近兩年住宅產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，鄭州市先后出現(xiàn)了許多大型的住宅社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以其服務(wù)社區(qū)居民為對象，擁有穩(wěn)定的消費群體，能夠較快的回籠資金等優(yōu)點成為目前開發(fā)商在住宅開發(fā)中非常熱衷的領(lǐng)域，也由此帶來了社區(qū)底商的大量增加。5％，投放項目的大量增加及投放面積大比例的快速提高，預(yù)示著鄭州市商業(yè)用房的建設(shè)自2001年起步入了高速運行的快車道，在各物業(yè)所占全市的份額上，商業(yè)用房所占全市總投放面積的比例從2000年的4。中區(qū)作為鄭州市傳統(tǒng)的主力商業(yè)中心，是商業(yè)用房供應(yīng)的豐厚產(chǎn)地。其中中誠置業(yè)的匯龍城、天下城的“香榭麗”名店街、鑫廣置業(yè)的財富廣場以及中凱置業(yè)的東西大街，宏大的世貿(mào)購物街都為中區(qū)供應(yīng)了豐厚的商業(yè)用房。東區(qū)、北區(qū)因其良好的區(qū)域環(huán)境及相對較高的消費能力，是鄭州市住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，其社區(qū)規(guī)模約占全市住宅規(guī)模的51％，許多大規(guī)模的樓群盤都集中在這兩個區(qū)域。7萬與3。西區(qū)的華亞廣場，南區(qū)的亞新美好人家、祥和家園都是2002年度兩區(qū)商業(yè)用房的投放主力。2002年，鄭州市在售商業(yè)用房的項目達到107個，較2001年示增長了20％，全年共計銷售各類商業(yè)用房1064套，僅略低于多層住宅中的經(jīng)濟適用房46套，銷售面積為13。2002年，商業(yè)用房的銷售均價為7003元∕平方米，較上年每平方米上漲了385元，遠遠高于其它各類住宅的增長幅度。（三）已購房消費者分析如果說八十年代居民的收入水平還于同一層面上，時至今日，這種差距已明顯拉大了。從鄭州市目前購買商鋪的消費人群來看，投資置業(yè)者的比例占到了一半以上，社區(qū)、新村的小面積鋪位由于其總價較低、投資風(fēng)險小、收益穩(wěn)定受到了廣大中層收入階層的青睞，而商業(yè)街區(qū)的大面積商鋪則成為某些高收入階層的主力投資對象。已購商鋪客戶在付款方式上以按揭形式為主，約占總比例的62％，但仍有34％的客戶選擇了一次性的付款方式。且銷售狀況與內(nèi)地城市一樣，多層住宅的銷售遠遠好于小高層住宅。建筑風(fēng)格逐漸多元化。以多層為例，鄭州住宅價格大多集中在2200－2800元/平米之間，西邊的住宅由于配套、環(huán)境等因素，價格一直在1500－2000元之間徘徊，而東邊由于便利的交通環(huán)境、完善的生活配套、優(yōu)美的自然環(huán)境，房價一直在2200元以上，且還有上升的趨勢。賣點逐漸增多，從以前的賣地段到賣產(chǎn)品，再從賣產(chǎn)品到賣概念，鄭州住宅營銷賣點越來越多，智能化、貼心物管、酒店式物管、CBD/CLD等一系列賣點充斥著市場，不管是真正有的，還是沒有的，只要能粘上一點邊，就可以堂而皇之的提出來。公務(wù)員、單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部、各類專業(yè)人士，從事較高利潤空間人士，實力中等的私營業(yè)主，二次置業(yè)。對于外地購房人群，細(xì)分也可分為五類特征人群，一類是近幾年畢業(yè)留鄭工作的年輕人，二是在鄭打工多年有些積蓄的人群；三是為子女讀書而在鄭州置業(yè)的人；其次是調(diào)動到鄭的公務(wù)員；再次是在鄭州做生意的外地私營業(yè)主。12 / 12。通常會選擇按揭方式購買住宅；在鄭打工多年有些積蓄的人群購房目的：改善自己的生活經(jīng)濟能力：有一定基礎(chǔ)需求特點：會選擇中檔物業(yè)，一些總價不高的中高檔物業(yè)也會選擇產(chǎn)品特點：對環(huán)境、規(guī)劃、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理比較關(guān)注。經(jīng)濟能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定；需求特點：選擇中高檔次的商品房住宅，為了顯示自己的顯赫尊崇也會選擇高檔商品房或者別墅，對復(fù)式住宅較為偏好。而對于鄭州本土購房人群，概括來說又包括四類人群：一是普通的工薪階層；二是工作時間較短的年青人；其次是公務(wù)員、單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部、各類專業(yè)人士，從事較高利潤空間人士，實力中等的私營業(yè)主；再次是實力較強的私營業(yè)主、個體戶。（二）營銷策略方面鄭州本土營銷策劃水平一般，目前大量外地中介進入。但現(xiàn)在，鄭州除了歐式風(fēng)格建筑住宅外，現(xiàn)代、中國古典式建筑越來越受到消費者的喜愛。單套面積日益合理完善。4. 解讀四：鄭州住宅對于鄭州住宅，從1998年飛速發(fā)展到現(xiàn)在，從早期的金水花園到21世紀(jì)社區(qū)，再到天下城、未來花園，再到鑫苑名家和建業(yè)城市花園三期，項目開發(fā)速度、發(fā)展商實力、物業(yè)質(zhì)量等方面都已是今非昔比，但從總體上來看，鄭州住宅市場呈現(xiàn)以下幾個特征：（一）產(chǎn)品方面多層住宅數(shù)量明顯多于小高層、高層住宅，高檔住宅數(shù)量不多。從已購商鋪客戶的年齡來看，3655歲年齡段的客戶居多，占到總客戶數(shù)量的48％，幾近一半，而年齡在2636歲及25歲以下的客戶也正在逐漸增多，與去年同期相比略漲0。是炒股票、買債券、投資郵市還是其它？股市的長期低迷，銀行利率的一降再降，郵市的不景氣使投資者在幾條路都越走越窄的情況下，轉(zhuǎn)向了商鋪投資。56，區(qū)域消化能力強
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