地房地產(chǎn)行業(yè)解析(完整版)
【正文】 商業(yè)用房在歷經(jīng)數(shù)年的醞釀和蓄勢之后，呈現(xiàn)出強勁的需求勢頭。西區(qū)、南區(qū)的商業(yè)用房投放相對較少，2002年分別投放了2。隨著2002年鄭州市政府加大對火車站、大同路、二七廣場及德化街商業(yè)步行街的規(guī)劃改造，使中區(qū)商業(yè)用房的發(fā)展又迎來了新的契機。4％，較2000年增長277。應(yīng)該說，社區(qū)商業(yè)的意義在今天已經(jīng)不僅僅在于為社區(qū)居民提供便利的生活設(shè)施，社區(qū)商業(yè)的繁榮將對于提高整個社區(qū)的價值具有不可估量的重要性。二是項目周邊的商業(yè)環(huán)境。社區(qū)底商住宅底商是目前鄭州市商業(yè)用房存在較多的一種形態(tài)，大部分的住宅小區(qū)都設(shè)有底層商鋪，從其服務(wù)對象的功能上可主要劃分為兩種：一種是服務(wù)于小區(qū)內(nèi)的底商，包括一般底商和社區(qū)商業(yè)街；另一種是服務(wù)于小區(qū)外部的底商，包括普通的臨街商鋪和商業(yè)街。包括目前正在建設(shè)的項目按以其所處區(qū)域可分為這樣兩類,一類位于二七廣場、火車站附近的核心商圈，主要有A。金博大、丹尼斯、匯龍城、北京華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、普爾斯馬特、易初蓮花、融元廣場、凱利農(nóng)萬貨、中原商貿(mào)城、東西大街、德化街商業(yè)步行街等等商業(yè)物業(yè)的相繼出現(xiàn)，使得鄭州市商業(yè)用房的供應(yīng)呈現(xiàn)出空前高漲的勢頭。一、鄭州寫字樓消費者市場分析鄭州寫字樓市場的客戶大體為三類：一類是跨國公司駐鄭辦事處，另一類是國內(nèi)大中小型企業(yè)（包括鄭州本地企業(yè)與外地企業(yè)），第三類是投資型客戶。該區(qū)域歷史上曾是沼澤地，地勢低洼，長年積水，現(xiàn)在大多是魚塘。國際會展中心由展覽中心、會議中心和多功能大廳組成，第一期工程約１７萬平方米。二是規(guī)劃概念新穎。我一直有個疑問，鄭州，是否需要CBD？作為一個城市人口在200多萬的中等城市，城市綜合實力排名靠后的中原城市，到底需不需要CBD？在我國，從1993年開始，北京才開始規(guī)劃“CBD”，但北京的人口數(shù)量已經(jīng)達到了幾千萬人口。鄭州文化底蘊深厚，山有雄偉挺拔的石人山，水是翻騰的黃河水，地下還有“黑色黃金”；吃有黃河鯉魚、肖記燴面，喝有山楂片泡茶，玩有濱河公園。CBD起源于20世紀(jì)20年代的美國。目前的道路、管道等基礎(chǔ)建設(shè)工作正在緊張進行中。金融、商務(wù)、辦公、住宅、旅游、娛樂、服務(wù)、信息和研究等多功能復(fù)合的土地利用方式使ＣＢＤ具有２４小時城市的功能。龍湖，是整個規(guī)劃中的點晴之筆。不論買賣還是租賃，咨詢及有意向的客戶都比前兩年明顯增多，成交異常活躍。3. 解讀三：鄭州商鋪鄭州，作為一個商貿(mào)城市，商業(yè)的繁榮給商業(yè)用房市場的開發(fā)帶來的影響是巨大的。02萬平方米，銷售面積在2。純商業(yè)項目，由于其處在鄭州市比較繁華的商業(yè)區(qū)，因此在商業(yè)氛圍及人氣上具有得天獨厚的優(yōu)勢。在社區(qū)內(nèi)部設(shè)置底商或造街，可以對整個項目的營銷產(chǎn)生積極的推動作用。無論是社區(qū)底商也好、社區(qū)商業(yè)街也好，還是社區(qū)外部的商鋪也好，都是與社區(qū)有著緊密聯(lián)系的，因此開發(fā)商在開發(fā)這些商鋪時就必須注意底商給社區(qū)所帶來的影響，最主要的就是要解決“人商分離”、 “動靜分區(qū)”的問題。再加上近兩年住宅產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，鄭州市先后出現(xiàn)了許多大型的住宅社區(qū)，社區(qū)商業(yè)以其服務(wù)社區(qū)居民為對象，擁有穩(wěn)定的消費群體，能夠較快的回籠資金等優(yōu)點成為目前開發(fā)商在住宅開發(fā)中非常熱衷的領(lǐng)域，也由此帶來了社區(qū)底商的大量增加。中區(qū)作為鄭州市傳統(tǒng)的主力商業(yè)中心，是商業(yè)用房供應(yīng)的豐厚產(chǎn)地。東區(qū)、北區(qū)因其良好的區(qū)域環(huán)境及相對較高的消費能力，是鄭州市住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，其社區(qū)規(guī)模約占全市住宅規(guī)模的51％，許多大規(guī)模的樓群盤都集中在這兩個區(qū)域。西區(qū)的華亞廣場，南區(qū)的亞新美好人家、祥和家園都是2002年度兩區(qū)商業(yè)用房的投放主力。2002年，商業(yè)用房的銷售均價為7003元∕平方米，較上年每平方米上漲了385元，遠遠高于其它各類住宅的增長幅度。從鄭州市目前購買商鋪的消費人群來看，投資置業(yè)者的比例占到了一半以上，社區(qū)、新村的小面積鋪位由于其總價較低、投資風(fēng)險小、收益穩(wěn)定受到了廣大中層收入階層的青睞，而商業(yè)街區(qū)的大面積商鋪則成為某些高收入階層的主力投資對象。且銷售狀況與內(nèi)地城市一樣，多層住宅的銷售遠遠好于小高層住宅。以多層為例，鄭州住宅價格大多集中在2200－2800元/平米之間，西邊的住宅由于配套、環(huán)境等因素，價格一直在1500－2000元之間徘徊，而東邊由于便利的交通環(huán)境、完善的生活配套、優(yōu)美的自然環(huán)境，房價一直在2200元以上，且還有上升的趨勢。公務(wù)員、單位高層領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中層干部、各類專業(yè)人士，從事較高利潤空間人士，實力中等的私營業(yè)主，二次置業(yè)。12 / 12。經(jīng)濟能力：通常接受過較好的教育，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入高且穩(wěn)定；需求特點：選擇中高檔次的商品房住宅，為了顯示自己的顯赫尊崇也會選擇高檔商品房或者別墅，對復(fù)式住宅較為偏好。（二）營銷策略方面鄭州本土營銷策劃水平一般，目前大量外地中介進入。單套面積日益合理完善。從已購商鋪客戶的年齡來看，3655歲年齡段的客戶居多，占到總客戶數(shù)量的48％，幾近一半，而年齡在2636歲及25歲以下的客戶也正在逐漸增多，與去年同期相比略漲0。56，區(qū)域消化能力強勁，匯龍城是今年中區(qū)商業(yè)用房銷售的最大“贏家”。西、南兩區(qū)是鄭州市人口比較密集的區(qū)域，雖然人均消費能力較低，但消費總量并不弱，因此對商業(yè)配套的需求也比較旺盛，大型的便利店、超市在未來兩區(qū)的發(fā)展
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